Решение по делу № 2-430/2022 от 22.12.2022 - о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-430/2022 Строка 2.146

УИД №36OS0000-01-2022-000631-46

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 декабря 2022 года с. Каширское

Каширский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Панявиной А.И.,

при секретаре Жуковой И.Ю.,

с участием: представителя истцов по доверенности ФИО1, представляющего также по доверенности интересы третьих лиц ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, представителя ответчика по доверенности ФИО9

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску крестьянского (фермерского) хозяйства «Деметра», ФИО10 к обществу с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро», индивидуальному предпринимателю ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО16 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Крестьянское (фермерское) хозяйство «Деметра» обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро» о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований истец указывает, что 1 октября 2021 года в помещении администрации Можайского сельского поселения Каширского муниципального района Воронежской области состоялось общее собрание собственников земельных долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, на котором рассматривался вопрос об аренде земельного участка.

Собранием было принято решение выразить несогласие с передачей в аренду земельного участка по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от 04.10.2011 №1/9 и с условиями договора аренды, поскольку решение о передаче в аренду участка ранее общим собранием не принималось. В связи с этим было принято решение о праве на выдел участков участниками собрания. Также, поскольку указанный договор аренды является ничтожным, было принято решение заключить договор аренды спорного участка с КФХ «Деметра».

Договор аренды на основании решения собрания от 30.09.2021 был заключен собственниками участка в лице уполномоченного собранием лица с КФХ «Деметра» 04.10.2021 в установленном законом порядке.

Однако государственной регистрации договора аренды от 04.10.2021 препятствует запись об аренде ответчика № от 19.06.2015, внесенная в ЕГРН на основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №1/9 от 04.10.2011.

Истец считает, что данная запись подлежит исключению из ЕГРН как внесенная на основании недействительной сделки, поскольку указанный договор, сроком по 04.10.2031, был заключен от имени участников долевой собственности действующим на основании доверенностей представителем ФИО11.

Однако вступившим в законную силу решением Каширского районного суда от 16.12.2015 по делу №2-544/2015 с участием ООО «ЭкоНиваАгро» и собственников спорного земельного участка установлено, что полномочия указанного лица в доверенностях позволяли передавать ему в аренду участки от имени доверителей исключительно на срок не более трех лет, то есть с учетом даты заключения договора (2011 год) не более чем до окончания 2014 года.

Договор аренды №1/9 от 04.10.2011, заключенный лицом, не обладающим правом на передачу участка в аренду сроком по 04.10.2031, является ничтожным на основании п.2 ст.168 и ст.608 ГК РФ.

Истец также указывает, что тем же вступившим в законную силу решением Каширского районного суда от 16.12.2015 по делу №2-544/2015 установлено, что обязательное в силу ст.ст.9 и 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» общее собрание собственников земельных участков, выделенных из общего земельного участка бывшего колхоза им.Ильича, не проводилось. Было проведено лишь общее собрание собственников земельного участка колхоза им.Ильича от 28.03.2008, на котором разрешались вопросы только в отношении общего (исходного) земельного участка.

Собрание сособственников спорного арендуемого земельного участка в последующем также проведено не было, о чем свидетельствует прилагаемая выписка о содержании правоустанавливающего документа от 21.07.2021 №№. Документом подтверждается лишь проведение собрания от 28.03.2008, которое признано решением Каширского районного суда от 16.12.2015 по делу №2-544/2015 относимым исключительно к исходному земельному участку.

Как указывает истец, договор аренды №1/9 от 04.10.2011 заключен в нарушение ст.ст.9 и 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при отсутствии решения общего собрания собственников спорного земельного участка с кадастровым номером 36:13:3200021:50, выраженного в установленном законом порядке, что в силу п.2 ст.168 ГК РФ говорит о ничтожности указанного договора, а последствия ничтожной сделки в силу ч.1 ст.167 ГК РФ являются недействительными.

Считая свои права нарушенными, истец обратился в суд с иском и просит, с учетом уточненных требований: признать недействительным договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №1/9 от 04.10.2011; применить последствия недействительности ничтожного договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №1/9 от 04.10.2011, в виде погашения внесенной на его основании в ЕГРН записи № от 19.06.2015 о праве аренды ООО «ЭкоНиваАгро» на земельный участок с кадастровым номером 36:13:3200021:50.

Определениями Арбитражного суда Воронежской области от 19 января 2022 года и от 10 марта 2022 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО10, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО13, ФИО16, ФИО17, ФИО35, ФИО12, ФИО18, ФИО20, ФИО11.

Определениями Арбитражного суда Воронежской области от 23 июня 2022 года и от 04 августа 2022 года к участию в деле в ответчиков привлечены ИП ФИО11 и ФИО12.

Определениями Арбитражного суда Воронежской области от 03 марта 2022 года и от 23 июня 2022 года, изложенными в протокольной форме, определением Арбитражного суда Воронежской области от 04 августа 2022 из числа третьих лиц исключены ФИО14 и ФИО15 в связи со смертью, ФИО11 и ФИО12 в связи с привлечением их к участию в деле в качестве ответчиков.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 04 августа 2022 года дело передано в Воронежский областной суд для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом.

Определением Воронежского областного суда от 28 сентября 2022 года настоящее гражданское дело передано для рассмотрения в Каширский районный суд Воронежской области.

Определениями Каширского районного суда Воронежской области от 10 ноября 2022 года и от 01 декабря 2022 года, изложенными в протокольной форме, к участию в деле в качестве соистца привлечена ФИО10, в качестве соответчиков привлечены ФИО13 и ФИО16, в качестве третьих лиц привлечены ФИО21, ФИО22 и ФИО23, как наследники умерших ФИО14 и ФИО15, в качестве третьего лица привлечен ФИО24, как сособственник спорного земельного участка.

Определением Каширского районного суда Воронежской области от 10 ноября 2022, изложенным в протокольной форме, из числа третьих лиц исключены ФИО10, ФИО13 и ФИО16 в связи с их привлечением к участию в деле в качестве соистца и соответчиков.

Истец ФИО10, ответчики ИП ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО16, третьи лица ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО17, ФИО18, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, представитель третьего лица управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель истцов по доверенности ФИО1, представляющий также по доверенности интересы третьих лиц ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 в судебном заседании исковые требования, с учетом уточнений, поддержал, и просил суд их удовлетворить в полном объеме, пояснив, что права истца нарушены, так как он не может зарегистрировать договор аренды спорного земельного участка, поскольку в ЕГРН имеется запись об аренде земельного участка ответчиком, при этом договор аренды №1/9 от 04.10.2011, на основании которого внесена данная запись, является ничтожным, а запись об аренде подлежит исключению.

Представитель ответчика ООО «ЭкоНиваАгро» по доверенности ФИО9 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в возражениях (т.4 л.д.48-48) и дополнительных возражениях. Суду пояснила, что решение общего собрания участников долевой собственности о расторжении спорного договора аренды не принималось, в связи с чем, в настоящее время, спорный участок находится во владении ООО «ЭкоНиваАгро», а истец КФХ «Деметра» не имеет право на обращение в суд с настоящим иском, так как его права не нарушены. Истцом ФИО10 пропущен срок исковой давности на обращение в суд с настоящим иском, поскольку началом исполнения сделки является 04.10.2011 (дата подписания акта приема-передачи спорного земельного участка), о чем должно быть известно ФИО10, к которой перешло право собственности от ФИО25, поскольку перемена собственника не влияет на течение срока исковой давности. Кроме того, обязательства по спорному договору взаимно исполняются, ООО «ЭкоНиваАгро» использует земельный участок по назначению и осуществляет выплату арендной платы, предусмотренную п.2.1 договора.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, оценив предоставленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу п.3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно положениям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (пункт 3 ст.154 ГК РФ).

По смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.2 ст.25 и п.2 ст.26 Земельного кодекса Российской Федерации государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

С учетом требований ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.2 ст.61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу ч.1 ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 154282 кв.м. +/- 3437, расположенный по адресу: <адрес> №, в границах бывшего колхоза <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, находится в общей долевой собственности: ФИО10 (29/771 доля в праве), ООО «Экониваагро» (203/3084, 29/771 и 58/771 доли в праве), ФИО24 (22/771 доля в праве), ФИО17 (29/771 доля в праве), ФИО26 (29/771 доля в праве), ФИО27 (29/771 доля в праве), ФИО28 (29/771 доля в праве), ФИО3 (29/771 доля в праве), ФИО12 (116/771 доля в праве), ФИО4 (29/771 доля в праве), ФИО5 (87/6168 доля в праве), ФИО6 (29/771 доля в праве), ФИО18 (145/3084 доля в праве), ФИО20 (29/771 доля в праве), ФИО7 (29/771 доля в праве), ФИО8 (29/771 доля в праве), ФИО13 (24/771 доля в праве), ФИО16 (841/6168 доля в праве), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д.10-23).

Собственники ФИО14 (29/771 доля в праве) и ФИО15 (29/771 доля в праве) умерли (т.3 л.д.55-56), их наследниками по закону являются ФИО21, ФИО22 и ФИО23 (т.4 л.д.18-19).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д.10-23) земельный участок с кадастровым номером № находится в аренде у ООО «ЭкоНиваАгро», сроком по 04.10.2031, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись № от 19.06.2015.

04.10.2011 между сельскохозяйственной артелью (колхоз) «Дружба» (Арендатор) с одной стороны и двадцати тремя участниками общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, указанных в приложении №1, в лице представителя ФИО11, действующего на основании доверенностей (Приложение №1) (Арендодатели) с другой стороны заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №1/9 с кадастровым номером №, площадью 154282 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастрового квартала №, в границах бывшего колхоза им<адрес>, который зарегистрирован в управлении Росреестра по Воронежской области 09.11.2011 за № (т.2 л.д.72-84).

Согласно разделу 2 Договора, размер арендной платы, выплачиваемой ежегодно Арендатором каждому из Арендодателей, включает в себя выдачу сена – 150 кг. и компенсацию оплаты земельного налога.

Согласно п.3.1.6 Договора, Арендатор имеет право передать без согласия Арендодателей свои права и обязанности по настоящему договору аренды третьему лицу путем заключения договора уступки права аренды земельного участка. О заключении договора уступи права аренды и передачи прав и обязанностей по настоящему договору аренды третьему лицу Арендатор уведомляет собственников общей долевой собственности (Арендодателей) путем объявления в газете «Молодой коммунар».

Согласно п.7.1 Договора, настоящий договор действует с 04 октября 2011 года по 04 октября 2031 года.

ДД.ММ.ГГГГ между сельскохозяйственной артелью (колхоз) «Дружба» (Арендатор) и представителем участников общей долевой собственности по доверенностям ФИО19 (Арендодатели) подписан акт приема-передачи вышеуказанного земельного участка (т.2 л.д.83).

21 августа 2012 года между сельскохозяйственной артелью (колхоз) «Дружба» с одно стороны и ООО «Вольное» с другой стороны заключен договор №1/9/1 уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка со множественностью лиц со стороны арендодателя №1/9 от 04.10.2011, который зарегистрирован в управлении Росреестра по Воронежской области 21.09.2012 за № (т.2 л.д.94-98).

20 января 2015 года между ООО «Вольное» с одно стороны и ООО «ЭкоНива-Семена» с другой стороны заключен договор №1/9А уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка со множественностью лиц со стороны арендодателя №1/9 от 04.10.2011, который зарегистрирован в управлении Росреестра по Воронежской области 07.04.2015 за № (т.2 л.д.149-155).

18 мая 2015 года между ООО «ЭкоНива-Семена» с одно стороны и ООО «ЭкоНиваАгро» с другой стороны заключен договор №1/9В уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка со множественностью лиц со стороны арендодателя №1/9 от 04.10.2011, который зарегистрирован в управлении Росреестра по Воронежской области 19.06.2015 за № (т.2 л.д.315-321).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что сдача земельного участка с кадастровым номером 36:13:3200021:50 в аренду произведена незаконно, решение общего собрания собственников спорного земельного участка не принималось, договор аренды заключен от имени собственников неуполномоченным лицом.

В силу пункта 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Положениями статьи 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (пункт 1). Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности (пункт 2).

В силу положений п. 1 ст. 12 Федерального закона от 25.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 14 названного выше Федерального закона, владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (пункт 1). Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности (пункт 2).

Как установлено судом и следует из оспариваемого договора аренды №1/9 от 04.10.2011, он заключен с арендодателями – двадцати тремя участниками общей долевой собственности земельного участка в лице представителя ФИО11, действующего на основании доверенностей (Приложение №1).

В Приложении №1 к указанному договору указаны фамилии, имена и отчества собственников земельного участка, а также номера доверенностей и даты их регистрации в реестре, в том числе, ФИО3 (доверенность №134 от 31.05.2011), ФИО4 (доверенность №349 от 21.12.2010), ФИО20 (доверенность №29 от 17.01.2011), ФИО5 (доверенность №172 от 02.07.2010), ФИО6 (доверенность №343 от 21.12.2010), ФИО7 (доверенность №147 от 31.05.2011), ФИО8 (доверенность №148 от 31.05.2011), ФИО13 (доверенность №35 от 17.01.2011), ФИО16 (доверенность №281 от 11.11.2010) (т.2 л.д.72-84).

Согласно ответу главы администрации Можайского сельского поселения Каширского муниципального района Воронежской области №264 от 04.07.2022, доверенности, выданные ФИО11 гражданами ФИО10, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО13, ФИО16, в администрации отсутствуют (т.3 л.д.172-173).

Решением Каширского районного суда Воронежской области от 16.12.2015 по делу №2-544/2015, вступившим в законную силу 30.04.2016, установлено, что 21.12.2010 ФИО6, ФИО4, 17.01.2011 ФИО20, 31.05.2011 ФИО8, ФИО7 выданы доверенности ФИО11, удостоверенные главой администрации Можайского сельского поселения Каширского муниципального района Воронежской области ФИО29, которыми уполномочили его выделить земельный участок (земельные участки) в натуре в счет принадлежащей ему земельной доли (земельных долей), в том числе осуществить выделение земельного участка (земельных участков) совместно с любыми другими участниками долевой собственности, заключить с другими участниками долевой собственности, определить условия и подписать соглашения об определении долей в праве собственности на выделенный земельный участок (земельные участки), зарегистрировать право собственности (долевой собственности) на выделенный земельный участок (земельные участки), извещать в любой форме о выделении земельного участка (земельных участков) других лиц, представлять его интересы в согласительных процедурах, созывать и участвовать в общих собраниях участников долевой собственности, при отсутствии на собрании собственника земельной доли голосовать от его имени на собраниях по всем вопросам, относящимся в соответствии с действующим законодательством к компетенции общего собрания участников долевой собственности, подписывать составляемые при проведении собрания документы, заключать договоры аренды выделенного земельного участка (земельных участков) сроком на три года, в том числе с множественностью лиц на стороне Арендодателя и передаточные акты согласно и на условиях решения общего собрания участников общей долевой собственности на землях сельскохозяйственного назначения из бывших земельных угодий колхоза им.Ильича (т.1 л.д.32-49, абз.4-5 стр.6 указанного решения).

Таким образом, полномочия ФИО11 позволяли передавать ему в аренду земельные участки от имени доверителей ФИО6, ФИО4, ФИО20, ФИО8 и ФИО7 на срок не более трех лет, то есть, с учетом даты заключения спорного договора аренды (2011 год), не более чем до окончания 2014 года.

Указанным решением также установлено, что в доверенностях не были предусмотрены полномочия поверенного, в частности он не был наделен правом на участие в общем собрании участников долевой собственности выделенного земельного участка, на котором должны определяться арендатор и условия договора аренды (т.1 л.д.32-49, абз.4 стр.12 указанного решения).

Кроме того, решением Каширского районного суда Воронежской области от 16.12.2015 по делу №2-544/2015, вступившим в законную силу 30.04.2016, установлено, что 28.03.2008 было проведено общее собрание участников долевой собственности на общий земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный в границах бывшего колхоза имени <адрес>. Из протокола собрания следует, что на собрании решались вопросы: 1) Определение местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей. 2) Определение местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой находятся невостребованные земельные доли. 3) Определение местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяется земельный участок в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду. 4) О порядке распоряжения, владения и пользования земельным участком, в том числе условия передачи выделяемого в счет земельных долей земельного участка в аренду. Таким образом, из текста протокола общего собрания следует, что на собрании решались вопросы относительно общего (исходного) земельного участка (т.1 л.д.32-49, абз.5 стр.11 указанного решения).

Собрание сособственников спорного арендуемого земельного участка в последующем также проведено не было, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости о содержании правоустанавливающих документов №№ от 21.07.2021, которой подтверждается лишь проведение общего собрания от 28.03.2008, признанного решением Каширского районного суда от 16.12.2015 по делу №2-544/2015 относимым к общему (исходному) земельному участку (т.1 л.д.24-28).

С учетом изложенного, оспариваемый договор аренды заключен при отсутствии общего решения участников долевой собственности спорного земельного участка, что не соответствует положениям пункта 1 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Таким образом, в ходе рассмотрения настоящего дела установлено, и подтверждается материалами дела, в том числе вступившим в законную силу вышеуказанным судебным актом от 16.12.2015 по делу №2-544/2015, что договор аренды земельного участка №1/9 от 04.10.2011 со стороны арендодателей от участников долевой собственности подписан поверенным ФИО11 по доверенностям. Однако, в доверенностях, выданных от имени доверителей ФИО6, ФИО4, ФИО20, ФИО8 и ФИО7, полномочия указанного лица позволяли сдавать ему земельный участок в аренду сроком не более трех лет, в то время как спорный договор аренды был заключен сроком на двадцать лет (с 04 октября 2011 года по 04 октября 2031 года). Кроме того, ФИО11 не был наделен правом на участие в общем собрании участников долевой собственности от имени указанных доверителей, на котором должны определяться арендатор и условия договора аренды.

Доверенности, выданные поверенному ФИО11 от остальных доверителей, указанных в Приложении №1 к спорному договору аренды, в материалы дела не представлены. Из ответа главы администрации Можайского сельского поселения Каширского муниципального района Воронежской области №264 от 04.07.2022, следует, что доверенности, выданные ФИО11 гражданами ФИО10, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО13, ФИО16, в администрации отсутствуют.

Кроме того, в тексте оспариваемого договора аренды отсутствует указание на то, что условия заключенного договора аренды соответствуют решению общего собрания сособственников арендуемого земельного участка. Как установлено в ходе рассмотрения настоящего дела, собрание сособственников спорного арендуемого земельного участка проведено не было, общее решение участников долевой собственности земельного участка с разрешением вопросов о заключении договора аренды спорного земельного участка, об арендаторе, условиях договора аренды, отсутствует.

На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пункт 3 данной статьи устанавливает, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как указано в п. 71 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса РФ" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Оценив исследованные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что договор аренды №1/9 от 04.10.2011 был заключен без проведения общего собрания участников долевой собственности арендуемого земельного участка, заключен от имени собственников на основании доверенностей, не предусматривающих полномочий поверенного на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:13:3200021:50 сроком на 20 лет, то есть неуполномоченным лицом, что не соответствует требованиям ст.ст.9 и 14 Федерального закона от 24.07.2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в связи с чем, договор аренды №1/9 от 04.10.2011 является ничтожным.

Поскольку договор аренды земельного участка №1/9 от 04.10.2011, являясь недействительной сделкой с момента ее совершения, не влечет юридических последствий, то он не порождает соответствующих прав первоначального арендатора - СХА (колхоз) «Дружба», установленных законом и указанным договором. По той же причине, у лиц, которым впоследствии были уступлены права и обязанности арендатора по ничтожному договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №1/9 от 04.10.2011 по договорам уступки прав и обязанностей арендатора - ООО «Вольное», ООО «ЭкоНива-Семена» и ООО «ЭкоНиваАгро», соответствующих прав арендатора не возникает.

Согласно п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом изложенного, оценив представленные доказательства в совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о наличии правовых и фактических оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки.

Приходя к выводу об удовлетворении исковых требований, суд не принимает во внимание доводы ответчика о том, что истец КФХ «Деметра» не имеет право на обращение в суд с настоящим иском, так как его права не нарушены, поскольку как следует из материалов дела, 04.10.2021 между КФХ «Деметра» и собственниками земельного участка на основании решения общего собрания был заключен договор аренды спорного земельного участка (т.1 л.д.29-31). В целях регистрации договора аренды представитель арендатора КФХ «Деметра» обратился в управление Росреестра по Воронежской области, однако государственная регистрации была приостановлена с указанием о том, что в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись об аренде № от 19.06.2015, что подтверждается уведомлением от 19.10.2021 (т.1 л.д.115-116). После чего, 08.11.2021 КФХ «Деметра» обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с настоящим иском.

В силу п.3 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Из пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, поскольку истец КФХ «Деметра», являясь арендатором земельного участка, не может осуществить свое право по регистрации договора аренды в связи с имеющейся записью об аренде иного лица (ООО «ЭкоНиваАгро»), то он вправе обратиться в суд, поскольку спорный договор аренды нарушает его права как арендатора.

Суд также не принимает во внимание доводы ответчика о том, что истцом ФИО10 пропущен срок исковой давности на обращение в суд с настоящим иском по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Согласно пункту 1 статьи 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки

Согласно п.6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из разъяснений, содержащихся в п.7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Из материалов дела следует, что к истцу ФИО10 право собственности на 29/771 долей спорного земельного участка перешло от ФИО25, право собственности истца ФИО10 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 06.09.2021.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, решение собственников земельного участка о передаче его в аренду, в том числе, и прежним собственником ФИО25, не принималось, доверенность, выданная от его имени на заключение спорного договора аренды, отсутствует.

Учитывая, что договор аренды земельного участка №1/9 от 04.10.2011 является недействительной сделкой с момента ее совершения и не влечет юридических последствий, то суд приходит к выводу, что истцом ФИО10 срок исковой давности не пропущен.

Кроме того, в соответствии с разъяснениями, изложенными в п.7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43, в данном случае исковая давность не может быть применена, поскольку ФИО10 как собственник, имеет право обратиться в суд с иском об устранении нарушений ее прав вследствие незаконного заключения договора аренды и регистрации обременения в виде аренды в пользу ООО «ЭкоНиваАгро».

Доводы ответчика о необходимости инициировать созыв общего собрания по вопросу расторжения договора аренды судом отклоняются, поскольку наличие или отсутствие решения общего собрания о прекращении договора аренды при установленных в ходе рассмотрения настоящего дела обстоятельствах не может повлиять на сохранение действия договора аренды, так как в ходе рассмотрения настоящего дела судом установлено незаконное заключение договора аренды и его ничтожность.

Судом также не принимается во внимание ссылка ответчика о получении собственниками земельного участка, установленной договором арендной платы по договору, в частности возврат суммы уплаченного земельного налога, поскольку в силу положений п.1 ст.614 и ст.622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Таким образом, пользуясь арендованным имуществом, в силу указанных правовых норм, арендатор обязан вносить арендную плату.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №1/9 от 04.10.2011.

Применить последствия недействительности ничтожного договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя № от ДД.ММ.ГГГГ, в виде погашения внесенной на его основании в ЕГРН записи № от 19.06.2015 о праве аренды ООО «ЭкоНиваАгро» на земельный участок с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Каширский районный суд Воронежской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья А.И. Панявина

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29 декабря 2022 года.