Решение по делу № 2-1712/2024 от 24.03.2025 - о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Дело№2-317/2025

47RS0014-01-2024-002317-89 24 марта 2025 года

Решение

Именем Российской Федерации

Приозерский городской суд Ленинградской области, в составе:

Председательствующего судьи Матросовой О.Е.,

при секретаре Жидковой А.Э.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, в котором с учетом уточнений просит: признать недействительным договор купли-продажи земельного участка общей площадью 804 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства и жилого дома площадью 173,1 кв. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4 ( после регистрации брака Саратян) Ксенией Андреевной и применить следующие последствия недействительности сделки; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности ФИО5 на земельный участок общей площадью 804 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности ФИО5 на жилой дом площадью 173,1 кв. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО2 на указанные земельный участок жилой дом.

В обоснование исковых требований указал, что до ДД.ММ.ГГГГ состоял в браке с ФИО2 В период брака ими приобретено следующее имущество: земельный участок общей площадью 804 кв.м с кадастровым номером №, и жилой дом площадью 173,1 кв. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. Указанное имущество является совместно нажитым имуществом, право на которое зарегистрировано за ФИО2 Как стало известно истцу в 2024 году из выписки из ЕГРН, в тайне от истца, не получив его согласия, ответчик ФИО2 переоформила указанные объекты недвижимости на свою дочь – Саратян К.К.А. на основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчики заключили даную сделку на крайне невыгодных для истца условиях, денежные средства по договору купли-продажи истцу не передавали. Ответчику ФИО3 было доподлинно известно, что данное имущество является совместно нажитым и истец своего согласия на отчуждение дома и земельного участка не давал, так как ФИО3 является дочерью ФИО2

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил иск удовлетворить, пояснил суду, что первый брак между ним и ФИО2 заключен в 2000 году и растогнут в 2013 году. После расторжения брака истец продолжал пользоваться указанным домом и земельным участком, в 2015 году истец уехал работать в Карелию, но периодически приезжал, также проживал в доме, пользовался участком, передавал ответчику денежные средства на содержание и оплату необходимых платежей. В 2018 года истец и ответчик вновь стали проживать совместно и в 2020 году повторно заключили брак. Все время истец пользовался домом и земельным участком. В настоящее время брак между истцом и ответчиком расторгнут. В августе 2024 г. отношения между сторонами испортились и ответчик забрала у истца ключи от дома. После чего истец из выписки из ЕГРН узнал, что дом и земельный участок с 2017 года принадлежат другому лицу. Кроме этого пояснил, что перед расторжением брака с ответчиком ФИО2, в 2012 году он обращался в управление Росреестра по Ленинградской области с заявлением о запрете регистрационных действий на указанное имущество без его личного присутствия. В связи с тем, что оспариваемый договор купли-продажи заключен между ответчиками без ведома и согласия истца, просит иск удовлетворить.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ранее представили заявления о рассмотрении дела в их отсуствие, письменные возражения на иск, в которых просили отказать в иске и ходатайства о пропуске истцом срока исковой давности, мотивированные тем, что истцом не представлено доказательств несения расходов по содержанию указанного имущества, следовательно о заключении данной сделки истец был уведомлен.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представителя в суд не направило.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие ответчиков и третьего лица. Извещенных надлежащим образом.

Выслушав пояснения истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 33 Семейного кодекса РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (ч. 1 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (в редакции, действующей на момент спорных правоотношений) для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Как установлено судом, и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован брак между ФИО1 и ФИО6, после заключения брака супруге присвоена фамилия ФИО7, что подтверждается записью акта о заключении брака № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании решения мирового судьи судебного участка № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ брак между ФИО1 и ФИО2 расторгнут, о чем ДД.ММ.ГГГГ Отделом ЗАГС Курортного раона Комитета по делам ЗАГС Правительства Санкт-Петербурга составлена запись акта о расторжении брака №, что подтверждается свидетельством о расторжении брака ( л.д.18).

В период брака сторонами приобретено следующее имущество: земельный участок общей площадью 804 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> и жилого дома площадью 173,1 кв. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Право собственности на указанное имущество зарегистрировано за ответчиком ФИО2

Брачный договор сторонами не заключался, после расторжения брака раздел совместно нажитого имущества сторонами не производился.

Из дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером № следует, что право собственности ФИО2 на земельный участок возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, постановления Главы муниципального образования Приозерский район Ленинградской области № от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации№ ( CD-диск л.д. 54).

Из дела правоустанавливающих документов на жилой дом площадью 173,1 кв. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> следует, что право ответчика ФИО2 возникло на основании решения Приозерского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № ( CD-диск л.д. 54).

Из решения Приозерского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № следует, что ФИО2 был приобретен незавершенный строительством жилой дом, ранее принадлежащий ФИО8

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 1ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 на праве собственности принадлежал жилой дом с надворными постройками, незавершенный строительством объект, готовность -88 %, расположенный по адресу: <адрес>. Домовладение возведено без получения необходимых разрешений, что считается самовольно возведенной постройкой. В связи с указанным, в порядке ст. 222 ГК РФ за ФИО2 признано право собственности на указанный жилой дом.

Таким образом, принимая во внимание, что право собственности ответчика ФИО2 на земельный участок и жилой дом возникло в период брака с истцом, в соответствии со ст. 36 Семейного кодекса РФ ( в ред. от ДД.ММ.ГГГГ на момент возникновения права ответчика) указанное имущество является совместно нажитым имуществом супругов.

Согласно выпискам из ЕГРН, в настоящее время собственником спорных земельного участка и жилого дома является ответчик ФИО3 ( добрачная фамилия ФИО4), что подтверждается записью акта о заключении брака № от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности ФИО9 на земельный участок общей площадью 804 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности ФИО9 на жилой дом площадью 173,1 кв. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности ФИО9 на жилой дом и земельный участок возникло на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО5 ( л.д. 71-74).

На заключение указанного договора купли-продажи согласие истца ФИО1 получено не было, о заключении указанной сделки он уведомлен не был.

Доказательств обратного суду не представлено.

На основании ч. 1 ст. 38 СК РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Согласно ч. 1 ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

В силу ст. 253 Гражданского кодекса РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. (ч. 1)

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. (ч. 2)

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. (ч. 3).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает последствий нарушения.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При признании сделки недействительной на основании п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ закон не возлагает на супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, обязанность доказывать факт того, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.

Ответчиками в ходе рассмотрения дела заявлены ходатайства о пропуске истцом срока исковой давности, мотивированные тем, что с момента расторжения брака с ДД.ММ.ГГГГ истец к ответчику ФИО2 с требованиями о разделе совместно нажитого имущества не обращался, как не обращался и с требованиями о взыскании денежных средств в размере ? от суммы за продажу указанного имущества по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд отклоняет данные доводы ответчиков, поскольку они основаны на неверном толковании норм права.

Пунктом 7 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса.

В силу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 года N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака", течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (пункт 7 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, срок исковой давности по требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, исчисляется с момента, когда бывшему супругу стало известно о нарушении своего права на общее имущество, а не с момента возникновения иных обстоятельств (регистрация права собственности на имущество за одним из супругов в период брака, прекращение брака, неиспользование спорного имущества и т.п.).

Из пояснений истца следует что после расторжения брака он продолжал пользоваться домом и земельным участком.

В 2018 году стороны вновь стали проживать совместно и ДД.ММ.ГГГГ повторно зарегистрировали брак. В августе 2024 года отношения между сторонами испортились, ответчик ФИО2 забрала у истца ключи от дома.

Истец обратился в Управление Росреестра по Ленинградской области и из сведений ЕГРН ему стало известно, что на основании сделки от ДД.ММ.ГГГГ спорные жилой дом и земельны участок отчуждены ФИО2 ответчику ФИО3 ( добрачная фамилия ФИО4), что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Доводы истца о том, что с момента расторжения брака в 2013 году до осени 2024 года он продолжал пользоваться спорным домом и земельным участком подтверждаются показаниями свидетелей ФИО10, ФИО11 ФИО12

Так, свидетель ФИО10 пояснил, что знаком с истцом лет 20, отношения соседские. У истца ФИО1 в <адрес> имеется дом и участок, которыми истец летом пользуется постоянно, а в остальное время приезжает периодически. Истец пользуется домом и участком, ремонтирует дом. Ответчика ФИО3 свидетель видел давно, лет 20 назад.

Свидетель ФИО11 пояснил суду, что знаком с истцом и ответчиком ФИО2 давно, ответчика ФИО3 не знает. У истца дом и участок в <адрес>. В данном доме летом постоянно проживали истец и ответчик. А зимой в основном приезжает только истец, чистит дорожки, пользуется домом. В прошлом или позапрошлом году. Свидетель точно не помнит, истец ремонтировал забор, каждый года чистит канализацию.

Свидетель ФИО12 пояснил суду, что давно знаком с истцом и ответчиком ФИО2 Свидетелю известно, что у истца в <адрес> есть дом и участок, но в основном они проживали в Сестрорецке. В спорном доме свидетель был в гостях у истца в 2023 году, зимой. Когда приезжал в гости в доме был только истец.

Суд доверяет показаниям допрошенных свидетелей, поскольку они себя ничем не опорочили, не заинтересованы в исходе дела, предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Таким образом, судом установлено, что о нарушенном праве истцу стало известно в августе 2024 года, доказательств обратного суду не представлено, в суд с настоящим иском ФИО1 обратился ДД.ММ.ГГГГ, то есть в установленный законом срок.

Судом установлено и не оспаривается ответчиками, что земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, относятся к супружескому имуществу ФИО1 и ФИО2

В нарушение норм Семейного кодекса РФ, распоряжаясь совместно нажитым имуществом супругов, аключая ДД.ММ.ГГГГ в ФИО4 ( после регистрации брака Саратян) К.А. договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, ФИО2, нотариально удостоверенное согласие супруга не получала.

Покупатель имущества ФИО3 ( добрачная фамилия ФИО4) приходится дочерью ответчику ФИО2, что подтверждается записью акта о рождении № от ДД.ММ.ГГГГ, она не могла не знать, что имущество относится к общему имуществу ФИО1 и ФИО2 и что истец ФИО1 своего согласия на отчуждение указанного имущества не давал.

Учитывая вышеизложенное, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4 ( после регистрации брака Саратян) К.А. договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка и жилого дома, является недействительным, поскольку указанные объекты недвижимости являются совместным имуществом ФИО1 и ФИО2, а согласия истца на отчуждение спорного недвижимого имущества получено не было.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей о регистрации права собственности Саратян ( добрачная фамилия ФИО4) К.А. на земельный участок и жилой дом, восстановлении в ЕГРН записей о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок и жилой дом подлежат удовлетворению.

При этом, суд принимает во внимание то, что раздела имущества супругов до настоящего времени не было, следовательно, имущество является совместной собственностью супругов без определения долей, сделка подлежит признанию недействительной в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12,56,194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка общей площадью 804 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства и жилого дома площадью 173,1 кв. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4 ( после регистрации брака Саратян) Ксенией Андреевной и применить следующие последствия недействительности сделки.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности ФИО5 на земельный участок общей площадью 804 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности ФИО5 на жилой дом площадью 173,1 кв. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок общей площадью 804 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом площадью 173,1 кв. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приозерский городской суд.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 24 марта 2025 года.