УИД: 66RS0010-01-2023-001842-71
Гражданское дело № 2-1851/2023
Мотивированное решение изготовлено
26.09.2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 сентября 2023 года город Нижний Тагил
Тагилстроевский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе председательствующего судьи Морозовой И.В.,
при секретаре Асадуллиной Е.А., с использованием аудиопротоколирования, при участии истцов ФИО1, ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО4, действующей на основании устного ходатайства, представителя третьего лица ФИО5 - ФИО3, действующей на основании доверенности от 26.05.2023, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1851/2023 по иску ФИО2, ФИО1 к ФИО3 о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО3 о признании сделки недействительной. В обоснование иска указано, что 09.05.2023 между ФИО2 и ФИО1, с одной стороны, и ФИО3 в качестве представителя ФИО5, с другой стороны, заключено соглашение о задатке в отношении объектов недвижимости: нежилого дома по адресу (место расположения обезличено), земельного участка, расположенного там же, передан задаток в сумме 30 000 руб. Собственником недвижимого имущества является ФИО5, отец ФИО3, который выдал доверенность 22.07.2021. Истцы оформляли сделку с помощью ипотеки ПАО «Сбербанк», посредством платформы «домклик». Загрузив доверенность, истцы узнали, что у ФИО3 нет полномочий на распоряжение земельным участком и подписание договора купли-продажи, в связи с чем просили вернуть сумму задатка, получив отказ. Истцы были введены в заблуждение ответчиком относительно наличия у нее полномочий.
ФИО2, ФИО1 просят признать соглашение недействительным, взыскать сумму задатка в размере 30 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины 1400 руб., моральный ущерб 10 000 руб.
Определением суда от 25.07.2023 в качестве третьего лица привлечено ПАО «Сбербанк России».
ФИО1 поддержала иск по предмету и основанию, пояснила, что они увидели объявление на сайте «Авито» по продаже дома (место расположения обезличено). Договорились посмотреть участок, дом им понравился. На вопрос про межевание, ***, которая нам показывала дом, ответила, что не знает и пояснила, что продажей дома будет заниматься ее сестра Киричек. Когда повторно встретились по дому, то договорились о задатке, Киричек представила им доверенность, но в силу своей неграмотности они не поняли, что Киричек не может представлять интересы ФИО5 – собственника дома по сделке, кроме того, в дальнейшем было установлено, что межевание не было сделано. На их вопросы Киричек в возврате задатка отказала, Киричек настаивала на заключении сделки не через ипотеку, а, взяв кредит. Полагает, что им предоставили недействительную доверенность, просят отменить договор о задатке и возместить моральный ущерб за то, что потеряли возможность приобрести объект недвижимости по пониженной ставке, понесли расходы на дорогу.
Истец ФИО2 поддержал исковые требования по предмету и основанию.
Ответчик ФИО3, представляющая также третье лицо ФИО5, возражала. Пояснила, что право собственности на землю ее отец получил еще в 1993 году, а в 2023 году право зарегистрировано в ЕГРН. Елесина сама выбрала форму соглашения о задатке, а не предварительный договор, бланки обоих соглашений есть на сайте «домклик». По межеванию они предлагали сделать межевание за счет покупателей, поскольку закон не обязывает продавца делать межевание, но Е-ны отказались, полагая что это вымогательство. Ответчик предлагала расторгнуть соглашение о задатке письменно, на что ей последовал отказ. Все можно было урегулировать, но на все предложения Е-ны были категоричны – хотели пойти в суд. Отец одобрял сделку, она совершалась с его согласия, это подтверждается выданными им доверенностями на ее имя, начиная с 2020 года, настоящие денежные средства находятся у него на счете. Первоначально деньги держали дома, не в банке, т.к. полагала, что истцы встретятся с ними для возврата задатка и расторжения договора о задатке. Новую доверенность не направляла истцам, т.к. перестала им доверять, но в письме от 28.05.2023 указывает, что действует на основании свежей доверенности. Желание ознакомиться с документами истцы не выразили.
Представитель ответчика ФИО4 возражала против удовлетворения иска, пояснила, что супруги Е-ны заинтересовались объектом недвижимости, принадлежащим ФИО5, неоднократно приезжали для его просмотра, форма задатка была выбрана ФИО6 и ею составлена, выбрав этот вариант из имеющихся на платформе дом Клик. Впоследствии Е-ны обнаружили отсутствие полномочий в доверенности Киричек и под этим предлогом стали требовать межевание участка, на что получили обоснованный отказ. ФИО6 ошибочно утверждает о недействительности доверенности. Ответчик на претензии истцов предложила в письменной форме оформить расторжение соглашения о задатке, на что они не пошли. Позже ФИО5 предоставил Киричек доверенность с расширенными полномочиями, чем подтвердил ее полномочия по проведению сделку. Правовых оснований для взыскания компенсации морального вреда нет, факт прекращения кормления грудью истца не может учитываться при вынесении решения, так как не был подтвержден никакими документами, в том числе медицинскими.
Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (возврат конверта с места регистрации (место расположения обезличено)), его интересы представляла ФИО3, представлен письменный отзыв.
Третье лицо ПАО «Сбербанк России» извещено надлежащим образом (уведомление о вручении от 09.08.2023), представитель не явился в судебное заседание.
Ознакомившись с исковым заявлением, заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с их условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
В силу пп.4 п. 2 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, если сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой.
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса (п. 6 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу п. 1 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.
Как предусмотрено п. 2 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Как разъяснено в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 октября 2000 года N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении споров, связанных с применением п. 2 ст. 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.
В силу пп. 1, 2 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Судом установлено, что 09.05.2023 между ФИО2 и ФИО1 в качестве покупателя и ФИО3, действующей на основании доверенности от 22.07.2021, как представителя ФИО5 в качестве продавца заключено соглашение о задатке, по условиям которого стороны договорились в срок до 10.06.2023 заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилого дома общей площадью ... кв.м. по адресу (место расположения обезличено), земельного участка, расположенного там же, площадью ... кв.м., кадастровый номер №.... Стоимость объекта определена в сумме 400 000 руб. Покупатель передает продавцу в качестве задатка денежную сумму наличными в размере 30 000 руб. в обеспечение своих обязательств по приобретению объектов (п.4).
Факт получения денежных средств в размере 30 000 руб. ФИО3 не оспаривала. Основной договор купли-продажи не был заключен между сторонами.
ФИО7 просят признать соглашение о задатке недействительной сделкой, заключенной под влиянием заблуждения, т.к. у ФИО3 в доверенности не было полномочий на распоряжение недвижимостью, заключение соглашения о задатке и получения денежных средств. Ответчик ФИО3 возражает, ссылается на то, что сделка была заключена ею с превышением полномочий, хотя она полагала, что имеющихся в доверенности полномочий достаточно, доверитель ФИО5 сделку одобрил, полученные денежные средства размещены у него на счете, доверенность со всеми полномочиями на распоряжение недвижимостью были получены к сроку заключения основного договора.
Земельный участок принадлежит ФИО5 на основании свидетельства о регистрации права собственности на землю №... от ../../.... г. (с учетом справки СНТ «Коллективный сад №13 ОАО НТМК» о заверении описки в номере участка), право собственности в ЕГРН зарегистрировано 15.05.2023, кадастровый номер №.... Право собственности на дом зарегистрировано за ФИО5 в ЕГРН 29.06.2010, кадастровый номер №....
В доверенности от 22.07.2021, оформленной нотариусом ***, ФИО5 уполномочил ФИО3 распоряжаться любыми счетами в любых банках, с правом внесения и снятия наличных денежных средств, получать корреспонденцию, документы, вести дела в судебных, государственных органах и организациях, в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и иные полномочия. Доверенность выдана на 10 лет. Ввиду болезни ФИО5 за него и по личной просьбе при прочтении текста доверенности расписалась *** Согласно справки об инвалидности от ../../.... г. ФИО5 имеет ....
Действительно, доверенность от 22.07.2021 не предусматривает права распоряжения недвижимым имуществом доверителя и заключать сделки с ним. Доверенность с правом распоряжения имуществом была выдана ФИО5 на имя ФИО3 26.05.2023, сроком на 10 лет. Доверенность оформлена временно исполняющей обязанности нотариуса *** – ***, ввиду болезни ФИО5 собственноручно подписать документ не может, подписан *** Доверенность включает право управлять и распоряжаться всем имуществом, принадлежащим доверителю, заключать все сделки в том числе с недвижимым имуществом, все виды договоров, соглашений, за цену и на условиях по своему усмотрению.
Доводы, приводимые истцами в подтверждение заключения ими сделки под влиянием заблуждения – отсутствие полномочий у представителя – юридически квалифицируются как заключение сделки с превышением полномочий, что по смыслу ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, является преодолимым препятствием – сделка считается заключенной, если доверитель ее одобрит.
В подтверждение того, что доверитель одобрил спорную сделку, ответчик представила доверенность с правом распоряжения недвижимым имуществом от 26.05.2023, доказательства внесения ФИО3 суммы задатка 30 000 руб. на счет ФИО5 по приходному кассовому ордеру от 23.05.2023 (л.д.41), выписку из лицевого счета ФИО5 от 25.07.2023, письменный отзыв, из которого следует, что он принял решение продать участок после смерти жены 26.02.2021 и ухудшения состояния своего здоровья, дочери выложили объявление, в начале мая сообщили, что есть покупатели хорошая семейная пара, двое детей, полагал, что дом им подойдет, с 2020 года ФИО3 вела его дела, у нее было две доверенности (на ведение дела в ПАО Сбербанк и оформление наследственных прав после смерти супруги), 09.05.2023 она от его имени заключила соглашение о задатке, деньги были переданы ему в этот же день, после этого покупатели отказались от сделки, подтверждает, что ФИО3 действовала с его согласия и одобрения, впоследствии выдал доверенность с правом распоряжаться имуществом. При таких обстоятельствах суд признает доказанным факт одобрения сделки доверителем ФИО5.
Также суд признает, что истцы при заключении спорного соглашения могли и должны были самостоятельно проверить наличие полномочий у ФИО3 на основании ознакомления с доверенностью от 22.07.2021. Тот факт, что истцы в действительности узнали об отсутствии полномочий у представителя только при загрузке документов в «домклик» и получении комментария специалиста банка, не снимает с них рисков своего бездействия. При таких обстоятельствах последовавший 10.05.2023 отказ от соглашения со стороны Е-ных, в устной форме, в электронной переписке, не является правомерным (абз.2 п. 1 ст. 183 Гражданского кодекса РФ).
Оснований для признания сделки заключенной под влиянием заблуждения не имеется, т.к. сомнений в личности у истцов не было: продавец и собственник недвижимого имущества – ФИО5, представитель продавца - ФИО3
Учитывая, что основной договор купли-продажи не был заключен, для решения судьбы задатка необходимо установить, по чьей вине это произошло. Истцы утверждают, что договор не был заключен по вине продавца: из-за отсутствия полномочий у представителя, отсутствия межевания земельного участка и оформления земельного участка в ЕГРН. При этом истцы настаивают на том, что ответчик знала, что они будут оформлять ипотеку ПАО «Сбербанк».
Соглашением о задатке предусмотрены следующие обязательства продавца: предоставить покупателю для ознакомления необходимые для заключения соглашения документы: паспорта собственников. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы (п.7.1). По мере получения, но не позднее чем за 2 недели до подписания основного договора предоставить покупателю дополнительно справку об отсутствии задолженности за земельный участок (п.7.2). Явиться лично и обеспечить явку всех собственников, с документами, удостоверяющими личность и всеми необходимыми для совершения сделки документами, в согласованные с покупателем день, время и место для подписания основного договора, подачи документов на государственную регистрацию (п.7.4). Если основной договор не будет заключен по вине покупателя, в том числе в случае уклонения или отказа покупателя от исполнения обязательства по соглашению, нарушения покупателем своих обязательств по соглашению, выплаченная в качестве задатка сумма покупателю не возвращается (п.8). Если основной договор не будет заключен по вине продавца, в том числе в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по соглашению, нарушения продавцом своих обязательств и гарантий по соглашению, или невозможности заключения основного договора по обстоятельствам, связанным с продавцом, продавец возвращает покупателю внесенную в качестве задатка денежную сумму в размере 30 000 руб. (п. 9).
Сторона продавца до установленного срока заключения основного договора 10.06.2023 получила доверенность от 26.05.2023 на представителя ФИО3 с правом распоряжения недвижимостью, подписания договора на условиях по своему усмотрению, справку СНТ об отсутствии задолженности, регистрацию в ЕГРН права собственности на земельный участок (дата регистрации 15.05.2023). ФИО3 направила в адрес ФИО1 по электронной почте письмо от 28.05.2023 с предложением направить сведения о дате и месте заключения договора, документы необходимые для заключения договора купли-продажи подготовлены в полном объеме. Получение данного письма подтвердила истец ФИО1 в судебном заседании. Покупатели ответили отказом: в ответном письме от 29.05.2023 ФИО1 указала, что направила исковое заявление в суд, копию – ФИО3, ожидает дату судебного заседания.
Относительно отсутствия межевания земельного участка, и того, что стороны не договорились, за чей счет его проводить, суд не усматривает в этом вины продавца. Соглашением о задатке не предусмотрена обязанность продавца провести межевание и нет гарантии продавца о том, что участок имеет межевание, в связи с чем незаключение основного договора по этой причине не может быть возложен на продавца. Межевание земельного участка не является необходимым условием для регистрации перехода права собственности в ЕГРН. В выписке из ЕГРН на земельный участок указано, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, в связи с чем сторона истцов имела возможность об этом узнать и предусмотреть в соглашении о задатке обязанность по межеванию для продавца.
Также истцы ссылаются, что ответчика знала о том, что они будут покупать участок с помощью ипотеки ПАО «Сбербанк», поэтому условия, выдвигаемые банком, для них обязательны, в частности по межеванию. Однако стороны не включили в соглашение условие о том, что невозможность получить ипотеку по любым причинам (в данном случае межевание не было сделано, а в списке документов Банка, размещенных на сайте, данное условие указано, подтверждено скриншотом) дает право покупателям на возврат задатка.
Ссылки истца на то, что соглашение заключено в спешке, поэтому часть условий не вошла в условия, но продавец о них знала, не могут быть приняты во внимание, т.к. соглашение о задатке является письменной сделкой, поэтому устные договоренности не имеют юридической силы.
Исходя из объема обязанностей продавца, предусмотренного соглашением о задатке, они были выполнены в полном объеме к сроку заключения основного договора, препятствий для заключения основного договора на стороне продавца не было. Продавец уведомил покупателя о готовности заключить основной договор, в ответ был получен отказ. При таких обстоятельствах оснований для возврата суммы задатка судом не установлено, в связи с чем требование о возврате 30 000 руб. удовлетворению не подлежит.
Кроме того, исковые требования заявлены к ФИО3, ФИО5 указан истцами как третье лицо.
Согласно п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Суд дважды разъяснял истцам их право заменить ненадлежащего ответчика Киричек на ФИО5, или привлечь ФИО5 в качестве соответчика (в судебном заседании 13.09.2023 и после перерыва 21.09.2023, после исследования материалов дела), на что оба истца ответили отказом. При таких обстоятельствах также нет оснований для удовлетворения иска, поскольку Киричек, получая сумму задатка, действовала не от своего имени, а от имени доверителя ФИО5, который сделку одобрил, т.е. она заключена от его имени и в его интересах, в связи с чем Киричек является ненадлежащим ответчиком.
В обоснование требований о компенсации морального вреда истцы ссылаются на затраты на бензин – истцы трижды ездили для просмотра участка, расходы на саженцы и семена, которые уже были закуплены, утрату возможности получения ипотеки по сниженной ставке, деньги для залога были сняты со вклада матери ФИО2, проценты от которого она потеряла. Сама истец ФИО6 в этот период кормила грудью ребенка, после стресса у нее пропало молоко.
Между тем взыскание компенсации морального вреда предусмотрено законом в случае нарушения личных неимущественных прав (например, вред здоровью, чести, достоинству, деловой репутации), и в случаях, прямо предусмотренных законом (например, ст.15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»). В данном случае правоотношения основаны на заключенной сделке, носят имущественный характер, что не предполагает компенсацию морального вреда. Утрата молока не подтверждено доказательствами, а также не доказана причинно-следственная связь с противоправными действиями ответчика.
При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО1 к ФИО3 о признании соглашения о задатке от 09.05.2023 недействительной сделкой, взыскании суммы задатка, компенсации морального вреда, судебных расходов отказать.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Тагилстроевский районный суд г. Нижний Тагил Свердловской области.
Судья Морозова И.В.