УИД 58RS0018-01-2025-003883-61 № 2-2337/2025

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 сентября 2025 г. г. Пенза

Ленинский районный суд г. Пензы в составе

председательствующего судьи Бариновой Н.С.

при секретаре судебного заседания Викуловой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Новый город» о защите прав потребителя, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Новый город» о защите прав потребителя.

В обоснование заявленных требований указал, что 23 августа 2024 г. между ним и ООО «Новый город» заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества – индивидуального жилого дома: назначение – жилое, количество этажей – 1, в том числе подземных 0, площадью 82,0 (+/-2) кв.м, адрес (местоположение): Адрес ; ориентировочно на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, площадью 702 кв.м, местоположение: Данные изъяты

Разделом 2 предварительного договора предусмотрено, что стоимость объектов составляет 5 035 000 руб. Часть стоимости в размере 300 000 руб. оплачена покупателем наличными денежными в качестве задатка в момент заключения предварительного договора. Оставшаяся часть в размере 4 735 000 руб. будет оплачена покупателем за счет собственных и кредитных средств АО «Россельхозбанк». В случае невозможности заключения основного договора купли-продажи недвижимости по независящим от сторон обстоятельствам, сумма 300 000 руб. подлежит возврату продавцом покупателю в течение десяти дней, с момента наступления такого обстоятельства.

Пунктом 3.1 предварительного договора определено обязательство заключить договор купли-продажи не позднее 30 сентября 2024 г.

27 сентября 2024 г. между ним и ООО «Новый город» заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 23 августа 2024 г., согласно которому в пункты 4 и 2.1 предварительного договора купли-продажи внесены изменения в части срока заключения основного договора купли-продажи - до 1 марта 2025 г. и в части оплаты денежных средств: сторона 2 обязалась оплачивать денежные средства в размере 25 000 руб. ежемесячно до 1 марта 2025 г. В случае невозможности заключения основного договора купли-продажи недвижимости в собственности покупателя по независящим от сторон обстоятельств (взять ипотечный кредит покупателем в РСХ Банке по программе «Сельская ипотека» (отсутствие лимитов в банке, изменение условий программы банком, отказ в выдаче кредита) до 1 марта 2025 г., стороны пришли к соглашению, что указанное недвижимое имущество в пункте 1.1 предварительного договора от 23 августа 2024 г. подлежит дальнейшей реализации продавцом и уплаченные покупателем денежные средства подлежат возврату покупателю после продажи этого имущества, но не позднее 4 месяцев, со дня получения от продавца или покупателя уведомления о невозможности заключения основного договора купли-продажи или подписания сторонами соглашения о расторжении предварительного договора.

30 апреля 2024 г. он направил в адрес ответчика письмо о намерении расторгнуть предварительный договор, в связи с приостановлением АО «Россельхозбанк» приема новых заявок и одобрения ранее поданных по ипотечным кредитам для жителей сельской местности по программе «Сельская ипотека», просил возвратить уплаченные денежные средства.

7 мая 2025 г. данное письмо было получено ответчиком, однако ответа на него он не получил.

С сентября 2024 г. АО «Россельхозбанк» приостановило прием кредитных заявок и одобрение ранее полученных субсидирований ипотечных кредитов в связи с исчерпанием лимита субсидий по данной программе на 2024 г. на неопределенный срок.

Считает, что указанные события возникли по независящим от него обстоятельствам. В связи с чем ответчик был обязан возвратить денежные средства в размере 375 000 руб.

На основании изложенного, просил взыскать с ответчика ООО «Новый город» денежные средства в размере 375 000 руб., штраф в размере 187 500 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддержал в полном объеме, против вынесения заочного решения не возражал.

Представитель ответчика ООО «Новый город» в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке.

Суд с согласия представителя истца определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктами 3 и 4 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из пункта 6 статьи 429 ГК РФ следует, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пунктам 23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании пункта 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен (пункт 1 статьи 381 ГК РФ).

Как следует из материалов настоящего дела, 23 августа 2024 г. между ФИО1 и ООО «Новый город» заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (далее – предварительный договор).

Предметом договора указано заключение в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества – индивидуального жилого дома: назначение – жилое, количество этажей 1, в том числе подземных, 0, площадью 82,0 (+/-2) кв.м, адрес (местоположение): Адрес ; ориентировочно на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, площадью 702 кв.м, местоположение: Адрес , кадастровый Номер .

Разделом 2 «Цена и порядок расчетов» предварительного договора предусмотрено, что стоимость объектов составляет 5 035 000 руб. Часть стоимости в размере 300 000 руб. оплачена покупателем наличными денежными средствами в качестве задатка в момент заключения предварительного договора. Оставшаяся часть в сумме 4 735 000 руб. будет оплачена покупателем за счет собственных и кредитных средств АО «Россельхозбанк». В случае невозможности заключения основного договора купли-продажи недвижимости собственность покупателя по независящим от сторон обстоятельствам сумма 300 000 руб. подлежит возврату продавцом покупателю в течение трех дней, с момента наступления такого обстоятельства.

Пунктом 3.2 предварительного договора определено обязательство сторон заключить договор купли-продажи не позднее 30 сентября 2024 г.

Согласно пункту 4.1 предварительного договора стороны несут ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) своих обязательств по настоящему договору в соответствии с законодательством Российской Федерации и настоящим договором.

Договор подписан ФИО1 и директором ООО «Новый город» ФИО3

27 сентября 2024 г. между ФИО1 и ООО «Новый город» в лице директора ФИО3 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 23 августа 2024 г. (далее – дополнительное соглашение).

Пунктом 1 дополнительного соглашения стороны согласовали, что продавец обязуется в будущем передать, а покупатель купить в собственность индивидуальный жилой дом, назначение: жилое, количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, площадью 79,4 кв.м, адрес (местоположение): Адрес , кадастровый Номер ; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 702+/-9,28 кв.м, местоположение: Адрес , кадастровый Номер .

Пунктом 2 дополнительного соглашения стороны изменили пункт 3.2 предварительного договора, изложив его в следующей редакции:

«Основной договор купли-продажи объектов будет заключен в срок до 1 марта 2025 г. включительно».

Пункт 2.1 дополнен положениями:

- Сторона 2 (ФИО1) обязуется оплачивать денежные средства в размере 25 000 руб. ежемесячно в следующем порядке: 1 октября 2024 г. – 25 000 руб., 1 ноября 2-024 г. – 25 000 руб., 1 декабря 2025 г. – 25 000 руб., 1 января 2025 г. – 25 000 руб., 1 февраля 2025 г. – 25 000 руб., 1 марта 2025 г. – 25 000 руб.

В случае невозможности заключения основного договора купли-продажи недвижимости в собственность покупателя по независящим от сторон обстоятельствам (невозможность взять ипотечный кредит Покупателем в РСХ Банке по программе «Сельская ипотека» (отсутствие лимитов в банке, изменение условий программы банком, отказ в выдаче кредита) до 1 марта 2025 года, стороны пришли к соглашению, что указанное недвижимое имущество в пункте 1.1 предварительного договора от 23 августа 2024 г. подлежит дальнейшей реализации продавцом и уплаченные покупателем денежные средства подлежат возврату покупателю после продажи этого имущества, но не позднее 4 месяцев, со дня получения от продавца или покупателя, уведомления о невозможности заключения основного договора купли-продажи, или подписания сторонами соглашения о расторжении предварительного договора».

Остальные условия предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 23 августа 2024 г., не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются неизменными, и стороны подтверждают по ним свои обязательства (пункт 5 дополнительного соглашения).

Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам от 23 августа 2025 г. № 20, от 28 ноября 2024 г. № 42, от 29 октября 2024 г. № 38 ФИО1 внес ООО «Новый город» оплату по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 23 августа 2024 г. в сумме 300 000 руб., 25 000 руб., 25 000 руб. соответственно.

Также 27 сентября 2024 г. ФИО1 оплатил 25 000 руб. по предварительному договору от 23 августа 2024 г., что подтверждается распиской директора ООО «Новый город» ФИО3 о получении денежных средств.

Всего ФИО1 ответчику оплачено по предварительному договору от 23 августа 2024 г. 375 000 руб.

30 апреля 2025 г. ФИО1 направил в адрес ООО «Новый город» письмо о намерении расторгнуть предварительный договор, в связи с независящими от покупателя обстоятельствами - приостановлением АО «Россельхозбанк» приема новых заявок и одобрения ранее поданных по ипотечным кредитам для жителей сельской местности по программе «сельская ипотека». Просил вернуть уплаченные денежные средства.

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления с идентификатором 44000005476262 данное письмо ФИО1 получено ООО «Новый город» 7 мая 2025 г.

По сведениям ЕГРН от 19 августа 2025 г. земельный участок с кадастровым номером Данные изъяты по адресу: Адрес , который указан в предварительном договоре купли-продажи от 23 августа 2024 г., продан по договору купли-продажи от 5 марта 2025 г., дата регистрации права – 1 апреля 2025 г.

Жилой дом с кадастровым номером Данные изъяты по адресу: Адрес , снят с кадастрового учета 31 марта 2025 г.

Действующие нормы законодательства не воспрещают использовать задаток, как способ обеспечения исполнения сторонами условий предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Из анализа указанных норм права следует, что задаток одновременно выполняет три функции: удостоверяющую факт заключения договора, обеспечительную и платежную.

При этом несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение договора купли-продажи объектов недвижимости, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости прекращается (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Таким образом, действиями, направленными на заключение договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключение этого договора.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что незаключение сторонами договора купли-продажи не явилось результатом виновных действий покупателя.

Дополнительным соглашением, заключенным сторонами прямо предусмотрен порядок действий при условии невозможности заключения основного договора по независящим от сторон обстоятельствам, среди которых конкретно указаны невозможность оформления ипотечного кредита покупателем в банке по программе «Сельская ипотека», отсутствие лимитов в банке, изменение условий программы банком, отказ в выдаче кредита. Как следует из пункта 2.1 дополнительного соглашения, стороны договорились, что при наступлении до 1 марта 2025 г. какого-либо из названных обстоятельств, спорное недвижимое имущество подлежит дальнейшей реализации продавцом, а уплаченные покупателем денежные средства подлежат возврату после продажи этого имущества, но не позднее 4 месяцев, со дня получения от продавца или покупателя, уведомления о невозможности заключения основного договора купли-продажи, или подписания сторонами соглашения о расторжении предварительного договора.

Как следует из искового заявления, с сентября 2024 г. АО «Россельхозбанк» приостановил прием кредитных заявок и одобрение ранее полученных субсидирований ипотечных кредитов в связи с исчерпанием лимита субсидий по данной программе на 2024 г. на неопределенный срок.

Факт приостановления банком приема и одобрения заявок по льготной сельской ипотеке был широко распространен крупными информационными агентствами, то есть данные сведения были общедоступными и могли быть известны ответчику из открытых источников.

Требование истца о возврате денежных средств в связи с расторжением предварительного договора по независящим от сторон обстоятельств вручено ответчику 7 мая 2025 г.

Каких-либо оснований для невозвращения денежных средств ФИО1, внесенных им в качестве задатка по предварительному договору, при рассмотрении дела не установлено.

Учитывая приостановление банком приема заявок на кредит и одобрения объектов недвижимости по ранее поданным заявкам по программе «Сельская ипотека», суд не усматривает в действиях истца признаков недобросовестного поведения. Напротив, при наличии сведений о невозможности оформления покупателем кредита и получения от истца письменного требования о расторжении предварительного договора, у стороны ответчика отсутствовали основания полагать возможным заключение основного договора в дальнейшем, а, следовательно, удержания суммы задатка.

Кроме того, после истечения срока заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости ответчик продал земельный участок, являющийся предметом предварительного договора, заключенного с истцом.

При таких обстоятельствах, сумма задатка, оплаченного ФИО1 ответчику в размере 375 000 руб., подлежит взысканию с ООО «Новый город» в пользу истца.

Согласно пункту 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Учитывая, что ответчиком в добровольном порядке требования потребителя не были удовлетворены, в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от взысканной с ответчика суммы задатка в размере 187 500 руб. (375 000 х 50%).

Частью 1 статьи 103 ГПК РФ предусмотрено, что издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В связи с тем, что истец в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 333.36 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче настоящего иска, в силу требований статьи 103 ГПК РФ, с ООО «Новый город» в бюджет муниципального образования город Пенза подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 11 875 руб.

Руководствуясь статьями 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Новый город» о взыскании денежных средств удовлетворить.

Взыскать с ООО «Новый город» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО1 Данные изъяты денежные средства в размере 375 000 (триста семьдесят пять тысяч) руб., штраф в размере 187 500 (сто восемьдесят семь тысяч пятьсот) руб.

Взыскать с ООО «Новый город» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в бюджет муниципального образования город Пенза государственную пошлину в размере 11 875 (одиннадцать тысяч восемьсот семьдесят пять) руб.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Н.С. Баринова