Дело №2-384/2025

№

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Любинский 22 мая 2025 года

Любинский районный суд Омской области в составе

председательствующего судьи Акуловой О.В.,

при секретаре судебного заседания Бочкарёвой О.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6 к ООО «Доброе «Дело» о признании сделки купли-продажи состоявшейся, прекращения обременения в виде ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО4, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6 обратились в Любинский районный суд Омской области с исковым заявлением к ООО «Доброе «Дело» о признании сделки купли-продажи состоявшейся, прекращения обременения в виде ипотеки. Просят признать сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> заключенную между ФИО1, ФИО2 и ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 состоявшейся, прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона на данное жилое помещение.

В судебном заседании истцы ФИО3, ФИО4 участия не принимали, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Заявленные требования поддержали в полном объеме по изложенным основаниям, просили их удовлетворить.

Ответчик ООО «Доброе Дело» при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимало, представителя не направило. Возражений не представило.

Третьи лица Управление Росреестра по Омской области, ОСФР по Омской области представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.

В письменном отзыве представителя ОСФР по Омской области указано, что ФИО4 распорядилась средствами материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по договору займа, заключенному с ООО «Доброе Дело» на приобретение жилья по адресу: <адрес>. Оставили разрешение спора на усмотрение суда.

С учетом положений ст.233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии с п.1 ст.420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

В соответствии с п.п.1, 2 ст.434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

При заключении вышеназванной сделки сторонами соблюдены условия, а также в полном объеме исполнены обязательства.

Согласно п.1 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу с п.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.ДД.ММ.ГГГГ между продавцами ФИО1, ФИО2 и покупателями ФИО3, ФИО4 действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей ФИО5, ФИО6 заключен договор земельного участка и расположенной на нем квартиры по адресу: <адрес>, по условиям которого продавцы продали, а покупатели приобрели в общую долевую собственность (по 1/4 доли каждому) недвижимое имущество, цена продаваемого имущества составила 397 640 рублей 30 копеек, из них: 387 640 рубль 30 копеек стоимость квартиры, 10 000 рублей – стоимость земельного участка.

Согласно п.4 договора купли-продажи расчет между сторонами в сумме 10 000 рублей земельный участок произведен продавцами наличными денежными средствами за счет собственных денежных средств. 387 640 рублей 30 копеек – покупатели передают продавцам наличными денежными средствами за квартиру при подписании настоящего Договора за счет заемных средств полученных по Договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ со сроком возврата займа до ДД.ММ.ГГГГ Квартира и земельный участок, принятых по вышеуказанному Договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ считаются находящимися в залоге у ООО «Доброе Дело» в силу закона с момента государственной регистрации настоящего Договора и права собственности Покупателя на указанное недвижимое имущество. Залогодержателем по данному залогу является ООО «Доброе Дело». При этом покупатель становится залогодателем. Деньги в сумме 387640,30 рублей перечисляются после оформления документов по указанной сделке в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Пенсионным фондом РФ на расчетный счет ООО «Доброе Дело».

На основании указанного договора купли-продажи зарегистрировано право собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 (по 1/4 доли за каждым) на указанную квартиру и земельный участок.

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области ДД.ММ.ГГГГ №.

Из исследованных материалов дела усматривается, что все существенные условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ соблюдены, объекты недвижимости переданы во владение и пользование покупателей, обязанность по оплате объектов, приобретенных по договору, исполнена, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества и по настоящее время истцы владеют, пользуются данным имуществом как собственники.В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 25.7 настоящего Федерального закона.

В силу п.1 ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено ФЗ или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда о прекращении ипотеки.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права (ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

В соответствии с пунктом 53 названного Постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

В судебном заседании установлено, что при совершении сделки купли-продажи земельного участка и квартиры право собственности истцов на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано с существующими ограничениями (обременениями) права в виде ипотеки в силу закона в пользу ООО «Доброе Дело».

Судом установлено, что истцами в полном объеме выполнены условия договора купли-продажи по внесению денежных средств за недвижимое имущество, что подтверждается материалами дела.

В настоящем случае снятие обременения во внесудебном порядке невозможно, поскольку имеется причина, препятствующая совместному обращению с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, а именно, залогодержатель ООО «Доброе Дело» прекратило свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

Из системного толкования ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п.52 Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, чем нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с требованием о прекращении зарегистрированного обременения. При этом право выбора способа защиты права, а именно о признании обременения отсутствующим, либо о прекращении обременения, принадлежит истцу.

Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Учитывая, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится запись об ограничении в виде ипотеки в отношении квартиры и земельного участка, что нарушает права истцов, надлежащим образом исполнивших обязательства по договору, возражения относительно прекращения ипотеки у ответчика отсутствуют, а также учитывая, что у залогодателей и залогодержателей отсутствует возможность обратиться в регистрирующий орган с совместным заявлением о прекращении ипотеки, исковые требования истцов подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6 удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры с кадастровым № и земельного участка с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес> заключенную между ФИО1, ФИО2 и ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 состоявшейся.

Признать прекращенным обременение – ипотека в силу закона в отношении следующего объекта недвижимости: квартиры с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащая на праве общей долевой собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 (по 1/4 доли за каждым), зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Настоящее решение является основанием для погашения записи № от ДД.ММ.ГГГГ, а также записи № от ДД.ММ.ГГГГ об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ответчик вправе подать в Любинский районный суд Омской области заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд через Любинский районный суд Омской области в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд через Любинский районный суд Омской области в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья О.В. Акулова

Мотивированное решение изготовлено 05.06.2025