Решение по делу № 3А-401/2022 от 16.02.2023 - об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, возмещении судебных расходов.

Дело № 3а-41/2023

УИД 27OS0000-01-2022-000476-57

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

16 февраля 2023 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Федоренко Н.В.,

при секретаре Пациора Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества «ННК-Хабаровскнефтепродукт» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, возмещении судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» обратилось в суд с административным иском к министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, возмещении судебных расходов.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что арендует земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7 394 кв.м., расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Николаевск-на-Амуре, ориентир жилой дом, в 30 м от ориентира по направлению на восток от ул. Наумова, д. 31. Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2021 № 47 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2021, в том числе указанного земельного участка. С учётом указанного правового акта по данным Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка составляет 3 906 472 рубля 02 копейки. Вместе с тем, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2021 составляет 1 449 224 рубля, о чём свидетельствует отчет ООО «Бизнес аудит оценка» от 21.10.2022 № 326/2022-8. Установленная по результатам государственной кадастровой оценки стоимость земельного участка на 62,90% превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы общества, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей, исчисляемых на основании кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного, административный истец, с учётом уточнённых требований, просил суд установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 1 449 224 рублей; взыскать с министерства имущества Хабаровского края судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

Определением судьи от 29.12.2022 к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю; в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Николаевского муниципального района Хабаровского края.

В судебном заседании представитель административного истца ПАО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» ФИО1 заявленные требования с учетом уточнений поддержала по основаниям, указанным в административном исковом заявлении.

В судебное заседание представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Предоставили письменный отзыв, из которого следует, что правовую оценку требований административного истца оставляют на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеют.

В судебное заседание представитель административного ответчика министерства имущества Хабаровского края не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица администрации Николаевского муниципального района Хабаровского края не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в отсутствие представителя. Предоставили письменный отзыв, в котором указали, что не наделены полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости; разрешение административного иска оставляют на усмотрение суда.

Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав лицо, явившееся в судебное заседание, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам. Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Из статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Также пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в абзацах 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ПАО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7 394 кв.м., расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Николаевск-на-Амуре, ориентир жилой дом, в 30 м от ориентира по направлению на восток от ул. Наумова, д. 31, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию, на основании договора аренды земельного участка от 28.10.2015 № 15/42, заключенного с администрацией городского поселения «Город Николаевск-на-Амуре».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23.12.2022 кадастровая стоимость указанного земельного участка, внесенная в государственный реестр недвижимости 17.12.2021, составляет 3 906 472 рубля 02 копейки, определена по состоянию на 01.01.2021 приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2021 № 47 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края и о признании утратившими силу отдельных приказов министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края и министерства имущественных отношений Хабаровского края». Начало применения кадастровой стоимости с 01.01.2022.

Из расчета арендной платы, предоставленного администрацией Николаевского муниципального района Хабаровского края, следует, что арендная плата за 2022 год исчислена исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как арендатора земельного участка, поскольку размер арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поэтому общество вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 № 70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель всех категорий на территории Хабаровского края и о признании утратившими силу отдельных приказов министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, министерства имущественных отношений Хабаровского края и министерства имущества Хабаровского края» приказ министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2021 № 47 признан утратившим силу с 01.01.2023, утверждена новая кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2022 в размере 4 070 618 рублей 82 копеек, которая применяется с 01.01.2023.

С настоящим административным исковым заявлением ПАО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» обратилось в суд 28.12.2022, то есть в период действия оспариваемой кадастровой стоимости.

В подтверждение рыночной стоимости указанного земельного участка административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка № 326/2022-8, составленный 21.10.2022 оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2021 составила 1 449 224 рубля.

Оценивая представленный административным истцом отчёт об оценке объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основан на Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)», утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 № 298), «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299), «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611.

Из данного отчета следует, что оценщиком описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода, с целью определения стоимости объекта оценки данным подходом был использован метод сравнения продаж. От применения доходного и затратного подходов оценщик отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа.

Из отчета об оценке объекта оценки следует, что оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости; провел подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнил необходимые корректировки. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. При этом отчет содержит ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки.

Приведенные в отчете об оценке объекта оценки выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО2, имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 11.06.2021 № 203, с 13.12.2007 являющимся членом Ассоциации «Русское общество оценщиков».

При таких данных, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчёту оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Следовательно, представленный административным истцом отчет об оценке объекта оценки является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость указанного объекта недвижимости, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Как следует из материалов дела, общество обратилось в суд с настоящим административным исковым заявлением 28.12.2022, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на эту дату подачи административным истцом заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017 № 20-П, вопрос о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должен рассматриваться с учетом того, укладывается ли допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, что в противном случае свидетельствует об ошибке, приводящей вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Разница между кадастровой стоимостью указанного объекта недвижимости и его рыночной стоимости составляет более 50% (62,9%), в связи с чем, столь значительное расхождение кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной в результате государственной кадастровой оценки, с его рыночной стоимостью, установленной решением суда, может, по мнению суда, свидетельствовать о допущенной ошибке при определении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости в порядке массовой оценки, что нарушает права административного истца. В связи с изложенным административный истец имеет право на возмещение понесенных судебных расходов.

Из материалов административного дела следует, что в связи с рассмотрением в суде данного административного дела административным истцом понесены судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей, что подтверждаются платежным поручением от 22.12.2022 № 6721. В связи с чем на основании части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данная сумма подлежит возмещению административному истцу.

Учитывая, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена министерством имущественных отношений Хабаровского края, впоследствии переименованным в министерство имущества Хабаровского края, судебные расходы подлежат возмещению этим административным ответчиком.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление публичного акционерного общества «ННК-Хабаровскнефтепродукт» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер №, общей площадью 7 394 кв.м., расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Николаевск-на-Амуре, ориентир жилой дом, в 30 м от ориентира по направлению на восток от ул. Наумова, д. 31, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под автозаправочную станцию, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 1 449 224 рублей.

Дата обращения публичного акционерного общества «ННК-Хабаровскнефтепродукт» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 28.12.2022.

Взыскать с министерства имущества Хабаровского края в пользу публичного акционерного общества «ННК-Хабаровскнефтепродукт» судебные расходы в сумме 2 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда

Решение в окончательной форме принято 28.02.2023.