КОПИЯ дело № 2-70/2023 (2-2403/2022)
44RS0002-01-2022-002534-20
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 сентября 2023 года г. Кострома
Ленинский районный суд г. Костромы в составе судьи Сусловой Е.А.,
при секретаре Цветковой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Управляющая компания ЖХК №3» в интересах собственников многоквартирного дома к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании недействительными результатов межевания, исключении записи из Единого государственного реестра недвижимости местоположения границ земельных участков, установлении местоположения границ земельных участков,
установил:
ООО «Управляющая компания ЖХК№3» в интересах собственников многоквартирного дома через представителя по доверенности ФИО4 обратилось в суд с указанным иском к ООО «Энергоэффективный дом». В обоснование заявленных требований указало, что истец осуществляет деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии № 044000023 от 17.04.2015, осуществляет управление многоквартирным домом по ... (далее - №), который расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 2341 кв.м. В указанных параметрах земельный участок поставлен на кадастровый учет 25.06.2010 на основании межевого плана от 22.06.2010, выполненного инженером-землеустроителем ООО «Нижновгеосъемка» ФИО5 по заказу Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области на основания постановлений Администрации г. Костромы № 162-а от 03.06.2008 и № 113-а от 16.03.2009. Ммногоквартирный ... расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 3 295 кв.м, что подтверждается сведениями из публичной кадастровой карты. В указанных характеристиках земельный участок поставлен на кадастровый учет 20.05.2014 на основании межевого плана от 19.03.2014, выполненного инженером - землеустроителем ФИО6 по заказу Управления территориального планирования городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы на основании постановления Администрации города Костромы № 811 от 30.04.2013.
Об установлении границ вышеуказанных земельных участков собственники МКД № узнали весной 2021 года. Так, собственниками МКД № были инициированы работы по ремонту кровли, техника размещалась на земельном участке, в том числе на территории детской игровой площадки, расположенной на земельном участке с кадастровым номером №. Председатель совета МКД № ФИО7 обратилась к старшей по МКД № ФИО1 с просьбой аккуратно проводить работы по ремонту кровли, поскольку при их проведении, в том числе, используется земельный участок с кадастровым номером №. На это ФИО1 ответила, что все работы проводятся исключительно на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040420:950 и в подтверждение своих слов представила ФИО7 план земельного участка с кадастровым номером 44:27:040420:950, из которого следовало, что часть детской игровой площадки, находящейся в фактическом пользовании собственников МКД №, оказалась расположенной в границах земельного участка, сформированного под МКД №.
Вместе с тем, территория детской игровой площадки с момента строительства МКД № в 1961 году всегда находилась в фактическом пользовании собственников МКД № и находится по сей день. Собственники МКД № проводят уборку указанной территории, проводят ежегодные субботники, осуществили благоустройство территории, в том числе посадку деревьев и кустарников, а в последующем установили на указанной территории детскую игровую площадку. Право собственности на детское игровое и спортивное оборудование, подтверждается решением Ленинского районного суда города Костромы от 22.06.2020.
Согласно сведениям землеустроительного дела по инвентаризации земель Ленинского района г. Костромы по состоянию на 1997 года площадь земельного участка, находящегося в пользовании МКД №, составляла 4052 кв.м., а площадь земельного участка, находящегося в пользовании МКД №, была 2466 кв.м. Как следует из межевого плана МКД № от 22.06.2010, после проведения землеустроительных работ площадь земельного участка с кадастровым номером № уменьшилась до 2 341 кв.м. Как следует из межевого плана МКД № от 19.03.2014, после проведения землеустроительных работ площадь земельного участка с кадастровым номером № увеличилась до 3 295 кв.м.
При этом, согласно межевого плана МКД № от 19.03.2014 существенный прирост площади произошел за счет присоединения части земельного участка, находящегося в фактическом пользовании собственников МКД №, на котором расположена детская игровая площадка. Согласно схеме расположения земельного участка по адресу: <...>, которая имеется в межевом деле МКД № 80 от 19.03.2014, отступ от МКД № в сторону МКД № составляет 7 метров. После же проведения землеустроительных работ указанный отступ увеличился практически в два раза, что и привело к существенному приросту площади земельного участка с кадастровым номером 44:27:040420:950 в сторону увеличения площади за счет присоединения части детской игровой площадки, находящейся в фактическом пользовании собственников МКД №.
Таким образом, при межевании земельных участков с кадастровыми номерами № и № не было учтено фактическое землепользование, в результате чего детская игровая площадка с расположенным в ее пределах оборудованием оказались за пределами отмежеванного земельного участка с кадастровым номером №. С учетом изложенного истец считает, что в фактическом пользовании всех собственников МКД № находится земельный участок большей площадью, что прямо следует из материалов землеустроительного дела, а также фактически сложившегося порядка пользования земельным участком с момента строительства МКД № в 1961 году.
С учетом изложенного просил признать недействительными материалы межевания в части описания местоположения границ в отношении земельных участков с кадастровым номером №, расположенном по адресу: ..., и №, расположенном по адресу: ...; исключить из Единого государственного реестра недвижимости местоположения границ земельных участков с кадастровым номером №, расположенном по адресу: ..., и №, расположенном по адресу: ...; установить местоположение границ земельных участков с кадастровым номером №, расположенном по адресу: ..., и №; №, расположенном по адресу: ... по иным координатам, обозначенным в просительной части иска.
При рассмотрении дела к участию в качестве ответчика привлечена председатель совета многоквартирного ... ФИО1, в качестве соответчиков привлечены заявившиеся собственники многоквартирного ... ФИО3, ФИО2, статус ООО «Энергоэффективный дом» изменен на третье лицо, в качестве третьих лиц привлечены ФИО7, Публичная правовая компания Роскадастр по Костромской области, администрация г.Костромы, ООО «ФИО8, кадастровый инженер ФИО9, кадастровый инженер ФИО5
В процессе рассмотрения дела сторона истца исковые требования уточнила, по тем же самым основаниям просила признать недействительными материалы межевания, в части описания местоположения границ в отношении земельных участков с кадастровым номером №, расположенном по адресу: ..., отраженных в межевом плане от 22.06.2010, выполненном инженером землеустроителем ООО «НИЖНОВГЕОСЪЕМКА» ФИО5, и №, расположенном по адресу: ..., отраженных в межевом плане от dd/mm/yy, выполненном инженером землеустроителем ФИО9; исключить из Единого государственного реестра недвижимости местоположения границ земельных участков с кадастровым номером №, расположенном по адресу: ..., и №, расположенном по адресу: ...; установить местоположение границ земельных участков с кадастровым номером №, расположенном по адресу: ..., и №, расположенном по адресу: ... по следующим координатам:
Кадастровый номер земельного участка №
(проектная площадь земельного участка 2773 кв.м, адрес ...):
точки X У
38 №
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№.81
38 292323.63 1214193.57 �������������������������������������������������������
(проектная площадь земельного участка 2862 кв.м, адрес: ...):
точки X У
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№.22 ������������������������
Представитель истца ООО «Управляющая компания ЖХК№3» по доверенности ФИО4 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Смежная граница в уточненном иске между земельными участками определена на основании данных землеустроительного дела, плана БТИ. Границы земельных участков, указанные в схеме кадастрового инженера, полностью соответствуют фактическому землепользованию, игровая площадка всегда относилась в дому 28/78. Отступ ... сторону ... составлял 7 метров. Иск является негаторным, не связан с лишением владения, на земельном участке, который находится в собственности жильцов ..., расположена детская игровая площадка, которая является собственностью жильцов .... Жители данного дома до настоящего времени пользуются этим земельным участком. Отметил также, что когда проводили межевание, была другая система координат, поэтому сейчас кадастровому инженеру пришлось установить границы по новым координатам полностью на оба земельных участка.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании не согласилась с исковыми требованиями, представила письменные возражения на иск, согласно которым межевой план по дому № по ... в ... был изготовлен 19.03.2014г. Межевой план по дому № по ... в ... был изготовлен ранее. В суд о признании межевания недействительным представитель управляющей компании от лица собственников ... в ... обращается только в июне 2022г., т.е. спустя 12 лет. Срок исковой давности полагает в данном случае был пропущен. Доводы представителя собственников многоквартирного дома о том, что собственники не знали о произведенном межевании, и не знали о нарушении их прав ничем не подтверждены. Как поясняла в суде предатель Совета МКД ... в ..., они считали, что спорный участок земли - это их собственность, хотя документы и в том числе и паспорт дома с произведенным межеванием хранились в их управляющей компании ООО УК «ЖКХ №3». Получается ни собственники, ни их управляющая компания не знали о том, чем они управляют. Домом управляющая компания ООО УК «ЖКХ №3» управляет с 2015г. Если собственники и управляющая компания не понимали в схемах и проведенном межевании, то могли обратиться и в администрацию города, и в свою управляющую компанию. Они все находятся в г. Костроме, данные обстоятельства не являются закрытой информацией. О нарушении своего права истцу стало известно 22.06.2010г. о чем свидетельствует проведение межевания и поставка на учет в Росреестре. Данные эти являются открытыми. У дома имелся технический паспорт с указанием границ земельного участка, они вступали в программу благоустройства и предоставляли все необходимые документы, в том числе и сведения о земельном участке. Поскольку уважительных причин пропуска срока у истца не имеется, он имел возможность обратиться в суд в течение установленного срока. Просит применить последствия пропуска истцом срока обращения в суд и срока исковой давности, отказав в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском установленного срока. Отметила также, что территория, на которой расположены транзитные колодцы, необходима жильцам ... для обслуживания сетей и дома. Указала также, что в доме она проживает в 1976 года, с 2019 году является председателем Совета МКД.
В судебном заседании ответчик ФИО3 не согласился с иском. Пояснил, что на территории, на которую претендует управляющая компания, находится детская площадка. Это их территория. От их дома в 8-10 метрах находятся канализационные коллекторы, проходит канализационная сеть на каждый подъезд. Эти люки необходимо обслуживать. При установлении забора обслуживание проходящих сетей, проведение ремонта их дома будет невозможно. Считает, что межевание было проведено правильно.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании пояснила, что проживает в ... около 20 лет. На спорном земельном участке находятся колодцы, к которым необходим подъезд транспорта. При ремонте дома также необходим подъезд техники. Считает, что границы земельных участков определены верно.
Третье лицо на стороне истца, ФИО7 в судебном заседании не участвует, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, ранее давала пояснения о том, что она является председателем совета многоквартирного .... В 2010 году она подала в управляющую компанию заявку на межевание земельного участка, было проведено межевание земельного участка под домом №, но границы земельного участка ей известны не были, они всегда считали, что межевание проведено по деревья, а детская площадка полностью относится к их дому, поскольку жители их дома с 1961 года пользовались данным участком, дворник всегда убирал участок в целом, получал за это оплату. Проводили субботники, убирали территорию, благоустраивали, содержали детскую площадку все 17 лет, красили, убирали. ... в этом участия не принимал. Жильцы ... убирали только территорию под своими окнами. О том, что смежная граница проходит посередине детской площадке, она узнала только в 2021 году.
Представитель третьего лица ООО «Энергоэффективный дом» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, имеется отзыв на иск, согласно которому Управляющая компания полагает иск не подлежащим удовлетворению. Срок исковой давности по требованиям истца пропущен. Доводы представителя собственников многоквартирного дома о том, что собственники не знали о произведенном межевании, не знали о нарушении их прав, ничем не подтверждены. В суде стоит спор по участку, на котором со слов представителя истцов, располагалась детская площадка, но именно на этой земле проходит путь к сетям канализации, которые идут в ... и далее транзитом на ... в .... Никаких нарушений, допущенных при проведении межевания земельного участка 19.03.2014г., в суде истцом не заявлено. В данном случае предоставлено землеустроительное дело, но были ли установлены четкие границы участка, не указано и был ли он поставлен на кадастровый учет, в суде не выяснено. Вопрос о том, по какой причине произошла новая регистрация собственности на землю, под домом № по ... в ... с учетом проведенного межевания 22.06.2010г., осталось не определенным, тогда и ответчиками по делу должны быть не собственники ... в ..., а те кто, проводили межевание - администрация города Костромы - управление имущественных и земельных отношений и Федеральная кадастровая палата Росреестра г. Костромы. Тем самым иск к собственникам ... в ... не подлежит удовлетворению.
Представитель третьего лица - Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, имеется письменный отзыв на иск, из которого следует, что границы земельных участков под многоквартирными жилыми домами, по адресу: ... определялись кадастровым инженером в соответствии с утвержденными схемами расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Вопрос об удовлетворении заявленных требований департамент оставил на усмотрение суда.
В судебное заседание не явился представитель Управления имущественных и земельных отношений Администрации г.Костромы, направлен письменный отзыв на иск, из которого следует, что иски об установлении границ относятся к искам о правах на недвижимое имущество, а потому сторонами по таким делам являются соответствующие правообладатели (собственники) объектов недвижимости (земельных участков). Отмечено, что межевание МКД № проведено позднее межевания МКД №, фактическое установление границ земельного участка № осуществлено путем примыкания к уже существующей границе земельного участка, что свидетельствует об отсутствии умысла (вины) лицами, проводившими межевание земельного участка под №, но не исключает правовых оснований для предъявления соответствующих требований. Имеет также смысл поставить на обсуждение вопрос о давности, поскольку управляющая компания не могла не знать о юридических границах МКД №, имеется ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель Публичной правовой компании Роскадастр по Костромской области (ранее ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области») просили рассмотреть настоящее дело в их отсутствие, решение вопроса по существу заявленных требований оставили на усмотрение суда.
В судебное заседание не явились представители третьих лиц – администрации г.Костромы. ООО «ФИО8», третье лица ФИО5, ФИО9, о времени и месте рассмотрения дела извещены, заявлений и ходатайств не поступило.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, эксперта, исследовав материалы дела, обозрев дело № 2-1113/2020, суд приходит к следующему.
В силу ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Частью 3 статьи 17 Конституции РФ, закреплено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Указанный основополагающий принцип осуществления гражданских прав закреплен также и положениями ст. 10 Гражданского кодекса РФ, в силу которых не допускается злоупотребление правом.
В соответствии со ст.ст. 11, 12 Гражданского кодекса РФ, суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, и восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Из положений ст.ст. 15, 42 Земельного кодекса РФ следует, что собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем, в том, числе, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно п. 1 ст. 43 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии со ст. 60 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка; в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату постановки земельного участка под многоквартирным домом на государственный кадастровый учет) предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской федерации в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 названного Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 22 приложения № 2 к Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.11.2008 № 412 «Об утверждений формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения и проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» в случаях, предусмотренных федеральными законами, для подготовки межевого плана используются, в частности, утвержденные органами местного самоуправления схемы расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий.
В соответствии с Законом Костромской области от 15.08.2006 № 62-4-ЗКО «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы осуществляет уполномоченный администрацией Костромской области исполнительный орган государственной власти Костромской области, если не предусмотрено иное. Согласно постановлению администрации Костромской области 19.05.2008 № 140-а «О Порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы» таким уполномоченным органом являлся департамент имущественных и земельньных отношений Костромской области.
В соответствии с постановлением администрации Костромской области 03.06.2008 № 162-а «Об организации проведения работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, под многоквартирными домами на территории г.Костромы, включенными в региональные адресные программы по проведению капитального ремонта на период с 2008 по 2010 годы» департаментом организовано проведение работ по формированию и постановке на государственный кадастровый учет земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, под многоквартирными домами на территории г. Костромы, включенными в региональные адресные программы по проведению капитального ремонта.
В судебном заседании установлено и следует из материалов гражданского дела, что многоквартирный дом по адресу: г.... расположен на земельном участке с кадастровым номером №.
Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 25.06.2010 на основании межевого плана от 22.06.2010, выполненного инженером-землеустроителем ООО «Нижновгеосъемка» ФИО5 (т.1 л.д.89)
Межевание земельного участка проведено по заказу Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области на основания постановлений Администрации г. Костромы № 162-а от 03.06.2008 и № 113-а от 16.03.2009.
Из межевого плана от 21.06.2010 года, подготовленного инженером-землеустроителем ООО «Нижновгеосъемка» ФИО5 следует, что местоположение границы земельного участка (в том числе смежной с МКД № 80) согласовано начальником Управления городскими землями. По результатам межевания площадь указанного земельного участка составила 2341 кв.м.
Многоквартирный дом по адресу: ... расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 3 295 кв.м
Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 20.05.2014 на основании межевого плана от 19.03.2014, выполненного инженером- землеустроителем ФИО6
Законом Костромской области от 11.07.2014 № 549-5-ЗКО в Закон Костромской области от 15.08.2006 № 62-4-ЗКО «О распоряжении земельными участками, Государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы» внесены изменения, согласно которым органы местного самоуправления городского округа города Кострома с 16.07.2014 осуществляют распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы, на которых расположены многоквартирные дома с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данных домов объекты.
Межевание земельного участка проведено по заказу Управления территориального планирования городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы на основании постановления Администрации города Костромы № 811 от 30.04.2013 «О формировании земельных участков под многоквартирными домами на территории города Костромы».
Схема расположения земельного участка МКД №80 утверждена распоряжением Администрации города Костромы 19.03.2014 года №404-р, согласована Управлением территориального планирования городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы от 13.03.2014 года
Из межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ООО «ФИО8» ФИО9, следует, что объектом недвижимости, расположенном на образуемом земельном участке, является многоквартирный дом, адрес многоквартирного дома: .... Вследствие того, что данный земельный участок граничит с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности и в результате кадастровых работ по образованию земельного участка не было уточнено местоположение границ смежных земельных участков, согласование местоположения в отношении такой границы в порядке, установленном Законом о кадастре (ФЗ от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"), не проводилось. Площадь сформированного земельного участка составила 3 295 кв.м.
Указанные выше земельные участки являются смежными.
Управление многоквартирным домом по адресу: ... осуществляет ООО «Управляющая компания ЖКХ №3» на основании договора управления многоквартирным домом от 11.03.2015 года.
Протоколом общего собрания МКД № от 06.12.2021 года собственниками принято решение о подаче управляющей компанией иска в суд от имени собственников МКД по оспариванию межевания придомовой территории дома.
Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО «Управляющая компания ЖКХ №3» ссылается на то, что при проведении межевания в 2010 году земельного участка под МКД № его границы были определены не по фактическому землепользованию, в связи с чем площадь земельного участка под многоквартирным домом уменьшилась. Соответственно, межевание смежного земельного участка под МКД № в 2014 году, с учетом определенной в 2010 году смежной границы, также проведено не по фактическому землепользованию. В результате неверного установления смежной границы между земельными участками двух многоквартирных домов собственники МКД № лишились права владения и распоряжения территорией, на которой находится принадлежащее им имущество, что повлекло нарушение их прав.
Таким образом, между сторонами имеется спор относительно местоположения смежной границы между вышеуказанными земельными участками.
Согласно п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Процедура уточнения местоположения границ земельного участка регулируется нормами Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон о кадастровой деятельности) и Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости).
В соответствии со ст. 38 Закона о кадастровой деятельности, действовавшей до 01.01.2017, межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
В межевом плане указываются сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или земельных участков.
Если в соответствии со статьей 39 настоящего Федерального закона местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.
Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Согласно ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ч. 1).
На основании ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке (ч.5).
Аналогичные положения содержатся и ст. ст. 21, 22, 39 Закона о регистрации недвижимости.
Таким образом, основным документом для кадастрового учета земельного участка является межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ).
Исходя из указанной нормы восстановление нарушенного права в данном случае возможно путем признания недействительными результатов межевания земельных участков и исключения сведений о местоположении границ земельных участков из государственного кадастра недвижимости и установлении смежной границы между земельными участками исходя из ее фактического расположения на местности.
Из разъяснений, содержащихся в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в силу ст. ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Истцом в обоснование заявленных требований представлена схема изменений местоположения границ земельных участков № и №, подготовленной кадастровым инженером ФИО10, из схемы следует, что фактическая смежная граница между указанными выше земельными, не совпадает с границей между земельными участками, установленной в соответствии с земельным законодательством и сведения о которой содержатся в ЕГРН (т.1 л.д.10).
Согласно сведениям землеустроительного дела по инвентаризации земель Ленинского района г. Костромы от 1997 года, площадь земельного участка, находящегося в пользовании МКД №, составляла 4052 кв.м., а площадь земельного участка, находящегося в пользовании МКД №, - 2466 кв.м. (т.1 л.д.78 оборот).
В дело представлен технический паспорт на МКД № на 1972 год, согласно которого площадь земельного участка составляет 4052 кв.м. (т.1 л.д.168 оборот). В материалах инвентарного дела также имеется схема расположения многоквартирного дома с обозначением границы земельного участка под ним, из которой видно, что смежная граница земельного участка с МКД № проходит рядом с детской площадкой, её граница проведена за расположенным в пределах площадки объектом (под номером 2) (т.1 л.д.168).
Из технического паспорта на МКД № следует, что площадь земельного участка составляла 2466 кв.м. (т.1 л.д. 192 оборот). На имеющейся в инвентарном деле схеме МКД № земельного участка обозначена смежная граница с территорией участка МКД №. Так, её граница проходит вдоль ... отступом 7 метров (на 1978, 1995 годы) (т.1 л.д.192).
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Свидетель №3 пояснила, что в жилом ... она проживает с 1961 года, у дома была веранда, был свой теннисный стол, были ограждения, сажали деревья. У ... со стороны двора были деревянные заборчики, дом был огорожен заборчиком примерно метр - полтора от окон дома. Границы земельного участка она не знала, считала, что это их двор, претензий жители соседнего дома не предъявляли. У жителей дома по ... двор имеется со стороны подъездов, там есть качели, теннисный стол. Их никто не ставил в известность о межевании земельных участков.
В судебном заседании свидетель ФИО11 пояснила, что в ... она живет с 1979 года. Территория их дома, к которой отнесена детская площадка, была огорожена до самых деверев и кустов, за забором уже стоял соседний .... забор от дома стоял примерно 3-6 метров. У дома по ... есть своя территория с другой стороны. Они не знали, что было проведено межевание земельного участка.
Свидетель №2, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, пояснила, что проживает в ... 1973 г. Всегда территория двора, где стояло игровое оборудование и находилась детская площадка, относилась к их дому. Их двор раньше был обнесен деревянным невысоким забором, который со временем сгнил, его убрали. В 2010 году ФИО7 говорила, что нужно проводить межевание земельного участка. Им определили границы до деревьев которые стоят у .... Жили спокойно, были уверены, что это их территория. Потом оказалось, что по их территории провели еще одно межевание в 2014 г., никто об этом не знал. Всегда считали детскую площадку своей, проводили субботники, дворник убирал территорию до деревьев. Также белили деревья у ..., которые от дома расположены в метрах пяти. У ... есть двор со стороны подъездов, где есть качели, лавочки, теннисный стол.
Свидетель Свидетель №1 в судебном заседании пояснила, что живет в ... 1971 г. в их двор все приходил гулять. Они знали, где их границы. Напротив них стоит ..., там посажены деревья, раньше там стоял зеленый забор, будка, от этой будки шел забор до Катушечной улицы. Забор шел по деревьям, деревья обозначали границу. От этих деревьев начиналась территория того дома. О межевании узнала от Ольги (ФИО7). Они думали, что территория осталась такая же, двор был всегда их. В их дворе каждый год проводят субботник, красят детские качели. Когда ей было 15-16 лет, они гуляли во дворе, заборов уже не было, стояла лавочка со спинкой почти у деревьев, горка, была беседка, потом беседка разрушилась. Дворник всегда убирал их территорию. У ... есть свой двор, жители того дома к ним не ходили.
Поскольку в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах при проведении межевания земельного участка под МКД № по ... местоположение смежной границы с земельным участком ... не было обозначено, то при определении местоположения смежной границы между участками необходимо исходить из сложившегося порядка пользования, т.е. границы, которая существовала на местности более 15 лет.
По ходатайству стороны истцов судом была назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Эксперт кадастр» ФИО12
Согласно экспертному заключению ООО «Эксперт кадастр» ФИО12, объектом исследования являлись: земельный участок с кадастровым номером № по адресу: ..., дата присвоения кадастрового номера 25.06.2010 г., категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирный дом, площадь по сведениям ЕГРН 2341 кв.м., сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные». Границы земельного участка установлены в соответствии с земельным законодательством; а также земельный участок с кадастровым номером № по адресу: ..., дата присвоения кадастрового номера 20.05.2014 г., категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирный дом, площадь по сведениям ЕГРН 3295 кв.м, сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные». Границы земельного участка установлены в соответствии с земельным законодательством.
При проведении обследования на местности экспертом осмотрены объекты исследований, выполнена геодезическая съемка территории земельных участков. Для обоснования выводов специалистами ООО «Эксперт кадастр» инженерами-геодезистами ФИО13 и ФИО14 по указаниям эксперта выполнены геодезические работы по определению прямоугольных координат отдельных точек и объектов местности, расположенных на исследуемой территории, в том числе: зданий, сооружений, ограждений, дорожек, игрового оборудования, деревьев. Геодезические работы выполнены в системе координат МСК-44 спутниковой геодезической аппаратурой ЕFТ М1 GNSS.
По результатам изучения документов гражданского дела, натурного обследования территории, а также выполненных геодезических работ экспертом установлено следующее.
Земельные участки под многоквартирными домами по адресу: ... были образованы в 2010 и 2014 г. соответственно на основании утвержденных схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории.
При образовании земельного участка под многоквартирным необходимо учитывать территорию, включающую в себя все необходимые объекты для эксплуатации многоквартирного дома, заложенные при проектировании, такие как детская площадка, парковка и прочее. Также включаются элементы благоустройства: дорожки, газоны, насаждения, вешала для сушки белья, лавочки. При проведении экспертизы, проанализировав материалы дела, эксперт пришел к выводу, что план БТИ от 1978 г. наиболее точно описывает размеры и конфигурацию земельного участка под многоквартирным домом по адресу: .... Данный участок включает в себя все необходимые территории и элементы благоустройства. Причем, если детские и спортивные комплексы недавно установлены на территории детской площадки, то вешала для сушки белья устанавливались при сдаче дома в эксплуатацию, как необходимые элементы благоустройства. Отсюда можно сделать вывод, что данные элементы устанавливались на земельном участке, отведенном под строительство дома.
При наложении геодезической съемки, выполненной при проведении землеустроительной экспертизы на границы земельных участков, сведения о которых имеются в ЕГРП и границы детской площадки по сведениям технического паспорта БТИ экспертом установлено что граница детской площадки, относящейся к многоквартирному дому по адресу ..., проходит на расстоянии от 5,45 до 5,75 м от установленной в ЕГРП смежной границы в сторону дома по адресу: ... (Приложение 5). Таким образом, при межевании часть детской площадки дома по адресу: ..., а также сушилки для белья попали полностью или частично на территорию земельного участка многоквартирного дома по адресу .... Таким образом, смежная граница между земельными участками с кадастровым номером № по адресу: ... с кадастровым номером № по адресу: ..., координаты которой отражены в межевом плане от 22.06.2010, выполненном ФИО5 и межевом плане от 19.03.2014, выполненным ФИО9 не соответствует фактическому использованию, материалам инвентаризации БТИ.
По сведениям БТИ территория многоквартирного дома по адресу: ... содержит здание МКД, газоны, асфальтированные дорожки и детскую площадку, расположенную на территории от асфальтовой дорожки вдоль подъездов многоквартирного дома и на расстоянии 16,50 м и 16,25 м от асфальтовой дорожки.
Координаты смежной границы участков с кадастровым номером № по адресу: ... с кадастровым номером № по адресу: ..., указанные в исковом заявлении (на основании схемы местоположения границ, выполненной ФИО10) наиболее полно соответствуют схеме земельного участка, представленной в техническом паспорте БТИ и геодезической съемке, выполненной в процессе землеустроительной экспертизы. Наличие зон с особыми условиями использования территории (охранные и санитарно- защитные зоны) не оказывают влияние на формирование границы земельного участка, они только накладывают ограничение в использовании данной территории. Противопожарные нормы также не влияют на местоположении данной смежной границы
Допрошенная в судебном заседании в качестве эксперта ФИО12 выводы проведенной судебной землеустроительной экспертизы поддержала. Пояснила также, что в ходе проведения судебной экспертизы выходили на место, делали геодезическую съемку, был проведен анализ материалов гражданского дела, сопоставлялись сведения с техническим паспортом БТИ. По красной линии совместили свою съемку и сведения, указанные в БТИ, после чего пришли к выводу, что фактическая смежная граница не соответствует материалам инвентаризации. При сдаче ... эксплуатацию должна была иметься территория для благоустройства, на участке имелись объекты, например сушилки для белья. Вешала на участке присутствуют и в настоящее время. Санитарная зона присутствует, она на участке обозначена. используется для облуживания сетей, но данная зона не влияет на расположение границ земельного участка.
В соответствии с ч. 1 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Суд, при разрешении настоящего спора, принимает в качестве допустимого доказательства судебную землеустроительную экспертизу, выполненную экспертом ООО «Эксперт кадастр» ФИО12, поскольку данное заключение эксперта по своему содержанию соответствует требованиям ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Данное заключение содержит полное описание проведенных исследований, измерений, анализов, расчетов и ответы на все поставленные эксперту вопросы, является последовательным, понятным, выводы эксперта мотивированы и оснований сомневаться в их обоснованности, не имеется.
Оценив представленные и вышеперечисленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что при проведении в 2010 году межевания земельного участка под многоквартирным домом № по ... граница со смежным земельным участком, на котором располагается многоквартирный ... в ..., была определена не по фактическому землепользованию, в результате чего площадь образованного земельного участка с кадастровым номером № уменьшилась. Соответственно, при проведении межевания в 2014 году земельный участок под многоквартирным домом № по ... с кадастровым номером № был сформирован в большей площади, чем фактически использовалось собственниками МКД. Прирост площади земельного участка МКД № произошел за счет территории земельного участка, на котором расположена детская игровая площадка, относящаяся к МКД №.
Из межевого плана МКД № от dd/mm/yy следует, что после проведения землеустроительных работ площадь земельного участка с кадастровым номером № уменьшилась с 4052 кв.м. до 2 341 кв.м. Согласно межевого плана МКД № от 19.03.2014, после проведения землеустроительных работ площадь земельного участка с кадастровым номером № увеличилась с 2466 кв.м. до 3 295 кв.м.
При этом фактическая площадь земельных участков МКД № и МКД №, отраженная в инвентарных делах БТИ, совпадает с площадью земельных участков, указанных в землеустроительном деле по инвентаризации земель Ленинского района г.Костромы по состоянию на 1997 год.
Собранными по настоящему делу доказательствами подтверждается факт того, что изначально фактическая граница между земельными участками МКД № и МКД № проходила вдоль МКД № с отступом в несколько метров (по данным инвентарного дела - 7 метров), а после проведения землеустроительных работ граница сдвинулась в сторону МКД №. По плану БТИ фактическая смежная граница проходила вдоль вешалов для сушки белья, установленных изначально после сдачи дома в эксплуатацию. Данные элементы благоустройства существуют и в настоящее время.
В дело представлены фотографии, на которых запечатлен двор жилого дома по адресу: ... (т.4 л.д. 176-180), на фотографиях видно расположение детского оборудования, сушилок для белья, нежилого строения (будки) между МКД № и МКД №.
Установлено также, что решением Ленинского районного суда ... от 22.06.2020 года детское игровое и спортивное оборудование (балансир, песочница, качель, карусель), расположенные в пределах земельного участка с кадастровым номером № адресу ... признано общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по адресу .... Как установлено решением суда, спорное имущество - детское игровое и спортивное оборудование (балансир, песочница, качели, карусель), расположенное в пределах земельного участка с кадастровым номером 44:№ по адресу: ..., являющегося общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома предназначено для использования собственниками данного многоквартирного дома и в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.
Из материалов дела следует, что часть указанного в решении суда оборудования располагается на земельном участке, относящемся в МКД №.
С учетом оценки доказательств в их совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что требования о признании недействительными межевания от 22.06.2010, выполненного инженером землеустроителем ООО «НИЖНОВГЕОСЪЕМКА» ФИО5, а также межевания от 19.03.2014, выполненного инженером землеустроителем ФИО9, в части описания местоположения смежной границы между земельными участками с кадастровыми номерами № № и №, являются законными и подлежат удовлетворению.
При определении границ земельных участков с кадастровыми номерами № и № суд принимает схему изменения местоположения границ земельных участков, подготовленную кадастровым инженером ФИО10, согласно которой с учетом определения границ земельного участка с КН № по фактическому землепользованию его площадь составила 2862 кв.м, а площадь земельного участка с КН 44№ - 2773 кв.м. Суд считает указанные в схеме кадастрового инженера ФИО10 координаты характерных точек земельных участков достоверными, при проведении землеустроительной экспертизы эксперт ФИО12 пришла к выводу о том, что указанные в схеме специалистом ФИО10 координаты соответствуют фактическому землепользованию. Суд также отмечает, что установление новых координат двух смежных земельных участков не нарушает права третьих лиц, поскольку данные координаты определены в пределах двух спорных земельных участков, не затрагивая иных землепользователей, определение координат двух земельных участков не только по смежной границе, а в целом необходимо для приведения координатах характерных точек к единой системе координат. Сведения о координатах границ указанных земельных участков подлежат исключению из ГКН.
Ссылка стороны ответчика на то, что установление смежной границы между земельными участками по точкам, указанным в иске, исключит возможность обслуживания сети канализации, поэтому территория охранной зоны не может быть передана в собственность МКД №, является необоснованной.
Законодательство не содержит запрета на предоставление гражданам, являющимся собственниками многоквартирных жилых домов, земельных участков, на которых расположены охранные и санитарно – защитные зоны, где проходят инженерные коммуникации. Из материалов дела видно, что на спорном земельном участке имеется охранная зона в связи с тем, что на определенном расстоянии от ... вдоль него проходит сеть канализации. Между тем, наличие такой зоны не влияет на формирование границ земельных участков многоквартирных домов, поскольку существование данных зон обязывает собственников земельного участка соблюдать ограничения в его использовании, а в случае нарушения правил пользования территорией охранной зоны, лица, считающие свои права нарушенными, вправе обратиться в суд с соответствующим иском.
Ответчиками заявлено о пропуске стороной истца срока исковой давности.
Между тем суд отклоняет доводы стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с заявленными требованиями. При рассмотрении настоящего дела было установлено, что собственники ... не были лишены владения спорной частью земельного участка, на земельном участке располагается имущество признанное судом собственностью жильцов указанного многоквартирного дома. Поскольку истцом заявлены негаторные требования, связанные с восстановлением нарушенных прав на беспрепятственное пользование своим земельным участком, не связанных с лишением владения, тогда как в соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации на негаторные требования правила о применении срока исковой давности не распространяются, указанный довод судом не принимается.
На основании изложенного заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО «Управляющая компания ЖХК №3» в интересах собственников многоквартирного дома к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании недействительными результатов межевания, исключении записи из Единого государственного реестра недвижимости местоположения границ земельных участков, установлении местоположения границ земельных участков, удовлетворить.
Признать недействительными результаты межевания от 22.06.2010, выполненного инженером землеустроителем ООО «НИЖНОВГЕОСЪЕМКА» ФИО5, в части описания местоположения границ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ...; а также результаты межевания от dd/mm/yy, выполненного инженером землеустроителем ООО «ФИО8» ФИО9 в части описания местоположения границ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенном по адресу: ..., исключить из Единого государственного реестра недвижимости местоположения границ указанных земельных участков.
Установить местоположение границ земельных участков с кадастровым номером № по адресу: ..., и с кадастровым номером № по адресу: ... по следующим координатам:
Кадастровый номер земельного участка №
(проектная площадь земельного участка 2773 кв.м, адрес ...):
точки X У
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
Кадастровый номер земельного участка №
(проектная площадь земельного участка 2862 кв.м, адрес: ...):
точки X У
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
Решение может быть обжаловано сторонами путем подачи апелляционной жалобы в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Суслова Е.А.
Решение в окончательной форме изготовлено 26 сентября 2023 года