Дело № 2-4163/2023

УИД: 50RS0031-01-2023-003041-29

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 апреля 2023 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кетовой Л.С.

при секретаре Игнатовой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, дополнительного соглашения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, с учетом уточнений, к ФИО4, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. (как прикрывающую сделку) заключенного между ФИО2 и ФИО3 в отношении АДРЕС по адресу: АДРЕС, признании недействительным договора рентного типа (прикрываемая сделка) включая дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО2 и ФИО3 в отношении АДРЕС по адресу: АДРЕС, применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО3 в отношении АДРЕС по адресу: АДРЕС, с восстановлением записи о праве собственности в ЕГРН ФИО2, указать, что решение суда является основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права собственности ФИО3 и восстановлении права собственности ФИО2

Свои требования мотивировал тем, что является сыном ФИО2, зарегистрирован и проживает в спорной квартире. Его отец, как собственник спорной квартиры, ДД.ММ.ГГГГ. продал ее ответчику ФИО4, а соответственно истец может оказаться на улице, т.к. новый собственник может его выселить из нее. Также истец узнал, что в договоре купли-продажи квартиры не указано, что в ней прописан истец. Данная квартира является единственным местом жительства. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. по гражданскому делу ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО2 о признании недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ., заключенных между ФИО2 и ФИО3, в отношении спорной квартиры, применении последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО3, в отношении спорной квартиры стороны сообщили, что намеривались заключить не договор купли-продажи квартиры, а договор содержания ФИО2 в течение свей его жизни, при условии передачи права собственности на спорную квартиру. Оформляя свои правоотношения по договору купли-продажи, стороны не стремились к характерным последствиям такого договора (продавец владение квартиры не потерял, денег за нее не получал, а покупатель цену договора не оплатил). В данном случае договор купли-продажи стороны подписывали только для видимости, а соответственно, прикрывающая следка, в силу ст. 170 ГК РФ, является ничтожной. Фактически же стороны заключили договор рентного типа, что подтверждается дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. (которое подписано, но в Росреестре не представлено) и пояснениями сторон договора, данными в гражданском деле №. Из дополнительного соглашения следует, что ФИО3 обязуется оплачивать сам, либо перечислением на карту ФИО2 денежные средства для оплаты коммунальных платежей, а также обеспечивать продуктами питания, сигаретами, спиртным и карманными деньгами. ФИО2 в свою очередь будет продолжать жить в квартире, обязуется поддерживать в квартире порядок, делать мелкий ремонт, следить за исправностью сантехники и т.д. Из протокола судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что между ФИО9 и ФИО8 была договоренность о том, что ФИО9 будет помогать материально ФИО8 до конца жизни и давать деньги на карманные расходы, но квартира будет оформлена в собственность на него, при этом деньги, указанные в договоре купли-продажи фактически не передавались. Условие про передачу денег было включено формально, поскольку ФИО9 понимал, что без денег не может быть составлен договор купли-продажи. Таким образом, договором купли-продажи была прикрыта сделка иного содержания. В связи с этим это свидетельствует о заключении договора рентного типа, а не договора купли-продажи. Исходя из этого, просит признать договор купли-продажи недействительной сделкой, как прикрывающую, а ренту как заключенный с нарушением нотариальной формы. Кроме того, поскольку дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. изменена сущность договора от ДД.ММ.ГГГГ с купли-продажи на ренту, то такой договор, в редакции дополнительного соглашения, должен был быть совершен в нотариальной форме. Оспариваемые договор и дополнительное соглашение к нему совершены в простой письменной форме, а соответственно с нарушением требований ГК РФ, в связи с чем, являются ничтожными.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, направил представителя, которая уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчики ФИО3, ФИО2 в судебное заседание явились, против удовлетворения уточненных требований возражали, пояснили, что между ними достигнута договоренность об оплате за квартиру по договору купли-продажи по частям.

Третье лицо: представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС в судебное заседание не явился, извещался судом о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, к извещению которого судом принимались надлежащие меры.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Нормами ст. 550 ГК РФ предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В силу ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из разъяснений, изложенных в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Из материалов дела следует, ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: АДРЕС (л.д. 17-20). Право собственности ФИО2 на вышеуказанную квартиру возникло в порядке наследования по закону после смерти супруги - ФИО6 (1/2 доля в порядке наследования выдано свидетельство о праве на наследство по закону и ? доля как пережившему супругу).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС ДД.ММ.ГГГГ. проведена государственная регистрация права собственности, номер регистрации № (л.д. 19).

Согласно п. 2 договора сторонами оценена квартира в размере 3 532 400 рублей, расчет произведен между сторонами полностью в момент подписания договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО3 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому ФИО3, являясь собственником квартиры по адресу: АДРЕС, не имеет права продавать, менять, дарить данную квартиру пока в ней зарегистрирован и проживает ФИО2, а также выписывать и переселять на другую жилплощадь. В случае смерти ФИО3 данное соглашение ограничивает права его наследников на тех же условиях. ФИО3 обязуется оплачивать сам, либо перечислением на карту ФИО2 денежных средств для оплаты коммунальных платежей, а также обеспечивать ФИО2 продуктами питания, сигаретами, спиртным, карманными деньгами по договоренности. ФИО2 со своей стороны обязуется поддерживать в квартире порядок, делать мелкий ремонт, следить за исправностью сантехники, электрики, газового оборудования. Соблюдать противопожарную безопасность и правила общежития (л.д. 21).

Данное соглашение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС не зарегистрировано.

Согласно выписке из домовой книги в квартире по адресу: АДРЕС зарегистрированы: ФИО2 и ФИО1 (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 46).

Согласно ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Согласно ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В силу разъяснений, данным в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

На основании изложенного, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что уточненные исковые требования не подлежат удовлетворению, оснований для признания договора купли-продажи квартиры, с учетом дополнительного соглашения, недействительными в соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации судом установлено не было. В связи с отсутствием основанием для признании сделки недействительной отсутствуют основания для применения последствий недействительности сделки.

Отклоняя доводы стороны истца о безденежности заключенного договора, суд исходит из того, что сам факт неполучения денежных средств по договору купли-продажи не свидетельствует о ничтожности сделки, так как в случае неоплаты сторона по договору сохраняет право взыскать данные денежные средства, сторонами договора, в частности ФИО2, договор купли-продажи оспорен не был.

Одновременно суд указывает, что соглашение заключение между ответчиками о ежемесячных выплатах не может являться обоснованным доказательством притворности сделки, поскольку условие о размере ежемесячного содержания является существенным условием договора пожизненной ренты, а сам факт указания о том, что ФИО3 ежемесячно платить истцу денежные средства не свидетельствует о том, что до заключения договора купли-продажи или в момент его подписания стороны согласовали размер ежемесячной выплаты в счет пожизненного содержания.

Ссылки стороны истца на то, что спорное жилое помещение является единственным его местом жительств, в договоре отсутствуют сведения о его регистрации в спорной квартире, по мнению суда не позволяют прийти к выводу о заключении ответчиками договора купли-продажи с нарушением, так как данные обстоятельства сами по себе не являются значимыми при реализации продавцом права на продажу постороннему лицу, не могут ограничивать соответствующее право продавца на распоряжение принадлежащим ему имуществом.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3 в отношении АДРЕС, по адресу: АДРЕС, признании недействительным договор рентного типа (прикрываемая сделка) включая дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО2 и ФИО3 в отношении АДРЕС по адресу: АДРЕС, применении последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО4 в отношении АДРЕС по адресу: АДРЕС, с восстановлением записи о праве собственности в ЕГРН ФИО2, указать, что решение суда является основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права собственности ФИО3 и восстановлении права собственности ФИО2 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья: Л.С. Кетова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГг.