К делу № 2а-533/202
УИД: 23RS0022-01-2025-000397-27
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. ФИО4 14апреля 2025 года
Кропоткинский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Жалыбина С.В.,
при секретаре судебного заседания Полухиной А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому района Управления Росреестра по Краснодарскому краю, заинтересованные лица ФИО2, Финансовый управляющий ФИО3 о признании незаконным приостановления государственной регистрации прав,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в Кропкинский городской суд с административным исковым заявлением к Межмуниципальному отделу по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю (ФИО4) о признании незаконным приостановления государственной регистрации прав, в котором просит суд признать незаконным уведомление Межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю (ФИО4) о приостановлении государственной регистрации прав КУВД-001/2024-62091897/1 от ДД.ММ.ГГГГ и обязаниипроизвести государственную регистрацию перехода права на недвижимое имущество.
В обоснование заявленных требований, административный истец ссылается на то, что ФИО1 не удовлетворяла требований одного кредитора или нескольких кредиторов, что привело к невозможности исполнения ею денежных обязательств и (или) обязанности по уплате обязательных платежей в полном объеме перед другими кредиторами и размер таких обязательств, в связи с чем на основании ст. 213.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» обратилась Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании ее несостоятельной (банкротом). ФИО1 имеет имущество подлежащее включению в конкурсную массу для последующего удовлетворения требований кредиторов, а именно 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 69,1 кв.м., с кадастровым номером №. Определением Арбитражного суда Краснодарского края по делу А32-31503/2020-14/617-Б принято заявление ФИО1 о признании ее несостоятельной (банкротом). Определением Арбитражного суда Краснодарского края по делу А32-31503/2020-14/617-Б ФИО1 признана банкротом и введена процедура реализации имущества Определением Арбитражного суда Краснодарского края по делу А32-31503/2020-14/617-Б финансовым управляющим должника утвержден ФИО3 (ИНН: <адрес> регистрационный номер в сводном реестре: 16871, почтовый адрес: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда Краснодарского края по делу А32-31503/2020-14/617-Б срок реализации имущества должника продлен на 6 месяцев. Финансовым управляющем на электронной торговой площадке «Фабрикант» (https://www.fabrikant.ru/, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФАБРИКАНТ.РУ», ИНН №, <адрес> размещено Публичное предложение продавца № о продаже 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 69,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>. К участию в торгах допущена ФИО5 (ИНН № а ранее, ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО5 и ФИО2 составлен агентский договора, согласно которому ФИО5 (агент) обязалась за вознаграждение, по поручению ФИО2 (принципала) участвовать в электронных торгах по продаже имущества в ходе процедур.Согласно протокола подведения итогов в процедуре «Публичное предложение продавца №», протокол №, дата публикации ДД.ММ.ГГГГ, предмет договора 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 69,1 кв.м., с кадастровым номером <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> по результатам проведения торгов ФИО5 (ИНН №) признана победителей. Далее, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, в лице финансового управляющего ФИО3 (действующего на основании Решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-31503/2020 от 18.01.2021г., Определения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-31503/2020 от 02.04.2024г., Определения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-31503/2020 от 19.08.2024г.) продала, а ФИО2 купила 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 69,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, о чем составлен договор купли-продажи имущества № Т-1 от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности ФИО1 на отчуждаемую доли в квартире подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемые к настоящему заявлению. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 сдали в Филиале ГАУ КК «МФЦ КК» в Кавказском районе документы (договор купли-продажи, определения суда, выписки из протокола проведения торгов и т.д.) для государственной регистрации перехода права собственности 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 69,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>. Однако ДД.ММ.ГГГГ Межмуниципальным отделом по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю (ФИО4) в адрес административного истца направлено обжалуемое уведомление о приостановлении государственной регистрации прав КУВД-001/2024-62091897/1. В обосновании принятого решения о приостановлении государственной регистрации прав указано, что «в соответствии с частью 1.1 статьи 42, части 2 статьи 54 Закона 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. В нарушение указанных норм на государственную регистрацию представлен Договор купли-продажи имущества № Т-1 от ДД.ММ.ГГГГ, размер доли: 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, кадастровый № в простой письменной форме. Необходимо представить нотариально удостоверенный договор.» ФИО1 обратилась к нотариуса нотариальной палата Краснодарского края ФИО6 с заявлением о совершении нотариальных действий – нотариальном удостоверении договора купли-продажи доли, однако получила отказ в совершении нотариальных действий в связи с несоответствием договора и порядке купли-продажи доли требованиям закона. В связи с изложенным, ФИО1 не согласна с принятым Межмуниципальным отделом по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю (ФИО4) решением, изложенным в обжалуемом уведомлении, считает, что оно нарушает требования ст.ст. 14, 18, 21, 26, 29 Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также ст. 1, и ст. 213,25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и ст. 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебное заседание административный истец, не явилась, предоставила заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, настаивала на удовлетворении уточненных заявленных требований.
Заинтересованное лицо ФИО2 представила суду письменное заявление по делу, в котором требования административного иска поддержала и просила удовлетворить, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. ФИО2 заявила, ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО5 и ФИО2 составлен агентский договор, согласно которому ФИО5 (агент) обязалась за вознаграждение, по поручению ФИО2 (принципала) участвовать в электронных торгах по продаже имущества в ходе процедур. Согласно протокола подведения итогов в процедуре «Публичное предложение продавца №», протокол №, дата публикации ДД.ММ.ГГГГ, предмет договора 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 69,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> по результатам проведения торгов ФИО5 (ИНН №) признана победителей.Далее, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, в лице финансового управляющего ФИО3 (действующего на основании Решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-31503/2020 от 18.01.2021г., Определения Арбитражного суда <адрес> по делу № А32-31503/2020 от 02.04.2024г., Определения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-31503/2020 от 19.08.2024г.) продала, а ФИО2 купила 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 69,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, о чем составлен договор купли-продажи имущества № Т-1 от ДД.ММ.ГГГГ.Право собственности ФИО1 на отчуждаемую доли в квартире подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемые к настоящему заявлению.ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 сдали в Филиале ГАУ КК «МФЦ КК» в <адрес> документы (договор купли-продажи, определения суда, выписки из протокола проведения торгов и т.д.) для государственной регистрации перехода права собственности 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 69,1 кв.м., с кадастровым номером 23:44:0304007:1535, расположенную по адресу: <адрес>. Однако ДД.ММ.ГГГГ Межмуниципальным отделом по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю (ФИО4) в адрес административного истца направлено обжалуемое уведомление о приостановлении государственной регистрации прав КУВД-001/2024-62091897/1. С принятым решением ФИО2 не согласна, считает, что оно нарушает требования ст.ст. 14, 18, 21, 26, 29 Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также ст. 1, и ст. 213,25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и ст. 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заинтересованное лицо финансовый управляющий ФИО3 предоставил суду письменный отзыв на административный иск, в котором административный иск поддержал и просил удовлетворить, а дело рассмотреть в его отсутствие, свою позицию мотивировав тем судебной практикой, а также тем, что по делу о банкротстве А32-31503/2020-14/617-Б арбитражным судом утверждено Положение о порядке продажи имущества и финансового управляющего по его реализации, по сути, которое по сути определяют порядок принудительного исполнения судебного акта в указанном деле о банкротстве. В специальном порядке, предусмотренном Федеральным законом № 127-ФЗ, который обуславливает недобровольное распоряжение участниками долевой собственности, в том числе лицом, обладающим неполной гражданской дееспособностью, своей долей в праве собственности на имущество (в данном случае нет волеизъявления сторон сделки, которое проверяется нотариусом).
Административный ответчик в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, в котором с требованием административного иска не согласился, свою позицию мотивировал требованием тем, что в соответствии с частью 1.1 статьи 42, части 2 статьи 54 Закона 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. В нарушение указанных норм на государственную регистрацию представлен Договор купли-продажи имущества № Т-1 от ДД.ММ.ГГГГ, размер доли: 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, кадастровый № в простой письменной форме. Необходимо представить нотариально удостоверенный договор. Просил в удовлетворении иска отказать.
В соответствии с ч.4 ст. 263 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения административного дела, не препятствует его рассмотрению.
На основании ч. 2 ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в суд участников процесса.
Суд, изучив письменные материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, приходит к следующему.
Согласно ст. 176 КАС РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
В соответствии со ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ Межмуниципальным отделом по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю (ФИО4) в адрес административного истца направлено обжалуемое уведомление о приостановлении государственной регистрации прав КУВД-001/2024-62091897/1.
Отказ в государственной регистрации договора купли-продажи нарушает права продавца и покупатели, в части возможности распоряжения и приобретения имущества, предусмотренные ст. 209, 213 ГК РФ.
Указанное требование административного ответчика, изложенное в обжалуемом уведомлении является незаконным по следующим основаниям.
ФИО1 не удовлетворяла требований одного кредитора или нескольких кредиторов, что привело к невозможности исполнения ею денежных обязательств и (или) обязанности по уплате обязательных платежей в полном объеме перед другими кредиторами и размер таких обязательств, в связи с чем на основании ст. 213.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» обратилась Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании ее несостоятельной (банкротом).
ФИО1 имеет имущество подлежащее включению в конкурсную массу для последующего удовлетворения требований кредиторов, а именно 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 69,1 кв.м., с кадастровым номером №
Определением Арбитражного суда Краснодарского края по делу А32-31503/2020-14/617-Б принято заявление ФИО1 о признании ее несостоятельной (банкротом).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края по делу А32-31503/2020-14/617-Б ФИО1 признана банкротом и введена процедура реализации имущества
Определением Арбитражного суда Краснодарского края по делу А32-31503/2020-14/617-Б финансовым управляющим должника утвержден ФИО3 (ИНН: <***>, регистрационный номер в сводном реестре: 16871, почтовый адрес: <адрес>)
19.08.2024 определением Арбитражного суда Краснодарского края по делу А32-31503/2020-14/617-Б срок реализации имущества должника продлен на 6 месяцев.
Финансовым управляющем на электронной торговой площадке «Фабрикант» (https://www.fabrikant.ru/, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФАБРИКАНТ.РУ», ИНН №, <адрес> размещено Публичное предложение продавца № о продаже 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 69,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.
К участию в торгах допущена ФИО5 (ИНН №), а ранее, ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО5 и ФИО2 составлен агентский договора, согласно которому ФИО5 (агент) обязалась за вознаграждение, по поручению ФИО2 (принципала) участвовать в электронных торгах по продаже имущества в ходе процедур.
Согласно протокола подведения итогов в процедуре «Публичное предложение продавца №», протокол №, дата публикации ДД.ММ.ГГГГ, предмет договора 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 69,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> по результатам проведения торгов ФИО5 (ИНН <адрес> признана победителей.
Далее, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, в лице финансового управляющего ФИО3 (действующего на основании Решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-31503/2020 от 18.01.2021г., Определения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-31503/2020 от 02.04.2024г., Определения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-31503/2020 от 19.08.2024г.) продала, а ФИО2 купила 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 69,1 кв.м., с кадастровым номером 23:44:0304007:1535, расположенную по адресу: <адрес>, о чем составлен договор купли-продажи имущества № Т-1 от ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности ФИО1 на отчуждаемую доли в квартире подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемые к настоящему заявлению.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 сдали в Филиале ГАУ КК «МФЦ КК» в Кавказском районе документы (договор купли-продажи, определения суда, выписки из протокола проведения торгов и т.д.) для государственной регистрации перехода права собственности 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 69,1 кв.м., с кадастровым номером 23:44:0304007:1535, расположенную по адресу: <адрес>
Однако ДД.ММ.ГГГГ Межмуниципальным отделом по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю (ФИО4) в адрес административного истца направлено обжалуемое уведомление о приостановлении государственной регистрации прав КУВД-001/2024-62091897/1.
В обосновании принятого решения о приостановлении государственной регистрации прав указано, что «в соответствии с частью 1.1 статьи 42, части 2 статьи 54 Закона 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. В нарушение указанных норм на государственную регистрацию представлен Договор купли-продажи имущества № Т-1 от ДД.ММ.ГГГГ, размер доли: 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, кадастровый № в простой письменной форме.
Необходимо представить нотариально удостоверенный договор.»
Указанные требования не могут быть исполнены, в силу отсутствия у нотариуса основания для удостоверения Договора купли-продажи имущества № Т-1 от ДД.ММ.ГГГГ.
Аналогичные обстоятельства были предметами рассмотрений и в настоящее время сложилась определенная судебная практика.
Исходя из которой суды апелляционной и кассационной инстанций указывают на следующее.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон №).
Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ) основанием для осуществления государственной регистрации права.
Согласно части 5 статьи 18 этого же Федерального закона не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.
В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В статье 26 Федерального закона №218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.
В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 и пунктом 1 статьи 27 Федерального закона №218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае не устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, указанных в статье 26 настоящего Федерального закона, в том числе, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.
Из пункта 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Федеральный закон № 127-ФЗ) следует, что в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации данный Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.
Согласно пункту 1 статьи 213.25 Федерального закона № 127-ФЗ все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 указанной статьи.
При этом нормы Федерального закона № 127-ФЗ не устанавливают ограничений относительно продажи имущества должника, находящегося в общей собственности, и не предусматривают необходимость при продаже имущества должника, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, предварительного выдела доли в натуре. Реализация имущества гражданина, части этого имущества осуществляется исключительно на торгах в целях продажи имущества должника по наиболее высокой цене и, таким образом, максимального удовлетворения требований кредиторов.
По общему правилу в конкурсную массу гражданина включается все его имущество, имеющееся на день принятия арбитражным судом решения о признании гражданина банкротом и введении процедуры реализации имущества, а также имущество, выявленное или приобретенное после принятия указанного решения (пункт 1 статьи 213.25 Федерального закона № 127-ФЗ), в том числе заработная плата и иные доходы должника.
Порядок реализации имущества несостоятельного гражданина, находящегося в залоге у его кредитора, урегулирован положениями пункта 4 статьи 216.26 Федерального закона № 127-ФЗ, предусматривающего продажу предмета залога по правилам статей 110, 111, 112, 139 Федерального закона № 127-ФЗ с учетом особенностей, установленных статей 138 данного Закона.
В силу пункта 4 статьи 138 Федерального закона № 127-ФЗ продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8- 19 статьи 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 настоящего закона.
На основании пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1).
Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе;
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (пункт 2).
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3).
На основании части 1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
Актуальная редакция части 1.1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Норма статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности по существу направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли, в то время как реализация указанного права в данном случае невозможна в силу принудительного отчуждения имущества во исполнение судебного акта.
Статьей 237 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.
Из вышеприведенных норм законодательства следует, что в отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов финансовый управляющий, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного постановления.
В настоящем случае таким судебным актом является определение Арбитражного суда Краснодарского края по делу А32-31503/2020-14/617-Б принято заявление ФИО1 о признании ее несостоятельной (банкротом). В силу последнего покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.
Последующие действия по разработке, утверждению Положения о порядке продажи имущества и финансового управляющего по его реализации, по сути, являются принудительным исполнением такого судебного акта В специальном порядке, предусмотренном Федеральным законом № 127-ФЗ, который обуславливает недобровольное распоряжение участниками долевой собственности, в том числе лицом, обладающим неполной гражданской дееспособностью, своей долей в праве собственности на имущество (в данном случае нет волеизъявления сторон сделки, которое проверяется нотариусом).
При таких обстоятельствах, нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на спорное нежилое помещение не требуется.
Указанные законоположения в практике их применения и взаимосвязи уже становились предметом судебного рассмотрения.
Так, требования действующего законодательства по нотариальному удостоверению договора при продаже доли в праве, по существу, направлены на проверку соблюдения преимущественного права покупки иных участников долевой собственности, которое с учетом особенностей заключения настоящего договора по результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом, регламентированных специальными нормами законодательства о несостоятельности, в спорной ситуации неприменимо (Кассационное определение ВС РФ №-КАД21-1-КЗ (ДД.ММ.ГГГГ)
В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав (Определение от ДД.ММ.ГГГГ N 569-О-О Конституционного Суда Российской Федерации)
Основания и порядок реализации имущества должника при введении конкурсного производства предусмотрены статьями 110, 111, 139 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Порядок проведения торгов и заключения договора по его результатам определен статьями 447, 448 ГК РФ.В частности, согласно части 3 статьи 111 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" недвижимое имущество подлежит продаже на торгах, проводимых в электронной форме. Специальная норма, закрепляющая необходимость нотариального удостоверения заключенной на торгах сделки по продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество, в данном Федеральном законе отсутствует (Кассационным определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 75-КАД21-1-К3).
Определениями судов общей юрисдикции были оставлены без удовлетворения жалобы гражданки ФИО7 о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя по передаче на реализацию с публичных торгов доли в праве общей собственности на недвижимое имущество и постановления судебного пристава-исполнителя о передаче взыскателю не реализованного с публичных торгов имущества должника. При этом судами был отклонен довод заявительницы о нарушении данными действиями и постановлением преимущественного права покупки доли в праве общей собственности, предоставленного ей законом как участнику общей собственности. В соответствии с оспариваемым положением пункта 1 статьи 250 ГК Российской Федерации при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав. При этом положения статьи 250 ГК Российской Федерации, а также иные нормы данного Кодекса и Федерального закона "Об исполнительном производстве" не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику и арестованной судебным приставом-исполнителем доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях (Определение Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 569-О-О).
Принудительный характер торгов в рамках реализации имущества гражданина-должника не исключает права иных участников общей долевой собственности на реализацию ими преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, в том числе и в случае заключения договора купли-продажи такой доли путем проведения торгов (Постановлением КС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-П).
Более того, институт банкротства, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, призван обеспечить баланс прав и законных интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве, притом что их интересы различны и зачастую диаметрально противоположны (постановления от ДД.ММ.ГГГГ №-П, от ДД.ММ.ГГГГ №-П, от ДД.ММ.ГГГГ №-П и др.). Оценивая ранее конституционность ряда положений Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что специальный режим предъявления в арбитражном суде имущественных требований к должнику в рамках процедур банкротства позволяет достичь определенности объема его имущества в течение всей процедуры банкротства и создает условия как для принятия мер к преодолению неплатежеспособности должника, так и для возможно более полного удовлетворения требований всех кредиторов (постановления от ДД.ММ.ГГГГ №-П, от ДД.ММ.ГГГГ №-П и др.).
В силу статьи 213.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве гражданина, является реализация его имущества. Особенности такой реализации предусмотрены в статье 213.26 данного Федерального закона. В частности, согласно пункту 3 названной статьи недвижимое имущество подлежит реализации на открытых торгах в порядке, установленном данным Федеральным законом. Имущество гражданина, принадлежащее ему на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом), также подлежит реализации по общим правилам, предусмотренным данной статьей. В таких случаях супруг (бывший супруг) вправе участвовать в деле о банкротстве гражданина при решении вопросов, связанных с реализацией общего имущества. В конкурсную массу при этом включается часть средств от реализации общего имущества супругов (бывших супругов), соответствующая доле гражданина в таком имуществе, остальная часть этих средств выплачивается супругу (бывшему супругу); если при этом у супругов имеются общие обязательства (в том числе при наличии солидарных обязательств либо предоставлении одним супругом за другого поручительства или залога), причитающаяся супругу (бывшему супругу) часть выручки выплачивается после выплаты за счет денег супруга (бывшего супруга) по этим общим обязательствам (пункт 7 статьи 213.26).
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 7 постановления от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан», в деле о банкротстве гражданина-должника, по общему правилу, подлежит реализации его личное имущество, а также имущество, принадлежащее ему и супругу (бывшему супругу) на праве общей собственности (пункт 7 статьи 213.26 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», пункты 1 и 2 статьи 34 и статья 36 Семейного кодекса Российской Федерации).
В таких случаях права и законные интересы участников гражданского оборота должны получать соразмерную (пропорциональную) защиту на основе баланса конституционных ценностей. Применительно к нормативно-правовому регулированию разрешения судом коллизий интересов приобретателя (победителя торгов) и участников долевой собственности это означает, что установленные федеральным законодателем возможности реализации преимущественного права покупки должны отвечать интересам защиты конституционных прав участников долевой собственности, однако они не могут затрагивать основное содержание конституционных прав добросовестного приобретателя — победителя торгов, существо которых ни при каких обстоятельствах не должно быть утрачено.
Между тем регулирование, предусмотренное статьей 250 ГК Российской Федерации, предоставляя участникам долевой собственности возможность преимущественного права покупки доли при ее продаже постороннему лицу, не позволяет установить его применимость для случаев продажи такой доли с публичных торгов в рамках процедуры банкротства гражданина. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривая право супруга (бывшего супруга) участвовать в решении вопросов, связанных с реализацией общего имущества (пункт 7 статьи 213.26), также не содержит такого механизма передачи имущества на публичные торги, который учитывал бы преимущественное право сособственников этого имущества приобрести его на тех условиях, на которых это имущество готов приобрести победитель торгов (в том числе по той цене, которая определена по результатам открытых торгов). При этом в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют прямые основания для вывода о том, что при банкротстве гражданина-должника на его долю в праве общей собственности не распространяется преимущественное право покупки других участников такой собственности.
При изложенных обстоятельствах административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181, 226, 227 КоАП РФ, суд
РЕШИЛ:
административные исковые требования ФИО1 к Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому района Управления Росреестра по Краснодарскому краю, заинтересованные лица ФИО2, Финансовый управляющий ФИО3 о признании незаконным приостановления государственной регистрации прав – удовлетворить.
Признать незаконным уведомление Межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю (ФИО4) о приостановлении государственной регистрации прав КУВД-001/2024-62091897/1 от 12.12.2024.
Обязать Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю (ФИО4) произвести регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи имущества № Т-1 от 08.10.2024 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 69,1 кв.м., с кадастровым номером 23:44:0304007:1535, расположенную по адресу: <...>, заключенному между ФИО1, в лице финансового управляющего ФИО3 и ФИО2.
Установить, что решение суда является основанием для государственной регистрации сделки купли-продажи имущества № Т-1 от ДД.ММ.ГГГГ 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 69,1 кв.м., с кадастровым номером 23:44:0304007:1535, расположенную по адресу: <адрес>, заключенному между ФИО1, в лице финансового управляющего ФИО3 и ФИО2.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Кропоткинский городской суд.
В окончательной форме решение принято ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий: