Дело №а-4581/2023

УИД 23RS0№-27

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

07 июля 2023 года г. Краснодар

Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего Шипуновой М.Н.

при секретаре ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконными действий и решений,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконным решения от 09.03.2023 № КУВД-001/2023-8094353/2 о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прекращения прав; об обязании Управления осуществить государственную регистрацию прекращения права по договору участия в долевом строительстве от 21.09.2021 №.

В обоснование требований указывают, что 21.09.2021года они заключили с ООО «АВА-ДЕВЕЛРПМЕНТ» договор участия в долевом строительстве №, оплаченный с использованием частично собственных средств и кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк России с использованием счета экроу. В связи с нарушением застройщиком сроков завершения строительства, 02.03.2023 года ФИО3 направили в адрес ООО «АВА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» уведомление об одностороннем отказе от исполнения заключенного договора и обратились в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о внесении в ЕГРН записи об одностороннем отказе участников долевого строительства от исполнения договора, погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Уведомлением Управления Росреестра от 09.03.2023 года осуществление регистрационных действий приостановлено со ссылкой на обременение в виде ипотеки и невозможность расторжение договора долевого участия.

Административные истцы полагают действия и решение органа государственной регистрации незаконными, поскольку закрытие счета экроу и возврата депонируемых денежных средств возможно только после регистрации расторжения договора долевого участия. Для защиты нарушенного права ФИО8 и ФИО9 обратились в суд с настоящим административным иском, просят признать незаконным решения от ДД.ММ.ГГГГ № № о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прекращения прав; об обязании Управления осуществить государственную регистрацию прекращения права по договору участия в долевом строительстве от 21.09.2021 №, обязать осуществить государственную регистрацию расторжения договора долевого участия от 21.09.2021 №, направив экскроу-агенту и залогодержателю прав по договору долевого участия в строительстве (ПАО Сбербанк России) уведомление о погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации.

В судебное заседание административный истец ФИО10., ФИО11 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена заказной корреспонденцией с почтовым идентификатором №.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Краснодарскому краю в суд не явился, будучи извещенным судебной повесткой и идентификатором №, представил письменные возражения по делу.

Заинтересованное лицо представитель ПАО Сбербанк России в суд не явился, извещен судебной повесткой с почтовым идентификатором №.

Представитель заинтересованного лица ООО «АВА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» извещен о времени и месте судебного разбирательства судебной повесткой с почтовым идентификатором №, в суд не явился.

В соответствии с пунктом 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.

Учитывая принятые меры по извещению сторон, отсутствие сведений об уважительных причинах неявки, суд, руководствуясь указанными положениями ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным проведение судебного разбирательства в отсутствие неявившегося лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

По смыслу положений ст. 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

При отсутствии указанной выше совокупности условий для признания оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с частью 11 статьи 53 Закона № 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, указанным в Письме Росреестра от 15.12.2022 № 14-11081-ТГ/22, учитывая положения пункта 2 статьи 1, статьи 2, пункта 5 статьи 5, пункта 1 статьи 77.2 Закона № 102-ФЗ, при заключении договора долевого участия (далее – ДДУ) с использованием кредитных средств, по общему правилу, одновременно с государственной регистрацией такого ДДУ регистрируется возникающий в силу закона залог права требования участника долевого строительства в пользу кредитной организации, предоставившей кредит на приобретение объекта долевого строительства - предмета ДДУ.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из обязательства (пункт 2 статьи 453); к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге (пункт 4 статьи 334); залог прекращается в том числе в случаях прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК (пункт 1 статьи 352).

Учитывая вышеуказанные положения гражданского законодательства, пункт 2 статьи 3 Закона об ипотеке, при расторжении договора долевого участия прекращаются также и возникшие в обеспечение исполнения обязательств по нему ограничения прав, в том числе, залог права требования.

Частью 4 статьи 53 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке.

Исходя из общих правил, регистрационная запись об ипотеке (в том числе залоге права требования, вытекающего из ДДУ, заключенного с использованием кредитных средств и по условиям которого денежные средства в счет уплаты цены ДДУ вносятся на счета эскроу) погашается на основании заявления залогодателя и (или) залогодержателя и (или) законного владельца закладной (в зависимости от ситуации, указанной в пункте 1 статьи 25 Закона об ипотеке), а также по решению суда (арбитражного суда) о прекращении ипотеки.

Учитывая также установленный частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ заявительный характер государственной регистрации прав, записи в ЕГРН вносятся в соответствии с Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденным Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, на основании представленного заявления и необходимых документов.

Орган регистрации прав не вправе самостоятельно по своей инициативе при отсутствии заявлений и необходимых документов вносить в ЕГРН какие-либо записи, например, о погашении регистрационной записи об ипотеке (залоге права требования) в связи с расторжением ДДУ (за исключением случаев, установленных законом, либо если обязанность осуществить внесение соответствующих записей в ЕГРН возложена на орган регистрации прав судом в резолютивной части вступившего в законную силу судебного акта и копия такого акта была направлена судом в орган регистрации прав).

Таким образом, внесение в ЕГРН сведений о расторжении ДДУ и при этом сохранение со статусом «актуальная» записи о государственной регистрации залога права требования, зарегистрированного на основании данного ДДУ, не согласуется с действующим законодательством; действующее законодательство (в том числе Закон № 218-ФЗ, Закон № 102-ФЗ) также не содержит норм о погашении регистрационной записи о залоге права требования, возникшем из ДДУ, на основании согласия залогодержателя при расторжении этого ДДУ; внесение в ЕГРН сведений о расторжении ДДУ и погашение регистрационной записи о залоге права требования, возникшем из этого ДДУ, могут быть осуществлены одновременно на основании заявлений, указанных в части 8 статьи 48 Закона № 218-ФЗ и в пункте 1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ, и приложенных к таким заявлениям необходимых документов, предусмотренных указанными федеральными законами.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» судам необходимо учитывать, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310,450 ГК РФ), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.

Более того, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «О долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не предусматривает снятие залога в силу самого факта одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве.

02.03.2023 административные истцы обратились в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением № КУВД-001/2023-8094353 об осуществлении государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером № в части расторжения договора участия в долевом строительстве. К заявлению были приложены: уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от 02.03.2023; опись от 02.03.2023; договор участия в долевом строительстве от 29.09.2021 №.

09.03.2023 по результатам проведения правовой экспертизы представленных документов Управлением принято решение о приостановлении государственной регистрации прав в связи с наличием в ЕГРН актуальной записи об ипотеке, зарегистрированной одновременно с договором участия в долевом строительстве.

Согласно сведениям ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание (для размещения гостиниц), уточненной площадью 6221+/-28 кв.м., зарегистрирован договор участия в долевом строительстве от 21.09.2021 №, заключенный между ООО «АВА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» (застройщик) и ФИО12 ФИО13

В отношении указанного земельного участка в ЕГРН внесена запись об ипотеке в силу закона на основании договора участия в долевом строительстве от 21.09.2021 №. Залогодержателем является ПАО «Сбербанк».

Согласно абзацу 4 пункта 4.9 договора участия в долевом строительстве от 21.09.2021 № оплата цены Договора производится за счет собственных денежных средств участника долевого строительства в размере 668 400 руб. и кредитных средств в размере 6 015 000 руб., предоставленных ПАО «Сбербанк» согласно кредитному договору № от 29.09.2021.

Таким образом, исходя из положений кредитного договора, договора участия в долевом строительстве, сведений ЕГРН следует, что права административных истцов по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве обременены ипотекой. Для прекращения прав по договору участия в долевом строительстве необходимо погасить запись об ипотеке, по которой такие права обременены.

Доказательств в обоснование заявленных требований, в нарушение норм статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административными истцами суду не представлено. Необходимой совокупности условий признания незаконными действий и решений Управления Росреестра суду не представлено.

В силу части 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, исходя из положений части 2 статьи 227 КАС РФ, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решений и действий (бездействий) должностного лица, если установит, что оспариваемые решения, действия, бездействие нарушают права и свободы административного истца, а также не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту. В случае отсутствия указанной совокупности суд отказывает в удовлетворении требований

С учетом изложенного и представленных доказательств суд приходит к выводу, что по данному административному делу правовых условий, позволяющих принять решение об удовлетворении заявленных ФИО7 требований, не установлено. В удовлетворении административного иска ФИО14. и ФИО15 следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180,227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1, ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконным решения от 09.03.2023 № КУВД-001/2023-8094353/2 о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прекращения прав; об обязании Управления осуществить государственную регистрацию прекращения права по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара.

Мотивированное решение суда изготовлено 7 июля 2023 года и доведено до сведения лиц, участвующих в деле посредством направления почтовой корреспонденции.

Лица, участвующие в деле, их представители, вправе знакомиться с протоколом и аудиопротоколом судебного заседания, записями на носителях информации.

В течение трех дней со дня подписания протокола стороны вправе подать в суд замечания в письменной форме на протокол и аудиозапись судебного заседания с указанием на допущенные в них неточности и (или) на их неполноту.

Председательствующий –