47RS0006-01-2023-001359-73
№ 2-2739/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Гатчина 10 октября 2023
Гатчинский городской суд *** в составе:
Председательствующего судьи Лобанева Е.В.,
при секретере ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску исковым заявлением ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ООО «Надежда» к ФИО18 об установлении сервитута на земельные участки;
о вынесении решения суда о государственной регистрации права пользования (обременения) на спорные земельные участки для обеспечения доступа к земельным участкам истцов;
установил:
с учетом принятых судом изменений и дополнений по иску, в обоснование заявленных требований указано, что истцы являются собственниками земельных участков, предоставленных для строительства индивидуальных жилых домов в черте населенного пункта – поселке городского типа ***. Все истцы приобрели индивидуальные земельные участки в собственность у ответчика ФИО18 Проход и проезд к земельным участкам истцов возможен только через земельные участки, принадлежащие ответчику на праве собственности. Между тем право пользования истцами земельными участками ответчика никак не урегулировано. От заключения письменного соглашения с истцами ответчик уклоняется. Поэтому истцы изначально требовали установить сервитут в отношении земельных участков ответчика с установлением соразмерной ежегодной платы с каждого из истцов в пользу ответчика.
Затем истцы неоднократно дополняли и изменяли исковые требования (л.д. 10-12, 23-27 т. 1, л.д. 29-32, 41-43, 132-135 т. 2), но окончательно настаивали на удовлетворении иска о признании земельных участков 47:23:0261002:283 площадью 658 кв.м, *** площадью 282 кв.м, *** площадью 7114 кв.м, *** площадью 104 кв.м проездами, землями общего пользования, через которые обеспечен доступ к земельным участкам истцов. Просили вынести решение о государственной регистрации права пользования (обременения) на земельные участки общего пользования ***, ***, *** о том, что посредством данных земельных участков осуществляется доступ к земельным участкам *** (участок ФИО2), *** (участок ФИО3), *** (участок ПермяковаАлексея Сергеевича, ФИО5), *** (участок ФИО6), *** (участок ФИО7), *** (участок ФИО19), *** (участок ФИО9), *** (участок ФИО10), *** (участок ФИО11), *** (участок Соколова СветланаЮрьевна), *** (участок ФИО13), *** (участок ФИО14), *** (участок ФИО15 и ФИО16), *** (участок ФИО17), для прохода и проезда автотранспорта к земельным участкам в собственности истцов (л.д. 157-159 т. 3).
Истцы ФИО6, ФИО9, представитель истцов ФИО20 настаивали на удовлетворении уточненного иска в полном объеме, по изложенным в нем основаниям.
Прочие истцы просили иск удовлетворить, дело рассмотреть в их отсутствие.
От проведения по делу судебной землеустроительной экспертизы все стороны отказались, о чем составлены соответствующие расписки (л.д. 144-150 т. 3).
Ответчик ФИО18 возражала против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 240-241 т. 1, л.д. 5-18, 136-139 т. 2, л.д. 188-190, 237-244 т. 3).
Третьи лица – администрации Таицкого городского поселения и Гатчинского муниципального района извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие, возражений по иску не имели.
Суд, изучив материалы дела, выслушав стороны, установил следующее:
Изначально земельный участок *** площадью 99999 кв.м, расположенный в Таицком городском поселении ***, принадлежал на праве собственности АО «Агропромышленное общество «Тайцы» и был включен в границы населенного пункта ***, зона индивидуальной жилой застройки Ж-3 (л.д. 181-183 т. 2).
Распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству *** от *** *** был утвержден Проект планировки и проект межевания территории земельного участка ***, в соответствии с которым указанный земельный участок подлежал разделу на 62 индивидуальных земельных участка для индивидуального жилищного строительства, с выделением территорий общего пользования под проезды, автостоянки и озеленение (л.д. 79-106 т. 2).
В соответствии с данным Проектом на основании решения собственника участка и межевого плана от *** земельный участок *** был разделен на 62 отдельных земельных участка (л.д. 172-173, 188-250 т. 2, л.д. 1-143 т. 3).
Межевым планом было предусмотрено, что доступ к каждому индивидуальному участку для строительства жилого дома будет обеспечиваться через земли общего пользования (л.д. 140-142 т. 3).
На основании договора купли-продажи в 2017 г Индивидуальный предприниматель ФИО18 приобрела все вышеуказанные земельные участки в свою собственность (л.д. 243-250 т. 1).
Истцы на основании договоров купли-продажи приобрели у ответчика в собственность индивидуальные земельные участки, на которых построены жилые дома (л.д. 34-61, 202-219 т. 1).
До заключения договоров купли-продажи продавец гарантировал покупателям, что они приобретают земельные участки и дома в коттеджном поселке «VantaaVillage» (далее коттеджный поселок) с заездом с автодороги «Подъезд к *** от автодороги ***». Территория поселка в настоящий момент огорожена по периметру забором.
Анализ землеотводной и планировочной документации, пояснений сторон и заключений кадастрового инженера ФИО21 (л.д. 100-176 т. 1) свидетельствует о том, что вновь образованные земельные участки ***, ***, *** должны использоваться как земли общего пользования для обеспечения проезда и прохода к границам каждого индивидуального участка со стороны автодороги «Подъезд к *** от автодороги *** - земельный участок *** (л.д. 112 т. 1).
Согласно выпискам из ЕГРН земельный участок *** площадью 5088 кв.м, земельный участок *** площадью 1629 кв.м, земельный участок *** общей площадью 17993 кв.м находятся в границах населенного пункта Тайцы, имеют вид разрешенного использования: «индивидуальные жилые дома не выше 2-х этажей» (л.д. 30-33, 62-75 т. 1).
Все вышеуказанные участки находятся в собственности ответчика ФИО18 Никаких ограничений или обременений в отношении данных участков в ЕГРН не зарегистрировано.
В графе «Особые отметки» в ЕГРН зарегистрировано, что посредством земельного участка *** обеспечен доступ к земельным участкам ***, *** и ***. Аналогичные сведения в отношении земельных участков истцов в ЕГРН не внесены.
В связи с неурегулированностью данного вопроса, истцы направляли в адрес ответчика соглашения об установлении сервитута на земельные участки с целью обеспечения права проезда и прохода к участкам истцов (л.д. 76-80 т. 1, л.д. 142-146 т. 2).
Ответчик от заключения данных соглашений уклонилась, протокол разногласий не направила, в связи с чем истцы обратились в суд.
Расчет размера платы за сервитут и определение площади земельных участков, которая подлежит обременению, содержится в заключениях кадастрового инженера ФИО21, составленных по заказу истцов (л.д. 100-177 т. 1, л.д. 204-236 т. 3).
Рассматривая настоящий спор, суд учитывает, что на момент возникновения коттеджного поселка в отсутствие законодательного регулирования ранее стоило руководствоваться постановлением Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобойгражданки ФИО22", которым признаны часть 1 статьи 44, часть 5 статьи 46, пункт 5 части 2 статьи 153 и часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в нормативной связи с частью 1 его статьи 7 не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2),35 (части 1 и 2), 55 (часть 3) и 75.1, в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание - в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией - справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений.
Конституционный суд указал, что федеральному законодателю надлежит - руководствуясь требованиями Конституции Российской Федерации и основанными на них правовыми позициями Конституционного Суда Российской Федерации, выраженными в настоящем Постановлении, - в кратчайшие сроки внести в действующее законодательство изменения, с тем чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, обеспечивающую поддержание справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в эти комплексы, и конкретизирующую в том числе критерии определения и правовой режим имущества, используемого в таких комплексах для общих нужд, а также включающую в себя нормы, призванные урегулировать отношения по управлению этим имуществом и его содержанию, в частности порядок и условия установления и взимания платы за управление имуществом общего пользования и его содержание, критерии, на основе которых определяются ее состав и размер.
Действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно ктакого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.
Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан.При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.
Вместе с тем действующее законодательство не содержит подобного рода указания применительно к решениям общего собрания собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе. В силу этого отсутствуют и прямые правовые основания для отнесения данного общего собрания к тем гражданско-правовым сообществам, решения которых могут порождать гражданско-правовые последствия, обязательные не только для всех лиц, участвовавших в собрании и голосовавших за принятие решения, но и для иных лиц, включая не принимавших участия в собрании.
На практике такое собрание нередко оказывается единственно возможной - ввиду значительных организационных и временных издержек на согласование воли большого числа собственников - формой принятия коллективного решения по вопросам о порядке управления имуществом общего пользования в указанном комплексе и о его содержании.
Данные изменения были внесены в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 24.07.2023 N 351-ФЗ, который вступил в силу с 1 октября 2023 года.
В настоящий момент ст. 259.1 ГК РФ определяет, что собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество). Если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения, если иное не предусмотрено законом. Состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом. Если принадлежащее собственнику здание или сооружение расположено на земельном участке, собственником которого является иное лицо, то законом может быть предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит такому собственнику здания или сооружения.
В п. 1 ст. 259.3 ГК РФ предусмотрено, что каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом.
Однако, указанные положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Имущество, отвечающее признакам, установленным для общего имущества пунктами 1 и 2 статьи 259.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, переходит в общую долевую собственность собственников недвижимых вещей в порядке, определенном федеральным законом. Но отдельный федеральный закон устанавливающий порядок перехода в общедолевую собственность земель общего пользования, выделенных до 01.10.2023 г, к настоящему моменту не принят.
Рассматривая настоящий иск, суд руководствуется положениями ст. 271 ГК РФ в редакции, действующей на момент приобретения земельных участков в собственность истцами.
По смыслу ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
К земельным участкам, предоставленным для пользования недвижимым имуществом, относятся и участки, используемые в качестве проезда/прохода к частному жилому дому со стороны земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В случае застройки единого имущественного жилищного комплекса, к которым следует отнести и территорию КП «VantaaVillage», к собственникам частных земельных участков, расположенных на них жилых, домов, бесплатное право пользования землями общего пользования переходит в силу закона, и заключение отдельного соглашения о сервитуте с собственником земель общего пользования в данном случае не требуется.
Подобная практика урегулирована в п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в соответствии с которым основанием приостановления, а затем и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав является отсутствие доступа (прохода или проезда от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку, если он не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета).
Соответственно, раздел земельного участка в силу закона невозможен, если каждый вновь образуемый земельный участок не имеет свободного доступа со стороны земель общего пользования.
После образования соответствующих участков, собственник или арендатор земель общего пользования не вправе требовать плату за пользование подобным имуществом, препятствовать проезду, проходу через земли общего пользования.
Поэтому исковые требования об установлении сервитута не подлежат удовлетворению, в связи с правовой несостоятельностью.
В оставшейся части суд приходит к выводу, что истцами избран единственно правильный в сложившейся ситуации способ защиты своих прав в дальнейшем.
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В п. 2 ст. 8.1 ГК РФ указано, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Отсутствие зарегистрированного права на недвижимое имущество порой лишает участника гражданского оборота возможности подтвердить его наличие во внесудебном порядке. Сведения о любом обременении, ограничении прав на земельный участок с момента его образования должны быть внесены в соответствующий раздел ЕГРН в силу п. 1 ч. 12 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Право пользования чужим земельным участком для прохода/проезда переходит к новым собственникам земельного участка, в пользу которого введено подобное обременение, лишают ответчика (в данном случае) законного права выдвигать какие-либо претензии, чинить препятствия в пользовании своими земельными участками.
Как справедливо указывают истцы, их права уже были поставлены под сомнение ответчиком, которая отказалась заключать с ними соглашение о праве истцов пользования указанными земельными участками. Самовольно установила шлагбаум, ограничивший возможность проезда на территорию коттеджного поселка (был демонтирован после поступления возражений со стороны истцов). Ответчик заявила в настоящем процессе, что истцы должны проезжать на территорию поселка со стороны земель общего пользования только со стороны въезда через участок ***, а действующий въезд через земельные участки *** и *** не требуется, данные участки она может использовать для жилищного строительства. Все это свидетельствует о том, что имеется реальная угроза нарушения прав истцов в дальнейшем.
Поэтому суд полагает необходимым принять решение о государственной регистрации изменений в ЕГРН раздел «Особые отметки» относительно земельных участков ответчика с ***, ***, *** о том, что посредством данных земельных участков осуществляется доступ к земельным участкам истцов.
Установление того факта, что спорные участки являются землями общего пользования, имеет важное доказательственное значение по настоящему спору, но констатация его в резолютивной части решения суда не повлечет для сторон никаких юридически-значимых последствий, поскольку регистрация подобного права в ЕГРН законом не предусмотрена. Право частной собственности ответчика на спорные участки истцы в настоящем споре не оспаривают. Следовательно, в оставшейся части иска должно быть отказано.
Доводы ответчика о том, что доступ на территорию поселка возможен со стороны второго въезда через земельный участок ***, где проходит проселочная дорога основанием для отказа в иске не являются.
Фактически в реестрах данная дорога не учтена, на кадастровый учет не поставлена, собственники участков, по которым она проложена (наезжена по полю) не установлены.
Организация дорожного (автомобильного) движения находится в исключительной компетенции органов власти.
Согласно п. 1 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.
Устойчивое развитие территорий - обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений (п. 3 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Утвержденная уполномоченным органом государственной власти документация (в данном случае проект межевания территории) является обязательной к исполнению.
Распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству *** от *** *** утвержден Проект планировки и проект межевания территории земельного участка ***, из которого образован комплекс спорного коттеджного поселка. В соответствии с данным Проектом территория поселка огорожена, на нее обустроено два въезда с территории земель общего пользования. Основной въезд осуществляется со стороны автодороги «Подъезд к *** от автодороги ***» через земельные участки *** и ***, на которых произведена отсыпка проезда. Без согласования с органами власти и без решения общего собрания собственников коттеджного поселка ответчик не вправе изменять схему организации дорожного движения, переносить въезды на территорию поселка.
С учетом изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
иск ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ООО «Надежда» к ФИО18 удовлетворить частично.
Вынести решение о государственной регистрации внесении изменений в ЕГРН раздел «Особые отметки» относительно земельных участков с ***, ***, *** о том, что посредством данных земельных участков осуществляется доступ к земельным участкам *** (участок ФИО2), *** (участок ФИО3), *** (участок ФИО4, ФИО5), *** (участок ФИО6), *** (участок ФИО7), *** (участок ФИО19), *** (участок ФИО9), *** (участок ФИО10), *** (участок ФИО11), *** (участокФИО12), *** (участок ФИО13), *** (участок ФИО14), *** (участок ФИО15 и ФИО16), *** (участок ФИО17), в оставшейся части иска отказать.
Решение является основанием внести изменения в ЕГРН.
Решением суда может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд в течение месяца с даты составления.
Судья: Е.В. Лобанев
Решение составлено ***