Дело № 2- 2868/2025
61RS0004-01-2025-002446-92
Решение
Именем Российской Федерации
11 сентября 2025 года г. Ростов-на-Дону
Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Евангелевской Л.В.
при секретаре Кочетовой В.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо: ООО «Центральное агентство недвижимости» об уменьшении цены договора,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился с настоящим иском в суд, в обоснование указав, что 16 мая 2024 года между ФИО2 (далее-Продавец, Ответчик) и ФИО1 (далее - Покупатель, Истец) был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств (далее - Договор).
Согласно п.1 Договора, по настоящему Договору ПРОДАВЕЦ продал ПОКУПАТЕЛЮ в собственность, а ПОКУПАТЕЛЬ купил у ПРОДАВЦА следующее Недвижимое имущество:
- Земельный участок: категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью: 635 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № и расположенный на нём:
- Жилой дом, назначение: жилое, общая площадь: 157,8 кв.м., количество этажей, в
том числе подземных: 2, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, далее совместно именуемые «Недвижимоеимущество».
Недвижимое имущество приобреталось на основании размещённого в сети Интернет объявления (Домклик), содержащего все характеристики и описание недвижимого имущества.
Договор был заключён посредством агентства недвижимости ООО «Центральное агентство недвижимости» (далее - Агентство).
Переданное продавцом по Договору недвижимое имущество имеет следующие скрытые недостатки, о которых Продавец и Агентство не поставило в известность Покупателя:
- отсутствует канализация (септик);
- отсутствует скважина для набора воды;
- на территории имелся строительный мусор;
- есть недостатки в работе электричества;
- нет вентиляционных вытяжек;
- с окон не сняты защитные пленки, что привело к их порче;
- отсутствует газовая магистраль.
Ни о каких из перечисленных недостатков до передачи имущества Продавец и Агентство не сообщили Покупателю.
В размещенном объявлении о продаже, опубликованном в сети Интернет (Домклик), Ответчик указал, что септик и скважина имеются, имеется электричество. Исходя из этих, в том числе, характеристик Истец согласился на покупку недвижимого имущества и заключил Договор.
Вследствие ненадлежащего исполнения обязанности Продавца передать недвижимое имущество надлежащего качества, покупателем были понесены расходы по устранению недостатков недвижимого имущества в размере 740 000 руб.
На основании изложенного, истец просит суд уменьшить цену Договора купли-продажи недвижимого имущества с пользованием кредитных средств от 16 мая 2024 года на сумму 740 000 руб., взыскать госпошлину 19800 руб.
Истец в судебное заседание не явилась, извещена.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещен.
Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности №№ от 19.01.2024 г. в судебное заседание явился, требования не признал, просил в иске отказать, представил возражения, согласно которым, имущество истцом было принято без замечаний, сделка проверялась банком, который проводил осмотр и оценку объекта недвижимости и соответствие его договору, никаких недостатков не было выявлено, и наличие их, истцом не доказано, как и не доказано то, что она понесла расходы на сумму 740 000 руб.
Третье лицо ООО «Центральное агентство недвижимости» в судебное заседание не явилось, извещено.
Дело в отсутствии не явившихся лиц рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Изучив материалы дела, выслушав стороны и представителя, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
На основании статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Из п. 1 и п. 2 ст. 469 ГК РФ усматривается, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В п. 1 ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Судом установлено, что 22 апреля 2024 года между ФИО1 (Заказчик) и ООО «Центральное Агентство Недвижимости» (Исполнитель) заключен Договор на оказание услуг №№.
В соответствии с п.2.1 предметом Договора является оказание Исполнителем Заказчику комплекса услуг, направленных на сопровождение сделки по приобретению Заказчикам с использованием кредитных средств ПАО Сбербанк объекта недвижимости, подобранного Заказчиком, в виде: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 635 кв.м, кадастровый № и расположенного на нем: жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 157,8 кв.м, количество этажей: 2. кадастровый. №, расположенные по адресу: <адрес> за 9000000 руб.
16 мая 2024 года между ФИО2 и ФИО1 (далее - Покупатель, Истец) был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств.
Согласно п. 22 договора, покупатель подтверждает, что указанное недвижимое имущество им осмотрено и находится в удовлетворительном состоянии.
Истец ссылается, на то, что переданное продавцом по Договору недвижимое имущество имеет следующие скрытые недостатки, о которых Продавец и Агентство не поставило в известность Покупателя:
- отсутствует канализация (септик);
- отсутствует скважина для набора воды;
- на территории имелся строительный мусор;
- есть недостатки в работе электричества;
- нет вентиляционных вытяжек;
- с окон не сняты защитные пленки, что привело к их порче;
- отсутствует газовая магистраль.
В связи с указанными недостатками, покупатель ссылается на то, что ею были понесены расходы по устранению недостатков недвижимого имущества в размере 740 000 руб.
11.11.2024 г. в адрес ответчика была направлена досудебная претензия об уменьшении цены договора.
Письмом от 15.11.2024 г. в удовлетворении претензии ответчиком было отказано.
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Из п. 1 ст. 475 ГК РФ следует, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).
Таким образом, для удовлетворения иска по делу необходимо установить существенные нарушения договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Между тем, таких обстоятельств по делу судом не установлено.
Истец знала до заключения договора осмотрела объект недвижимости о чем указано в п. п. 22 договора, и согласилось с тем, что оно находится в удовлетворительном состоянии, далее, подписала договор купли-продажи и приняла объект недвижимости без замечаний, хотя в соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ не была лишена возможности при составлении договора внести в него соответствующие поправки. Доказательств невозможности подробного осмотра объекта, до заключения договора не приведено.Претензий у истца к продавцу по принимаемому имуществу не имелось,.
В самом договоре купли-продажи от 16.05.2024 г. требуемые истцом характеристики не оговорены.
Перечисленные недостатки о том, что на объекте отсутствует канализация (септик);отсутствует скважина для набора воды; на территории имелся строительный мусор; есть недостатки в работе электричества; нет вентиляционных вытяжек; с окон не сняты защитные пленки, что привело к их порче; отсутствует газовая магистраль – не являются скрытыми.
Кроме того, суд учитывает, что наличие указанных недостатков никакими допустимыми доказательствами не подтверждено, в договоре купли-продажи, наличие указанных функций не оговорено.
Учитывая изложенное, правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований истца о взыскании с ответчика расходов на устранение недостатка жилого дома в виде несоответствия жилого дома условиям договора в рассматриваемом случае отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение изготовлено 19.09.2025 г.
Судья