Решение по делу № 2А-2479/2023 от 20.09.2023

Дело № 2а-2479/2023

УИД 26RS0035-01-2023-003143-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Михайловск 20 сентября 2023 года

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Степанова Б.Б.,

при секретаре Семыкина В.Е.,

с участием:

представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя административного ответчика комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК по доверенности ФИО3,

представителя заинтересованного лица администрации Шпаковского муниципального округа СК по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску ФИО1 к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, обязании заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Шпаковский районный суд с административным иском к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, обязании заключить договор аренды.

В обоснование своего административного искового заявления указал, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию Шпаковского муниципального округа Ставропольского края с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка под объектом незавершенного строительства, обладая исключительным правом на приобретение земельного участка с кадастровым номером № в соответствии со ст. 39.17 ЗК РФ на основании условий, предусмотренных пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ. Условия обращения соблюдены: однократность применения льготы по предоставлению участка без торгов не использовалась, срок действия предыдущего договора аренды ДД.ММ.ГГГГ.-ДД.ММ.ГГГГ.; на земельном участке имеется объект капитального строительства незавершенное строительство индивидуального жилого дома 15% готовности, построенный в срок действия договора аренды земельного участка, что подтверждается техническим планом объекта; объект легальный, имеются соответствующие разрешительные документы, назначение соответствует установленному виду разрешенного использования участка. Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края принял решение об отказе в удовлетворении данного заявления, направив в адрес ФИО1 письменное уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ., подписанное заместителем главы администрации - руководителем комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края ФИО4. Отказ органа местного самоуправления мотивирован отсутствием регистрации права собственности на объект незавершенного строительства согласно сведениям ЕГРН, в связи с чем, по мнению административного ответчика, отсутствуют условия предоставления земельного участка без торгов согласно ст. 39.20 ЗК РФ. ФИО1 считает данное решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду незаконным и необоснованным, нарушающим его права, предусмотренные законодательством. Однократным правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства, предусмотренное пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, ФИО1 ранее не пользовался, в данном праве ему отказано. ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 548 кв.м., расположенного по <адрес>, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» на основании соглашения об уступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГг. к договору аренды земельного участка в границах земель МО г.Михайловска от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному первоначально между Админисрацией муниципального образования города Михайловска и ФИО5. В целях строительства индивидуального жилого дома ФИО1 направил в адрес Администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края (правопреемником после реорганизации является Администрация Шпаковского муниципального округа Ставропольского края) уведомление о планируемом строительстве жилого дома, в ответ на которое получил от Администрации города Михайловска Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке № от ДД.ММ.ГГГГ. Далее ФИО1 было начато строительство и до окончания срока действия договора аренды земельного участка был построен фундамент дома, при этом готовность дома составила 15%, что подтверждает Технический план объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ., выполненный кадастровым инженером ФИО6, состоящей в саморегулируемой организации кадастровых инженеров «Кадастровые инженеры юга». Исключительным правом на приобретение данного земельного участка в аренду для завершения строительства обладает исключительно ФИО1, так как за счет собственных средств построил объект незавершенного строительства в соответствии с разрешительной документацией и согласно целевому назначению участка. Еще до истечения срока действия договора аренды земельного участка, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 направлял в администрацию города Михайловска заявление о предоставлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства с приложением подлинника Технического плана объекта незавершенного строительства в подтверждение оснований для заключения договора аренды без торгов в соответствии с пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ. Администрация Шпаковского муниципального округа Ставропольского края данными сведениями обладает в полном объеме, так как на заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о выдаче копии обращения о предоставлении земельного участка и возврате подлинника Технического плана - данные документы были выданы с сопроводительным письмом от ДД.ММ.ГГГГ. №за подписью начальника Михайловского территориального отдела администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края ФИО7. Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером № возведен объект капитального строительства на основании согласованной разрешительной документации на строительство, который имеет 15% готовности, площадью 84,5 кв.м, незавершенное строительство индивидуального жилого дома. В соответствии со ст. 39.17 ЗК РФ на основании условий, предусмотренных пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ ФИО1 повторно обратился в администрацию Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о предоставлении без торгов земельного участка с кадастровым номером № площадью 548 кв.м., по <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, отказывая в заключении договора аренды для завершения строительства, указал на отсутствие в Едином Государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости сведений о правах общества на данный объект. Данный отказ является незаконным и необоснованным. Отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не может служить основанием для отказа в реализации прав общества на предоставление земельного участка без торгов. Наличие объекта недвижимого имущества на земельном участке дает право ФИО1 продлить договор аренды земельного участка на три года, при этом государственная регистрации объекта незавершенного строительства — не требуется (Определение Верховного Суда РФ от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 по делу N А41-27734/2016). В случае отсутствия записи о регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в ЕГРН - объект незавершенного строительства, заявитель о предоставлении земельного участка без торгов по основанию, предусмотренному пп. 10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ предоставляет в орган местного самоуправления документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН (Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № от ДД.ММ.ГГГГг. «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без торгов). Администрация Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, чьим структурным подразделением является административный ответчик, располагает полным комплектом документов, являющихся доказательствами факта принадлежности объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером № ФИО1. Таким образом, доводы административного ответчика о том, что ФИО1 документально не подтвердил право на предоставление земельного участка без торгов, не имеют оснований. Для восстановления нарушенного права ФИО1 требуется признать решение органа местного самоуправления незаконным, отменить данное решение и обязать уполномоченный орган заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:020248:306 на три года для завершения строительства без торгов.

На основании изложенного, просит суд:

Признать незаконным и отменить решение Комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ. № об отказе ФИО1 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № без торгов.

Обязать Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края предоставить ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № по <адрес>, для индивидуального жилищного строительства на три года для завершения строительства без торгов путем направления ФИО1 подписанного со своей стороны и содержащего все существенные условия, предусмотренные для договоров такого вида, договора аренды земельного участка в трех экземплярах в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Административный истец ФИО1, в судебное заседание не явился, о дате и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2, в судебном заседании поддержала требования, просила суд удовлетворить административный иск в полном объеме.

Представителя административного ответчика комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК по доверенности ФИО3, в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.

Представителя заинтересованного лица администрации Шпаковского муниципального округа СК по доверенности ФИО3, в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статья 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, гарантируя каждому право на судебную защиту его прав и свобод, непосредственно не устанавливает какой-либо определенный порядок реализации данного права и не предполагает возможность для гражданина по собственному усмотрению выбирать способ и процедуру судебного оспаривания. В соответствии со статьей 71 (пункт "о") Конституции Российской Федерации они определяются федеральными законами, в том числе Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 59 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Суд учитывает, что правосудие по административным делам в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ч. 1 ст. 14), а суд осуществляет руководство процессом, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность (ч. 2 ст.12).

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу статьи 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом.

ФИО1 обратился в Шпаковский районный суд с иском к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, обязании заключить договор аренды.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Как указано в ст. 11 ЗК РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

На основании ч. 1 ст. 19 ЗК РФ, в муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Из п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» следует, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством Российской Федерации.

На основании ч. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, между администрацией г. Михайловска Шпаковского района СК и ФИО5 заключен договор аренды земель населенных пунктов № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 548 кв. м, расположенный по <адрес>. Согласно договору срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Соглашением об уступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО5 и ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 548 кв. м, расположенный по <адрес> передан ФИО1.

Указанные договора зарегистрированы в соответствии с действующим законодательством.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подал в администрацию г. Михайловска уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на указанном земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Михайловска вынесен уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства №, согласно которого следует, что указанные в уведомлении параметры объекта индивидуального строительства соответствуют установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилого строительства на земельном участке с КН: №, расположенного по <адрес>.

На данном земельном участке возведен объект незавершенного строительства, площадью застройки 99,7 кв.м., степень готовности которого составляет 15% согласно технического плана объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подано заявление за заключение договора аренды по спорному земельному участку.

ДД.ММ.ГГГГ за № комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского округа СК дан отказ в предоставлении спорного земельного участка в аренду в связи с тем, что в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект незавершенного строительства.

Согласно акту обследования объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного кадастровым инженером ФИО8 следует, что на земельном участке с КН: №, расположенном по <адрес> располагается объект незавершенного строительства, фундаментные работы завершены.

Решением Шпаковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК к ФИО1 об обязании освободить земельный участок и привести его в первоначальное состояние, - оставлены без удовлетворения.

Решение суда вступило в законную силу.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право истцов, при наличии у них объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Между тем на спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в данной редакции предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ;

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, использование исторического и телеологического способов толкования положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ с достоверностью позволяет сделать вывод о том, что законодатель осознанно предусмотрел для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), право на заключение договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Правильность такого подхода к пониманию содержания пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1.

Согласно пункту 33 данного Перечня в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

В силу изложенного под «собственником», указанным в этом положении Перечня, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, равно, как и под «собственником», упомянутым в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ («в случае, если объект незавершенного строительства.. . собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок...»), понимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект).

Таким образом, административный истец ФИО1 имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него, сроком на три года.

В отсутствие действующего договора аренды истец лишен возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства, несмотря на то, что вложил свои инвестиции в соответствующий проект.

Необходимость государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию лишено какого-либо смысла и, по сути, может быть отнесено к излишним административным барьерам при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков, препятствующим реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного и иных видов строительства, в целях устранения которых законодателем и были внесены изменения пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Сведений о том, что арендатору земельный участок предоставлялся в аренду на срок 3 года для завершения строительства, что исключало бы возможность предоставления земельного участка в аренду на срок 3 года для завершения строительства, стороной ответчика суду не представлено.

На основании изложенного суд считает необходимым удовлетворить требования истца ФИО9 к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК, администрации Шпаковского муниципального округа СК о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, обязании заключить договор аренды.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 к комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, обязании заключить договор аренды, - удовлетворить.

Обязать Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края заключить с ФИО1 договор аренды на земельный участок с кадастровым номером № по <адрес>, сроком на 3 года - для завершения строительства.

Мотивированное решение изготовлено 02 октября 2023 года

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения через Шпаковский районный суд Ставропольского края.

Председательствующий судья Б.Б. Степанов