ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД ГОРОДА КИРОВА
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 01 октября 2025 по гражданскому делу № 2-1708/2025
43RS0002-01-2025-001702-67
Октябрьский районный суд города Кирова в составе
председательствующего судьи Кожевниковой И.П.,
при секретаре судебного заседания Шестаковой Д.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кирове гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежной компенсации за долю в квартире, прекращении права собственности на долю в квартире, признании права собственности, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежной компенсации за долю в квартире, прекращении права собственности на долю в квартире, признании права собственности, судебных расходов. В обоснование исковых требований указала, что на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО3, ФИО2 принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью 60,6 кв.м., кадастровый №. ФИО1 является собственником 2/4 долей на основании договора безвозмездной передачи квартир в совместную собственность от 01.12.1997, договора дарения от 19.10.2001, соглашения от 19.10.2001 об определении долей в квартире, и 17/400 в праве общей долевой собственности на квартиру на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 29.07.2024. ФИО3 (дочь истца) является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на основании договора безвозмездной передачи квартир в совместную собственность от 01.12.1997 и соглашения от 19.10.2001 об определении долей в квартире. ФИО2 является собственником 83/400 доли в праве общей долевой собственности на квартиру на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 25.07.2024. Истец с 1997 на правах собственника владела и пользовалась квартирой, проживала в ней. Несла расходы по содержанию квартиры, а также расходы, связанные с техническим обслуживанием и ремонтом всего дома. Ответчик фактически зарегистрирована и проживала всегда в других субъекта РФ, в спорную квартиру не вселялась, не проживала в ней. В расходах на содержание квартиры и дома не участвовала. Существенного интереса в использовании своей доли у ФИО2 не имеется, а ее доля 83/400 в квартире является незначительной по отношению к долям истца и ее дочери. Доля 83/400 в спорной квартире относительно общей жилой площади 40,8 кв.м. составляет 8,47 кв.м. выделить в квартире в пользование ответчик комнату, равную по площади с размером доли ответчика в праве общей долевой собственности невозможно, поскольку изолированной в спорной квартире комнаты равной с размером доли ответчика в квартире не имеется. На данный период времени ответчик зарегистрирован и фактически проживет <адрес>. Истец направила ответчику предложение о покупке доли в квартире от 06.02.2025 по цене 548 111 руб. В ответ на предложение о покупке доли ответчик направила истцу урегулирование вопроса о продаже доли в квартире от 26.02.2025, и выразила согласие на покупку своей доли по стоимости 950 000 руб. Просит возложить на ответчика обязанность по выплате в пользу истца компенсации за принадлежащую долю 83/400 в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определив размер компенсации в сумме 548 111 руб., прекратить право собственности ответчика на ее долю 83/400 в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру, признать за истцом право собственности на долю 83/400 в праве общей долевой собственности на квартиру, а также взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 25 537,05 руб.
В ходе судебного заседания истец исковые требования уточнила, просила возложить на ответчика обязанность по выплате в пользу истца компенсации за принадлежащую долю 83/400 ответчику в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определив размер компенсации в сумме 871 261 руб. (л.д. 193-194).
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Кировской области, ФИО3 (л.д. 77, 219-220).
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, направила представителя.
Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержал, суду пояснил, что в судебном заключении эксперт привел две величины стоимости спорной доли ответчика с применением скидки на обесценивание долевой собственности и без учета величины скидки на обесценивание долевой собственности. Возражал против выводов эксперта относительно того, что рыночная стоимость спорной доли определяется не для целей ее продажи постороннему лицу, а для целей определения величины компенсации при разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, между собственниками, рыночная стоимость спорной доли должна быть определена без учета величины скидки на обесценивание долевой собственности, поскольку подобное мнение не учитывает всех обстоятельств дела. Пояснил, что наряду с заключением от 22.07.2025 также имеется заключение № 11 от 22.01.2025, в котором эксперт определил рыночную стоимость 83/400 доли ответчика в размере 548 111 руб. Полагал, что справедливой денежной компенсацией взамен утрачиваемого имущества может признаваться только такая сумма, которая была рассчитана с учетом всех обстоятельств дела, опираясь на положения законодательства об оценке и оценочной деятельности, отражающая рыночную стоимость приобретаемой доли. При проведении оценки эксперт имеет определенную свободу действий, что неизбежно предполагает и лично оценочный, субъективный подход эксперта при проведении оценки. Именно этим и объясняется существенное различие в итоговых выводах двух экспертиз об определении рыночной стоимости как квартиры в целом, так и доли ответчика. При определении стоимости доли должен соблюдаться баланс интересов всех участников общей собственности, который заключается в том, что компенсация должна быть соразмерной той цене, за какой аналогичное имущество могло быть приобретено в условиях свободного оборота, то есть по объективно сложившейся цене продажи/покупки. Справедливой денежной компенсации взамен обстоятельств дела, опираясь на положения законодательства об оценке и оценочной деятельности, отражающая рыночную стоимость приобретаемой доли. Определение рыночной стоимости доли без учета величины скидки на обесценивание долевой собственности ведет к ущемлению прав истца, поскольку цена доли в квартире не может быть равна цене части квартиры, ответчик могла бы рассчитывать на стоимость доли, исходя из общей рыночной стоимости объекта в целом лишь в случае продажи квартиры в виде единого объекта недвижимости с последующим распределением вырученных средств пропорционально размеру доли каждого из собственников квартиры, а такие обстоятельства отсутствуют. Приобретая долю ответчика, истец не станет единоличным собственником всей квартиры, ей будет принадлежать ? долей в праве на квартиру, что также исключает их дальнейшее отчуждение без поправок на обесценивание долевой собственности. Для установления баланса прав сторон истец соглашается частично с выводами судебной экспертизы и просит суд определить размер компенсации за принадлежащую ответчику долю 83/400 в спорной квартире с применением скидки на обесценивание долевой собственности в размере 871 261 руб.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена, направила представителя.
Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО5 возражала против уточненных исковых требований, поскольку доля 83/400 в спорной квартире относительно общей жилой площади 40,8 кв.м. не является незначительной. Полагала, что возможно определить порядок пользования спорным жилым помещением. Не согласна с размером суммы выкупа доли, так как она занижена. В случае продажи квартиры истцом, размер суммы доли ответчика будет иным, что повлечет за собой неосновательное обогащение истца. Ответчик несет бремя содержания спорной квартиры, согласно доле владения 83/400. В 2024 лицевые счета были разделены для оплаты жилья и коммунальных услуг в спорной квартире, какая – либо задолженность у ответчика отсутствует. Пояснила, что у ответчика присутствует интерес в пользовании принадлежащей ей долей, поскольку спорная квартира также является памятью о матери. В настоящее время ответчик находится на пенсии, поэтому не исключает возможность вернуться в г. Киров.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена, направила заявление, согласно которому поддерживает доводы истца, считает заявленные исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, просила рассмотреть дело без ее участия.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явились, извещены, причины неявки не известны.
Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Статья 56 ГПК РФ обязывает каждую сторону доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований или возражений.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (ст. 247 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
В соответствии с п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Согласно абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, однако в исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию.
Следовательно, применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в случае одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности. При этом возможность прекращения права собственности до получения денежной компенсации, исходя из положений п. 5 ст. 252 ГК РФ, не предусмотрена.
При разрешении спора суд принимает во внимание, что по смыслу приведенных требований закона действие законоположений п. 4 ст. 252 ГК РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности. Истец, как участник долевой собственности, реализуя данное право, предъявил к ответчику иск о прекращении права собственности, признании права собственности на долю квартиры с выплатой ответчику денежной компенсации.
В судебном заседании установлено и подтверждается письменными материалами дела, что ФИО1, ФИО3, ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью 60,6 кв.м., кадастровый № (л.д. 8-12).
Истец ФИО1 является собственником 2/4 долей на основании договора безвозмездной передачи квартир в совместную собственность от 01.12.1997, договора дарения от 19.10.2001, соглашения от 19.10.2001 об определении долей в квартире, и 17/400 в праве общей долевой собственности на квартиру на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 29.07.2024 (л.д. 16-18).
Ответчик ФИО2 является собственником 83/400 доли в праве общей долевой собственности на квартиру на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 25.07.2024.
Третье лицо ФИО3 (дочь истца) является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на основании договора безвозмездной передачи квартир в совместную собственность от 01.12.1997 и соглашения от 19.10.2001 об определении долей в квартире (л.д. 37.1-38).
Истец ФИО1 обратилась с требованием о выплате участнику долевой собственности ФИО2 денежной компенсации за ее долю, признании за ней права собственности на спорную жилую квартиру, а, следовательно, и утраты ответчиком права на долю в общем имуществе, ссылаясь на то, что ответчик не проживает по вышеуказанному адресу, и не пользуется своей 83/400 долей жилой квартиры, не несет расходы по содержанию имущества.
06.02.2025 истец направила ответчику предложение о покупке доли в квартире за денежную сумму в размере 548 111 руб. (л.д. 30).
Согласно отчету об оценке № 11/01-25 от 22.01.2025 частнопрактикующего оценщика М.И.В. установлено, что рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № составляет 5 283 000 руб.; рыночная стоимость доли в квартире – 83/400 составляет 548 111 руб. (л.д. 20-29).
26.02.2025 в ответ на предложение о покупке доли ответчик направила истцу урегулирование вопроса о продаже доли в квартире, согласно которому предложила несколько вариантов урегулирования вопроса: выразила согласие на покупку своей доли по стоимости 950 000 руб., либо выразила намерение выкупить долю по представленному истцом отчету от 22.01.2025, согласно которому 17/400 по цене 39 292 руб., 2/4 по цене 1 849 050 руб., ? по цене 792 450 руб., либо было предложено продать квартиру третьим лицам, заручившись письменным согласием сторон, по рыночной цене. Доход и расходы, связанные с продажей, поделить согласно долям без применения уменьшающих коэффициентов.
Между истцом и ответчиком не было достигнуто соглашение по спорному вопросу, что и послужило основанием для обращения в суд.
С целью определения актуальной стоимости квартиры, а также доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № определением суда от 23.06.2025 назначена по делу судебная экспертиза в ФБК Кировская ЛСЭ Минюста России.
Согласно заключению эксперта ФБК Кировская ЛСЭ Минюста России № 815/2-2-25 от 22.07.2025 рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на дату проведения экспертизы с учетом округления до целых тысяч рублей составляет: 5 315 000 руб. Рыночная стоимость 83/400 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: область, <адрес> на дату проведения экспертизы составляет 1 102 863 руб. (л.д. 101-158).
Также экспертом в указанном заключении указано, что, поскольку рыночная стоимость 83/400 доли в праве общей долевой собственности на объект исследования определяется не для целей ее продажи постороннему лицу, а для целей определения величины компенсации при разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, между собственниками, рыночная стоимость спорной доли должна быть определена без учета величины скидки на обесценивание долевой собственности, то есть как идеальной доли, что составляет 1 102 863 руб. Вместе с тем, в рамках настоящей части исследования эксперт дополнительно приводит стоимость 83/400 доли в праве общей долевой собственности на объект исследования с учетом величины скидки на обесценивание долевой собственности. Экспертом используется среднее значение величины корректировки на обесценивание долевой собственности, что составляет 871 261 руб.
Оценивая заключение эксперта № 815/2-2-25 от 22.07.2025, суд принимает его как достоверное доказательство. Оснований сомневаться в обоснованности и правильности заключения эксперта у суда не имеется, поскольку оно содержит развернутые, логичные, исключающие двоякое толкование ответы на поставленные вопросы, исследование произведено экспертом в соответствии с нормативными и методическими документами, указанными в заключении. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем дана подписка. Эксперт имеет высшее специальное образование, необходимую квалификацию и опыт экспертной деятельности.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 06 февраля 2007 года N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора.
Таким образом, из положений закона с учетом разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации о применении данных положений следует, что размер компенсации подлежит определению исходя из действительной стоимости всего жилого помещения на момент разрешения спора судом, а не посредством определения стоимости данной доли отдельно, стоимость доли каждого собственника в общем имуществе признается равной.
Определение стоимости доли, изымаемой у собственника в отсутствие его согласия, с применением понижающих коэффициентов противоречит общеправовому принципу справедливости, поскольку собственник доли, лишается права получить в качестве компенсации ту денежную сумму, которую он получил бы в случае реализации всей квартиры в целом.
Положения закона, на основании которого у лица принудительно прекращается право собственности являются исключительными и не могут быть истолкованы как возможность получения в собственность имущества по заниженной цене, при том, что собственник, приобретающий долю, получает в собственность квартиру, доля в которой существенно увеличится, и соответственно, право на ее реализацию по рыночной цене без учета каких-либо понижающих коэффициентов.
Ходатайство о назначении по делу дополнительной, либо повторной судебной экспертизы сторонами не заявлено.
Вместе с тем, истцом внесена на депозит Управления Судебного департамента в Кировской области сумма денежной компенсации за выкуп доли ответчика в размере 871 261 руб., что означает отсутствие у нее намерения по выкупу спорной доли по рыночной стоимости объекта, которая определена судом на основании заключения эксперта ФБК Кировская ЛСЭ Минюста России № 815/2-2-25 от 22.07.2025 № 815/2-2-25 от 22.07.2025.
При этом обязательным условием удовлетворения требования о выплате участнику долевой собственности денежной компенсации за принадлежащую ему долю является наличие реальной возможности получения таким участником справедливой денежной компенсации взамен имущества, право на которое им будет утрачено.
Однако истец не выразил согласие на выплату денежной компенсации в размере, установленном на основании заключения судебной экспертизы.
Как установлено материалами дела, в настоящее время в спорной квартире проживает дочь истца – третье лицо ФИО3
Доводы истца о том, что ответчик не несет расходов по содержанию общего имущества и об отсутствии у него заинтересованности в использовании общего имущества в судебном заседании не нашли свое подтверждение.
Так, ответчиком представлена квитанция за июль 2025, согласно которой задолженность по состоянию на 30.07.2025 отсутствует (л.д. 187), ответ ООО «УК 25-ПЛЮС» от 24.12.2024 на вх. от 12.12.2024 на обращение по вопросу раздела лицевого счета для оплаты жилья и коммунальных услуг по адресу: <адрес>, согласно которому с 01.12.2024 ответчику открыт новый лицевой счет для оплаты жилья и коммунальных услуг, согласно доле владения 83/400 (л.д. 186).
Истцом не оспаривается факт того, что ответчик не согласен с предложенной истцом ценой доли для выкупа. Также истцом не представлено доказательств отсутствия у ответчика интереса к использованию данной доли.
Кроме того, суд учитывает, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.03.2025 3 жилые комнаты квартиры имеют площади: 9,4 кв.м., 19,2 кв.м., 12,2 кв.м. Кухня имеет площадь 8,9 кв.м., коридор – 7,1 кв.м. Общая площадь жилых комнат – 40,8 кв.м. (л.д. 8-10).
В силу ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ", разрешая требования об определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
Доля 83/400 (20,75% ответчика в квартире применительно к общей жилой площади (40,8 кв.м.) составляет 8,47 (40,8*20,75%=8,47).
Несмотря на то, что изолированной комнаты, соответствующей по размеру принадлежащей стороне ответчика доли в квартире не имеется, это не является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Таким образом, при наличии имеющейся у ответчика доли суд полагает возможным установления порядка пользования спорным жилым помещением с выплатой компенсации.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что доля ответчика не является не незначительной, т.к. возможен её выдел.
Доводы истца, что ответчик не несет расходов по содержанию общего имущества и об отсутствии у него заинтересованности в использовании общего имущества в судебном заседании не нашли свое подтверждение, поскольку ответчик, являясь пенсионером, рассматривает возможность вернуться в г. Киров на постоянное место жительства и намерен проживать в спорном жилом помещении, согласно имеющейся доле. У ответчика имеется существенный интерес в использовании спорного имущества.
Совокупности всех условий, позволяющих прекратить право собственности ФИО2 на спорное жилое помещение с выплатой ей денежной компенсации, не установлено.
В нарушение статьи 56 ГПК РФ истцом не представлены доказательства отсутствия существенного интереса ФИО2 в использовании находящегося в общей долевой собственности имущества, незначительности доли ФИО2
Суд также учитывает, что ответчик предпринимал урегулировать спор, вместе с тем, стороны не договорились о выкупной цене.
Факт того, что истец и третье лицо ФИО3 являются собственниками большей доли в праве собственности на спорное имущество по сравнению с долей ответчика не может являться безусловным основанием для возложения на ответчика обязанности принять денежную компенсацию за принадлежащую ему долю в праве собственности на квартиру, и, тем самым, утратить право собственности, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности.
Исключительные обстоятельства, свидетельствующие о необходимости принудительной выплаты участнику долевой собственности ФИО2 денежной компенсации за ее долю и прекращении ее права собственности на долю в общей долевой собственности, отсутствуют.
На основании изложенного, в удовлетворении заявленных требований ФИО1 о взыскании денежной компенсации за долю в квартире, прекращении права собственности на долю в квартире, признании права собственности, судебных расходов следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 ( <данные изъяты>) к ФИО2 ( <данные изъяты>) о взыскании денежной компенсации за долю в квартире, прекращении права собственности на долю в квартире, признании права собственности, судебных расходов – отказать.
Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Октябрьский районный суд г. Кирова в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья И.П. Кожевникова
Резолютивная часть оглашена 01.10.2025
Мотивированное решение изготовлено 03.10.2025