В окончательной форме решение суда принято 18 сентября 2025 года

Дело № 2-572/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 17 сентября 2025 года

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кононовой Ю.С., при секретаре Постниковой Я.В., с участием представителя истца – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников недвижимости «Царская тропа» к ФИО2 о возложении обязанности, с участием третьих лиц без самостоятельных исковых требований, - Общество с ограниченной ответственностью «Архитектурно – проектная фирма «Арктурия», Общество с ограниченной ответственностью «Стандарт - Строй»,

установил:

ТСН «Царская тропа» обратилось в суд с иском к ФИО2, уточнив требования которого просит обязать ответчика в течении 10 календарных месяцев разработать проектную документацию на проведение строительных работ по восстановлению функциональной работоспособности кровли без изменения ее конструкции и формы, включающую в свой состав расчет нагрузок, и произвести работы по восстановлению в первоначальное (до произведенных строительных работ по демонтажу кровельного пирога и фронтонов и козырьков) состояние эксплуатируемой кровли и фасада многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, а именно: восстановление демонтированных фронтонов; восстановление демонтированного железобетонного (антисейсмического) пояска в уровне открытой террасы кв. №<номер> (характеристики которого должны соответствовать первоначальному проекту и характеристики которого можно исследовать на прилегающей террасе квартиры № №<номер>); восстановление демонтированных ограждающих козырьков на кровле; восстановление кровельного пирога открытой террасы (кровельных слоев от основания монолитного перекрытия с обеспечением гидроизоляции), предусмотренного проектной документацией, в рамках которого кровля была возведена; демонтаж смонтированного временного защитного навеса в уровне открытой террасы ответчика.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик является собственником квартиры № №<номер>, расположенной в многоквартирном доме <адрес>, к которой примыкает терраса площадью №<номер> кв.м., являющаяся одновременно эксплуатируемой кровлей по отношению к многоквартирному дому, доступ к которой имеется исключительно из квартиры ответчика. Истец является организацией, осуществляющей управление общим имуществом многоквартирного дома, к обязанностям которого также отнесено обеспечение надлежащего состояния общего имущества МКД. При этом ответчик, без получения согласия иных собственников, демонтировал ограждение по периметру террасы, фронтоны, ограждающие козырьки, возвел конструкцию навеса, что привело к изменению фасада многоквартирного дома. Считает, что ответчик своими действиями уменьшил размер общего имущества, без согласия всех совладельцев, а также создал угрозу жизни и здоровью лиц, проживающих в доме, поскольку работы по реконструкции выполнены без необходимой проектной документации и расчета нагрузок.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить иск.

Ответчик в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщил. Ранее представил письменные возражения на иск, в которых указал, что изначально строительство МКД было осуществлено с отступлением от строительных норм и правил, что приводит к затоплению террасы водой, образованию луж и застою осадков. Для устранения нарушений, ответчик возвел защитный ограждающий навес с креплениями к плите перекрытия для просушки террасы перед проведением последующих работ.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, были уведомлены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика и представителей третьих лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что здание по адресу: <адрес> является 10-ти этажным многоквартирным домом.

ФИО2 является собственником квартиры № №<номер>, расположенной на №<номер> этажах дома <адрес>.

ТСН «Царская тропа» является организацией, созданной по решению общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресу: <адрес>, для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, которое в соответствии с Уставом обязано в том числе: обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом.

Согласно технической документации, квартира <адрес> состоит из следующих помещений: прихожая №<номер> площадью №<номер> кв.м., санузел №<номер> площадью №<номер> кв.м., жилая площадью №<номер> площадью №<номер> кв.м., санузел №<номер> площадью №<номер> кв.м., жилая №<номер> площадью №<номер> кв.м., кухня – столовая №<номер> площадью №<номер> кв.м., кладовая №<номер> площадью №<номер> кв.м., общей площадью №<номер> кв. метров, а также балконов площадью №<номер> и №<номер> кв.м., открытой террасы площадью №<номер> кв.м.

Судом также установлено и не оспаривается сторонами, что собственником квартиры № №<номер> были произведены работы по демонтажу части кровельного пирога террасы, демонтажу фронтонов и кровельных конструкций опираемых на них, обустройство временного навеса для защиты открытых конструкций от воздействия природных (атмосферных) осадков.

Как следует из возражения ответчика, указанные работы были им выполнены в рамках исполнения рекомендаций строительно – технических специалистов, для устранения причин залива квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, регулируются жилищным законодательством.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме. В частности, подпунктами 1 и 3 части 1 указанной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», в состав общего имущества, в том числе включаются: крыши; ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Частью 2 ст. 40 ЖК РФ также предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законом, обратиться в суда защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Из указанных положений вытекает обязанность стороны, обратившейся в суд доказать наличие ее права либо законного интереса, которые подлежат защите.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, определение режима пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляется по соглашению всех участников общей долевой собственности, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников (определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 декабря 2016 г. N 304-ЭС16-10165).

В силу ст. ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет возможность защиты нарушенного права путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Особенности распределения обязанности доказывания по данному иску заключаются в том, что лицо, обратившееся в суд, должно представить доказательства принадлежности ему имущества на праве собственности или ином вещном праве и совершения ответчиком действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества. Ответчик при этом должен доказать правомерность своего поведения.

По настоящему делу было назначено и проведено судебную строительно – техническую экспертизу, выводы которой отражены в заключении № №<номер>-Э от <дата> года.

Согласно выводов проведенной по делу экспертизы, открытая терраса общей площадью №<номер> кв.м., входящая в состав исследуемой квартиры № №<номер>, в соответствии с Техническим паспортом, составленным по состоянию на <дата> года и данным материалов инвентаризационного дела, является помещением (пространством) квартиры № №<номер>.

Однако образующие ее несущие и ограждающие конструкции (плиты перекрытия/покрытия, парапеты, кровельные конструкции, фронтоны, система водоотведения и т.п.) входят в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, так как фактически представляют собой конструктивные элементы эксплуатируемой кровли, обслуживающей более одного помещения.

При сопоставлении данных натурного осмотра объекта исследования – открытой террасы, расположенной по адресу: <адрес> с данными технической документации, предоставленными фото-видеоматериалами (в частности процесса демонтажа конструкций), установлено, что собственником квартиры № №<номер> были проведены следующие строительные работы, которые необходимо рассматривать в едином комплексе:

- демонтаж фронтонов; демонтаж ограждающих козырьков; демонтаж кровельного пирога открытой террасы (кровельных слоев до основания монолитного перекрытия); обустройство (возведение) временного защитного навеса для предотвращения дополнительного замачивания конструкций.

Принимая во внимание, что строительные работы по эксплуатируемой кровле (открытой террасе) являются промежуточными (не завершенными), дать им окончательную оценку можно будет лишь по завершению строительных работ, так как:

- в том случае если по окончанию производимых строительных работ будет установлен факт восстановления кровли с целью ее функциональной работоспособности и устранения повреждений, но без изменения конструкции и формы (объема), в том числе с целью проведения ее к параметрам указанным в проектной документации (в рамках которой данная кровля была возведена), такие работы будут считаться капитальным ремонтом;

- в том случае если дальнейший ремонт производиться не будет, или в процессе выполнения строительных работ будут изменены главные параметры кровли (конструктивные элементы, форма объем и т.п.), данные работы будут характеризовать себя как реконструкция.

Несмотря на тот факт, что доступ к открытой террасе (эксплуатируемой кровле) осуществляется лишь из квартиры № 20, производство строительных работ по ремонту или реконструкции кровельных конструкций многоквартирного жилого дома № №<номер> (1 подъезд) в <адрес> без надлежащей технической и проектной документации может привести к нарушению целостности несущих и ограждающих конструкций, входящих в число общего имущества жильцов МКД, что в свою очередь повлечет за собой создание препятствий в пользовании общим имуществом иным собственникам МКД.

Фасад исследуемого многоквартирного дома № 3В в пгт. Ореанда в гор. Ялта выражен ограждающими конструкциями стен, террас и выступающих конструкций балконов. Демонтированные фронтоны, представленные конструкциями стены с опираемым на них скатом кровельной конструкции, является его (фасада) непосредственной составляющей, так как фактически выступают продолжением конструкций стен и крыши в вертикальной плоскости. Таким образом, произведенные строительные работы по демонтажу конструкций фронтонов и обустройство над всей террасой металлического навеса привели к изменению архитектурного облика (фасада) многоквартирного дома.

Строительные работы по демонтажу фронтонов в уровне открытой террасы, привели к уменьшению общего имущества многоквартирного дома <адрес>, в соответствии с п. 3 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491.

Приведение общего имущества МКД в первоначальное состояние является возможным, однако для этого требуется разработка проектной документации на проведение демонтажных и монтажных работ, в строгом соответствии с котором необходимо привести конструкции открытой террасы (эксплуатируемой кровли) в исходное состояние (до произведенных строительных работ по демонтажу кровельного пирога и фронтонов), а также произвести демонтаж металлического навеса, возведенного в уровне открытой террасы.

В ответе на вопрос о создании выполненными работами угрозы жизни и здоровью лиц, проживающих в домовладении, уменьшении прочности и/или устойчивости многоквартирного дома эксперт указал, что при реконструкции многоквартирного жилого здания следует учитывать изменения в его несущих конструкциях, возникающие в процесса эксплуатации этого здания (в том числе появление новых проемов, дополнительных к первоначальному проектному решению, а также влияние проведенного ремонта конструкций или их усиления).

Поскольку строительные работы по демонтажу ограждающих конструкций эксплуатируемой кровли (открытой террасы) – фронтонов и кровельного пирога, а также дальнейшее обустройство в уровне исследуемой кровли металлического навеса выполнены без требуемой проектной документации, включающей в свой состав расчет нагрузок конструктивных элементов, это может привести к уменьшению прочности и/или устойчивости многоквартирного дома, и как следствие создать фактор возникновения угрозы жизни и здоровью граждан.

Таким образом, проведенной по делу экспертизой установлено, что выполненные ответчиком работы по демонтажу фронтонов, ограждающих козырьков, кровельного пирога и обустройство временного защитного навеса являются реконструкцией многоквартирного дома, которая привела к уменьшению его общего имущества и изменению фасада многоквартирного дома.

Кроме того, выполнение данных работ без соответствующего проекта и расчета действующих нагрузок конструктивных элементов привело к созданию угрозы жизни и здоровью граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) одним из способов защиты является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Как уже было указано судом, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома. Такого согласия всех собственников помещений многоквартирного дома <адрес>, в интересах которых ТСН «Царская тропа» предъявлено настоящее исковое заявление, ответчиком в материалы дела не представлено.

При этом материалами дела подтверждено, что выполненные работы затронули размеры и границы общего имущества многоквартирного дома, выполненная реконструкция затрагивает права и охраняемые законом интересы других лиц, поскольку в результате выполненных работ затронуты как фасад здания, так и иное общее имущество.

Таким образом, суд приходит к выводу, что действия ответчика по реконструкции открытой террасы, являющейся одновременно эксплуатируемой кровлей МКД, являются незаконными.

Пунктом 3 статьи 25 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 169-ФЗ) установлено, что лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

В силу пункта 28 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее по тексту - Закон N 384-ФЗ) характеристики безопасности здания или сооружения - это количественные и качественные показатели свойств строительных конструкций, основания, материалов, элементов сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, посредством соблюдения которых обеспечивается соответствие здания или сооружения требованиям безопасности.

Статьей 7 Закона N 384-ФЗ предусмотрено, что строительные конструкции и основание здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей.

Пунктом 1 статьи 20 Закона N 169-ФЗ определено, что изменения архитектурного проекта при разработке документации для строительства или при строительстве архитектурного объекта производятся исключительно с согласия автора архитектурного проекта, а в случае отклонения от требований архитектурно-планировочного задания также по согласованию с соответствующим органом архитектуры и градостроительства.

В данном конкретном случае демонтаж конструкций террасы (эксплуатируемой кровли) и устройство навеса затрагивает характеристики надежности и безопасности здания, в связи с чем такие работы возможно провести исключительно посредством реконструкции объекта, производство которых регулируется законодательством о градостроительной деятельности, при этом учитывая необходимость архитектурно-строительного проектирования, проведение государственной экспертизы проекта, соблюдение процедуры выдачи разрешения на строительство и введения объекта в эксплуатацию.

Разрушение наружных ограждающих конструктивных элементов влияет на безопасность всего многоквартирного жилого дома.

Исходя из вышеизложенного, суд считает заявленные истцом требования о возложении на ответчика обязанности восстановить демонтированные фронтоны, ограждающие козырьки, кровельный пирог открытой террасы, а также произвести демонтаж временного защитного навеса и привести тем самым общее имущество дома в первоначальное состояние, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В тоже время, требования истца о возложении на ответчика обязанности восстановить демонтированный железобетонный пояс в уровне открытой террасы удовлетворению не подлежат, поскольку каких-либо доказательств выполнения стороной ответчиком работ по демонтажу данного пояса, суду не представлено, в ходе производства по делу строительно – технической экспертизы не установлено.

Поскольку исковые требования подлежат частичному удовлетворению, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме №<номер> рублей, расходы за производство экспертизы в сумме №<номер> рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил :

иск удовлетворить частично.

Обязать ФИО2, <дата> года рождения (паспорт №<номер> № №<номер>, выданный <дата> года <данные изъяты>) в течение 10 (десяти) месяцев со дня вступления решения суда в законную силу восстановить демонтированные фронтоны, ограждающие козырьки, кровельный пирог (кровельные слои до основания монолитного перекрытия) открытой террасы площадью №<номер> кв. метров, входящей в состав квартиры <адрес>, а также демонтировать обустроенный в уровне открытой террасы временный защитный навес.

Указанные работы выполнить на основании разработанного специализированной организацией проекта демонтажных и монтажных работ.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО2, <дата> года рождения (паспорт №<номер> № №<номер>, выданный <дата> года <данные изъяты>) в пользу Товарищества собственников недвижимости «Царская тропа» (ОГРН №<номер>) судебные расходы в сумме №<номер> (<данные изъяты>) рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Ю.С. Кононова