Решение по делу № 3А-8/2025 от 10.01.2025 - о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Дело № 3а-8/2025

УИД 76OS0000-01-2024-000208-56

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 10 января 2025 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Плотниковой Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 является собственником (52/100 доли в праве собственности) объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 27 473, 3 кв.метров, назначение – нежилое, наименование – многофункциональный общественный центр, торговый центр «Космос», расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьями 399 - 409 Налогового кодекса Российской Федерации ФИО2 является плательщиком налога на имущество физических лиц, в качестве налоговой базы для исчисления которого применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», по состоянию на 1 января 2023 года и составила 1 153 141 216, 63 рубля.

ФИО2 обратилась в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 659 986 000 рублей, определенной Отчетом об оценке, выполненным ООО «Ярэксперт», по состоянию на 4 апреля 2024 года.

Решением ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 2 августа 2024 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной Отчетом об оценке, выполненным ООО «Ярэксперт», в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим, ФИО2 обращается с настоящим административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным и отменить решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2024/000555 от 2 августа 2024 года и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 659 986 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 на основании доверенности ФИО3 административный иск поддержала.

Представитель административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» на основании доверенности ФИО4 административный иск не признала, привела доводы о законности решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2024/000555 от 2 августа 2024 года и отсутствии оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области в письменном заявлении оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Административный ответчик Министерство имущественных отношений Ярославской области, заинтересованные лица ППК Роскадастр, Правительство Ярославской области, мэрия города Ярославля, Департамент финансов мэрии города Ярославля, а также сособственник объекта недвижимости ООО «Электронприбор» своих представителей в судебное заседание не направили, правовой позиции по административному иску в письменном виде не представили суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

В настоящем административном деле установлено, что по заявлению ФИО2 ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 2 августа 2024 года вынесено решение, которым отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 659 986 000 рублей, определенной Отчетом об оценке, выполненным ООО «Ярэксперт», по состоянию на 4 апреля 2024 года.

25 сентября 2024 года, в установленный частью 1 статьи 219, частью 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок, ФИО2 обратилась в суд с заявлением об оспаривании указанного решения.

В силу вышеприведенных положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» ФИО2 наделена правом заявления данных требований, которые подлежат разрешению по существу.

Согласно пункту 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним является полномочием бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Из материалов дела следует, что 9 июля 2024 года ФИО2 непосредственно в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» подано заявление по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, собственником которого является заявитель, в размере его рыночной стоимости.

На дату подачи заявления 9 июля 2024 года и до настоящего времени объект недвижимости с кадастровым номером № состоит на кадастровом учете.

К заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости приложен Отчет об оценке, составленный ООО «Ярэксперт».

Датой оценки в Отчете установлено 4 апреля 2024 года.

Таким образом, заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в установленный частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

9 июля 2024 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес ФИО2 направлено уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению.

Оспариваемое в настоящем административном деле решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2024/000555 вынесено 2 августа 2024 года, то есть в установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

Решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287.

Таким образом, судом установлено, что требования Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» к порядку, срокам и форме подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, к порядку и срокам его рассмотрения, а также к форме решения по результатам рассмотрения заявления административным органом соблюдены.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Как указывалось выше, по заявлению ФИО2 от 9 июля 2024 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 2 августа 2024 года принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета об оценке.

Как следует из оспариваемого решения, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» установлено, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № и составлении Отчета об оценке № 17296/02/23 от 28 июня 2024 года в нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» допускается его неоднозначное толкование и введение в заблуждение пользователей Отчета, поскольку при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщиком при определении величин тех или иных корректировок применялись справочные данные разных периодов, что повлекло отсутствие единообразия при определении величин корректировок, а также использование неактуальных сведений.

Приведенные факты, установленные при исследовании судом оспариваемого решения, указывают на то, что оно является мотивированным, не является произвольным, выводы решения постановлены на основании проверки представленного ФИО2 Отчета и подтверждаются его содержанием.

В целях проверки обоснованности данных выводов ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и соответствия их законодательству об оценочной деятельности по административному делу проведена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом ФИО1, Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 17296/02/23 от 28 июня 2024 года, составленный ООО «Ярэксперт», об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № не соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Экспертом установлено также, что определенная в Отчете № 17296/02/23 от 28 июня 2024 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № не является достоверной.

Согласно мотивировочной части экспертного заключения, при проверке Отчета на соответствие его законодательству об оценочной деятельности экспертом также выявлены недостатки, связанные с использованием неполных или недостоверных сведений, примененных в рамках расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, а именно: в нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщиком необоснованно в рамках расчета рыночной стоимости объекта доходным подходом применена корректировка к предложениям о сдаче аналогичных объектов в аренду, включающему эксплуатационные платежи, тогда как включение в состав арендной ставки предложений данных платежей Отчетом не подтверждено; в Отчете имеются противоречия в части определения рыночной стоимости объекта доходным подходом путем расчета потенциального валового дохода от сдачи объекта оценки по частям и при этом применение повышающей корректировки на тип объекта; имеет место необоснованный отказ от корректировки цен объектов аналогов на физическое состояние здания при наличии различий между ними и объектом оценки; не обосновано применение корректировки при расчете ставки арендной платы помещений первого этажа здания в рамках доходного подхода на наличие отдельного входа.

Приведенные выводы экспертного заключения лицами, участвующими в деле, не оспаривались и не опровергались.

Суд также не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое в настоящем административном деле решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка, процедуры, сроков и формы принятия данного решения. С учетом установленных судом нарушений законодательства об оценочной деятельности при производстве оценки у ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» отсутствовали законные основания для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной в представленном Отчете № 17296/02/23 от 28 июня 2024 года.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении административного иска ФИО2 оснований для признания незаконным и отмены решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2024/000555, вынесенного 2 августа 2024, не установлено. Требования административного иска ФИО2 в указанной части не подлежат удовлетворению.

Согласно части 1.1 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ФИО2 заявлены требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

По изложенным выше основаниям, в связи с недостоверностью полученной итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в Отчете № 17296/02/23 от 28 июня 2024 года, составленного ООО «Ярэксперт», которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 659 986 000 рублей по состоянию на 4 апреля 2024 года, у суда не имеется оснований для установления рыночной стоимости указанного объекта в данном размере.

При проведении судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 709 891 372 рублей по состоянию на 4 апреля 2024 года.

Исследование судом экспертного заключения в указанной части дает основания для вывода о том, что расчет произведен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения в указанной части у суда не имеется.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца с кадастровым номером № подлежит определению в размере, установленном экспертным заключением, 709 891 372 рублей

Датой определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в соответствии с частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» является 4 апреля 2024 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований административного иска ФИО2 о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2024/000555 от 2 августа 2024 года отказать.

Установить по состоянию на 4 апреля 2024 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 27 473, 3 кв.метров, назначение – нежилое, наименование – многофункциональный общественный центр, торговый центр «Космос», расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 709 891 372 (семьсот девять миллионов восемьсот девяносто одна тысяча триста семьдесят два) рубля.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 24 января 2025 года