Дело № 3а-27/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Тюмень
11 сентября 2023 года
Тюменский областной суд в составе:
председательствующего судьи Осипова А.В.,
при секретаре Кененовой Е.В.,
с участием представителя административного истца АО «Тандер» ФИО1, представителя заинтересованного лица Администрации г. Тюмени ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеконоференц-связи административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Тандер» в лице представителя ФИО3 к Департаменту имущественных отношений Тюменской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
акционерное общество «Тандер» в лице представителя ФИО3 обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью 19827 кв.м, расположенного по адресу: <.......>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года в размере 30 731 850 рублей.
Требования мотивированы тем, что АО «Тандер» принадлежит земельный участок с кадастровым номером <.......>, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 01 января 2021 года и составляет 66 452 173,2 рубля.
Согласно отчету оценщика, занимающегося частной практикой, ФИО4 от 12 декабря 2022 года № К-22-95-49, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> по состоянию на 01 января 2021 года составляет 30 731 850 руб.
Результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности АО «Тандер», поскольку завышенная кадастровая стоимость влияет на размер земельного налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, и неправомерно возлагает на АО «Тандер» обязанность по уплате земельного налога в завышенном размере.
Определением Тюменского областного суда от 02 февраля 2023 года в связи с возражениями административного ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «АЛЛЕГРА» ФИО11
14 августа 2023 года в суд поступило заключение эксперта от 28 июля 2023 года № 13/23.
Определением судьи Тюменского областного суда от 14 августа 2023 года производство по делу возобновлено.
Представитель административного истца АО «Тандер» ФИО1 поддержала письменное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы от 22 августа 2023 года.
Полагала, что заключение эксперта является недостоверным. Указала, что использование карт Google Earth Pro документально не подтверждено, в материалах дела отсутствуют топографические планы, запросы в Управление Росреестра по Тюменской области сделаны не были, выезд и осмотр объекта оценки не производился. Экспертом применялась корректировка на наличие/отсутствие коммуникаций, но не учтена охранная зона. Заявила ходатайство о назначении повторной экспертизы. Расходы по оплате экспертизы, проведенной ООО «АЛЛЕГРА», просила возложить на административного ответчика Департамент имущественных отношений Тюменской области.
Представитель заинтересованного лица Администрации г. Тюмени ФИО2 вопрос о назначении повторной экспертизы оставила на усмотрение суда. Решение по заявленным требованиям просила принять на усмотрение суда.
В судебном заседании 31 августа 2023 года представитель заинтересованного лица ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» ФИО5 указала, что замечания к заключению эксперта ООО «АЛЛЕГРА» необоснованы. Просила отказать в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, поскольку оснований для назначения экспертизы не имеется, кроме того, назначение повторной экспертизы приведет к затягиванию рассмотрения дела.
Представитель ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» в дополнениях к возражениям на административный иск просит принять решение на усмотрение суда с учетом результатов проведения судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области, представители заинтересованных лиц Филиала ППК «Роскадастр» по Тюменской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации», Правительства Тюменской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Выслушав представителя административного истца, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии со статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Судом установлено, что АО «Тандер» является собственником земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью 19 827 кв.м, расположенный по адресу: <.......>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.9-16).
В силу требований главы 31 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком земельного налога.
Согласно ч.1 ст.390 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога, в связи с чем он вправе обращаться с настоящим иском.
Распоряжением Департамента имущественных отношений Тюменской области от 03 ноября 2021 года №361/16 утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> по состоянию на 01 января 2021 года в размере 66 452 173,2 рублей. Данные сведения внесены в ЕГРН 14 декабря 2021 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2022 года.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> является архивной в связи с внесением в ЕГРН 03 декабря 2022 года сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной распоряжением Департамента имущественных отношений Тюменской области от 25 октября 2022 года №905/16. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 года.
В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
Административный истец является плательщиком земельного налога, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога, к данным правоотношениям подлежит применению оспариваемая архивная кадастровая стоимость, у административного истца сохраняется право на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости, обращение заявителя в суд является правомерным.
Как разъяснено в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно абз. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).
Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец, представил отчет об оценке от 12 декабря 2022 года № К-22-95-49, выполненный оценщиком, занимающимся частной практикой ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> по состоянию на 01 января 2021 года составляет 30 731 850 рублей.
В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, а также в связи с возражениями административного ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области, судом назначена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением эксперта о 28 июля 2023 года №13/23 ООО «АЛЛЕГРА» ФИО6, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> по состоянию на 01 января 2021 года составляет 84 106 134 рублей.
Административный истец не согласился с выводами судебной экспертизы, представил замечания на заключение эксперта, заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.
Представитель заинтересованного лица ГБУ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» в дополнениях к возражениям на административное исковое заявление указывает, что показатель рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221003:781, установленный экспертом, соответствует уровню цен в сегменте рынка объекта оценки. Заключение эксперта соответствует положениям ст.11 Федеральный закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Протокольным определением Тюменского областного суда от 11 сентября 2023 года отказано в назначении по делу повторной судебной экспертизы в связи с отсутствием правовых оснований для ее назначения.
В ответ на возражения административного истца и.о. генерального директора ФИО7 представлены письменные пояснения, в которых даны ответы на представленные замечания.
Допрошенная в судебном заседании эксперт ООО «АЛЛЕГРА» ФИО11. пояснила, что при проведении экспертизы был проведен детальный анализ рынка на дату оценки, было отобрано 27 объектов-аналогов, которые можно было бы сравнить с объектом оценки. Главный критерии при отборе объектов-аналогов – назначение участков и местоположение в пределах г. Тюмени. Затем были отобраны наиболее сопоставимые объекты на дату оценки, но они отличались по площади. Применение корректировок на различие отражено в ФСО № 7. Эксперт сравнивает объекты-аналоги по ценообразующим факторам с оцениваемым объектом, в том числе и по площади и вводит корректировки. Для введения корректировки существуют различные справочники оценщика, в данном случае использован справочник СтатРиелт.
При работе с данными публичной кадастровой картой было установлено, что объект-аналог №1 располагается в зоне ОД-2, объекты-аналоги №3 и №4 – в зоне ОД-7. В данных зонах вид разрешенного использования включает, в том числе, строительство торговых объектов. Правообладатель земельного участка по заявлению без согласования может сменить вид разрешенного использования из списка основных. Эксперт определяет наиболее эффективное использование земельного участка, как для оцениваемого объекта, так и для объекта-аналога. Наиболее эффективное использование – это использование, которое дает наиболее высокую стоимость, то есть торговое. Объект оценки и объекты-аналоги будут сопоставимы по данному ценообразующему фактору, введение корректировки при этом не требуется. Для оценки земельный участок считается как свободный от застройки, все объекты-аналоги на дату оценки являлись свободными от застройки.
В ФСО № 7 закреплено, что эксперт вправе самостоятельно применять методы и методики оценки в рамках проведения оценки. Законодательно закреплено применение трех подходов – затратного, сравнительного и доходного. Эксперт самостоятельно определяет возможность использования какого-либо источника информации.
Пояснила, что осмотр земельного участка не производился, поскольку дата оценки ретроспективная – 01 января 2021 года.
Были определены коммуникации, которые подведены к границе оцениваемого земельного участка, и коммуникации, подведенные к границам участков объектов-аналогов, и введены корректировки в соответствии со справочником СтатРиелт.
Также пояснила, что при проведении оценки эксперт выясняет имеются ли ограничения, связанные с использованием земельного участка. На дату оценки ограничении выявлено не было. Ввиду существующей застройки на участке проходят инженерные коммуникации, которые ограничивают использование, для оспаривания кадастровой стоимости ограничение не оказывает влияние на стоимость оцениваемого участка, поскольку он считается условно свободным от застройки, обременение не может учитываться, поскольку приведет к искажению стоимости земельного участка. В данном случае назначение оценки – для определения кадастровой стоимости для определения налога или арендной платы. Охранные зоны на дату оценки не зарегистрированы.
Использования Google Earth Pro позволяет определить, что находилось на земельном участке на конкретную дату. Было установлено, что на дату проведения оценки располагался торговый центр. Публичная кадастровая карта показывает наличие объектов на текущий объект.
Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ними вопросы, письменные пояснения на поставленные вопросы приобщены к материалам дела. Указанные пояснения являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.
Заключение эксперта №13/23 от 31 января 2023 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит подробное описание проведенного исследования объекта недвижимости.
Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет высшее образование, прошел профессиональную переподготовку по программе «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости»; является членом саморегулируемой организации оценщиков; гражданская ответственность эксперта застрахована; эксперт имеет необходимый стаж работы в оценочной деятельности.
Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта №13/23 от 31 января 2023 года суду не предоставлено. Эксперт ФИО11. в судебном заседании ответила на все поставленные вопросы, каких-либо противоречий в выводах эксперта судом не выявлено, оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы судом не установлено.
Принимая про внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что вышеуказанное заключение эксперта является объективным и достоверным доказательством по делу.
Между тем учитывая, что определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым <.......> превышает его кадастровую стоимость, а также принимая во внимание, что исходя из общих принципов действующего законодательства правовое положение административного истца при рассмотрении спора, возбужденного в целях защиты его прав, не может быть ухудшено, суд приходит к выводу о том, что установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка отвечает интересам заявителя, в то время как установление решением суда кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей первоначальную кадастровую стоимость, нарушит права административного истца. В такой ситуации суд отказывает в удовлетворении требований АО «Тандер» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......>.
Вместе с заключением эксперта ООО «АЛЛЕГРА» №13/23 от 28 июля 2023 года в суд поступило ходатайство об оплате расходов на проведение экспертизы (т.3 л.д.2).
Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего. Согласно положениям ст.ст.103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.
В соответствии с ч.1 ст.111 КАС РФ все понесенные по делу судебные расходы присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда. Таким образом, учитывая, что в удовлетворении заявленных требований административному истцу отказано, понесенные по делу судебные расходы на проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей подлежат взысканию с административного истца в пользу ООО «АЛЛЕГРА».
Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил :
в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Тандер» к Департаменту имущественных отношений Тюменской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости – отказать.
Взыскать с акционерного общества «Тандер» в пользу общества с ограниченной ответственность «АЛЛЕГРА» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Решение в окончательной форме составлено 25 сентября 2023 года.
Судья Тюменского областного суда А.В.Осипов