ДЕЛО №2-2489/2022

УИД: 61RS0009-01-2022-002962-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 ноября 2022 года

Азовский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Комовой Н.Б.

при секретаре Карпенко Н.А.

с участием представителя истца по доверенности ФИО3

с участием представителя ответчика по доверенности ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета имущественных отношений <адрес> к ФИО2, 3-и лица: ФИО1, ПАО КБ «Центр-Инвест» о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежей и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений <адрес> РО обратился в суд с настоящим исковым заявлением указав, что между Комитетом имущественных отношений <адрес> и ФИО2 был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, общей площадью 400 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Кулагина 9 «б». Данный земельный участок был предоставлен ФИО2 в аренду под строительство магазина с закусочной, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец указал, что в силу п.3.1 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы за пользование земельным участком составил 51 289,20 рублей в год. При этом, пунктом 3.2 договора было предусмотрено условие о том, что арендная плата вносится арендатором поквартально до 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – до 25 ноября и в соответствии с п. 3.4 Договора изменяется путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, а так же в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы и кадастровой стоимости земельного участка.

Однако, ФИО2 надлежащим образом не исполнялись обязательства по внесению арендных платежей, предусмотренные договором, в связи с чем, по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № образовалась задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 240 500 рублей 06 копеек.

Истец пояснил, что п. 5.2 договора аренды было предусмотрено условие о том, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,08% от размера невнесенной платы, в связи с чем, учитывая, что по договору имеется задолженность по внесению арендных платежей, на сумму задолженности были начислены пени, размер которых за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил 96745,34 рублей.

Кроме того, условиями договора была предусмотрена обязанность сторон по подписанию дополнительных соглашений к договору, в части определения стоимости аренды. При этом, не подписание соглашения арендатором, исходя из положений п. 4.1.1 Договора, являлось основанием для досрочного расторжения договора аренды. Так же основанием для досрочного расторжения договора аренды являлась неуплата арендной платы более чем за 6 месяцев.

Истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено требование об оплате задолженности и пени, однако данное требование ФИО2 в установленный в нем срок, выполнено не было, в связи с чем, Комитет имущественных отношений <адрес> РО обратился в суд и после уточнения исковых требований просил:

расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №

взыскать с ФИО2 в пользу Комитета имущественных отношений <адрес> задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 337 245 рублей 40 копеек, из которых 240 500,06 рублей – задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 96 745 рублей 34 копейки – пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца, действующий на основании доверенности, ФИО3 в судебное заседание явился, заявленные требования в уточненном виде поддержал, просил иск удовлетворить, дал пояснения аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал, дал пояснения аналогичные изложенным в отзыве на иск.

В отношении ответчика и третьих лиц дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему:

Согласно статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право передачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса).

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.607 ГК РФ в аренду может быть сдан земельный участок.

Согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ, подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (штраф, пеня). По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 1 подпункт 2).

Исходя из положений ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в т.ч. в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а так же более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В части 9 ст. 22 ЗК РФ так же закреплено положение о том, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных отношений <адрес> и ФИО2 был заключен договор аренды № земельного участка, общей площадью 400 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Кулагина 9 «б».

В соответствии с п.1.1 Договора земельный участок, с кадастровым номером № предоставлялся в аренду для строительства магазина с закусочной.

Указанный договор был заключен на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1 Договора).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу подпункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что по истечении срока действия договора аренды ответчик продолжил использование земельного участка, а Комитет не возражал против продления договора аренды на неопределенный срок и требований о расторжении договора ранее не предъявлял.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Договор аренды спорного земельного участка был заключен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до даты вступления в силу статьи 39.6 ЗК РФ, предусматривающей обязательное предоставление земельных участков в аренду на торгах, а, следовательно, по истечении срока, установленного в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом отсутствия возражений со стороны Комитета, данный договор возобновил свое действие на неопределенный срок по правилам статьи 621 ГК РФ.

В силу п.3.1 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы за пользование земельным участком составил 51 289,20 рублей в год. При этом, пунктом 3.2 договора было предусмотрено условие о том, что арендная плата вносится арендатором поквартально до 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – до 25 ноября и в соответствии с п. 3.4 Договора изменяется путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, а так же в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы и кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае, исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Вместе с тем, не подписание арендатором дополнительных соглашений к договору и нарушение условий договора в части внесения арендной платы, является основанием для его расторжения (п.4.1.1 Договора).

Так же, условиями договора аренды была предусмотрена уплата пени за нарушение срока внесения арендной платы по договору из расчета 0,08% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п.5.2 Договора).

Судом установлено, что Комитет имущественных отношений <адрес> свои обязательства по договору исполнил в полном объеме, передав спорный земельный участок ФИО2, что подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в то время как ФИО2 свои обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнял, в связи с чем, по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № образовалась задолженность по внесению арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, на которую были начислены пени.

Согласно расчету задолженности, представленному истцом, задолженность ФИО2 по арендной плате за пользование земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, пер. Кулагина 9 «б» и по оплате пени составляет 337245 рублей 40 копеек, из которых 240 500 рублей 06 копеек – задолженность по аренде за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 96 745 рублей 34 копейки – задолженность по уплате пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Исследовав представленные сторонами доказательства, условия заключенного между сторонами договора аренды, суд приходит к выводу о том, что стороны не установили твердый размер арендной платы на весь срок действия договора, а предусмотрели возможность ее изменения путем корректировки индексации инфляции.

Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером № является регулируемой, стороны договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченным на то органом государственной власти нормативном правовом акте.

Проверив расчет, представленный истцом вместе с уточненными исковыми требованиями, суд находит его рассчитанным арифметически верно. При этом, суд принимает во внимание, что истцом при расчете были учтены положения как Федеральных законов, так и Областных законов РО, определяющих индекс инфляции за период с 2019 по 2022 годы.

Учитывая, что расчет задолженности по арендной плате Комитетом имущественных отношений <адрес> РО произведен с применением положений указанных выше законов и в соответствии с условиями договора аренды, то суд полагает возможным использовать его при определении размера задолженности ФИО2 по арендной плате.

При этом, отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы и отсутствие заключенных с ответчиком дополнительных соглашений об изменении договора в части размера арендной платы, по мнению суда, не освобождает арендатора от обязанности оплатить аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами. Данная правовая позиция нашла отражение в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 305-ЭС19-12083, А40-66220/2018.

Судом установлено, что истцом в адрес ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ была направлена претензия об оплате задолженности и расторжении договора аренды, ввиду не внесения арендной платы более чем за 6 месяцев, однако, данное требование ответчиком выполнено не было. Доказательств обратного суду не представлено.

На основании изложенного, установив факт не надлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, суд полагает возможным взыскать с ФИО2 в пользу Комитета имущественных отношений <адрес> задолженность по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № по внесению арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 240 500 рублей 06 копеек.

Истцом наряду с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате было заявлено требование о взыскании пени.

Как было указано ранее, пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено условие о том, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,08% от размера невнесенной платы.

Учитывая, что по договору аренды имеется задолженность по внесению арендных платежей, то на сумму задолженности были начислены пени. Согласно расчету задолженности размер пени за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 96 745,34 рублей. Данный расчет произведен верно, с учетом положений договора аренды, в связи с чем, указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. При этом, судом принимается во внимание тот факт, что арендная плата не вносилась длительный период времени, а размер начисленной пени не превышает сумму задолженности по аренде.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2 разъяснено, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Принимая решение об удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате и пени, суд так же учитывает, что ФИО2 не был лишен возможности пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с видом его разрешенного использования, вследствие действий арендодателя.

Кроме того, учитывая, что судом установлен факт неоднократного невнесения арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные договором, то суд полагает, что, исходя из положений ст. 619 ГК РФ, имеются основания для расторжения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

В ходе рассмотрения дела установлено, что на спорном земельном участке расположено нежилое помещение, площадью 395 кв.м., степенью готовности 49%, переданное в залог ПАО КБ «Центр-Инвест», право собственности на которое с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО1 (л.д.59-61). Однако, данное обстоятельство не может препятствовать расторжению договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

Нахождение в залоге права аренды спорного земельного участка у ПАО КБ «Центр-Инвест», так же не свидетельствует о необоснованности заявленных требований.

На основании изложенного и оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Комитета имущественных отношений <адрес> к ФИО2, 3-и лица: ФИО1, ПАО КБ «Центр-Инвест» о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежей и расторжении договора аренды подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Учитывая, что требования Комитета имущественных отношений <адрес> удовлетворены в полном объеме, а при подаче иска Комитет имущественных отношений <адрес> в силу закона был освобожден от уплаты государственной пошлины, то суд считает, что с ответчика ФИО2 в бюджет муниципального образования - «<адрес>» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6872 рубля.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета имущественных отношений <адрес> к ФИО2, 3-и лица: ФИО1, ПАО КБ «Центр-Инвест» о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежей и расторжении договора аренды удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом имущественных отношений <адрес> и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу Комитета имущественных отношений <адрес> денежные средства в размере 337 245 (триста тридцать семь тысяч двести сорок пять) рублей 40 копеек, из которых 240 500,06 (двести сорок тысяч пятьсот) рублей – задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 96 745 (девяносто шесть тысяч семьсот сорок пять) рублей 34 копейки – пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО2 в бюджет муниципального образования - «<адрес>» государственную пошлину в размере 6872 (шесть тысяч восемьсот семьдесят два) рубля.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд через Азовский городской суд с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 16.11.2022.