УИД: 78RS0014-01-2021-009473-11

Дело №2-6634/2022 15 июля 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Московский районный суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Лемеховой Т.Л.

при секретаре Миркиной Я.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1. к ФИО2, ФИО3 о расторжении соглашения о задатке, взыскании денежных средств и убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о расторжении Соглашения о задатке от 25.10.2020, взыскании внесенных по Соглашению денежных средств в двойном размере в сумме 200 000 руб., убытков в виде оплаты услуг риелтора в размере 150 000 руб.

В обоснование указывал, что 25.10.2020 заключил с ФИО3 Соглашение о задатке, по условиям которого стороны договорились в срок до 25.11.2020 заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: ; собственниками данной квартиры на момент заключения Соглашения являлись ФИО3 (1/3 доля) и ФИО2 (2/3 доли); в момент заключения Соглашения истец внес в качестве задатка за приобретаемую квартиру 100 000 руб., однако впоследствии ответчики на сделку не явились, при этом начали вводить истца в заблуждение относительно наличия у них намерения продать квартиру, с 27.11.2020 ответчики на связь выходить перестали. Истец обратился в Московский районный суд Санкт-Петербурга с требованиями о понуждении ответчиков заключить договор купли-продажи и в ходе судебного разбирательства по делу 2-3179/2021 узнал, что в нарушение условий заключенного между сторонами Соглашения ответчики 27.11.2020 продали квартиру новому покупателю (Ч.).

Истец ФИО1 и его представитель адвокат Шерстнев А.Н. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.

Ответчик ФИО3 и ее представитель по устному ходатайству ФИО4 в судебное заседание явились, против возврата истцу 100 000 руб. не возражали, в остальной части полагали требования не подлежащими удовлетворению.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились, о причине неявки суду не сообщила, доказательств уважительности причины неявки не представила, об отложении разбирательства по делу не просила, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания по правилам ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) телеграммами по всем известным суду адресам (л.д.158, 159, 160).

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из материалов дела следует, что 25.10.2020 между ФИО1 (покупатель) и ФИО3 (продавец) был заключено Соглашение о задатке, по условиям п.1.1 которого стороны договорились о том, что они обязуются в срок по 25.11.2020 включительно выполнить взятые на себя обязательства по настоящему Соглашению и заключил договор по оформлению права собственности покупателя на за цену 11 250 000 руб.

При этом, данным пунктом Соглашения также предусмотрено, что расчет между сторонами по вышеуказанному Соглашению будет осуществляться следующим образом:

- 100 000 руб. покупателю передает продавцу в качестве задатка в день подписания сторонами настоящего Соглашения;

- 11 150 000 руб. выплачиваются покупателем продавцу за счет кредитных средств путем помещения в банковскую ячейку/аккредитив перед подачей договора купли-продажи недвижимого имущества и необходимых документов в регистрирующий орган (л.д.11-13).

на момент заключения указанного выше Соглашения принадлежала на праве общей долевой собственности ФИО3 (1/3 доля) и ФИО2 (2/3 доли) (л.д.15-17).

Обязательство ФИО1 по уплате денежных средств по Соглашению о задатке в размере 100 000 руб. было им исполнено надлежащим образом, что подтверждается соответствующей распиской ФИО3 от 25.10.2020 о получении денежных средств (л.д.14).

Вместе с тем, в установленный в Соглашении срок договор купли-продажи данной квартиры между сторонами заключен не был.

При этом, 27.11.2020 ФИО3 и ФИО2 заключили договор купли-продажи квартиры с Ч. (л.д.19-23), право собственности которого на спорное жилое помещение зарегистрировано в установленном порядке (л.д.56-59).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеются предусмотренные ст.ст.450, 451 ГК РФ основания для расторжения заключенного между сторонами Соглашения о задатке, в связи с чем требования истца о его расторжении подлежат удовлетворению.

Согласно объяснениям истца, содержащимся в исковом заявлении и являющимся в силу ст.68 ГПК РФ одним из видов доказательств, 25.11.2020 покупатель явился на сделку в отделение ПАО , был готов на заключение основного договора купли-продажи квартиры, однако ответчики на сделку не явились, но до позднего вчера 26.11.2020 продолжали проявлять готовность к заключению основного договора купли-продажи и обещать истцу заключение сделки, а с 27.11.2020 перестали выходить на связь, пояснений и причин неявки на совершение сделки не дали.

В подтверждение указанных объяснений истцом суду представлена смс-переписка (л.д.79-112).

В судебном заседании 15.07.2022 судом в качестве свидетелей были допрошены риэлторы Л., осуществлявший сопровождение сделки со стороны ФИО1, а также М., осуществлявшая сопровождение сделки со стороны ФИО3 и ФИО2

Как следует из показаний свидетеля Л., истец обратился в их агентство недвижимости для реализации его квартиры по адресу: Санкт-Петербург, , и приобретения новой квартиры. Агентство недвижимости осуществляло истцу подбор квартир, они осмотрели квартиру по адресу: , которая истца устроила. У истца были свои денежные средства для приобретения данной квартиры, но при этом он обдумывал и вариант ипотечного кредита. В процессе было принято решение о выборе «» и « БАНКА», на начало подбора квартир ипотека банками была уже одобрена.

Свидетель, истец и ответчики встретились в офисе агентства «Этажи», обсудили соглашение о задатке, указали, какие документы будут нужны для банка и срок их предоставления. Вместе с тем, ответчиками вовремя не были предоставили справки по форме 7 и 9, чуть позже предоставили форму 9, но там имелось несоответствие площади квартиры, что очевидно явилось бы препятствием для регистрации права собственности в Росреестре. Свидетель попросил риэлтора продавцов М. привести документы в отношении продаваемой квартиры в соответствие, но она отказалась. Свидетель объяснил необходимость этих действий самой ФИО3, и они вместе заказали все справки, после чего через пару дней ФИО3 все получила.

Свидетель организовал осмотр квартиры оценочной комиссией и техническим инженером для создания технического паспорта. Эти документы отдали в банк для оформления кредита. Свидетель также связал риэлтора ответчиков М. и представителей банка, однако менеджер банка сообщила, что сторона продавца необходимые документы не предоставляет.

М. также сообщила свидетелю, что к данной сделке хочет привязать встречную покупку, на что свидетель согласился, однако попросил сторону продавцов вовремя предоставлять документы, после чего начались сложности.

Также свидетель Л.. сообщил суду, что они обсудили, что выйдут на сделку максимально быстро, по мере предоставления документов, одна из дат была – 25 число. Напрямую М. документов сотрудникам банка не предоставляла, но Банк пошел истцу на уступку и готовил договор с неполным комплектом документов истцовой стороны.

На 25 число стороны назначили встречу в ПАО , это была встреча всех сотрудников и участников. Они созванивались и обсуждали встречу, которую предложил свидетель Л..

Свидетель звонил и М., и ФИО3, номера ФИО2 у него не было.

25.11.2020 свидетель прибыл в банк для оформления сделки, пакет документов для оформления сделки на данный момент имелся; во встрече участвовали сотрудники банка; истец ФИО1 также прибыл, однако ответчиков не было. Свидетель с истцом подождали, попробовали связаться с ответчиками путем телефонных звонков. Сторона продавца заверяла каждый час что подвезут свои документы, но так их не подвезли. Вторая сторона была уведомлена о дате сделки, ФИО3 подтверждала свидетелю готовность совершить сделку в переписке до последнего момента, однако за 5 мин до сделки свидетелю позвонила М. и сказала, что они не приедут и сделку проводить не будут.

Показания свидетеля Л.. последовательны, непротиворечивы, свидетель не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Оснований сомневаться в правильности и достоверности данных свидетельских показаний у суда не имеется.

Будучи допрошенной в качестве свидетеля риэлтор М. сообщила суду, что у продавцов имелась заинтересованность быстро выйти на сделку; с покупателем ФИО1 она коммуникацию не вела, общалась по телефону с его риэлтором Л.. Они составляли график выхода на сделку по этапу, сделка была с привлечением ипотеки. Свидетель с риэлтором Л. определяли сроки, в диалоге с ним свидетель не увидела мотивации на выход на сделку. В Соглашении о задатке стояла дата 25.11.2020г., это был последний день заключения договора купли-продажи, и была договоренность, что 25.11.2020г. это последний день выхода на сделку. На 25.11.2020г. встреча назначена не была; сторона покупателя дату не назначила.

При этом, на вопрос суда свидетель М. пояснила, что она дату совершения сделки также не назначила; после окончания срока она связалась с риэлтором истца, чтобы подписать соглашение о расторжении, просила реквизиты для перечисления денежных средств, пригласила ФИО1 к себе в офис, однако данное приглашение было проигнорировано, в связи с чем денежные средства она вернула ФИО3

Оценивая указанные свидетельские показания, суд учитывает, что они имеют внутренние противоречия. Так, юридически значимое поведение данного свидетеля по непредложению покупателю конкретной даты сделки при наличии полного пакета документов и субъективного мнения о недостаточной мотивации риэлтора покупателя на совершение сделки не соответствует показаниями свидетеля о заинтересованности в скорейшем совершении соответствующей сделки. Такое поведение риэлтора, по мнению суда, также очевидно отклоняется об обычных условий гражданского оборота.

Более того, показания свидетеля М., в отличие от показаний свидетеля Л.., противоречат представленной в материалы дела смс-переписке сторон, из которой вопреки показаниям М. усматривается факт несоответствия представленных продавцами для совершения сделки документов установленным требованиям, в частности расхождение площадей квартиры в справках, и требования М. сообщить дату сделки без предоставления с ее стороны требующихся для сделки документов от продавцов, непредоставление корректных реквизитов для перечисления денежных средств по сделке, сообщение 25.11.2020, что данные реквизиты она представит лишь «за сутки до сделки».

Из данной смс-переписки вопреки показаниям свидетеля М. о незаинтересованности в сделке стороны покупателя также усматривается, что начиная с 03.11.2020, то есть до истечения срока действия Соглашения о задатке, именно М. неоднократно предлагала риэлтору покупателя явиться в офис ее агентства недвижимости для подписания Соглашения о расторжении без указания каких-либо конкретных причин, а также уклонялась от сообщения данных причин свидетелю Л..

С учетом изложенного, суд полагает, что показания свидетеля М. не отвечают требованиям ст.67 ГПК РФ, поскольку вызывают сомнения в их достоверности, в связи с чем не могут быть признаны допустимым доказательством.

При таких обстоятельствах, оценивая всю совокупность собранных по делу доказательств не только по отдельности, но также в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о том, что сделка между сторонами в рассматриваемом случае не состоялась по вине стороны продавцов, которые в лице своего риэлтора своевременно не предоставляли стороне покупателя необходимые для оформления сделки документы, сами дату и время совершения сделки покупателю не предложили, при этом в предложенную покупателем дату на сделку не явились без каких-либо уважительных причин.

Объективных доказательств иного ответчиками суду не представлено.

Согласно п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с п.1 ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В силу п.2 данной статьи если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

При этом, согласно п.3 ст.380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Возражая против удовлетворения исковых требований ФИО1 по размеру, ответчик ФИО3 ссылалась на то, что вступившим в законную силу решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 30.08.2021 по делу №2-3179/2021 по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о понуждении заключить договор установлено, что внесенные истцом по Соглашению о задатке от 25.10.2020, заключенное между ФИО3 и истцом, денежные средства в размере 100 000 руб. признаны авансом, а не задатком.

Данные доводы действительно подтверждаются представленной в материалы дела копией решения Московского районного суда Санкт-Петербурга от 30.08.2021 по делу №2-3179/2021 (л.д.164-166).

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что в силу ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные названным выше решением, обязательны для суда, не подлежат оспариванию и доказыванию сторонами, суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию уплаченные последним денежные средства в размере 100 000 руб., а не в двойном размере, так как данные денежные средства являются авансом, а не задатком.

При этом, поскольку ответчик ФИО3 в судебном заседании 15.07.2022 сообщила суду, что указанные денежные средства находятся непосредственно у нее, при этом ФИО2 фактически никаких денежных средств не получала, а также что согласно расписке в получении денежных средств истец их передавал именно ФИО3 Э,Н., суд приходит к выводу о том, что названные денежные средства в пользу ФИО1 подлежат взысканию только с ответчика ФИО3

Разрешая требования истца о взыскании с ответчиков убытков в виде понесенных им расходов на оплату услуг риелтора в размере 150 000 руб., суд, руководствуясь ст.15 ГК РФ, находит их также подлежащими удовлетворению, поскольку данные расходы подтверждаются представленным суду актом выполненных работ АН «Алеф-недвижимость» от 24.11.2020 на сумму 150 000 руб. (л.д.77) и показаниями свидетеля Л.., подтвердившего, что он получил указанные денежные средства, так как риэлторские услуги истцу были оказаны, при этом сделка не была проведена не по вине риэлтора.

При этом, суд считает необходимым взыскать данную сумму убытков в пользу истца с ответчиков солидарно, поскольку, как установлено в ходе настоящего судебного разбирательства, сделка не состоялась по вине обоих продавцов, так как ни ФИО3, ни ФИО2, поручив ведение сделки своему риэлтору, своевременно не предоставляли стороне покупателя необходимые для оформления сделки документы, и, кроме того, обе не явились в предложенную покупателем дату на сделку без каких-либо уважительных причин.

На основании изложенного, руководствуясь ст.199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Расторгнуть Соглашение о задатке от 25.10.2020, заключенное между ФИО3 и ФИО1.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства, внесенные по Соглашению о задатке от 25.10.2020, в размере 100 000 (сто тысяч) руб.

Взыскать с ФИО3 и ФИО2 солидарно в пользу ФИО1 убытки в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) руб.

В остальной части иска – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.Л. Лемехова