Решение по делу № 2-2303/2024 от 16.07.2025 - о признании незаконной реконструкции общего имущества многоквартирного дома и обязании восстановить общедомовое имущество до первоначального вида.

Бердский городской суд (Новосибирская область)

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Истцы <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО> обратились в суд с иском к <ФИО> о признании незаконной реконструкции общего имущества

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Вместе с тем отмечено, что на время проведения обследования (февраль 2025г), строительные работы на объекте не завершены (прерваны): При указанных выше обстоятельствах, произведенная ответчиком реконструкция

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении исковых требований <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО> к <ФИО> о признании незаконной реконструкции общего имущества многоквартирного

Дело № 2-305/2025

Поступило в суд 13.08.2024 года

УИД 54RS0013-01-2024-002654-23

РЕШЕНИЕ

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

26 июня 2025 года г. Бердск

Бердский городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Лихницкой О.В., при секретаре Пономаренко А.А., с участием представителей ответчика ФИО1, ФИО2, представителя третьего лица ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 к ФИО13 о признании незаконной реконструкции общего имущества многоквартирного дома и обязании восстановить общедомовое имущество до первоначального вида,

установил:

Истцы ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО14, ФИО10, ФИО11, ФИО12 обратились в суд с иском к ФИО13 о признании незаконной реконструкции общего имущества многоквартирного дома и обязании восстановить общедомовое имущество до первоначального вида.

В заявлении указали, что ответчик является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (пристроенное помещение к торцу жилого дома), кадастровый №. В период с июня 2022 года ответчиком произведены строительные работы по переустройству и перепланировке нежилого помещения, связанного с переводом в жилые помещения, с выходом в существующую входную группу (подъезд № жилого дома). Из данного нежилого помещения ответчиком организовано шесть квартир, что подтверждается актом приемочной комиссии от 27.10.2022 года. При этом, ответчиком уменьшено общее имущество собственников многоквартирного дома (произведены строительные работы по устройству выходов в существующую входную группу (подъезд) из образуемых квартир), без соответствующего согласия всех собственников МКД. Решение общего собрания по данному вопросу не принималось.

Решением Бердского городского суда Новосибирской области от 13.02.2024 года были признаны незаконными уведомление о переводе нежилого помещения в жилое помещение №4/22 от 26.07.2024 года, Акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения от 08.11.2022 года №4752, Постановление от 08.11.2022 года №4752 «Об утверждении акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения по адресу: <адрес>.

Апелляционным определением Новосибирского областного суда от 11.06.2024 года решение Бердского городского суда оставлено без изменения и вступило в законную силу

Так, решением суда было установлено, что ответчиком была произведена реконструкция в многоквартирном жилом доме. В результате произведенных работ образованы новые объекты – шесть отдельных жилых квартир, при этом организовано устройство новых окон, дверных проемов в несущих стенах, произошло увеличение жилого дома за счет площадей крыльца и соответственно изменение фасада жилого дома, что подпадает под понятие реконструкции. Согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на проведение реконструкции ответчиком получено не было.

С учетом изложенного, истцы просят признать незаконной реконструкцию общего домового имущества в жилом <адрес>. Обязать ответчика восстановить общедомовое имущество до первоначального состояния (л.д.1-4 том 1).

В ходе рассмотрения представитель истцов неоднократно уточняла исковые требования. Согласно последним уточнениям истцы просили признать незаконной реконструкцию общего домового имущества в жилом <адрес>. Обязать ответчика привести нежилое помещение общей площадью 495,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное в многоквартирном жилом <адрес> в состояние, соответствующее техническому паспорту на встроенно-пристроенный магазин по состоянию на 06.09.2000 года (л.д.56-57 том 3).

Истцы ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, с участием представителя (л.д.85-94 том 2).

Истец ФИО14 отказалась от исковых требований. Отказ истца от иска был принят судом, определением от 27.03.2025 года производство по делу по иску ФИО14 прекращено (л.д.77 том 3)

Представитель истцов ФИО15, действующая на основании доверенностей, в судебное заседание не явилась, извещена, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, в связи с загруженностью на работе, на исковых требованиях настаивает (л.д.185 т.3).

Ответчик ФИО13 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителей.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала. В возражениях пояснила, что ФИО13 приобрела нежилое помещение площадью 533,3 кв.м. по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 30.06.3016 года. Право собственности зарегистрировано 29.08.2016 года. 20.02.2020 года Администрация города Бердска выдала ей уведомление №2/20 о переводе нежилого помещения в жилое помещение на образование из части нежилого помещения (магазина) – нежилого помещения и двух квартир. Данные работы были выполнены, 27.09.2021 года приняты приемочной комиссией, акт утвержден Постановлением Администрации города Бердска №3169 от 12.10.2021 года. Согласно акту приемочной комиссии были образованы две квартиры площадью 34,0 кв.м. и 48,3 кв.м., и оставшаяся площадь нежилого помещения – 495,1 кв.м. Право собственности на квартиры было зарегистрировано за ФИО13 21.01.2022 года. В последующем квартиры были реализованы.

Удовлетворение исковых требований истцов в части обязания ответчика привести нежилое помещение площадью 495,1 кв.м. в состояние, соответствующее техническому паспорту на встроено-пристроенный магазин по состоянию на 06.09.2000 г. приведет к нарушению прав добросовестного приобретателя указанных квартир, поскольку выполненные ФИО13 работы по их образованию производились в строгом соответствии с разрешительными документами, которые никем не отменены и не оспорены.

Кроме того, требование о приведение помещения в состояние, соответствующее техническому паспорту 2000г., не подлежит удовлетворению потому, что ФИО13 не являлась его собственником в 2000г., а доказательств того, что помещение оставалось неизменным с 2000 г. по 2016г., (расположение перегородок и т.п.) - истцами не представлено.

На основании выданного Администрацией г.Бердска Уведомления о переводе нежилого помещения в жилое помещение №4/22 от 26.07.2022г., Акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения от 27.10.2022г., Постановления Администрации г. Бердска №4752 от 08.11.2022г., ФИО13 из принадлежащего ей нежилого помещения площадью 495,1 кв.м., были образованы шесть квартир:

Квартира №, общей площадью 45,4 кв.м.;

квартира №, общей площадью 50,5 кв.м.;

квартира №, общей площадью 53,6 кв.м.;

квартира №, общей площадью 41,8 кв.м.;

квартира №, общей площадью 42,4 кв.м.;

квартира №, общей площадью 37,6 кв.м;

нежилое помещение (подвал) общей площадью 224,2 кв.м.

Указанные объекты были поставлены на государственный кадастровый учет, на них зарегистрировано право собственности ФИО13

На основании Решения Бердского городского суда Новосибирской области по делу №2а-32/2024г. указанные разрешительные документы были признаны незаконными.

В обоснование своих требований истцы указывают на то, что работы по образованию этих шести квартир производились ответчиком без разрешения собственников. Действительно, общее собрание собственников по вопросу получения согласия собственников по данному вопросу, не проводилось.

Однако ФИО13 представила в орган местного самоуправления все необходимые документы. Такой же пакет документ был представлен ею и ранее, в 2020г. для выполнения работ по образованию двух квартир из принадлежащего ей нежилого помещения. В тот период времени ею была пройдена аналогичная процедура по получению разрешения на выполнение работ и приемке результата. При этом никто из собственников многоквартирного дома, в том числе, истцы по настоящему иску, не предъявляли требований, связанных с оспариванием разрешительных документов, выданных в 2020-2021 гг. по основанию отсутствия их согласия. Из пояснений директора ООО УК «Альтернатива НП» - Р.В. следует, что образование двух квартир не привело к негативным последствиям для жильцов дома, они были своевременно подключены к системе отопления. Данный факт свидетельствует о том, что образование ответчиком в 2022г. шести квартир и подвала не нарушает права и законные интересы истцов, также как и не нарушало их в 2020г. образование двух квартир, а предъявление иска обусловлено наличием межличностного конфликта.

Истцами не представлено ни одного доказательства нарушения их прав при осуществлении ответчиком работ по образованию новых объектов. Единственным негативным последствием выполнения ответчиком работ является то, что снизилась температура в квартире №, принадлежащей ФИО4 Однако из пояснений директора управляющей компании и материалов дела, следует, что нежилое помещение, из которого образовывались квартиры, являлось не отапливаемым, комфортная температура в нем поддерживалась благодаря работавшему там пищевому оборудованию (печам). Соответственно, в случае приведения его в первоначальное состояние, при условии отсутствия в нем данного оборудования, помещения не будет отапливаться и температурный режим в квартире истца ФИО4 не нормализуется.

ФИО13 неоднократно обращалась в Управляющую компанию с заявлениями о подключении квартир к системе отопления, однако ей было отказано в этом по различным основаниям, при том, что никаких объективных препятствий к этому - нет. Никаких вмешательств в систему отопления ответчик не производил. Р.В. подтвердил, что был осуществлен только перенос радиатора с одной стены подъезда на другую; он функционирует в штатном режиме. Более того, сами собственники многоквартирного дома выразили несогласие с тем, чтобы подключить квартиры к общедомовой системе отопления (протокол общего собрания от 24.03.2023г.).

Противодействие в этом вопросе жильцов дома, в том числе, истцов, может привести к разрушительным последствиям для конструктивных элементов дома.

Данный факт подтверждается Отчетом и заключением о техническом состоянии строительных конструкций здания, подготовленным ООО «БердскСтройПроект», в выводах которого указано, что строительные работы по устройству квартир рекомендуется завершить для устройства теплового замкнутого контура, т. к. наличие неотапливаемых помещений, примыкающих к существующим квартирам в рамках общего многоквартирного дома, ведёт к выстуживанию существующих квартир, возникновению на поверхности /в теле разделяющих их стен конденсата, ведущего к появлению грибка, плесени, повышения влажности, а в длительной перспективе к постепенному разрушению этих намокающих конструкций.

В разделе 7 Отчета и Заключения содержатся выводы и рекомендации:

Состояние строительных конструкций объекта «Квартиры №№, находящиеся в встроенно-пристроенной части многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, являются работоспособными, согласно ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Объёмно-планировочные решения встроенно-пристроенной части здания после проведенных строительных работ соответствуют требованиям р. 5 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные». Опасные трещины в несущих конструкциях, сверхнормативные прогибы перекрытий, отклонения несущих конструкций от проектного положения и признаки снижения несущей способности конструкций не обнаружены. Усиления строительных конструкций выполнены с надлежащим качеством. Прочность и устойчивость обследуемой части здания, на момент проведения обследования, обеспечены. Объект обследования соответствует нормам №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», требованиям сводов правил СП70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», СП63.13330.2020 «Бетонные и железобетонные конструкции», СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции». Таким образом, объект обследования не создает угрозы здоровью и жизни - механическая безопасность объекта обеспечена.

Вместе с тем отмечено, что на время проведения обследования (февраль 2025г), строительные работы на объекте не завершены (прерваны):

отсутствуют инженерные сети и инженерное оборудование в квартирах: организованная вентиляция, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и канализация;

отсутствует утепление и отделка фасадов, конструкций покрытия;

отсутствует «черновая» отделка помещений;

отсутствует организация полов в квартирах №№;

не проводятся работы по устранению дефектов, допущенных застройщиком при изначальном строительстве данной части здания.

Согласно предоставленной схеме расположения многоквартирного жилого дома на кадастровом плане территории (Приложение 8.2), многоквартирный жилой дом вместе со встроенно-пристроенными помещениями располагается в границах земельного участка; произведённый натуральный осмотр, проводимый в рамках обследования подтверждает, что проведённые строительные работы выполнены в границах изначальных габаритах расположения помещений встроенно-пристроенной части здания, таким образом, нарушений градостроительных норм не выявлено.

Техническое состояние строительных конструкций, обследуемой части здания, соответствует состоянию работоспособное, по классификации ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», т. е. не смотря на ряд выявленных мелких дефектов (значительно не ухудшающих прочностные характеристики строительных конструкций), прочность и устойчивость конструктивных элементов и здания в целом, обеспечивается.

Соответствие санитарных, противопожарных и иных норм, предъявляемых к жилым помещениям, на данном этапе оценить невозможно, т. к. строительные работы на объекте были прерваны (не завершены).

Произведённые работы по образованию квартир в ранее нежилых помещениях встроенно-пристроенной части здания не представляют опасности для здоровья и жизни граждан, т. к. строительные работы по организации объёмнопланировочных решений данных квартир и проведённые при этом усиления строительных конструкций проведены с надлежащим качеством.

Для устранения выявленных дефектов и тем самым, повышения Эксплуатационной надёжности ограждающих конструкций рекомендуется:

заводской дефект пустотных плит перекрытия (коррозия арматурных стержней, вызванная недостаточным защитным слоем бетона) необходимо устранять очисткой обнаженной поверхности арматуры, с последующей грунтовкой и замазкой восстанавливающими безусадочными строительными смесями марки по прочности не ниже M l00;

выполнить зачеканку, укрепление цементно-песчаным раствором, марки не ниже М75, швов кладки изнутри помещений;

выполнить заполнение выявленной трещины в наружной самонесущей стене из блоков ячеистого бетона восстанавливающими безусадочными строительными смесями марки по прочности не ниже Ml00, выставить контрольные маячки для последующего мониторинга и выявления динамики/отсутствия динамики развития данного дефекта. При выявлении динамики, выполнить отдельное обследование для установления причин появления дефекта и их локализации.

Сохранение помещений, обследованной части здания, в текущей планировке возможно, т. к. не выявлено нарушений требований нормативных актов в строительстве к объёмно-планировочным решениям многоквартирных жилых зданий (раздел 5, СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные).

По утверждению истцов, единственным признаком самовольной постройки в отношении спорных объектов, является отсутствие согласия на образование квартир всех собственников многоквартирного дома, что является нарушением положений ст. 44 ЖК РФ. Доказательств наличия других признаков самовольной постройки, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, а также наличие угрозы жизни и здоровью граждан, истцами не представлено.

Удовлетворение исковых требований истцов приведет к дополнительных расходам ответчика, связанным с приведением нежилого помещения в первоначальное состояние, что в силу положений ст. 16 ГК РФ будет являться его убытками. Это приведет к финансовой нагрузке на бюджет муниципального образования, а также приведет к нарушению прав третьего лица: ФИО16 - собственника подвального помещения, который является добросовестным приобретателем.

Просят в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица Администрации города Бердска ФИО3, действующая на основании доверенности, со всеми правами стороны по делу, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению. Поддержала письменные возражения, согласно которым 19.07.2022 года ФИО13 обратилась в администрацию города Бердска с заявлением о переводе нежилого помещения по адресу <адрес> в жилое, в связи с чем 26.07.2022 года администрацией города Бердска ответчику выдано уведомление № о переводе помещения общей площадью 495,1 кв.м, кадастровый номер № по адресу: <адрес> из нежилого в жилое в целях использования помещения в качестве жилых помещений - квартир.

27.10.2022 года комиссией произведен осмотр нежилого помещения и установлено, что в результате перепланировки организовано шесть полноценных квартир и выделен общий коридор, совмещенный с существующей входной группой, которое оформлено в виде акта приемочной комиссии от 27.10.2022 года.

Постановлением администрации города Бердска от 08.11.2022 года №4752 «Об утверждении акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения по адресу: <адрес> указанный выше акт приемочной комиссии от 27.10.2022 года утвержден администрацией города Бердска.

Решением Бердского городского суда от 13.02.2024 года уведомление о переводе нежилого помещения в жилое №4/22 от 16.07.2022 года, акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения от 08.11.2022 года №4752, постановление администрации города Бердска от 08.11.2022 года №4752 «Об утверждении акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения по адресу: <адрес> признаны незаконными.

Истцы в обоснование исковых требований указывают на то, что указанным судебных актом установлено нарушение прав и законных интересов истцов при выдаче органом местного самоуправления разрешительной документации на реконструкцию спорного помещения, самовольность произведенной перепланировки, в связи с чем заявляют требование о приведении спорного нежилого помещения в состояние, соответствующее техническому паспорту на встроенно - пристроенный магазин по состоянию на 06.09.2000 года. При этом, истцами не представлено доказательств нарушения их прав как собственников многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>. Согласно представленному ответчиком заключению ПСК «БердскСтройПроект», произведенные работы по образованию квартир в ранее нежилых помещениях встроенно - пристроенной части здания не представляют опасности для здоровья и жизни граждан. Также установлено отсутствие нарушений градостроительных норм.

Кроме того, приведение помещения по адресу <адрес> в состояние, соответствующее техническому паспорту на встроенно - пристроенный магазин по состоянию на 06.09.2000 года невозможно в связи с произведенным в нем переустройством и (или) перепланировкой, принятой приемочной комиссией администрации города Бердска от 27.09.2021 года.

Представитель третьего лица ООО УК «Альтернатива Новый поселок» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Третье лицо ФИО16 в судебное заседание не явился, извещен, о причинах неявки суду не сообщил. В предварительном судебном заседании представитель третьего лица ФИО17 считал иск не подлежащим удовлетворению.

С учетом мнения представителей ответчика и третьего лица Администрации города Бердска, суд определил рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей ответчика, третьего лица, суд приходит к следующему.

Согласно материалам дела на основании договора купли-продажи от 30.06.3016 года ФИО13 приобрела в собственность нежилое помещение площадью 533,3 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д.187 том 3). Право собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано 29.08.2016 года в установленном законом порядке (л.д.188 том 3).

20.02.2020 года Администрация города Бердска выдала ответчику Уведомление №2/20 о переводе нежилого помещения в жилое помещение на образование из части нежилого помещения (магазина) – нежилого помещения и двух квартир (л.д.189 том 3).

27.09.2021 года выполненные работы приняты приемочной комиссией, акт утвержден Постановлением Администрации города Бердска №3169 от 12.10.2021 года. Согласно акту приемочной комиссии были образованы две квартиры площадью 34,0 кв.м. и 48,3 кв.м., и оставшаяся площадь нежилого помещения – 495,1 кв.м. (л..190, 191 том 3).

Постановлением Администрации города Бердска №265 от 28.01.2022 года квартире площадью 34,0 кв.м. с кадастровым номером №, квартире площадью 48,3 кв.м. с кадастровым номером №, нежилому помещению площадью 495,1 кв.м. с кадастровым номером № присвоены почтовые адреса: <адрес> соответственно (л.д.192 том 3).

Право собственности ответчика на квартиры было зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д.193-196 том 3).

На основании выданного Администрацией г. Бердска Уведомления о переводе нежилого помещения в жилое помещение №4/22 от 26.07.2022г., Акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения от 27.10.2022г., Постановления Администрации г. Бердска №4752 от 08.11.2022г., ФИО13 из принадлежащего ей нежилого помещения площадью 495,1 кв.м., были образованы шесть квартир:

Квартира №, общей площадью 45,4 кв.м.;

квартира №, общей площадью 50,5 кв.м.;

квартира №, общей площадью 53,6 кв.м.;

квартира №, общей площадью 41,8 кв.м.;

квартира №, общей площадью 42,4 кв.м.;

квартира №, общей площадью 37,6 кв.м;

нежилое помещение (подвал) общей площадью 224,2 кв.м.

Указанные объекты были поставлены на государственный кадастровый учет, на них зарегистрировано право собственности ФИО13 (л.д.107-148 том 2).

На основании Договора купли-продажи от 20.12.2022 года ответчик продала ФИО18 нежилое помещение площадью 224,2 кв.м. с кадастровым номером № (л.д.239 том 1).

Решением Бердского городского суда Новосибирской области по делу №2а-32/2024г. от 13.02.2024 года уведомление о переводе нежилого помещения в жилое №4/22 от 16.07.2022 года, акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения от 08.11.2022 года №4752, постановление администрации города Бердска от 08.11.2022 года №4752 «Об утверждении акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения по адресу: <адрес> признаны незаконными (л.д.43-49 том 1).

Апелляционным определением Новосибирского областного суда от 11.06.2024 года решение Бердского городского суда Новосибирской области от 13.02.2024 года оставлено без изменения, и вступило в законную силу (л.д.50-60 том 1).

При рассмотрении указного административного дела судом было установлено, что в результате произведенных работ образованы новые объекты - шесть отдельных жилых квартир в многоквартирном доме, при этом организовано устройство новых окон, дверных проемов в несущих стенах дома, произошло увеличение площади жилого дома за счет площади крыльца и соответственно произошло изменение фасада жилого дома. Суд пришел к выводу, что произведенные ответчиком работы являются реконструкцией, в связи с чем, на проведение данных работ требовалось согласие всех собственников многоквартирного жилого дома, так как затрагивалось общее имущество дома. Данные обстоятельства не были учтены Администрацией города Бердска при выдаче оспариваемого уведомления.

В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В данном случае решение Бердского городского суда Новосибирской области от 13.02.2024 года имеет при рассмотрении настоящего спора преюдициальное значение только в части установления, что произведенные ответчиком работы являлись реконструкцией нежилого помещения, на которые не было получено согласие всех собственников многоквартирного дома. В остальном указанное выше решение не является безусловным основанием для удовлетворения требований истцом, поскольку предметом рассмотрения дела являлось нарушение административным ответчиком (Администрацией города Бердска) процедуры выдачи разрешения.

При указанных выше обстоятельствах, произведенная ответчиком реконструкция нежилого помещения является самовольной.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ч.1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (ч.2).

В силу ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Основы правового режима объекта недвижимого имущества, являющегося самовольной постройкой, установлены в ч.1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п.1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно и. 43 Постановления Пленума ВС РФ №44 от 12.12.2023г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

По смыслу вышеуказанных норм, для удовлетворения исковых требований истцов необходимо установить факт недобросовестного поведения ответчика при выполнении работ по образованию шести квартир, а также факт нарушения прав и законных интересов истцов. Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что ФИО13 не только добросовестно принимала меры к получению разрешений на выполнение вышеуказанных работ, но и получила их от органа местного самоуправления. Образованные квартиры были приняты в эксплуатацию, на них зарегистрировано право собственности, что подтверждает соблюдение всех норм и правил при их создании.

Статьи 304, 305 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что собственник или лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно пункту 45 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса РФ, иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Заявляя требование о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 06.09.2000 года, истцы не указывают доказательства нарушения их прав и интересов в результате произведенной реконструкции. Заявляя, что в квартирах, расположенных над помещениями ответчика нарушен температурный режим, истцами не представлены относимые и допустимые доказательства этого. При этом, входе рассмотрения дела установлено, что нежилое помещение, из которого образовывались квартиры, ранее являлось не отапливаемым, комфортная температура в нем поддерживалась благодаря работавшему там пищевому оборудованию (печам). Данные обстоятельства в судебном заседании подтвердил представитель третьего лица ООО УК «Альтернатива НП». Следовательно, при приведении помещения в первоначальное состояние, при условии отсутствия в нем данного оборудования, помещения не будет отапливаться и температурный режим в квартире истцов не нормализуется.

В остальном позиция истцов основана только на том, что в нарушение положений ст. 44 ЖК РФ отсутствовало согласие всех собственников многоквартирного жилого дома на реконструкцию нежилого помещения и образование квартир.

Стороной ответчика представлены доказательства относительно того, что реконструированное нежилое помещение, в результате которого образованы 6 квартир, соответствует строительным нормам и правилам и не нарушает прав и законных интересов остальных собственников.

Так, согласно Отчета и заключения о техническом состоянии строительных конструкций здания, подготовленным ООО «БердскСтройПроект» от февраля 2025 года, состояние строительных конструкций объекта «Квартиры №№, находящиеся в встроенно-пристроенной части многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, являются работоспособными, согласно ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Объёмно-планировочные решения встроенно-пристроенной части здания после проведенных строительных работ соответствуют требованиям р. 5 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные». Опасные трещины в несущих конструкциях, сверхнормативные прогибы перекрытий, отклонения несущих конструкций от проектного положения и признаки снижения несущей способности конструкций не обнаружены. Усиления строительных конструкций выполнены с надлежащим качеством. Прочность и устойчивость обследуемой части здания, на момент проведения обследования, обеспечены. Объект обследования соответствует нормам №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», требованиям сводов правил СП70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», СП63.13330.2020 «Бетонные и железобетонные конструкции», СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции». Таким образом, объект обследования не создает угрозы здоровью и жизни - механическая безопасность объекта обеспечена.

Специалистами также отмечено, что на время проведения обследования (февраль 2025г), строительные работы на объекте не завершены (прерваны):

отсутствует утепление и отделка фасадов, конструкций покрытия;

отсутствует «черновая» отделка помещений;

отсутствует организация полов в квартирах №№;

Для устранения выявленных дефектов и тем самым, повышения эксплуатационной надёжности ограждающих конструкций рекомендуется:

Представитель истцов на неоднократные предложения суда представить доказательства нарушения прав и интересов истцов со стороны ответчика, таких доказательств не представил, ходатайств о проведении судебной экспертизы не заявлял. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований истцов не имеется.

Кроме того, требования истцов о приведении помещения в соответствии с техническим паспортом 2000 года не подлежат удовлетворению и по тем основаниям, что ответчик ФИО13 стала собственником спорного нежилого помещения только в 2016 году. При этом, после 2016 года ею была произведена реконструкция в результате которой были образованы две квартиры и нежилое помещение, которые приняты в эксплуатацию. Разрешительные документы никем не отменены и не оспорены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Решил :

В удовлетворении исковых требований ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 к ФИО13 о признании незаконной реконструкции общего имущества многоквартирного <адрес> и обязании привести нежилое помещение № общей площадью 495,1 кв.м. с кадастровым номером № в <адрес> в состояние, соответствующее техническому паспорту на встроено-пристроенный магазин по состоянию на 06.09.2000 года, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья О.В.Лихницкая

Полный текст решения изготовлен 16 июля 2025 года.