УИД 19RS0001-02-2023-005282-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 ноября 2023 года Дело № 2- 4329/2023

Абаканский городской суд в составе

председательствующего Кондратенко О.С.

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1, в лице законного представителя ФИО3 о переводе прав и обязанностей по предварительному договору и признании права собственности,

с участием представителя истца ФИО16, представителя ответчика ФИО17, представителя третьего лица ФИО19,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1, в лице законного представителя ФИО3 о переводе прав и обязанностей по предварительному договору и признании права собственности, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО6 При жизни ФИО6 вступил в наследство на имущество: земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>А и квартиру по адресу: <адрес>41, для чего оформил доверенность на ФИО18 и ФИО18, которые действуя от его имени совершили действия на вступление в наследство. ФИО6 в лице поверенных заключил предварительный договор купли-продажи ? доли земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ и предварительный договор купли-продажи квартиры. В результате указанных сделок ФИО6 получил 4500 000 рублей. В результате смерти ФИО6 не успел зарегистрировать принятое наследственное имущество. Единственным наследником ФИО6 является ФИО1 Приняв наследство после смерти ФИО6, ответчик получил его права и обязанности производным способом в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, ввиду чего юридически значимые действия ФИО6 по заключению предварительных договоров и выраженное в нем волеизъявление на возникновение обязательства по заключению основного договора купли-продажи спорных 1/2 доли земельного участка с 1/2 долей жилого дома и ? доли квартиры являются обязательными для ответчика, поскольку при наследовании обязательство, по общему правилу продолжает существовать в неизменном виде, тогда как меняется только субъектный состав данных правоотношений.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ протокольно привлечен к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне истца – ФИО18

В судебном заседании представитель истца ФИО16, действующий на основании доверенности, исковые требования уточнил по основаниям указанным в иске, просил перевести права и обязанности ФИО6 по предварительному договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от «16» февраля 2023 г. и предварительному договору купли-продажи квартиры от «16» февраля 2023 г. производным способом в неизменном виде как единое целое на ответчика - ФИО1 в лице законного представителя ФИО3. Признать право собственности за истцом на ? долю земельного участка общей площадью 1269 кв. м, кадастровый №, <адрес>, уч. 11А и на 1/2 долю жилого дома, общей площадью 81,7 кв. м, <адрес>, ? долю квартиры, общей площадью 40,2 кв. м, кадастровый №, по <адрес>.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО17, действующий на основании доверенности, просил в иске отказать.

В судебном заседании представитель третьего лица ФИО19, действующий на основании доверенности, считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Истец ФИО2, ответчик ФИО1, в лице законного представителя ФИО3, третье лица ФИО18 в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом, были уведомлены о времени и месте рассмотрения дела по существу.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон в соответствии с ч.4,5 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО7 на праве собственности принадлежала квартира по <адрес>; жилой дом площадью 81,7 кв.м. и земельный участок площадью 1269 кв.м., расположенные <адрес>, о чем имеется выписка из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 умерла, о чем имеется свидетельство о смерти I-ПВ № от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В соответствии с п.1 ст. 1154 ГК РФ наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

В соответствии с п. 1 ст.1153 ГК РФ, принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Из материалов наследственного дела умершей ФИО8 видно, что к нотариусу с заявлением о принятии наследства после ее смерти обратился внук ФИО1, с согласия своей матери ФИО3, а также ФИО18, действующий от имени внука ФИО6

ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 выдал доверенность ФИО18, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО18, ДД.ММ.ГГГГ г.р. для принятия наследства и вести наследственное дело с правом получения свидетельства о праве на наследство к имуществу, оставшемуся после умершей ФИО8, ФИО10, ФИО11

Учитывая то, что ФИО9 обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства после смерти ФИО8, следовательно он принял наследственное имущество умершей ФИО8

Таким образом, ФИО1 и ФИО6 унаследовали каждый по ? доли в наследственном имуществе умершей ФИО12

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО1 выдано свидетельство о праве на наследство по закону на имущество умершей ФИО8 в виде: ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>41; жилой дом площадью 81,7 кв.м. и земельный участок площадью 1269 кв.м., расположенные по <адрес>

Согласно выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО1 зарегистрировано право ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>41; жилой дом площадью 81,7 кв.м. и земельный участок площадью 1269 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13, в лице ФИО18, ДД.ММ.ГГГГ г.р., действующего на основании доверенности и ФИО2 заключен предварительный договор купли продажи земельного участка с жилым домом, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем Договор купли-продажи ? доли земельного участка общей площадью 1269 кв. м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальную жилую и хозяйственную застройку, <адрес> с ? долей жилого дома, общей площадью 81,7 кв. м, кадастровый №, по <адрес> по которому Сторона-1 будет выступать продавцом, а Сторона-2 покупателем на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Цена объекта составляет 3000 000 рублей, При этом цена жилого <адрес> 000 рублей, цена земельного участка 2000 000 рублей (п.2.2. договора).

Согласно п.1.5 договора видно, что основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами в течение 1 года с момента подписания настоящего договора.

Из акта приема- передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ следует, что строна-2 передала, а сторона- 1 получила наличные денежные средства в размере 3000 000 рублей в качестве оплаты полной стоимости по предварительному договору купли продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13, в лице ФИО18, ДД.ММ.ГГГГ г.р., действующего на основании доверенности и ФИО2 заключен предварительный договор купли продажи квартиры, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем Договор купли-продажи квартиры общей площадью 40,2 кв. м, кадастровый №, <адрес>, принадлежащей Продавцу праве собственности на основании фактического принятия наследства на имущество наследодателя - ФИО12, умершей 01.2022 года; ФИО14, умершей ДД.ММ.ГГГГ; ФИО15, умершего ДД.ММ.ГГГГ.

Цена объекта составляет 1500 000 рублей. (п.2.2. договора).

Согласно п.1.2 договора видно, что основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами в течение 1 года с момента подписания настоящего договора.

Из акта приема- передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сторона-2 передала, а сторона- 1 получила наличные денежные средства в размере 1500 000 рублей в качестве оплаты полной стоимости по предварительному договору купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с чем, на момент заключения указанных предварительных договоров купли-продажи, ФИО6 и ФИО1 являлись участками общей долевой собственности в спорном имуществе.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умер, о чем имеется свидетельство о смерти I-ВВ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов наследственного дела умершего ФИО9 видно, что к нотариусу с заявлением о принятии наследства после его смерти обратился ФИО1, с согласия своей матери ФИО3 Иных наследников не имеется.

Как указано в пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Как следует из положений пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Согласно пункта 3 статья 163 ГК РФ если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ установлено обязательное нотариальное удостоверение сделок в случаях, указанных в законе.

На основании части 1.1 статьи 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, сделка совершенная по отчуждению доли в праве общей долевой собственности, свершаемая одним из участников долевой собственности, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Кроме того, в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

На основании п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Статьей 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Из пояснений стороны истца в судебном заседании установлено, что доказательств направления уведомления о продаже и выкупе доли второму участку долевой собственности, и них не имеется.

Таким образом, судом установлено, что заключение предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ состоялось в нарушение положений ст. 250, ч. 2 ст. 163 ГК РФ, что в соответствии с ч.3 ст. 163 ГПК РФ влечет ничтожность данных сделок.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к выводу о том, что поскольку извещение о намерении продать 1/2 долю жилого дома и земельного участка, а также квартиры в адрес ФИО1 в установленном законом порядке ФИО6 не направлял, то при заключении ФИО6 ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи доли жилого дома и земельного участка, а также квартиры было нарушено преимущественное право ФИО1 на покупку данной доли объектов недвижимости, а также нарушено обязательное нотариальное удостоверение данных сделок.

При таких обстоятельствах, суд не находит законных оснований для удовлетворения требований ФИО2 к ФИО1, в лице законного представителя ФИО3 о переводе прав и обязанностей по предварительному договору и признании права собственности.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО2 к ФИО1, в лице законного представителя ФИО3 о переводе прав и обязанностей по предварительному договору и признании права собственности, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Абаканский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий О.С. Кондратенко

Мотивированное решение изготовлено и подписано 27 ноября 2023 года