77RS0021-02-2022-020614-61
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 ноября 2022 года адрес.
Пресненский районный суд адрес в составе:
председательствующего судьи фио,
при помощнике судьи фио,
с участием представителя истца фио,
представителя ответчика ДГИ и третьего лица Правительства Москвы фио,
представителя ответчика фиоо. – фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-10600/2022 по иску ФИО1 к Департаменту городского имущества адрес, фио фио о признании сделки недействительной,
установил:
Истец обратился в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 01.06.2022 № 78-00571/22 нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес ФИО2, дом 10А, строение 1, площадью 31,7 кв.м. (этаж № 1), кадастровый номер:..., заключенный между Департаментом городского имущества адрес и ФИО3
Свои требования мотивирует тем, что адрес на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: по адресу: адрес ФИО2, д. 10А, стр. 1 площадью 31,7 кв. м (Этаж № 1), кадастровый номер: ....
Данное нежилое помещение включено в перечень недвижимого имущества, планируемого к приватизации в 2021 году, утвержденный приказом Департамента от 07.12.2020 № 350.
Департаментом городского имущество адрес принято распоряжение № 14765 от 28.03.2022 «О приватизации объекта недвижимости по адресу: адрес ФИО2, д. 10А, стр. 1», путем Аукциона в электронной форме с открытой формой подачи предложений о цене с начальной ценой Объекта приватизации в размере сумма, в т.ч. НДС - сумма в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости Объекта приватизации (п. 1) от 08.10.2021 № 12016-21, подготовленным 000 «Оценка и Консалтинг».
Истцом была подана заявка № 197935 на участие в аукционе, истец внесен задаток и был допущен к участию в аукционе.
27 мая 2022 года Объект реализован на аукционе по продаже (процедура на официальном общедоступном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru № 21000005000000000924).
Согласно протоколу проведения аукциона от 27.05.2022 победителем аукциона в электронной форме № 178fz06042200007 признан участник фио фио, предложивший наибольшую цену лота в размере сумма.
Как следует из ответа Департамента городского имущества от 07.07.2022 ДГИ-ЭГР-37395/22-1 между Департаментом и ИП фио фио, как с победителем аукциона (протокол от 27.05.2022 № 178fz206042200007 об итогах аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности адрес (информация о результатах сделки), заключен договор купли-продажи от 01.06.2022 № 78-00571/22.
На основании указанного договора ФИО3 зарегистрировал право собственности (запись от 13.07.2022 № ...-77/051/2022-2).
Истец, ссылаясь на ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", указывает, что, поскольку начальная цена торгов была определена Департаментом в распоряжение в размере сумма, что значительно меньше кадастровой стоимости определенной в размере сумма, то начальная цена была определена неверно.
Неверное определение начальной цены аукциона позволило Департаменту реализовать государственное имущество по заниженной цене, чем повлекло нарушение публичных интересов на соразмерное получение денежных средств соответствующий бюджет.
Заложенный законодателем механизм правового регулирования процедуры отчуждения государственного имущества направлен прежде всего на избежание коррупционных рисков в целях наиболее эффективного использования государственной собственности.
Принимая во внимание, что при отчуждении государственного имущества по результатам торгов цена объекта недвижимости является существенным условием договора, её неправомерное установление размере меньше кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает принципы публичности открытости прозрачности процедуры проведения торгов и приводит к нарушению прав неопределенного круга лиц, чье намерение участвовать в аукционе складывалось в том числе под влиянием заявленных нем условий о цене.
В судебное заседание истец не явился, о его месте и времени извещен надлежащим образом.
Представитель истца в судебном заседании требования иска поддержал, просил их удовлетворить.
Представители ответчиков в судебном заседании, каждый в отдельности, возражали против удовлетворения иска, указав, что нарушений при проведении торгов не было, права истца заключением договора не нарушены.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные недействительностью сделки.
В силу положений ст.167 Гражданского кодекса РФ Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его Стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 449 ГК РФ основания и последствия признания торгов недействительными является том числе иные нарушения правил, установленных законом.
Судом установлено следующее.
Нежилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: адрес ФИО2, д. 10А, стр. 1, являлось собственностью адрес (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 04.07.2014 № 77-77-12/209/2014-769).
Отчуждение имущества, являющегося собственностью адрес и свободного от вещных прав третьих лиц, проводится B порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного муниципального имущества», постановлениями Правительства Российской Федерации от 27.08.2012 № 860 «Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме» и Правительства Москвы от 28.06.2016 № 371-ПП «Об утверждении Единых требований к проведению торгов по продаже имущества, принадлежащего на праве собственности адрес, и свободных торгов на право заключения договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности адрес», согласно которому продажа осуществляется на конкурентной основе, а победителем торгов признается участник, предложивший наибольшую цену имущества.
Согласно ст. 12 федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет, что проведение оценки объектов оценки является обязательным B случае вовлечения сделку объектов оценки, B принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Приказом Департамента от 06.12.2021 №359 «Об утверждении перечня объектов недвижимого (движимого) имущества, свободных от прав третьих лиц, находящихся в собственности адрес и планируемых к приватизации в 2022 году» нежилое помещение с кадастровым номером ... включено в поименованный перечень.
В целях определения начальной цены, в соответствии с Государственным контрактом № ДП/54-05-19 от 08.05.2019 специалисты ООО «Оценка и Консалтинг» определили рыночную стоимость объекта - нежилого помещения с кадастровым номером: ..., общей площадью 31,7 расположенного по адресу: адрес ФИО2, д. 10А, стр. 1.
Согласно вышеуказанному заключению, рыночная стоимость нежилого помещения, подлежащего приватизации, составила сумма.
На указанный отчет было получено положительное экспертное заключение 13.10.2021 № 460/557-21 Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков».
Департаментом принято распоряжение № 1476 от 28.03.2022 «О приватизации объекта недвижимости по адресу: Москва, адрес ФИО2, д. 10А, стр. 1» согласно которому утвержден способ приватизации нежилого помещения: Аукцион в электронной форме с открытой формой подачи предложений о цене с начальной ценой приватизации размере сумма, в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости Объекта приватизации от 08.10.2021 № 2016-21, подготовленным ООО «Оценка и Консалтинг».
Согласно положениям Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" одним из способов реализации государственного имущества является аукцион.
На аукционе продается государственное или муниципальное имущество случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.
Предложения о цене государственного или муниципального имущества заявляются участниками аукциона открыто ходе проведения торгов. По итогам торгов с победителем аукциона заключается договор.
Извещение о проведении аукциона и документация были размещены 06.04.2022 на сайте Единой электронной торговой площадки (адрес), по адресу в сети «Интернет»: http://178fz.roseltorg.ru. Для участия в аукционе были поданы заявки ФИО1 (заявка 197935), ФИО3 (заявка 273968) и ИП фио (заявка 442629).
Согласно протоколу от 25.05.2022 № 178fz06042200007 о признании претендентов участниками аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности адрес допущены к участию в аукционе - ФИО1 ФИО3 О.
27.05.2022 нежилое помещение реализовано на аукционе.
Согласно протоколу проведения аукциона от 27.05.2022 победителем аукциона в электронной форме № 178fz06042200007 признан участник фио фио, предложивший наибольшую цену лота в размере сумма. При этом, иных ставок в том числе от истца не поступало.
Между Департаментом и ИП фио фио, как победителем аукциона (протокол от 27.05.2022 № 178fz06042200007 об итогах аукциона по продаже имущества, находящегося собственности адрес (информация результатах сделки), заключен договор купли-продажи от 01.06.2022 № 78-00571/22.
Признавая, что отсутствуют основания для признания заключенного между Департаментом и ИП фио фио договора купли-продажи от 01.06.2022 № 78-00571/22 недействительным, суд исходит из того, что нарушений в процедуре приватизации нежилого помещения с кадастровым номером: ..., общей площадью 31,7 кв.м, расположенного по адресу: адрес ФИО2, д. 10А, стр. 1 допущено не было.
Право собственности фио зарегистрировано Едином государственном реестре недвижимости, о чем внесена запись от 13.07.2022 № ...:-77/051/2022-2.
В силу части 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Цена имущества при купле-продаже недвижимости неразрывно связана с самим предметом договора и относится к его существенным условиям.
В ст. 555 ГК РФ указано, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Оспаривание в суде только цены имущества, установленной по результатам проведения торгов, неизбежно приводит к выяснению ходе судебного разбирательства вопроса о соблюдении (или несоблюдении) порядка и условий организации и проведения самих торгов.
Как установлено ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Основаниями для признания торгов недействительными могут быть, в частности, нарушения правил, связанные с определением (установлением) цены продаваемого имущества (если на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; если были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи).
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, применение последствий, предусмотренных законом.
При этом, истец не оспаривает результаты оценки в виде отчета от 08.10.2021 № П2016-21 подготовленного ООО «Оценка и Консалтинг» и не приводит иных доводов, в том числе не указывает на какие-либо нарушения в процедуре торгов.
Требования об оспаривании договора купли-продажи, заключённого по результатам проведенного аукциона, базируются на несоответствии цены договора установленной кадастровой стоимости спорного нежилого помещения.
Так, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ... по состоянию на 01.01.2021 определена в размере сумма.
При этом, необходимо учитывать, что кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. Её определение предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, которые необходимы для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 3 Закона о кадастровой оценке, адрес указаний, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 № ПI/0336).
В свою очередь рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Её определяет оценщик по общему правилу на основании договора на проведение оценки (ст. ст. 3, 4, 9 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, кадастровая стоимость и рыночная стоимость недвижимости - это два разных понятия и две разные величины.
Кадастровая стоимость не является рыночной стоимостью, но механизм её определения предполагает, что она должна быть максимально приближена к ней.
При этом кадастровая стоимость может быть оспорена либо установлена по заявлению в размере рыночной стоимости в порядке ст. ст. 22, 22.1 Закона о кадастровой стоимости.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок, допущенных в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта недвижимости объективно обусловлена использованием различных подходов (методов) оценки. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта недвижимости определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.
Таким образом, указанное истцом разночтение в виде разницы между кадастровой стоимостью нежилого помещения не свидетельствует о допущенных нарушениях в процедуре проведения публичных торгов по продаже нежилого помещения с кадастровым номером ....
Победителем аукциона правомерно признан Ответчик фио фио, предложивший наибольшую цену лота в виде начальной ставки в размере сумма, что не запрещено законом.
Согласно п. 6 ст.448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Суд также принимает во внимание, что истец ФИО1, допущенный к участию в аукционе, имел реальную возможность предложить свою цену нежилого помещения, однако данным правом не воспользовался.
Следует отметить, что Истец не оспаривает процедуру проведённого аукциона, а доводы о неправомерности установления цены договора спорного нежилого помещения, суд находит несостоятельными.
В силу п. 14.1 ст. 18 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена государственного или муниципального имущества, установленная по результатам проведения аукциона, не может быть оспорена отдельно от результатов аукциона.
С учетом приведенных положений нормативно-правовых актов и обстоятельств дела суд приходит к выводу, что истец ФИО1 не приводя аргументов о нарушение процедуры проведения торгов по продаже государственного имущества, оспаривает цену аукциона отдельно от его результатов, что действующим законодательством не допускается.
При указанных обстоятельствах, требования фио основанные Исключительно на несоответствии, по его мнению, цены приватизируемого имущества, не может служить основанием для признания недействительным договора купли-продажи от 01.06.2022 № 78-00571/22 нежилого помещения, расположенного по адресу: по адресу: адрес ФИО2, д. 10А, стр. 1 площадью 31,7 кв. м (Этаж № 1), кадастровый номер: ..., заключенный между Департаментом городского имущества адрес и фио фио.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд, -
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Департаменту городского имущества адрес, фио фио о признании договора купли-продажи нежилого помещения от 01 июня 2022 года недействительным, отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 06 декабря 2022 года.
Судья