Решение по делу № 2-167/2023 от 24.05.2023 - о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, прекращении права собственности, признании права собственности.

К делу № 2-167/2023г.

Решение

Именем Российской Федерации

24.05.2023 года ст. Гиагинская

Гиагинский районный суд Республики Адыгея в составе: председательствующего судьи Ашева М.М.,

при секретаре Тхайцуховой С.С.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 – адвоката Ломешина А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, прекращении права собственности, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, прекращении права собственности и признании права собственности.

В обоснование исковых требований указано, что <данные изъяты> между ФИО1 и ФИО3 подписан (заключен) договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, о чем в ЕГРН <данные изъяты> внесена запись о государственной регистрации права собственности на ФИО4 № <данные изъяты>.

По условиям договора истец передала ответчику в собственность жилой дом - назначение: жилое, площадь: общая <данные изъяты> кв.м., инвентарный номер: <данные изъяты>, этажность: <данные изъяты>, кадастровый номер: <данные изъяты> и земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, площадью: <данные изъяты>, кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>. Подтверждением являются выписки из ЕГРН от <данные изъяты> и договор купли-продажи от <данные изъяты>. Свои обязательства по договору истец выполнила в полном объеме.

Согласно пункту <данные изъяты> договора вышеуказанной недвижимости цена составляла <данные изъяты> рублей. Оплата стоимости объекта производится в следующем порядке:

- сумма в размере <данные изъяты> рублей, уплачены покупателем продавцу до подписания договора наличными денежными средствами;

- оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> рублей будет уплачена покупателем продавцу наличными денежными средствами в течение <данные изъяты> месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по условиям договора. Соглашение о цене является существенным условием договора.

Таким образом, ответчик обязана была передать истцу в срок до <данные изъяты>., <данные изъяты> рублей, после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Из <данные изъяты> рублей истцом получено только <данные изъяты> рублей.

<данные изъяты> рублей по настоящее время истцом так и не получены.

Взятые на себя обязательства ответчиком не исполняются до настоящего времени, что является существенным нарушением условий договора, всего не получено <данные изъяты> рублей, что и составляет цену иска.

<данные изъяты> в адрес ответчика истцом была направлена претензия с требованием о расторжении указанного договора купли-продажи в <данные изъяты> дневной срок, однако ответа истец не получила.

С целью подготовки искового заявления о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, консультаций и представительства интересов при рассмотрении дела в Гиагинском районном суде, истец была вынуждена обратиться за юридической помощью, стоимость которой составила <данные изъяты> рублей, которые подлежат возмещению ответчиком.

Кроме того, истец понесла расходы по нотариальному заверению доверенности в размере <данные изъяты> рублей, по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, которые так же подлежат взысканию в пользу истца с ответчика.

Просит суд:

- расторгнуть договор купли - продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от <данные изъяты>, заключенного между ФИО1 и ФИО3;

- прекратить право собственности ФИО3 на следующее недвижимое имущество: жилой дом - назначение: жилое площадь: общая <данные изъяты> кв.м., инвентарный номер: <данные изъяты>, этажность: <данные изъяты>, кадастровый номер: <данные изъяты> и земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, площадью: <данные изъяты>, кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>;

- признать право собственности за ФИО1, <данные изъяты> г.р., на следующее недвижимое имущество: жилой дом - назначение: жилое, площадь: общая <данные изъяты> кв.м., инвентарный номер: <данные изъяты>, этажность: <данные изъяты>, кадастровый номер: <данные изъяты> и земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, площадью: <данные изъяты>, кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>;

- взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы: государственную пошлину <данные изъяты> руб., услуги представителя <данные изъяты> руб., заверение нотариальной доверенности <данные изъяты> руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности - ФИО2 поддержал исковые требования в полном объеме, просил удовлетворить. Указал, что судьбв денежных средств в размере <данные изъяты> рублей, которые поступили <данные изъяты> года на счет истца от ответчика ему неизвестна.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, ее представитель - адвокат Ломешин А.А. возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменных возражениях. Указал, что ответчиком на счет истца <данные изъяты> года зачислена сумма в размере <данные изъяты> (назначение платежа - договор купли-продажи от <данные изъяты> года). Спорный договор содержал условия о рассрочке части стоимости недвижимого имущества, которые ответчик выплатит после реализации земельного участка принадлежащего ей на праве собственности, вместе с тем, ввиду объективных социальных, экономических изменений, произошедших в Российской Федерации в <данные изъяты> году, реализация земельного участка затянулась. Во избежание нарушения обязательств ФИО3 реализовала земельный участок по более сниженной цене и в первых числах января, чтобы не допустить просрочки, обратилась к ФИО1 с предложением по выплате в настоящее время <данные изъяты> рублей, за минованием <данные изъяты> рублей, которых у нее на тот момент не было. На что ФИО1 ответила категорическим отказом и пояснила, что денежные средства ей нужны в полном объеме. С <данные изъяты> года истец стала уклоняться от встречи с ответчицей и получения денежных средств в размере <данные изъяты> рублей. Более того, после прошлого судебного заседания, он связался посредством мобильной связи с истицей и предложил ей указать номер счета либо какой-нибудь иной способ передачи денежных средств, на что ФИО1 в ходе телефонного разговора сообщила, что она отказывается от принятия каких-либо денежных средств и намеревается вернуть себе дом. На вопрос собирается ли она отдать денежные средства, которые она уже получила, ответила отказам. В связи с этим, после ознакомления с материалами гражданского дела, где был указан расчетный номер счета ФИО1, (при этом номер телефона который она указывает в качестве контактного, не привязан к данной банковской карте) ответчиком на счет истца были переведены денежные средства в размере <данные изъяты> рублей (назначение платежа - договор купли-продажи от <данные изъяты> года). Считает, что ответчик предпринимала все меры для исполнения условий договора купли-продажи и в настоящее время общая сумма оплаченных денежных средств составляет <данные изъяты> тысяч рублей. В настоящее время ответчик вместе с дочерью и малолетним ребенком проживает в спорном домовладении. Данное домовладение является для ответчика единственным пригодным для проживания. Указал, что в соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь в собственность другой стороне, другая сторона обязана за нее расплатиться. Из содержания договора купли-продажи, заключенного сторонами <данные изъяты> года не следует, что в нем предусмотрена возможность расторжения договора по причине несвоевременной оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества либо возможности расторжения при неполной оплате. Обязанность покупателя оплатить стоимость за товар предусмотрена гражданским законодательством, при этом ст. 395 ГК РФ предусмотрена ответственность за внесение несвоевременной оплаты за товар, также проценты могут быть взысканы с той стороны, которая несвоевременно произвела оплату. Более того, в соответствии с п. 2 ст. 489 ГК РФ, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный ему в рассрочку и переданный товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться исполнить договор и потребовать возврата переданного товара, за исключением случая, когда сумма платежей полученных от покупателя превышает половину цены товара. Как следует из условий договора, и обстоятельств дела, на сегодняшний день ответчиком внесено <данные изъяты> % от стоимости данной недвижимости, что существенным образом превышает ту половину, о которой говорит действующее законодательство в совокупности с судебной практикой вышестоящих судов. Полагал, что основания к удовлетворению исковых требований отсутствуют и просил обратить внимание суда на то, что истец обратился в суд не с целью привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности, а с целью причинения имущественного ущерба и вреда ответчику, который будет заключаться в том, что по данному договору в случае расторжения его судом, ответчик не сможет получить назад переданные денежные средства, уже переданные по договору, при этом на стороне истца будет неосновательное обогащение. В <данные изъяты> году указанное домовладение уже являлось предметом договора купли-продажи и было продано <данные изъяты> которая рассчиталась за данное домовладение со ФИО1, в том числе при помощи средств материнского капитала. Как следует из картотеки судебных дел, размещенной на сайте Гиагинского районного суда по иску ФИО1, ее требования были удовлетворены и спорное имущество было возвращено в ее собственность, при этом денежные средства, которые она получала, в том числе и из средств материнского капитала, возвращены ни государству, ни ФИО5 не были, что является основанием, для вынесения частного определения в адрес контролирующих органов, для проведения проверки. Истец своими действиями пытается обогатиться за счет ФИО3

Выслушав мнения участников судебного процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В силу статей 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований— в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждается, что <данные изъяты> г. между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, по условиям, которого истец передала ответчику в собственность жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> и земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, площадью: <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>.

Согласно пункту <данные изъяты> договора вышеуказанной недвижимости цена составляла <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей, уплачены покупателем продавцу до подписания договора наличными денежными средствами, оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> рублей будет уплачена покупателем продавцу наличными денежными средствами в течение <данные изъяты> месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по условиям договора. Соглашение о цене является существенным условием договора.

Выпиской из ЕГРН от <данные изъяты> подтверждается, что <данные изъяты> внесена запись о государственной регистрации права собственности вышеуказанных объектов недвижимости на ФИО4

Таким образом, свои обязательства по договору истец выполнила в полном объеме.

Вместе с тем, согласно договору купли-продажи, ответчик взяла на себя обязательство передать истцу в срок до <данные изъяты> г. сумму в размере <данные изъяты> рублей в счет стоимости приобретаемого недвижимого имущества.

В то же время, договором купли-продажи от <данные изъяты> г, заключенным между истцом и ответчиком, не предусмотрена возможность расторжения договора по причине несвоевременной уплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В судебном заседании установлено, что согласно платежному поручению ответчиком на счет истца <данные изъяты> г. были внесены денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, назначение платежа – договор купли-продажи от <данные изъяты>. Таким образом, к настоящему времени общая сумма оплаченных ответчиком по договору денежных средств составляет <данные изъяты> рублей.

Пунктом 2 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Однако из установленных обстоятельств по делу следует, что ответчик оплатила более половины цены по договору - <данные изъяты> % <данные изъяты> руб. + <данные изъяты> руб./ <данные изъяты> руб. х <данные изъяты> %). Следовательно, исходя из оплаченной ответчиком суммы приобретенной в рассрочку недвижимости, превышающей половину цены по договору, в силу прямого указания закона и отсутствия в заключенном договоре иного, истец не вправе отказаться от исполнения договора и требовать возврата жилого дома и земельного участка, поскольку получил от ответчика более половины стоимости недвижимого имущества.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из приведенной нормы следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истцом каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, не представлено, указано только на факт неоплаты ответчиком в полном размере в предусмотренные договором сроки приобретенного имущества.

Вместе с тем, сама по себе неоплата покупателем в срок переданного имущества без предоставления доказательств существенности нарушения договора купли-продажи, не является безусловным основанием для расторжения договора.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее:

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 1, 3, 4 статьи67 ГПК РФ).

Заявляя требование о расторжении договора на том основании, что ответчик допустил существенное нарушение договора, истец не представил каких-либо доказательств, что лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст.450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст.56 ГПК РФ, неверно посчитав таковым сам факт частичной невыплаты денежных средств за недвижимое имущество ответчиком.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 450.1 ГК РФ если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Таким образом, истец приняв часть просроченного платёжа, подтвердил готовность к дальнейшему исполнению договора, что лишило его права ссылаться на просрочку как на основание для отказа от исполнения договора.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для расторжения договора купли-продажи и возврате истцу недвижимости не имеется, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

Учитывая, что в удовлетворении требований истцу отказано, судебные расходы взысканию с ответчика также не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от <данные изъяты>, прекращении права собственности ФИО3 на недвижимое имущество: жилой дом – назначение: жилое, площадь: общая <данные изъяты> кв.м., инвентарный номер: <данные изъяты>, этажность:<данные изъяты> кадастровый номер: <данные изъяты> и земельный участок – категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, площадью: <данные изъяты>, кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, признании права собственности за ФИО1, <данные изъяты> г.р., на недвижимое имущество: жилой дом – назначение: жилое, площадь: общая <данные изъяты> кв.м., инвентарный номер: <данные изъяты>, этажность:<данные изъяты>, кадастровый номер: <данные изъяты> и земельный участок – категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, площадью: <данные изъяты>, кадастровый номер: <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, и взыскании судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Гиагинский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты> года.

Председательствующий М.М. Ашев

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>