Дело № 2-3/2023

67RS0029-01-2022-000796-27

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 января 2023 года г. Десногорск

Десногорский городской суд Смоленской области в составе:

председательствующего судьи Лялиной О.Н.,

при секретаре Филиной Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО7 к Администрации муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, конкретизировав требования, обратился в суд с иском к Администрации муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области (далее - Администрация), в котором просит сохранить здание, общей площадью 1 261,7 кв.м, с кадастровым номером №, назначение – нежилое, наименование – гостиница, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>, в реконструированном состоянии.

В обоснование требований указал на то, что на основании разрешения на строительство от 21.10.2015 им построено нежилое здание, общей площадью 845,8 кв.м, которое по сведениям ЕГРН имеет следующие уникальные характеристики: вид объекта недвижимости – здание, кадастровый номер - №, площадь – 845,8 кв.м, назначение – нежилое, наименование – здание общественного назначения, адрес (местоположение) - Российская Федерация, <адрес>. Упомянутое здание расположено на земельном участке, площадью 1 000 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания общественного назначения, адрес (местоположение): <адрес>, который принадлежит истцу на праве собственности.

Без соответствующего разрешения им были произведены перепланировка, переустройство и реконструкция указанного выше здания. В результате изменения объекта капитального строительства площадь внутренних помещений здания увеличилась за счет не учтенной ранее при обмерных работах площади помещений цокольного этажа и с учетом толщины устроенных перегородок на первом и втором надземных этажах до 1 210 кв.м. <адрес> здания без учета внутренних стен и перегородок увеличилась до 1 261,7 кв.м.

Согласно техническому заключению от 19.04.2022 № 17 по результатам обследования нежилого здания (гостиницы), расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №, проведенному ООО «Смоленское бюро строительных услуг», отсутствие цокольного этажа в техническом плане по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ является технической ошибкой при его составлении. Также при составлении технического плана не обозначен дверной проем на лестничную клетку (помещение №) со стороны улицы.

В процессе изменения объекта капитального строительства вмешательство в несущие конструкции здания не производилось, сверх нормативных нагрузок на несущие конструкции здания не создано, конструктивные характеристики надёжности и безопасности здания сохранены. Увеличение площади объекта капитального строительства произошло за счет технической ошибки, допущенной при составлении технического плана в 2019 году, то есть изменение объекта капитального строительства не превышает параметров разрешенного строительства и является перепланировкой. Осуществленное изменение объекта капитального строительства не затронуло конструктивные характеристики надежности и безопасности здания, не создает угрозу жизни и здоровью по несущей способности и не нарушает права и интересы третьих лиц.

Администрацией отказано во введении в эксплуатацию здания в измененном состоянии.

В судебное заседание истец ФИО1 и его представитель ФИО2, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились. В адресованном суду ходатайстве ФИО2 просил о рассмотрении дела в своё отсутствие и в отсутствие истца, исковые требования поддерживает в полном объеме. В предыдущем судебном заседании представитель истца ФИО2 указал на то, что в результате произведенных работ площадь застройки не изменилась, а увеличение площади помещения обусловлено тем, что изначально при составлении технического плана не была учтена площадь подвала. Считает, что в данном случае имеется реестровая ошибка.

Представитель ответчика Администрации муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Смоленской области явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, сведений о причинах неявки, а также возражений на иск не предоставило.

В силу положений статьи 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Статьей 40 ЗК РФ предусмотрено право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил нормативов.

Аналогичные положения содержатся в статье 263 ГК РФ, в силу которой собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания общественного назначения, адрес (местоположение): <адрес> (т.1, л.д. 9-10). Согласно градостроительному плану земельного участка, выданному 12.10.2021, данный земельный участок расположен в территориальной зоне – Ж – Жилая зона, согласно решению Десногорского городского Совета от 24.12.2009 № 164 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области», и одним из основных видов его разрешенного использования является гостиничное обслуживание (т. 1, л.д.12-18).

На упомянутом земельном участке истцом на основании разрешения на строительство от 21.10.2015 №-RU№ построено нежилое здание, право собственности на которое зарегистрировано за ним в установленном законом порядке, и по сведениям ЕГРН имеет следующие уникальные характеристики: вид объекта недвижимости – здание, кадастровый №, площадь – 845,8 кв.м, назначение – нежилое, наименование – здание общественного назначения, количество этажей – 2, подземных этажей – 0, адрес (местоположение) - Российская Федерация, <адрес> (далее – спорное здание) (т. 1, л.д. 6-8, 19-20). Приведенные характеристики идентичны характеристикам, указанным в техническом плане здания от 26.04.2019 (т. 1, л.д. 22-55).

Как указано в иске, ФИО1 без соответствующего разрешения были произведены перепланировка, переустройство и реконструкция спорного здания, в результате которой, как следует из технического плана здания от 05.04.2022, увеличилась площадь объекта недвижимости до 1261,7 кв.м, количество этажей до трех 3, их которых 2 наземных, 1 подземный (т. 1, л.д. 56-89). Произведенные работы, по мнению истца, дают основания для изменения наименования «здание общественного назначения» на «гостиницу».

В обоснование заявленных требований истцом представлено техническое заключение от 19.04.2022 № 17 ООО «Смоленское бюро строительных услуг», из которого следует, что в процессе изменения объекта капитально строительства, вмешательства в несущие конструкции здания не производилось, сверх нормативных нагрузок на несущие конструкции здания не создано, конструктивные характеристики надежности и безопасности здания сохранены.

Увеличение общей площади объекта капитального строительства произошло за счет технической ошибки, допущенной при составлении технического плана в 2019 году, то есть изменение объекта капитального строительства не превышает параметров разрешенного строительства и является перепланировкой. Разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с ГрК РФ не требуется.

Устройство входной группы в помещения первого надземного этажа произведено в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Осуществленное изменение объекта капитального строительства нежилого здания (гостиницы), расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №, не затронуло конструктивные характеристики надежности и безопасности здания, не создает угрозу жизни и здоровью по несущей способности и не нарушает права и интересы третьих лиц (т. 1, л.д. 91-149).

11.07.2022 ФИО1 обратился в Администрацию муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области с заявление о сохранении упомянутого здания в измененном (перепланированном) состоянии (т. 1, л.д. 159). В ответе Администрации от 29.07.2022 № 07437 истцу указано на отсутствие возможности в согласовании (отказе в согласовании) реконструкции нежилого здания, в связи с тем, что в адрес Администрации не поступало заявление о выдаче разрешения на строительство (реконструкции) спорного здания (т. 1, л.д. 158).

Пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ установлено, что под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с частью 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 1 упомянуто й статьи определено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство (реконструкцию) выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 ГрК РФ).

Судом установлено, что разрешение на реконструкцию нежилого задания с кадастровым номером 67:26:0010107:1244, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО1 не выдавалось.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту - Постановление от 29.04.2010 № 10/22), разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, созданием нового объекта недвижимости является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).

С целью проверки доводов истца проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из экспертного заключения № ООО «Промышленная Гражданская Жилищная Экспертиза» следует, что при визуальном обследовании здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: №, установлено, что здание является отдельно стоящим; количество надземных этажей - два; количество подземных этажей - один; здание сложной формы в плане, материал подземных наружных стен - монолит, материал надземных наружных стен - газосиликатные блоки, крыша вальмовая, сложной формы, кровля металлочерепица (т. 2, л.д. 2-71).

В здании имеются инженерные системы: система электроснабжения, система холодного водоснабжения, система водоотведения (канализации), система отопления.

В здании на первом и втором этажах устроены комнаты с отдельными санузлами (гостиничный номер), также наличествуют помещения вспомогательного использования - коридор, подсобные помещения.

Таким образом, здание по своему объемно - планировочному решению представляет собой гостиницу.

В здании проведены следующие работы, влекущие изменение его индивидуально - определенных признаков (высота, площадь, строительный объем, площадь застройки, количество этажей, материал стен, функциональное назначение, коммуникации, наличие окон, конструктивное решение и т.д.) по сравнению с техническим планом, выполненным кадастровым инженером ФИО3, от 26.04.2019, а именно: устроен подземный этаж - цокольный этаж, на данном этаже выполнен ввод отопления и водопровода и электроснабжения; на первом этаже устроены новые оконные проемы, устроены новые дверные проемы, устроены два крыльца с пандусами, выполнены новые перегородки из газосиликатных блоков, в результате чего образовались новые помещения (комнаты), в данных помещениях (комнатах) устроены санузлы (установлены унитаз, душ, умывальник), устроен пролет лестничного марша с первого этажа на цокольный этаж; на втором этаже устроены новые оконные проемы, устроен новый дверной проем (эвакуационный выход) и наружная пожарная лестница по фасаду, выполнены новые перегородки из газосиликатных блоков, в результате чего образовались новые помещения (комнаты), в данных помещениях (комнатах) устроены санузлы (установлены унитаз, душ, умывальник). В результате проведенных работ произошли изменение индивидуально-определенных признаков здания: площади здания с 845,8 кв.м (согласно техническому плану от 26.04.2019) на 1261,7 кв.м; строительного объема здания с 3569,6 м3 на 5032,4 м3; количество этажей: было 2 этажа (согласно техническому плану от 26.04.2019), стало 3 этажа; функционального назначения, было здание общественного назначения (согласно техническому плану 26.04.2019), стало гостиница.

Произведенные в спорном здании работы являются реконструкцией, в ходе которой произошло изменение технических характеристик здания, а именно устройство цокольного этажа.

Увеличение площади здания произошло за счет выполнения работ по возведению цокольного этажа непосредственно при строительстве здания. Техническая ошибка, допущенная кадастровым инженером при составлении технического плана от 26.04.2019, привела к наличию некорректных данных в технической и правоустанавливающей документации на здание, расположенное по адресу: <адрес>.

Экспертом также сделан вывод, что спорное здание находится в функциональной территории Ж. Функциональная территория Ж - это жилая зона. Одним из основных видов разрешенного использования функциональной территории Ж (п. 4.7 градостроительного плана земельного участка) – является гостиничное обслуживание.

Экспертом также установлено, что при производстве работ по реконструкции здания соблюдены градостроительные, строительные нормы и правила, Правила землепользования и застройки муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области, требования противопожарной безопасности, санитарных норм в области строительства. Само здание также соответствует требованиям перечисленных норм и правил, а также других обязательных нормативов в области строительства, предъявляемым к гостиницам. Несоответствий и нарушений не выявлено, здание не угрожает жизни или здоровью граждан.

Здание (с учетом произведенных изменений) полностью находится в границах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (т. 2, л.д. 2-71).

Оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы не имеется, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59, 60 ГПК РФ, статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Судебная экспертиза проведена квалифицированным экспертом, предупрежденным по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения; выводы эксперта мотивированы.

Лицами, участвующими в деле, экспертное заключение не оспаривалось.

В судебном заседании установлено, что истцом произведена реконструкция спорного объекта капитального объекта недвижимости без соответствующего разрешения, следовательно такая реконструкция является самовольной.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 Постановления от 29.04.2010 № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни или здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, возможность сохранения самовольно реконструированного объекта недвижимости и признания на него права собственности обусловлена совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в статье 222 ГК РФ вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Экспертным заключением № 47/22 ООО «Промышленная Гражданская Жилищная Экспертиза» установлено, что здание соответствует требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области, утвержденных решением Десногорского городского Совета от 24.12.2009 № 164 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области», по своему целевому назначению, этажности и высоте находится в границах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, не создает опасность жизни и здоровью неопределенного круга лиц. При этом, увеличение площади произошло из-за технической ошибки, допущенной кадастровым инженером при составлении технического плана от 26.04.2019, а именно: отсутствие указания на наличие цокольного этажа.

Проанализировав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд находит установленным, что при реконструкции спорного здания не допущено нарушений градостроительных, строительных, противопожарных и иных норм и правил. Спорное задние не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Суд также учитывает, что истцом принимались меры к узакониванию самовольной реконструкции спорного здания путем обращения в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением, в удовлетворении которого отказано по причине отсутствия заявления о выдаче разрешения на реконструкцию. Обращение истца в орган местного самоуправления с данным заявлением свидетельствует о принятых им мерах к легализации самовольной постройки.

Отсутствие у истца разрешения на реконструкцию само по себе не является основанием для отказа в сохранении спорного здания в реконструированном состоянии; иной, внесудебный способ защиты, связанный с легализацией самовольной постройки, у истца отсутствует, на что указано и в ответе органа местного самоуправления от 29.07.2022 (т. 1, л.д. 158).

Как было указано выше, согласно градостроительному плану земельного участка, на котором находится спорное здание, выданному 12.10.2021, основным видом разрешенного использования земельного участка является гостиничное обслуживание (п. 5 ч. 3, ч. 10 ст. 57.3 ГрК РФ).

С учетом данного обстоятельства, а также того, что спорное здание, как следует из результатов судебной строительно-технической экспертизы, соответствует требованиям градостроительных, строительных норм и правил, правилам землепользования и застройки муниципального образования «город Десногорск» Смоленской области, требованиям противопожарной безопасности, санитарных норм и других обязательных нормативов в области строительства, предъявляемым к гостиницам, суд находит исковые требования в части изменения наименования спорного объекта недвижимости на «гостиница» подлежащими удовлетворению.

Исковые требования ФИО1 о сохранении здания с кадастровым номером № в реконструированном состоянии подлежат удовлетворению в полном объеме.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении здания с кадастровым номером №, принадлежащего на праве собственности ФИО1, расположенного по адресу (местоположение): Российская Федерация, <адрес>, изменив площадь здания с «845,8 кв.м» на «1 261,7 кв.м», наименование «здание общественного назначения» на «гостиница».

Руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 ФИО7 - удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии здание с кадастровым номером №, назначение: нежилое, принадлежащее на праве собственности ФИО1 ФИО7, расположенное по адресу (местоположение): Российская Федерация, <адрес>, а именно: площадью 1 261,7 кв.м; наименование: гостиница.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Десногорский городской суд Смоленской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.Н. Лялина

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Решение принято в окончательной форме 16.01.2023.