Дело № 2-701/2025
УИД 59RS0029-01-2025-000502-90
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
02 июля 2025 года г. Нытва
Нытвенский районный суд Пермского края в составе
председательствующего судьи Волковой Л.В.,
при секретаре Третьяковой О.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Нытвенского муниципального округа о признании договора аренды земельного участка действующим, признании права собственности на объект незавершенного строительства,
установил:
в Нытвенский районный суд обратилась ФИО1 с иском к администрации Нытвенского муниципального округа, просит признать действующим договор аренды земельного участка с к.н. №, площадью № к.в.м, признать право собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1 просит рассмотреть дело без ее участия на требованиях настаивает.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие, представлены пояснения по иску с приложениями (л.д. 65-82).
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по ПК представил письменные пояснения (л.д.59-60).
Суд, изучив материалы дела, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии со ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим кодексом лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющего собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
В ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации" указано, что под объектами капитального строительства понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие); под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Из материалов дела следует и судом установлено, что земельный участок с к.н. №, площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, состоит на кадастровом учете с 20.07.2005,, вид разрешенного использования - для ведения ЛПХ. В особых отметках имеется указание на наличие аренды с ФИО2 (л.д. 6-12, 54-57).
Распоряжением администрации Оськинского сельсовета № 81 от 20.07.2005 ФИО2 (в н.в. - Красносельских - л.д. 14) представлен в аренду земельный участок по адресу: <адрес>, ранее предоставленный в бессрочное пользование (л.д. 15).
20.07.2005 между администрацией Оськинского сельсовета и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка площадью № кв.м., к.н. №, для ведения ЛПХ, на 5 лет - с 20.07.2005 по 19.07.2010 (л.д. 16-22). Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
Согласно п. 6.5 договора аренды, если любая из сторон до истечения срока договора не отказалась от продления (перезаключения договора), и арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В допсоглашении к договору от 29.03.2006 площадь участка указана № кв.м. (л.д. 45). В допсоглашении от 03.09.2024 указан кадастровый номер участка - № (л.д. 74)
Из акта сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2020 по 21.11.2024, заключенного между Управлением земельно-имущественных отношений и градостроительства администрации НГО и ФИО1, за указанный период задолженности не имеется (л.д. 23).
08.11.2024 Управлением Росреестра по ПК приостановлен государственный кадастровый учет и государственная регистрация права в связи с непредставлением правоустанавливающего документы на земельный участок (л.д. 24-25).
В акте осмотра земельного участка от 06.06.2025 указано, что на участке имеется фундамент (лд.д. 75-78).
На л.д. 87-111 имеется технический план объекта незавершенного строительства от 31.10.2024, в котором указано, что объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с к.н. № по адресу: <адрес>, проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - жилое, степень готовности объекта - 10 %.
Справкой 21 ОГПН г. Нытва подтверждается, что 01.05.2006 произошел пожар в жилом доме по адресу: <адрес>, уничтожен жилой дом, надворные постройки (л.д. 13).
В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 ЗК РФ.
Таким образом, и гражданское, и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.
При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившей в силу с 1 марта 2015 г.
На основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Таким образом, договоры аренды, возобновленные в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ на неопределенный срок до 1 марта 2015 г., с учетом положений пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 ГК РФ не прекращают своего действия.
Принимая во внимание положения ст.4, п.2 ст.422 ГК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может являться продленным на неопределенный срок только в случае истечения установленного договором срока в период до 01.03.2015, при условии продолжения использования земельного участка арендатором и отсутствия возражений об этом со стороны арендодателя.
Поскольку по истечении срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его расторжении, и арендатор продолжил использование спорного земельного участка с внесением арендных платежей, а возражений со стороны арендодателя не высказывалось, уплаченные за аренду земельного участка денежные средства истцу не возвращались, то суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 20.07.2005 является действующим.
В пункте 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. В то же время, судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
По смыслу положений частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Материалами дела подтверждается, что на земельном участке, предоставленном истцу в аренду, ею был построен жилой дом, который сгорел в 2006, право собственности на который не было зарегистрировано. Вид разрешенного использования земельного участка допускает строительство жилого дома. В настоящее время на земельном участке распложен объект незавершенного строительства (фундамент). Строительство не было завершено истцом в силу материальных и иных личных причин. При этом на данный объект истцом изготовлен технический план 31.10.2024, из которого следует, что указанный объект является объектом незавершенного строительства. Спорный объект не был поставлен на государственный кадастровый учет из-за отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок. Дом был возведен истцом в период действия договора аренды земельного участка, истец этим земельным участком пользовалась на законных основаниях, возведение данного объекта соответствует целевому использованию земельного участка, при этом при его возведении не допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, он не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а истцом принимались меры к легализации объекта, то есть последним соблюдены условия, установленные пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В деле не имеется доказательств, свидетельствующих, что спорное строение по правилам ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 20.07.2005а является правовым основанием возникновения в силу ст. 218 ГК РФ права собственности истца на объект незавершенного строительства, расположенный на вышеуказанном земельном участке.
Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению. В ином порядке, кроме судебного, истец не имеет возможности восстановить свои права собственника недвижимого имущества.
Согласно п.2. ст.8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом (п.5 ч.2 ст.14, ч.1 ст.58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимости является препятствием для государственной регистрации права, в связи с чем настоящее решение также является основанием для постановки вышеуказанного объекта незавершенного строительства на кадастровый учет.
руководствуясь ст.ст.194-198,199 ГПК РФ, суд
решил:
признать действующим договор № аренды земельного участка, площадью № кв.м., к.н. №, расположенного по адресу: <адрес> заключенный 20.07.2005 между администрацией Оськинского сельсовета Нытвенского района и ФИО2 (в настоящее время Красносельских) Еленой Михайловной.
Признать за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р., СНИЛС №, право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером №.
Настоящее решение является основанием для постановки объекта на кадастровый учет и для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Нытвенский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Л.В. Волкова
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.