34RS0№-29

№

город Фролово 26 мая 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Фроловский городской суд Волгоградской области

в составе председательствующего судьи Сотниковой Е.В.,

при секретаре Кочетовой А.А.,

рассмотрев 26 мая 2025 года в городе Фролово Волгоградской области в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации городского округа город Фролово Волгоградской области о признании права собственности на самовольную постройку,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации городского округа город Фролово Волгоградской области о признании права собственности на самовольную постройку, указав, что на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, а также соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды ему для строительства жилого дома был предоставлен в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по <адрес>. Также, ему органом местного самоуправления ДД.ММ.ГГГГ было выдано разрешение на строительство жилого дома на указанном земельном участке. Жилой дом возведен им в 2025 году, строительная готовность которого составляет 89% и является объектом завершенного строительства. Уведомлением администрации городского округа город Фролово Волгоградской области № от ДД.ММ.ГГГГ ему отказано в представлении муниципальной услуги, поскольку уведомление о планируемом строительство подано им, как лицом, не являющимся застройщиком в связи с истечением на момент его обращения в орган местного самоуправления срока аренды земельного участка, на основании чего, возведенный им жилой дом имеет признаки самовольной постройки. При этом, при возведении нового жилого дома, им не были допущены нарушения градостроительного регламента, правила землепользования и застройки, нормы противопожарной, санитарно-эпидемиологические правила и нормативы, и не нарушены права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью. Просит признать за ним право собственности на самовольную постройку – жилой дом, общей площадью 151,1 кв.м., жилой площадью 55,3 кв.м., состоящего из: прихожей площадью 5,7 кв.м., коридора площадью 16,0 кв.м., котельной площадью 2,8 кв.м., туалета площадью 1,6 кв.м., кухни площадью 11,8 кв.м., гостиной-столовой площадью 42,2 кв.м., трёх жилых комнат площадью 12,4 кв.м., 17,8 кв.м., 25,1 кв.м., коридора площадью 3,6 кв.м., ванной площадью 12,1 кв.м., с инвентарным номером № расположенного по <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика администрации городского округа город Фролово Волгоградской области в судебное заседание не явился, обратились с заявлением о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика, указав, что не возражают против удовлетворения заявленных исковых требований.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что не возражает против удовлетворения заявленных требований.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи к данному договору аренды, соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ администрацией городского округа город Фролово Волгоградской области ФИО1 был передан в аренду земельный участок площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>. Срок аренды определен на 10 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Данный земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства, категории земель – земли населенных пунктов.

Договор аренды указанного земельного участка зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

ДД.ММ.ГГГГ истцу ответчиком выдано разрешение № на строительство объекта капитального строительства – жилого дома, размером 9,5 х 13,0м, площадью застройки 123 кв.м., количество этажей – 2, на земельном участке, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>. Срок действия разрешения на строительство определен до ДД.ММ.ГГГГ.

Как указано истцом ФИО1 в исковом заявлении, в 2025 году им на земельном участке, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенном по <адрес>, возведен двухэтажный жилой дом, общей площадью 151,1 кв.м, жилой площадью 55,3 кв.м.

Из технического паспорта на жилой <адрес>, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, следует, что указанный объект недвижимости является объектом индивидуального жилищного строительства - жилым домом, общей площадью 151,1 кв.м., жилой площадью 55,3 кв.м., количество этажей – 2, год постройки - 2025 год, и состоит из: прихожей площадью 5,7 кв.м., коридора площадью 16,0 кв.м., котельной площадью 2,8 кв.м., туалета площадью 1,6 кв.м., кухни площадью 11,8 кв.м., гостиной-столовой площадью 42,2 кв.м., трёх жилых комнат площадью 12,4 кв.м., 17,8 кв.м., 25,1 кв.м., коридора площадью 3,6 кв.м., ванной площадью 12,1 кв.м. Данному объекту присвоен инвентарный №.

Из исследованных судом письменных доказательств усматривается, что параметры возведенного жилого дома имеют расхождения с определёнными в выданном истцу органом местного самоуправления разрешении на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с чем, истец ФИО1 обратился в орган местного самоуправления с уведомлением о планируемом строительстве ввиду изменения параметров строительства объекта индивидуального жилищного строительства.

Администрацией городского округа город Фролово Волгоградской области в адрес ФИО1 направлено Уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ о несоответствии параметров, указанных в уведомлении, предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также, что уведомление подано лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием прав на земельный участок ввиду истечения срока договора аренды №, выданного ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, судом установлено, что в данном споре распространяются положения ст.222 ГК РФ.

Согласно ст.219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п.5 ч.3 ст.8 Градостроительного кодекса РФ, к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, и аналогичном Обзоре, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года, сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление N 44) также разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления №44 следует, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

При рассмотрении дела установлено, что спорный жилой дом возведен истцом в ДД.ММ.ГГГГ при наличии соответствующего разрешения компетентных органов, однако в эксплуатацию не введен ввиду несоответствия предельных параметров, установленных разрешением на строительство, а также, истечением срока договора аренды земельного участка № ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленного заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что возведенный жилой дом №, расположенный по <адрес>, является объектом завершенного строительства – жилой дом с количеством этажей двух, строительная готовность которого составляет 89%, общая площадью 151,1 кв.м., и удовлетворяет требованиям градостроительного регламента на территории городского округа город Фролово Волгоградской области, правилам землепользования и застройки, нормам противопожарной, санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам СанПиН 2.1.3684-21, экологической безопасности людей и сохранности материальных ценностей в зданиях и сооружениях, в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в том числе виду разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, предельным размерам земельного участка и предельным параметрам жилого дома, не затрагивает интересы других лиц, а также не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, не опасно для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Однако, истец не является собственником земельного участка на котором расположен спорный объект недвижимости.

В соответствии со ст.264 ГК РФ, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта (ст.41 ЗК РФ).

Земельный участок площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, по <адрес>, на котором расположена самовольная постройка – спорный индивидуальный жилой дом находился в аренде ФИО1 и относится к категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

Однако, как установлено судом, право аренды земельного участка истекло у истца ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29 января 2015 года N 101-О и от 27 сентября 2016 года N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре от судебной практики от 19 марта 2014 года, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений, право на самовольную постройку может быть сохранено за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитальных объектов, поэтому при рассмотрении споров такой категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земли на возведение строений конкретного типа.

Как установлено судом и подтверждено техническим паспортом и техническим заключением специалиста, истцом возведено спорное строение на земельном участке, предоставленном ему в аренду для строительства индивидуального жилого дома. Указанный земельный участок находился у истца в аренде более 9 лет, к моменту обращения в орган местного самоуправления объект недвижимости был уже возведен.

Гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений и обращением в суд за признанием права собственности в период действия договора аренды, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

То есть, исходя из смысла ст.222 ГК РФ, которая определяет в качестве обязательного условия актуальности только соответствие постройки установленным требованиям, действующим на день обращения в суд, и вышеприведенных разъяснений факт окончания срока действия договора аренды земельного участка и отсутствия выданных в установленном порядке разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, как единственный признак самовольной постройки, при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего её сохранения и очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения застройщика, не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на объект недвижимости.

При таких обстоятельствах, ФИО1 не лишен права требовать признания за ним права собственности на самовольную постройку.

Кроме того, как следует из Выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости – жилой дом, имеет ограничение использования, в частности с решением Нижне-Волжского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов об установлении границ зон затопления от ДД.ММ.ГГГГ №, а также частью 6 ст.67.1 Водного кодекса РФ, поскольку относится к зонам с особыми условиями использования территории – зона затопления при половодьях и паводках 1% обеспеченности территорий, прилегающих к реке Арчеда в границах городского округа город Фролово Волгоградской области.

В силу пункта 4 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 17 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации зоны затопления и подтопления, относятся к зонам с особыми условиями использования территорий.

Согласно п.1 ч.3 ст.67.1 Водного кодекса Российской Федерации в границах зон затопления подтопления запрещается, в тои числе, строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.

Изложенные нормы права свидетельствуют о том, что строительство объектов капитального строительства на земельных участках, расположенных в зоне с особыми условиями использования территорий (затопления и подтопления) возможно при обеспечении застройщиком инженерной защиты объектов от затопления и подтопления, то есть такое строительство реализуется исключительно в случае обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления.

Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором истцами возведена самовольная постройка, расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (затопления и подтопления).

При этом, указанному земельному участку присвоен особый статус – «зона затопления при половодьях и паводках» решением Нижне-Волжского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов об установлении границ зон затопления от ДД.ММ.ГГГГ №, то есть после выдачи органом местного самоуправления разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

Помимо этого, затопление и подтопление, согласно пункту 16 статьи 1, части 1 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации, являются одними из возможных форм негативного воздействия вод на определенные территории и объекты, в целях предотвращения такого воздействия, ликвидации его последствий в соответствии с Кодексом принимаются меры по обеспечению инженерной защиты территорий и объектов от затопления, подтопления, разрушения берегов водных объектов, заболачивания и другого негативного воздействия вод.

Инженерная защита территорий и объектов от негативного воздействия вод (строительство водоограждающих дамб, берегоукрепительных сооружений и других сооружений инженерной защиты, предназначенных для защиты территорий и объектов от затопления, подтопления, разрушения берегов водных объектов, и (или) методы инженерной защиты, в том числе искусственное повышение поверхности территорий, устройство свайных фундаментов и другие методы инженерной защиты) осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности органами государственной власти и органами местного самоуправления, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, юридическими и физическими лицами - правообладателями земельных участков, в отношении которых осуществляется такая защита (часть 4 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем из буквального содержания указанных норм права, изложенных в статье 67.1 Водного кодекса Российской Федерации, не следует, что защитные сооружения на момент уведомления о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства уже должны быть возведены.

В соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, содержащее сведения, указанные в части 1 данной статьи, и прикладывает документы, поименованные в части 3.

Однако информация об обеспечении инженерной защиты таких объектов от затопления, подтопления в случае расположения земельного участка в указанной зоне с особыми условиями использования территории не входит в перечень вышеупомянутых сведений и документов.

Более того, предотвращение негативного воздействия вод на объекты капитального строительства на земельных участках, расположенных в зоне с особыми условиями использования территорий (затопления и подтопления), возможно в том числе при обеспечении инженерной защиты таких объектов от затопления и подтопления как в процессе возведения жилого дома так и по окончании его строительства и ввода в эксплуатацию, в том числе собственником земельного участка, каковым истец в настоящее время не является.

Принимая во внимание указанные факты, отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан возведенным объектом недвижимости, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 к администрации городского округа город Фролово Волгоградской области о признании права собственности на самовольную постройку.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации городского округа город Фролово Волгоградской области о признании права собственности на самовольную постройку, удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (....) право собственности на самовольную постройку - жилой дом, общей площадью 151,1 кв.м., жилой площадью 55,3 кв.м., состоящего из: прихожей площадью 5,7 кв.м., коридора площадью 16,0 кв.м., котельной площадью 2,8 кв.м., туалета площадью 1,6 кв.м., кухни площадью 11,8 кв.м., гостиной-столовой площадью 42,2 кв.м., трёх жилых комнат площадью 12,4 кв.м., 17,8 кв.м., 25,1 кв.м., коридора площадью 3,6 кв.м., ванной площадью 12,1 кв.м., с инвентарным номером №, расположенного по <адрес>, согласно технического паспорта на жилой дом, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Решение является основанием для регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Волгоградский областной суд через Фроловский городской суд Волгоградской области.

Судья подпись Е.В. Сотникова

Мотивированное решение суда в окончательной форме составлено 09 июня 2025 года.