Дело № 2-3188/2023
УИД: 23RS0058-01-2023-003812-64
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 ноября 2023 г. г. Сочи
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Ткаченко С.С.,
при секретаре судебного заседания Крышталевой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи о признании объекта недвижимости (здания) нежилым,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Хостинский районный суд г. Сочи с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, в котором, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, просит признать объект недвижимого имущества с кадастровым номером № нежилым зданием; указать, что настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии внести изменения в ЕГРН в части назначения здания.
Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства». На указанном земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером №, собственником которого также является истец. В июле 2023 г. истец обратился к ответчику с заявлением о переводе здания из жилого в нежилое, однако ответом от 21 июня 2023 г. ему было в этом оказано, поскольку изменение вида разрешенного использования здания не подпадает под действие Административного регламента и не может быть осуществлено в рамках предоставления муниципальной услуги. Указывает, что в соответствии с заключением специалиста, подготовленным по обращению истца, здание соответствует требованиям действующих строительных, сейсмологических, пожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, предъявляемых к нежилым зданиям.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежаще и своевременно, причины неявки не сообщил, об отложении судебного заседания не просил, обеспечил явку своего представителя.
Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить по доводам, изложенным в иске. Дополнил, что обращение с настоящим иском вызвано отсутствием законодательного регулирования процесса перевода здания из жилого в нежилое.
Представитель ответчика муниципального образований городской округ город-курорт Сочи ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании пояснил, что в настоящее время не разработан административный регламент для предоставления данной муниципальной услуги. В связи с чем полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края в г. Сочи в судебное заседание не явился, извещен надлежаще и своевременно о месте и времени рассмотрения дела, причины неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, исходя из положений п. 1 ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, согласно которой каждый имеет право на судебное разбирательство в разумные сроки, п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 5 от 10.10.2003 «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации», суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Заслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.
Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1277 кв.м, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт <адрес> Право собственности истца зарегистрировано 12 ноября 2020 г. Указанные сведения подтверждаются выпиской из ЕГРН от 08 сентября 2023 г. (л.д.135-138).
В границах данного земельного участка расположено здание с кадастровым номером №, назначение – жилое, наименование – жилой дом, количество этажей: 3, в том числе подземных: 2, общей площадью 886,3 кв.м, расположенный по адресу: г. <адрес> право собственности на которое зарегистрировано 27 декабря 2022 г. за ФИО1 (л.д. 18-23).
ФИО1 обратился к ответчику с вопросом об изменении целевого назначения объекта капительного строительства на нежилое здание.
В ответе департамента городского хозяйства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 21 июня 2023 г. №<данные изъяты> истцу указано на отсутствие оснований для перевода жилого здания в нежилое, поскольку изменение вида разрешенного использования объекта недвижимости – жилого здания не подпадает под действие Административного регламента и не может быть осуществлено в рамках предоставления муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».
В настоящее время административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение нежилого помещения в жилое помещение», утвержденным постановлением администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 19 октября 2022 года № 3500, определены сроки действий (административные процедуры) при предоставлении муниципальной услуги по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение с согласованием при необходимости перепланировки и (или) переустройства переводимого помещения в многоквартирном доме.
Предметом перевода в рамках муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение» является жилое (нежилое) помещение, в том числе помещение как часть многоквартирного дома в случае одновременного согласования работ по переустройству и (или) перепланировке с целью его приведения в соответствие с требованиями, предъявляемыми к соответствующим помещениям.
Пунктом 1.1 Административного регламента установлено, что Административный регламент не регулирует правоотношения, связанные с:
- изменением вида разрешенного использования объекта капитального строительства, при котором не требуется приведение его в соответствие с техническими регламентами (статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации);
- изменением вида разрешенного использования объекта капитального строительства, при котором требуется приведение его в соответствие с техническими регламентами (Градостроительный кодекс Российской Федерации, административный регламент предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства»).
Таким образом, административным регламентом, утвержденным постановлением администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 19 октября 2022 г. №3500, не предусмотрена процедура перевода жилого здания в нежилое.
Отсутствие административного регламента подтверждено представителем ответчика в судебном заседании.
Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся в том числе жилой дом и его часть. Ни в ст. 16, ни в ст. 23 Жилищного кодекса РФ нет указания на то, что возможность перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание исключена. Отсутствие правого регулирования перевода жилого дома в нежилое здание само по себе не может ограничивать собственника в реализации своих прав.
Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ч.1); собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч.2).
Статьей 304 ГК РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Из изложенного следует, что ФИО1 не может реализовать иным способом свое право на изменение назначения принадлежащего ему объекта – жилого дома на нежилое здание, в ином порядке, кроме судебного.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству стороны истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ГБУ КК «Краевая Техническая Инвентаризация – Краевое ЮТИ» по городу Сочи.
В заключении эксперта ГБУ КК «Краевая Техническая Инвентаризация – Краевое ЮТИ» по городу Сочи <данные изъяты> г. (л.д.141-168) сделаны выводы:
- здание с кадастровым номером № имеет следующие характеристики: этажность – три (в том числе 2 подземных – Цокольный 2, Цокольный 1, Первый), высота здания по наружному обмеру различна от 10 метров (от уровня этажа Цокольный 2) до 3,5 метров (уровень Первого этажа), высота внутренних помещений составляет 3,0 метров (на каждом этаже, от пола до потолка), площадь застройки – 348,3 кв.м, площадь внутренних помещений здания – 886,3 кв.м, степень готовности здания – 50,5%, признаки, указывающие на планируемые строительные изменения в части этажности или площади застройки, отсутствуют;
- здание с кадастровым номером № соответствует требованиям градостроительных, строительных, сейсмических норм и правил, правилам землепользования и застройки, установленным на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 29 сентября 2009 г. №202;
- здание с кадастровым номером № соответствует перечисленным в описательной части требованиям строительных, сейсмических, пожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, предъявляемых к нежилым зданиям;
- объект соответствует данным, содержащимся в выписке ЕГРН от 16 января 2023 г.
В соответствии со ст. 85 ЗК РФ собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе использовать их в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
По общему правилу виды разрешенного использования земельного участка устанавливаются в градостроительных регламентах, которые являются частью Правил землепользования и застройки. У земельного участка может быть основной, условно разрешенный и вспомогательный вид разрешенного использования (п. 3 ч. 2, п. 1 ч. 6 ст. 30, ч. 1 ст. 37 ГрК РФ).
Согласно п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 11 сентября 2023 г. принадлежащий ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне «Ж-2» - малоэтажная жилая застройка высотой до 15 метров, «ОД-2» - общественно-деловой центр, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства. При этом указанный вид разрешенного использования не запрещает размещение на земельном участке нежилых объектов капитального строительства.
Более того, в силу положений Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (части 2 и 3 статьи 36).
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).
Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс, ГрК РФ), в пункте 7 статьи 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Согласно статье 30 Градостроительного кодекса границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.
Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 Градостроительного кодекса.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса). Разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется в установленном статьей 39 Градостроительного кодекса порядке (часть 6 статьи 37 Градостроительного кодекса).
В рамках утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В случае расположения земельного участка на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение одного вида разрешенного использования на другой вид такого использования осуществляется на основании решения, принимаемого в соответствии с федеральными законами (части 3, 5 статьи 37 Градостроительного кодекса).
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01 сентября 2014 г. №540 (далее - классификатор видов разрешенного использования земельных участков).
Таким образом, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.
В число основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства территориальной зоны «Ж-2» входят «Предпринимательство», «Рынки», «Магазины» и т.д., также предполагающие возможность расположение нежилых зданий.
Кроме того, согласно ст. 36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (ч.8). Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (ч.9).
Соответственно, земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне, допускающей возможность размещения на нем нежилых зданий.
Сведений о том, что здание с кадастровым номером № используется для проживания граждан и (или) в нем зарегистрированы физические лица, не имеется.
Учитывая вышеуказанные нормы права, а также возможность фактического использования объекта как нежилого и его неиспользование для проживания физических лиц, принимая во внимание отсутствие административного регламента органа местного самоуправления, суд считает требования иска о признании объекта недвижимости (здания) нежилым подлежащим удовлетворению.
В целях исполнимости настоящего решения суд полагает возможным определить, что оно является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 (паспорт серии <данные изъяты>) к администрации муниципального образования городской округ горд-курорт Сочи о признании объекта недвижимости (здания) нежилым – удовлетворить.
Признать объект недвижимого имущества с кадастровым номером №, количество этажей: 3, в том числе подземных: 2, общей площадью 886,3 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся в границах земельного участка с кадастровым номером №, нежилым зданием.
Определить, что настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии на основании решения суда, без истребования дополнительных документов внести соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, в части наименования и назначения объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №, количество этажей: 3, в том числе подземных: 2, общей площадью 886,3 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся в границах земельного участка с кадастровым номером №, указав:
- назначение объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № – «Нежилое»;
- наименование объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № - «Нежилое здание».
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца с момента принятия его в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 30 ноября 2023 г.
Председательствующий: С.С. Ткаченко