(УИД № 65RS0001-01-2025-008256-84 )

Дело № 2-5326/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 октября 2025 года г. Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области

в составе

председательствующего судьи Матвеевой Т.П.,

при помощнике судьи Персидской А.В.,

с участием:

представителя истцов ФИО1 и ФИО2 - ФИО3,

представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сахинстрой» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специали-зированный застройщик «Сахинстрой» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

29 июля 2025 года представитель истцов ФИО1 и ФИО2- ФИО3 обратился в Южно-Сахалинский городской суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Специали-зированный застройщик «Сахинстрой» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа. В обоснование заявленных требований указав, что между ФИО1, ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сахинстрой» заключен договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № согласно которому ответчик обязался построить жилой комплекс по <адрес>, земельный участок с кадастровым номером № и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать квартиру, указанную в пункте 2.2 Договора участникам долевого строительства. Истцы долевого строительства обязаны произвести оплату стоимости квартиры указанную в пункте 3.1.1. Договора. Цена договора квартиры определена 8 402 050 рублей. Общая площадь квартиры №, в том числе антресоли 10,65 м и площадь балкона 3,97. Проектная площадь всех помещений составляет 42, 65 кв.м. Цена договора 8 402 050 рублей, рассчитана посредством умножения проектной площади квартиры № на стоимость одного кв.м. 197000 рублей. Истцы полпгают, что проектная площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента должна составлять 39, 871 кв.м., то есть стоимость квартиры должна составлять 7 854587 рублей (исходя из расчета 36,68 ( общая жилая площадь без балкона) +1,191 (площадь балкона с коэффициентом) х 197 000 рублей). Таким образом, ответчик должен возвратить истцам 547463 рубля (8402050 рублей-7854587 рублей). Претензия была направлена ответчику 18 июня 2025 года, однако до настоящего времени ответчик на претензию не отреагировал. В исковом заявлении поставлены требования о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сахин-строй» в пользу каждого из истцов:

-273 731 рубль 50 копеек - излишне оплаченные денежные средства;

-50 000 рублей- компенсацию морального вреда;

-50% от присужденной суммы - штраф.

В судебном заседании представитель истцов ФИО1 и ФИО2 - ФИО3 на удовлетворении исковых требований настаивал, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Отметил, что возврат денежных средств - это не обязательства по договору участия в долевом строительстве.

Представитель ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сахинстрой» (Далее ООО «СЗ «Сахинстрой») ФИО4, с исковыми требованиями не согласился. Указал что, сумма компенсации морального вреда истцами завышена, с взысканием штрафа не согласился.

Истцы ФИО1 и ФИО2, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ ( далее ГПК РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных, но не явившихся участников процесса.

Выслушав участников процесса, изучив письменные доказательства, и оценив их как по отдельности, так и в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 7 Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (часть 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (пункт 5 части 2 статьи 3.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 данной статьи, такой договор считается незаключенным.

В судебном заседании установлено, что 3 апреля 2023 года между ООО «СЗ «Сахинстрой» и ФИО1 и ФИО2 заключен Договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом в составе «Строительство жилого комплекса по <адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ после получения разрешения на ввод Жилого комплекса в эксплуатацию, передать объект долевого строительства, указанный в п. 2.2 договора, участнику долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. (п. 2.1).

Договор имеет приложения, которые после подписания признаются Сторонами неотъемлемой частью договора (п. 1.5)

Объектом долевого строительства по данному договору является жилое помещение – квартира, распложенная на 9-ом этаже в девятиэтажном многоквартирном доме № имеет строительный №, планировка квартиры – тип № Общая площадь квартиры 38.68 кв. м в том числе площадь антресоли 10,65 кв. м и площадь балкона 3,97 кв. м.

Проектная площадь всех помещений квартиры, включаемых в площадь здания, определяемая в соответствии с законодательством Российской Федерации о технической инвентаризации объектов недвижимости, составляет 42, 65 кв. м (общая площадь квартиры и площадь балкона) (п 2.2).

Пунктом 2.3 договора предусмотрен срок передачи квартиры Участнику долевого строительства не позднее 10 октября 2024 г., при условии получения Участником долевого строительства уведомления о завершении строительства Жилого комплекса, предусмотренного п. 5.2.7 настоящего договора.

Согласно пункту 3.1.1. Договора цена одного метра площади всех помещений квартиры, включаемых в площадь здания, состоит из затрат на строительство предмета договора и денежных средств на оплату услуг Застройщика и составляет 197000 рублей. Цена объекта долевого строительства - квартиры по настоящему договору составляет 8402050 рублей.

Таким образом, судом установлено, что между сторонами достигнуто соглашение о предмете договора, которым является спорное жилое помещение, определена цена отчуждаемой недвижимости, а также соблюдены требования статьи 434 Гражданского кодекса РФ (Далее ГК РФ) - договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами.

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Исходя из буквального толкования положений договора участия в долевом строительстве № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ судом установлено, что стороны согласовали условие в пункте 3.1.1 о том, что цена 1 кв. м общей приведенной площади Объекта долевого строительства составляет 197 000 рублей.

В соответствии с пунктами 1 и 3 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Для целей определения цены жилого помещения, выступающего объектом долевого строительства, частью которого являются лоджия, веранда, балкон, терраса, используется понятие «общая приведенная площадь».

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 ноября 2016 года №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» предусмотрено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для балконов применяется понижающий коэффициент 0,3.

Из содержания договора участия в долевом строительстве, заключенного между истцами и ответчиком, следует, что сторонами согласовано определение цены объекта долевого строительства, исходя из произведения цены единицы общей площади жилого помещения и общей приведенной площади объекта долевого строительства. При этом в договоре указано, что общая приведенная площадь объекта долевого строительства состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади балкона.

Так, судом установлено, что исходя из условий договора участия в долевом строительстве на момент его заключения 3 апреля 2023 года истцами оплачена стоимость жилого помещения-квартиры площадью 42,65 кв.м. ( 42,65х197000 рублей) в сумме 8 402 050 рублей.

Акт приема-передачи жилого помещения суду сторонами не представлен.

Согласно выписки из единого государственного реестра недви-жимости от 3 октября 2025 года площадь жилого помещения составляет 39, 1 кв.м.

Как следует из представленной суду копии отчета № от ДД.ММ.ГГГГ индивидуального предпринимателя ФИО площадь квартиры составила 37,8 + 1,3=39, 1 кв.м.

Между тем, суд не может принять указанную копию отчета в качестве достоверного и допустимого доказательства по делу, поскольку в нарушение ст. 71 ГПК РФ, указанная копия в установленном Законом порядке не заверена, подлинник отчета суду не представлен.

Согласно акту осмотра от 18 июня 2025 года площадь объекта указана – 37,8 + 1,3 (балкон с учетом понижающего коэффициента) =39,1 кв.м., представленному представителем ООО «СЗ «Сахинстрой».

Между тем, в силу ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ ( Далее ЖК РФ) общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, балкон размером 1,191 кв.м (с учетом понижающего коэффициента) не входит в общую площадь жилого помещения и не должен учитываться в сведениях ЕГРН при регистрации права собственности истцов на указанную квартиру.

При таком положении, суд исходит из условий договора, согласно которому площадь квартиры составляет 38,68 кв.м., в том числе площадь антресоли 10,65 кв.м., и площадь балкона 3,97 ка.м.

Учитывая, что оплата по договору за балкон произведена без учета понижающего коэффициента, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию 547463 рублей ( 8 402 050 рублей ( оплата по договору) - (7854 5878 рублей (39, 871 кв.м. (38,68 кв.м.,+ 1,191 кв.м. балкон с понижающим коэффициентом).

ДД.ММ.ГГГГ представителем истцов в адрес ответчика направлена претензия о возврате излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве № которая ответчиками проигнорирована.

Из установленных в судебном заседании обстоятельств следует, что перерасчет цены договора ответчиком не производился, что является основанием для взыскания с него суммы переплаты по договору в размере 547463 рублей.

Истцами также заявлено требование о взыскании компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей в пользу каждого истца.

Согласно ст. 1101 Гражданского кодекса РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Согласно части 2 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации) моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Учитывая характер нарушения прав потребителя, степени вины причинителя вреда, принципов соразмерности и справедливости, суд считает разумным и достаточным взыскать с ответчика в пользу каждого истца компенсацию морального вреда в размере по 10 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований в большем размере суд отказывает.

Разрешая требования о взыскании штрафа, суд пришел к следующему.

Положениями части 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214- ФЗ, в редакции, действующей на момент рассмотрения дела, предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Согласно статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214- ФЗ, в редакции вступившей в законную силу 01.09.2024 г., в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Судом установлено, что 18 июня 2025 года до обращения с иском в суд истец направил ответчику ООО «СЗ «Сахинстрой» претензию. Требования добровольно не удовлетворены.

Постановлением Правительства от 18 марта 2024 г. № 326 введен мораторий на начисление неустойки (штрафа, пени) в период с 22 марта 2024 г. до 3 декабря 2025 г.

Поскольку истец направил претензию после 22 марта 2024 г., то указанный выше штраф в соответствии с Постановлением Правительства РФ от № 326 от 18 марта 2024 г. взысканию с застройщика не подлежит.

В соответствии с ч.1 ст.103 Гражданского процессуального кодекса РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с ответчика в бюджет городского округа «Город Южно-Сахалинск» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 21 949 рублей 26 копеек (из которых 15949 рублей 29 копеек- за требования имущественного характера, 6000 рублей (по двум истцам) - за требования неимущественного характера о компенсации морального вреда).

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 и ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специали-зированный застройщик «Сахинстрой» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа, удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сахинстрой» №) в пользу ФИО1 (паспорт серии <данные изъяты>) и ФИО2 ( паспорт серии <данные изъяты>) излишне уплаченные денежные средства в сумме по 273 731 рубль 50 копеек каждому, и компенсацию морального вреда в размере по 10 000 рублей каждому.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сахинстрой» в бюджет городского округа «Город Южно-Сахалинск» государственную пошлину в размере 21 949 рублей 26 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Матвеева Т.П.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Матвеева Т.П.