Апелляционное определение по делу № 33-32202/2023 от 21.09.2023

УИД 23RS0029-01-2022-002467-91

Судья – Трухан Н.И. дело № 33-32202/2023

2-2162/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 сентября 2023 года г.Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Перовой М.В.

судей Бендюк А.К., Кузьминой А.В.

по докладу Бендюк А.К.

при ведение протокола помощником судьи Дорогой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования ............ к ...........2, ...........1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

по встречному иску ...........1, ...........2 к администрации муниципального образования ............ о заключении договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе администрации муниципального образования ............ на решение Лазаревского районного суда ............ Краснодарского края от ..........,

Заслушав доклад судьи об обстоятельствах дела, изучив содержание решения суда первой инстанции, апелляционной жалобы

УСТАНОВИЛА:

Администрация муниципального образования ............ обратилась с иском к ...........2, ...........1 об изъятии с целью последующей реализации с публичных торгов объекта незавершенного строительства, площадью 535 кв.м, кадастровый ........, расположенного по адресу: ............, на земельном земельного участка площадью 1 400 кв.м, кадастровый ........, предоставленном для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов в землях населенных пунктов по тому же адресу на условиях аренды по договору ........ от ...........

...........2, ...........1 обратились в суд со встречным иском к администрации ............ о признании права собственности на реконструированный строительством 4-х этажный объект недвижимости (3 этажа с мансардой), кадастровый ........, общей площадью 2023,3 кв.м, (основной площадью 1219,6 кв.м, вспомогательной 614,1 кв. м), расположенный по адресу: ............, б/н и возложении на администрацию ............ обязанности заключить с ...........1 и ...........2, договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды (договор аренды) сроком на 49 лет в отношении земельного участка площадью 1 400 кв.м, кадастровый ........, предоставленного ранее по договору ........ от ...........

Решением Лазаревского районного суда города ............ Краснодарского края от .......... в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования ............ к ...........2, ...........1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, отказано.Встречный иск ...........2, ...........1 к администрации о заключении договора аренды - удовлетворен.

Суд обязал муниципальное образование город-курорт Сочи заключить с ...........1 и ...........2, договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды (договор аренды) сроком на 49 лет, со множественностью лиц на стороне арендатора, в отношении земельного участка площадью 1 400 кв.м, кадастровый ........ предоставленного для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов категория земель : земли населенных пунктов по адресу: .............

Признал за ...........1, ...........2 право общей долевой собственности за каждым по 1/2 доле в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, 4-х этажное нежилое строение, общей площадью 2023,3 кв.м, кадастровый ........, 4-х этажный, расположенный по адресу: .............

Указал, что данное решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, произвести учет изменений в Едином государственном реестре недвижимости сведений на (о) правах общей долевой собственности, по 1/2 доле за каждым на 4-х этажный объект недвижимости, кадастровый ........, общей площадью 2023,3 кв.м, расположенный по адресу: ............, по сведениям указанным в изготовленном техническом плане строения и регистрации обременения за ...........1 и ...........2, в виде аренды сроком на 49 лет в отношении земельного участка площадью 1400 кв.м, кадастровый ........, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: .............

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении исковых требований администрации ............ и удовлетворяя встречные исковые требования ...........1, ...........2, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, что повлекло возникновение у застройщика права на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта. В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в августе 2019 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав ответчиков, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Таким образом, суд первой инстанции, принимая во внимание выводы проведенной по делу комплексной строительно-технической экспертизы ООО «Центр экономических и инженерных экспертиз «Стандарт» .........220 от .........., пришел к выводу, что отказ администрации ............ в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует ответчикам завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов, в связи с чем, имеются основания для отказа в удовлетворении исковых требований администрация ............ к ...........1, ...........2 об изъятии объект незавершенного строительства и удовлетворении встречных исковых требований ...........1, ...........2 к администрации ............ о заключении договора аренды и признании права общей долевой собственности за каждым по 1/2 доле в праве общей долевой собственности.

В апелляционной жалобе администрация муниципального образования ............ просит решение суда отменить, в связи с его незаконностью и необоснованностью, указывая, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права. Просит удовлетворить исковые требования в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требовании отказать.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от .......... решение Лазаревского районного суда города ............ от .......... отменено, принято новое решение, исковое заявление администрации ............ к ...........1, ...........2 об изъятии объекта незавершенного строительства- удовлетворено. В удовлетворении встречных исковых требований ...........1, ...........2 о заключении договора аренды, признании права - отказано.

Суд изъял у ...........2, ...........1 объект незавершенного строительства кадастровый ........, расположенный по адресу: ............, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от .......... ........ «О утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об удовлетворении исковых требований администрации ............ и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ...........1, ...........2, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, руководствуясь положениями статей 222, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 7, 30.1, 39.6, 40, 41, 42, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 36, 49, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, исходила из того, что ответчиками в нарушение договора аренды и вида разрешенного использования земельного участка возведен спальный корпус на 65 мест, что чуть менее чем в 2 раза превышает параметры разрешенного строительства, в связи с чем, пришла к выводу о том, что имеются основания для расторжения договора.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отметил, что поскольку договор аренды от .......... ........ заключен после .........., то ответчики уже реализовали свое право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства. Принимая во внимание выводы проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы о том, что спорное строение и в настоящее время представляет собой объект незавершенного строительства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований о признании за ...........1 и ...........2 права собственности на завершенный строительством объект недвижимости: 4-х этажное нежилое строение, общей площадью 2023,3 кв.м, кадастровый .........

В кассационной жалобе ...........1 просит обжалуемое апелляционное определение отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, считая, что судом нарушены нормы материального и процессуального права. В обоснование требований заявитель жалобы указывает на то, что исковые требования администрации не полежали удовлетворению, поскольку степень готовности спорного объекта недвижимости составляет 98% и является фактически завершенным объектом, что подтверждается техническим паспортом от ........... Отмечает, что единственным определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию. Обращает внимание на тот факт, что без продления соответствующих прав на земельный участок прежние собственники не имели возможности ввести объект в эксплуатацию, а без введенного в эксплуатацию объекта не предоставляли земельный участок. Заявитель жалобы полагает, что письмо .........01-25 от .......... об отказе в удовлетворении заявления о заключении договора аренды является незаконным и необоснованным. Так, поскольку в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположено нежилое строение, администрацией ............ в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, в связи с чем, отсутствует отказ в удовлетворении требований или последующая реализация с публичных торгов. Считает, что имеются основания для передачи ...........2, ...........1 в пользование без проведения торгов но договору о предоставлении на условиях аренды земельного участка кадастровый ......... Кроме того, согласно заключению эксперта .........220 от .......... нежилое здание расположено в границах земельного участка кадастровый ........, объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан, эксплуатация здания возможна после завершения строительства. Каких-либо претензий в отношении возведенного строительного объекта со стороны третьих лиц не установлено, при этом принцип целевого назначения вида разрешенного использования участка, а также градостроительные и строительные нормы и правила не нарушены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от .........., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от .........., отменено в части отмены решения Лазаревского районного суда города ............ от .......... об отказе удовлетворении первоначальных исковых требований администрации ............ к ...........5, ...........2 об изъятии объекта незавершенного строительства и удовлетворении встречных исковых требований ...........5, ...........2 к администрации ............ о заключении договора аренды.

Принятое по делу в указанной части нового решения отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда. В остальной части апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от .......... оставлено без изменения, кассационная жалоба представителя ...........1 действующего на основании доверенности ...........6 удовлетворена частично.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции согласилась с выводами суда апелляционной инстанции в части отсутствия оснований для признания за ...........1 и ...........2 права общей долевой собственности на объект недвижимости, поскольку они соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам при правильном применении норм материального и процессуального права. Признание права собственности на незавершенный строительством объект, не введенный в установленном законом порядке в гражданский оборот, обладающим признаками самовольной постройки и возведенный на чужом земельном участке не отвечает принципу разумного и добросовестного осуществления гражданских прав, закрепленному в статье 10 Гражданского кодекса РФ и нарушает баланс публичных и частных интересов.

Отменяя апелляционное определение в части отмены решения Лазаревского районного суда города ............ от .......... об отказе удовлетворении первоначальных исковых требований администрации ............ к ...........5, ...........2 об изъятии объекта незавершенного строительства и удовлетворении встречных исковых требований ...........5, суд кассационной инстанции исходил из того, что доводы ответчиков в части необоснованного удовлетворения требований администрации ............ к ...........1, ...........2 об изъятии объекта незавершенного строительства и отказа в удовлетворении встречных исковых требований ...........1, ...........2 к администрации ............ о заключении договора аренды, являются обоснованными.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации муниципального образования ............ действующий на основании доверенности ...........7, доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить исковые требования муниципального органа, в удовлетворении встречных исковых требований ...........1, ...........2, отказать.

Представитель ...........1, действующий на основании доверенности ...........8, в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против отмены решения суда первой инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе посредством размещения информации по делу на интернет-сайте Краснодарского краевого суда, об уважительности причин неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, совещаясь на месте, определила, признать неявку лиц, участвующих в деле неуважительной, рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к выводу об отмене судебного акта в части и принятии нового решения в этой части об удовлетворении исковых требований администрации ............ к ...........1, ...........2 об изъятии объекта незавершенного строительства и отказе в удовлетворении встречного иска ...........1, ...........2 к администрации ............ о заключении договора аренды.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

По мнению судебной коллегии, решение суда первой инстанции указанным критериям не соответствует, поскольку оно постановлено с неправильным применением норм материального права, выводы суда первой инстанции противоречат обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Как видно из материалов дела и установлено судом, ...........5 на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи доли незавершенного строительства от .........., принадлежит ? доля объекта незавершенного строительства, площадью застройки 535 кв.м., кадастровый ........, расположенный по адресу: ............ о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним .......... сделана запись регистрации .........

...........2 на основании договора купли-продажи доли незавершенного строительства от .......... на праве общей долевой собственности принадлежит ? доля объекта незавершенного строительства, площадью застройки 535 кв.м., кадастровый ........, расположенный по адресу: Краснодарский край, ............ о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним .......... сделана запись регистрации .........

Администрации муниципального образования ............ на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 1 400 кв.м, кадастровый ........, вид разрешенного использования «для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов в землях населенных пунктов» расположенный по адресу: Краснодарский край, ............ о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним .......... сделана запись регистрации .........

Незавершенное строительством нежилое строение кадастровый ........ расположено на земельном участке, площадью 1 400 кв.м, кадастровый ........, по адресу: Краснодарский край, .............

Согласно статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

.......... между администрацией муниципального образования ............ и ...........11, ...........12 на основании постановления администрации ............ от .......... ........ заключен договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) ........, предметом которого является земельный участок площадью 1400 кв.м, кадастровый ......... расположенный по адресу: ............, вид разрешенного использования «для размещения и эксплуатации спального корпуса на 36 мест», сроком на 3 года.

Пунктом 2.1 договора установлен срок действия по ...........

Уведомлением департамента имущественных отношений от .......... ........ и ........ администрация ............ Краснодарского края отказалась от договора аренды.

Письмом Департамента имущественных отношений администрации ............ Краснодарского края .........01-16 от .........., прежним-собственникам строения ...........12 и ...........11 отказано в удовлетворении заявления о продлении договора аренды.

Ответом .........01-25 от .......... по делу ........ Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ города-курорта Сочи Краснодарского края, нынешним собственникам объекта недвижимости ...........1 и ...........2 отказано в предоставлении муниципальной услуги «заключение нового договора аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности» в отношении земельного участка кадастровый ........, вид разрешенного использования «для размещения и эксплуатации спального корпуса на 36 мест», по основаниям отсутствия возможности заключения нового договора, в связи с тем, что ранее было реализовано право однократного приобретения в аренду на три года земельного участка прежним собственником объекта незавершенного строительства для завершения его строительства, в связи с чем основания для его повторного предоставления в этих же целях без проведения торгов отсутствуют.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется

-однократно для завершения строительства этого объекта:

-собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

-собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2),

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от .......... № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон ........-Ф3) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до .......... или такой земельный участок предоставлен до .......... в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Согласно пункта 1 статьи 239,1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после .......... без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п.21 статьи 3 Закона ........-Ф3.

Не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта ООСГ«Центр экономических и инженерных экспертиз «Стандарт» .........220 от .......... нежилое здание расположено в границах земельного участка площадью 1400 кв.м кадастровый ........ по адресу: ............, и соответствует требованиям Градостроительного кодекса РФ.

Экспертом установлено, что нежилое здание степень готовности 98 %, имеет 4 этажа (3 этажа с мансардой), кадастровый ........, общей площадью 2023,3 кв.м (основной площадью 1219,6 кв.м, вспомогательной 614,1 кв.м), расположенный по адресу: ............, б/н., соответствует целевому назначению земельного участка, требованиям СНиП 31-06-2009. «Общественные здания и сооружения», ФЗ «Технический регламент о пожарной безопасности», СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП ..........-89*, СП 14.13330.2011 «Строительство в сейсмических районах». СНКК 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», требованиям СП 14.13330.2011 «Строительство в сейсмических районах». СНКК 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», учитывающим устойчивость к сейсмическим нагрузкам, оно не грозит обрушением, а, следовательно, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Местоположение исследуемого объекта соответствует требованиям ФЗ «Технический регламент о пожарной безопасности», СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП ..........-89* - оно не создает препятствий в пользовании рядом расположенными участками и строениями на них.

Экспертом установлено, что строение отвечает требованиям СП 14.13330.2014. «Строительство в сейсмических районах. Нормы проектирования» и СНКК 22-301-2000* «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», имеет работоспособное (исправное) техническое состояние согласно классификации ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Таким образом, спальный корпус и на момент обследования соответствует противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, строительным нормам и правилам. Объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан, эксплуатация здания возможна после завершения строительства.

Каких-либо претензий в отношении возведенного строительного объекта со стороны третьих лиц не установлено, при этом принцип целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка, закрепленный Земельным кодексом Российской Федерации, а также градостроительные и строительные нормы и правила не нарушены и остались неизменными.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, том числе как природному объекту, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ .........., одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст.30.1 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п.3 части 222 Гражданского кодекса РФ необходимо учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Между администрацией ............ и ...........11, ...........12 был заключен договор аренды от .......... ........ о предоставлении в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1400 кв.м, кадастровый ........, расположенный по адресу: ............, вид разрешенного использования «для размещения и эксплуатации спального корпуса на 36 мест».

Согласно указанного договора аренды во временное владение и пользование однократно сроком на 3 года предоставлен земельный участок площадью 1400 кв.м., кадастровый ........, вид разрешенного использования «для размещения и эксплуатации спального корпуса на 36 мест», категория земель земли населённых пунктов.

Земельный участок расположен в территориальной зоне «ЖК», в границах территории исторического поселения регионального значения, в зоне «ВД» - водоохраная зона Черное море - 500 м.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются, вместе с тем, как договора аренды земельного участка, так и разрешения на строительство спорного объекта сторонами в материалы дела не представлено.

Из представленной выписки из ЕГРН следует, что земельный участок площадью 1400 кв.м., кадастровый ........, расположенный по адресу: ............, вид разрешенного использования «для размещения и эксплуатации спального корпуса на 36 мест».

При этом, из технического паспорта, а также экспликации помещения, представленной в экспертном заключении (л.д.120-125) следует, что ответчиками в нарушение договора аренды и вида разрешенного использования земельного участка возведен спальный корпус на 65 мест, что чуть менее чем в 2 раза превышает параметры разрешенного строительства.

Кроме того, ...........1, ...........2 просят заключить договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды в отношении участка кадастровый ........ предоставленного для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, из чего усматривается, что возведенное спорное строение в нарушение договора аренды и вида разрешенного использования земельного участка спальным корпусом не является.

В силу ч.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Согласно части 2 пункта 2.2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если объекты капитального строительства, относятся к объектам массового пребывания граждан, экспертиза проектной документации на осуществление строительства, реконструкции указанных объектов капитального строительства является обязательной.

В нарушение п.9 ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не предоставлено заключение органа государственного строительного надзора, о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации (включая проектную документацию, в которой учтены изменения, внесенные в соответствии с ч.3.8 и 3.9 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации), в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти.

Согласно п.2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилой; общественно-деловой; производственной; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационной; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественноделового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Согласно ч.2 ст.36 Градостроительного кодекса РФ градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после .......... регулируется главой 5.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после .........., закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до ...........

Вместе с тем, надлежащей оценки указанным обстоятельствам, в том числе нарушением ответчиками условий договора аренды, что также является основанием для его расторжения судом первой инстанции дана не была. Также судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с положениями статьи 39.6 Земельного кодекса РФ по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и данный перечень является исчерпывающим.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

Общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное п.2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ распространяется на все отношения, возникшие после .........., то есть после внесения соответствующих изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), разъяснено, что применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действующей с ..........), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после ........... Для лиц, которые получили в аренду земельный участок и правомерно возвели на нем объект незавершенного строительства до .........., когда ограничений для заключения нового договора аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности) не имелось, предусмотрено право на заключение (пролонгацию) после .......... однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из его предыдущих собственников. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Таким образом, поскольку договор аренды от .......... ........ заключен после .......... то ответчики уже реализовали свое право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства.

Согласно п.1 ст.239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизой установлено, что спорное строение в настоящее время представляет собой объект незавершенного строительства, однако вопреки установленным обстоятельствам, отказывая в удовлетворении исковых требований и удовлетворяя встречные исковые требования суд первой инстанции признал за ...........1 и ...........2 право собственности на завершенный строительством объект недвижимости 4-х этажное нежилое строение, общей площадью 2023,3 кв.м кадастровый .........

Таким образом, суд апелляционной инстанции, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований администрации ............ об изъятии у ...........2, ...........1 объекта незавершенного строительства и об отказе в удовлетворении встречных требований ...........2, ...........1 о заключении на новый срок договора с целью завершения строительства.

В соответствии со статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Согласно пункта 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия полагает необходимым решение Лазаревского районного суда ............ Краснодарского края от .........., отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации ............ к ...........1, ...........2 об изъятии объекта незавершенного строительства и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований в этой части, а также отменить решение суда в части удовлетворения встречных исковых требований ...........1, ...........2 к администрации ............ о заключении договора аренды и принятии в этой части нового решения об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ...........1, ...........2 к администрации ............ о заключении договора аренды.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А :

Решение Лазаревского районного суда ............ Краснодарского края от .........., отменить в части отказа в удовлетворении исковые требований администрации ............ к ...........1, ...........2 об изъятии объекта незавершенного строительства, в части удовлетворения встречных исковых требований ...........1, ...........2 к администрации ............ о заключении договора аренды земельного участка.

Принять по делу новое решение в этой части.

Удовлетворить исковые требования администрации ............ к ...........1, ...........2 об изъятии объекта незавершенного строительства, площадью 535 кв.м, кадастровый ........, расположенного по адресу: ............, на земельном земельного участка площадью 1 400 кв.м, кадастровый ........, предоставленном для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов в землях населенных пунктов по тому же адресу.

Изъять у ...........2, ...........1 объект незавершенного строительства кадастровый ........, расположенный по адресу: Краснодарский край, ............, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от .......... ........ «О утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований ...........2 и ...........1 о заключении договора о предоставлении земельного участка на условиях аренды (договор аренды) сроком на 49 лет в отношении земельного участка площадью 1 400 кв.м, кадастровый ........, предоставленного ранее по договору ........ от ...........

В остальной части решение Лазаревского районного суда ............ Краснодарского края от .......... отмененное апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от .......... - оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в кассационном порядке, определенном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в срок, не превышающий трех месяцев со дня принятия постановления

Мотивированное определение изготовлено ...........

Председательствующий: ...........9

Судьи: ...........13

...........10