45 RS 0003-01-2022-000259-74 Дело № 2-236/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
р.п. Варгаши
Курганская область 29 июня 2022 года
Варгашинский районный суд Курганской области в составе
председательствующего судьи Медведевой Л.А.,
при секретаре Пахаруковой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, указав, что 15.07.2020 между ней и ФИО2 оформлен письменный договор на приобретение жилого помещения. Его предметом является квартира (по документом), на самом деле ? доля жилого дома, расположенная по адресу: . Нотариально сделка не заверялась. В едином реестре сделана соответствующая запись о регистрации права собственности №. Фактически никакого соглашения истец не видела и не подписывала, в связи с чем, имеет место нарушение условий подписания сделки. 15.07.2020 она решила приобрести для себя и своей семьи жилое помещение с использованием средств материнского капитала. 15.07.2020 она обратилась в КПК «Гарант капитал». 16.07.2020 к ней приехали две девушки и привезли договор купли-продажи жилого помещения, они вместе поехали к нотариусу, где она оформила доверенность на совершение сделки на Е.М.А. и А.Ю.В., которые во время оформления доверенности не присутствовали, затем подписала переданный ей девушками договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: . Так же ею был оформлен договор займа на приобретение указанной в договоре купли-продажи квартиры. Ключи от квартиры ей не были переданы. В августе девушки привезли документы для Пенсионного фонда, куда она передала их 27.08.2020. 21.04.2021 она решила съездить к месту нахождения квартиры, разыскала ответчика, который передал ей запасные ключи от квартиры, предназначенные для нее. При осмотре выяснилось, что дом не пригоден для проживания несовершеннолетних детей и их родителей: кроме электричества в ней ничего нет, водоснабжение, газоснабжение отсутствуют, приборов для умывания, приготовления пищи не имеется. Затем она отозвала выданную ранее доверенность. Ранее она не имела возможности приехать в приобретенное жилое помещение по семейным обстоятельствам и в связи с болезнью родителей. Полагает, что была введена в заблуждение ответчиком относительно качественных характеристик. 17.09.2021 ею в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи, которое ответчик проигнорировал. Ссылаясь на ст. 450, 469 Гражданского кодекса РФ просит суд расторгнуть договор купли-продажи от 16.07.2020 квартиры, расположенной по адресу:
Истец ФИО1 в судебном заседании не присутствовала, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что разместил объявление о продаже спорной квартиры, ему позвонила женщина, спросила, имеется ли справка о пригодности квартиры для проживания. Он пригласил комиссию на осмотр квартиры, после чего ему была выдано заключение о пригодности для проживания жилого помещения. Затем приехал молодой человек, осмотрел квартиру, сделал фотографии. Затем созвонились с женщиной по телефону, договорились о встрече, сделка состоялась в МФЦ г. Кургана. После подписания договора ему были переданы денежные средства в размере 100 000 руб., в договоре купли-продажи и расписке стоимость квартиры была указана 616 617 руб. Он присматривал за квартирой со стороны, видел, что в квартире никто не проживает, тропинки к дому не было. Воды в деревне нет, но он и не говорил, что имеется водопровод. Все необходимое для проживания имеется. В апреле 2021 года приехала девушка, сказала, что хозяйка квартиры, он отдал ключи. Полагает, что требования договора им соблюдены.
Представитель ответчика ФИО3 исковые требования не признал, просил в иске отказать по основаниям, изложенным в возражениях.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курганской области в судебном заседании не присутствовал, извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица КПК «Гарант Капитал» в судебном заседании не присутствовал, извещен надлежащим образом, в письменном отзыве с исковыми требованиями не согласился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Представитель третьего лица Управоления Пенсионного фонда РФ не явился в судебное заседание, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В судебном заседании установлено, что 16.07.2020 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: .
В соответствии с пунктом 4 договора ФИО1 приобретала указанное имущество за счет средств Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал и за счет средств целевого займа, предоставляемого КПК «Гарант Капитал» по договору займа с условием о залоге № ДЗ-К001062 от 16.07.2020 (пункт 10 договора займа, справка КПК «Гарант Капитал» от 04.08.2020).
Стоимость указанного жилого помещения определена сторонами в размере 620 000 руб., из которых 3 383 руб. уплачивается покупателем продавцу в день подписания договора, 616 617 руб. покупатель обязуется оплатить продавцу после подписания настоящего договора за счет целевого займа с целевым назначением на приобретение квартиры до договору займа с условием о залоге № ДЗ-К001062 от 16.07.2020, заключенного между ФИО1 и КПК «Гарант Капитал» (пункт 3 Договора).
Согласно п. 11 передача указанного объекта продавцом и принятие его покупателем осуществляется без передаточного акта.
Согласно пункту 13 договора покупатель приобретает право собственности на указанный объект с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области.
16.07.2020 между КПК «Гарант капитал» и ФИО1 заключен договор займа с условием о залоге, в соответствии с которым кредитор передает заемщику денежные средства из фонда финансовой взаимопомощи, а заемщик обязуется возвратить кредитору полученный займ.
Согласно условиям договора сумма займа 616617 руб., срок 180 дней, до 12.01.2021, ставка составляет 15% годовых, с условием о залоге приобретаемой квартиры.
Государственная регистрация права собственности ФИО1, обременения в виде ипотеки в пользу КПК «Гарант капитал» на спорный объект недвижимости произведена 28.07.2020, номер государственной регистрации 45:03:011501:840-45/051/2020-9, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.07.2020.
Согласно выписке из ЕГРН от 12.05.2022 ограничения и обременения спорного объекта недвижимости не зарегистрированы.
24.09.2021 ФИО1 направила в адрес ответчика уведомление о расторжении договора купли-продажи от 16.07.2020 в связи с обнаружением недостатков в состоянии жилого помещения и его непригодностью для проживания.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 Гражданского кодекса российской Федерации).
В силу положений ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В статье 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать: соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества; безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.
В случае выявления существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации также вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость ненадлежащего качества суммы.
В силу п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
По общему правилу, установленному частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 просила расторгнуть договор купли-продажи от 16.07.2020, ссылаясь на ненадлежащее качество приобретенного жилого дома и невозможность проживания в нем в связи с его непригодностью для проживания, указав, что до заключения договора она не осматривала дом, была введена в заблуждение продавцом относительно качественных характеристик. Спорное жилое помещение было осмотрено ею после заключения сделки 21.04.2021 года, когда она и обнаружила, что строение не пригодно для проживания, поскольку требует капитального ремонта, в доме отсутствуют газо- и водоснабжение, приборы для умывания и приготовления пищи.
Между тем, достоверных доказательств, свидетельствующих о передаче ответчика истцу жилого помещения, не соответствующего указанному в договоре качественному состоянию и не пригодного для проживания, при рассмотрении дела ФИО1 не представлено.
Согласно акту обследования помещения от 26.05.2020 кровля, основные конструкции, перекрытия, потолок, стены, внутренняя отделка стен, фасад, окна, пол, фундамент находятся в удовлетворительном состоянии, отопление - печное, канализация отсутствует, водоснабжение - колодец.
Согласно заключению № 34 межведомственной комиссии, назначенной постановлением Администрации Варгашинского поссовета от 12.07.2017 №429 составленному 26.05.2020 спорное жилое помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилому помещению, является пригодным для проживания.
Как следует из материалов дела, в частности из договора купли-продажи от 16.07.2020, ФИО1 осмотрела жилое помещение, претензий к техническому и санитарному состоянию и потребительским свойствам спорного жилого помещения не имеет (пункт 9 Договора).
Согласно акту осмотра объекта недвижимого имущества, подписанного истцом, 14.07.2020 ФИО1 осуществила осмотр спорной квартиры, недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по назначению, на момент осмотра ею не обнаружены. Претензий к состоянию квартиры не имеет, по техническим и санитарно-гигиеническим условиям квартира пригодна для проживания, цена квартиры с продавцом согласована и соответствует состоянию жилого помещения.
Доказательств того, что истец была введена в заблуждение относительно характеристик жилого помещения не представлено.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.
Согласно пункту 10 договора купли-продажи от 16.07.2020 риск случайной гибели или случайного повреждения указанного объекта переходит на покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Убедительных доказательств, свидетельствующих как о ненадлежащем качестве спорного жилого помещения и о его непригодности для проживания на момент его отчуждения, так и о неисполнении условий договора ответчиком, иных нарушений существенных условий договора, истцом не представлено.
В ходе судебного разбирательства установлено, что на момент совершения сделки купли-продажи от 16.07.2020 спорная квартира соответствовала санитарным и техническим правилам и нормам, предъявляемым действующим в Российской Федерации законодательством к жилым помещениям, и пригодна для постоянного проживания граждан.
Договор купли-продажи квартиры от 16.07.2020 заключен в установленном законом порядке, содержит все существующие условия о предмете договора, цене, порядке произведения расчета за указанную квартиру, подписан сторонами, переход права собственности на квартиру зарегистрирован в установленном порядке в органах регистрационного учета, таким образом, сторонами были выполнены условия договора купли-продажи, что свидетельствует об исполнении договора.
При таких обстоятельствах, с учетом приведенных выше правовых норм, исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 (паспорт <...>) к ФИО2 (паспорт <...>) о расторжении договора купли-продажи оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Варгашинский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение составлено 06.07.2022 года.
Судья Л.А. Медведева