дело №2-4695/2022

УИД 61RS0005-01-2022-006999-09

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 декабря 2022 года Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе: председательствующего судьи Толстовой Н.П.,

при секретаре Гутоевой И.К.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с настоящими исковым заявлением ссылаясь на то, что ... г. между ФИО3 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить 6/8 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом литер А, площадью 70,3 кв.м на жилой дом литер Б площадью 27,9 кв.м., на жилой дом литер В площадью 51,9 кв.м., на летную кухню литер Л площадью 14,8 кв.м., литер З площадью 14,7 кв.м., на сараи литер И площадью 12,0 кв.м., литер Ф площадью 9,4 кв.м., и 6/8 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 622 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

В соответствии с п. 4.1 договора в счет оплаты по указанному договору ответчиком от истца получена сумма задатка в размере 100 000 руб.

Истец указывает, что согласно объявлению о продаже, устных пояснений и арифметики Продавцу принадлежит 466,5 кв.м. в праве обще долевой собственности, однако фактически предмет предварительного договора не соответствует действительности. На основании заключения кадастрового инженера ФИО5 от 23.09.2022 года общая площадь земельного участка 600 кв.м., а не 622 кв.м., так как смежные участки смещены относительно координат фактического ограждения, таким образом, что по сведениям ЕГРН занимают часть территории земельного участка, кроме того существует наложение координат границ смежного земельного участка на фактическую территорию земельного участка, что также влияет на площадь приобретаемого ФИО3 земельного участка. Истец указывает, что в соответствии с заключением кадастрового инженера Продавцу фактически принадлежит 352 кв.м., а не 466,5 кв.м., что значительно изменяет предмет договора, что по мнению истца, свидетельствует о нарушении ФИО4 п. 1.1 предварительного договора.

Истец указывает, что она была намерена приобрести земельный участок площадью 466,5 кв.м. за 4 000 000 руб., 26.09.2022 истец предложила ответчику заключить основной договор купли-продажи в отношении земельного участка площадью 352 кв.м. за 3 500 000 руб., с чем была не согласна Продавец ФИО4 30.09.2022 года ФИО3 обратилась к ответчику с требование о расторжении предварительного договора и возврате суммы предварительного платежа в размере 100 000 руб., однако ответчик отказалась возвращать истцу оплаченную покупателем сумму. 07.10.2022 года истец направила ответчику претензию о заключении основного договора с уточненным предметом договора и суммой или возвращении суммы задатка в двойном размере, однако она была оставлена ответчиком без удовлетворения.

На основании вышеизложенного истец просила суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный между ФИО3 и ФИО4 ... г., взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 200 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 013,70 руб.

В отношении истца и ответчика дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтвердили их представители в судебном заседании.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 заявленные исковые требования поддержала и просила суд их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО2 возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, приобщенных к материалам дела (л.д. 70-72).

Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Частью 6 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ч. 1,2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной, 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ... г. между ФИО4 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи 6/8 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом литер А, площадью 70,3 кв.м на жилой дом литер Б площадью 27,9 кв.м., на жилой дом литер В площадью 51,9 кв.м., на летную кухню литер Л площадью 14,8 кв.м., литер З площадью 14,7 кв.м., на сараи литер И площадью 12,0 кв.м., литер Ф площадью 9,4 кв.м., и 6/8 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 622 кв.м., расположенных по адресу: <...>.

Согласно пункту 1.3 договора стороны определили стоимость покупаемой доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества в размере 4 000 000 руб.

Срок заключения основного договора определен сторонами не позднее 30.09.2022 года (пункт 1.1 договора).

В установленный срок основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был.

Доказательств того, что какая-либо из сторон предварительного договора направляла предложение о заключении основанного договора в срок до 30.09.2022 года, либо обращалась в суд с иском понуждением к заключению основного договора, суду не представлено.

Представленная истцом в материалы дела досудебная претензию о понуждении заключения договора на предложенных ею условиях датирована 07.10.2022 год (л.д. 17-18), т.е. после истечения срока, в который стороны обязуются заключить основной договор (он был согласован сторонами не позднее 30.09.2022 года), в связи с чем не может рассматриваться судом как предложение о заключении основанного договора.

Таким образом, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились с 01.10.2022 года.

Поскольку обязательства, предусмотренные предварительным договором, в настоящее время прекратились, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований истца о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного между сторонами ... г.. Действующим гражданским законодательством не предусмотрено расторжение договора, который в силу закона уже прекратил свое действие.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика в ее пользу денежных средств в размере 200 000 руб. в соответствии с п. 5.1 предварительного договора купли-продажи от ... г., суд исходит из следующего.

Пунктом 4.1. предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ... г. (далее договор) в доказательство обязательства заключить договор купли-продажи объектов и в счёт оплаты объектов, Покупатель передает Продавцу денежную сумму в размере 100 000 руб.

В силу п. 5.1 договора в случае нарушения Продавцом п.п. 1.1 и п. 2.1 настоящего договора и не заключения договора купли-продажи либо невозможности заключения основного договора купли-продажи по обстоятельствам, ответственность за наступление которых несет непосредственно Продавец, Продавец обязан в срок не позднее 5 суток, начиная со дня следующего за максимальной датой (п. 1.1 договора) заключения договора купли-продажи или суток, следующих с момента выявления нарушения Продавцом условий настоящего договора, вернуть Покупателю сумму предварительного платежа, указанную в п. 4.1 настоящего договора, а также выплатить неустойку в размере 100% от суммы предварительного платежа, т.е. общую сумму в размере 200 000 руб.

При этом судом в рамках рассмотрения настоящего спора не установлено нарушения Продавцом п.п. 1.1 и п. 2.1 договора, являющихся основанием для взыскания с нее 200 000 руб. в соответствии с п. 5.1 договора.

Так, предмет договора, указанный в п. 1.1, сформулирован максимально четко и соответствует сведениям из ЕГРН на спорный земельный участок, в котором указана его площадь 622 кв.м. (л.д. 48), в связи с чем представленное истцом заключения кадастрового инженера ФИО5 от 23.09.2022 года о смещении смежных участков относительно координат фактического ограждения и о фактической площади спорного земельного участка 600 кв.м. не может быть принято во внимание, поскольку в рамках рассмотрения настоящего спора правового значения не имеет и о нарушении ответчиком (Продавцом) п. 1.1 предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ... г. не свидетельствует.

Истцом представлена в материалы дела выписка из ЕГРН на спорный земельный участок, в котором указана его площадь 622 кв.м., а также имеется указание на то, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства (л.д. 27). Указанная выписка датирована 05.07.2022 года и представлена в материалы дела именно истцом, следовательно, на момент заключения предварительного договора купли-продажи от ... г. истец (Покупатель) располагала сведениями как о площади приобретаемого ею земельного участка, указанной в выписке из ЕГРН, так и о том, что граница приобретаемого ею земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Суд полагает, что истец (Покупатель) не были лишена возможности ознакомиться со всей правовой и технической документацией на приобретаемый земельный участок, в том числе подготовить заключение кадастрового инженера, после чего заключать предварительный договор купли-продажи. В данном случае со стороны Продавца нарушений п. 1.1 предварительного договора купли-продажи судом не установлено.

При этом суд отмечает, что в силу абз. 2 ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Однако в период до 30.09.2022 года истец в суд с иском к ответчику о понуждении заключения основного договора на иных условиях ввиду возникновения разногласий относительно его условий, в том числе в связи с расхождением фактической площади земельного участка, не обращалась, равно как и не направляла ответчику (Продавцу) предложение о заключении основанного договора в срок до 30.09.2022 года. Доказательств обратному истцом суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что именно истец (Покупатель) отказалась от заключения основного договора купли-продажи.

Не установлено в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела нарушения ответчиком (Продавцом) и п. 2.1 предварительного договора купли-продажи.

В соответствии с ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу ч. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

При этом указание в договоре, что денежная сумма является авансом либо задатком, не имеет правового значения, поскольку, при определении правовой природы денежной суммы в качестве задатка либо аванса необходимо исходить из конкретных обстоятельств дела, а также условий, заключенного между сторонами предварительного договора.

На основании п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно п. 5.2 предварительного договора купли-продажи в случае нарушения Покупателем п.п. 1.1 и п. 4.2 настоящего договора и отказа от заключения договора купли-продажи объектов либо невозможности заключения основного договора купли-продажи объектов по его вине, денежная сумма, указанная в п. 4.1 договора в качестве неустойки остается у Продавца.

Анализируя вышеуказанные условия предварительного договора, суд приходит к выводу о том, что денежная сумма в размере 100 000 руб. является задатком.

Поскольку в судебном заседании установлено, что именно истец (Покупатель) отказалась от заключения основного договора купли-продажи на согласованных в предварительном договоре условиях, то в соответствии с п. 5.2 предварительного договора и ч. 2 ст. 381 ГК РФ уплаченная истцом денежная сумма в размере 100 000 руб. остается у ответчика и не подлежит возврату истцу.

Поскольку в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела не установлено нарушения Продавцом (ответчиком) п.п. 1.1 и п. 2.1 договора, у суда отсутствую правовые основания для взыскания с ответчика в пользу истца 200 000 руб. и, как следствие, процентов за пользование чужими денежными средствами.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ФИО3 требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента принятия решения в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону.

Решение в окончательной форме изготовлено 20 декабря 2022 года

Судья