Дело № 2-299/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Мелеуз 28 октября 2022 г.

Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Маликовой А.И.

при секретаре судебного заседания Сиротиной Е.С.

с участием истца ФИО1, его представителя адвоката Якуповой Л.Т.,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, обосновав его тем, что <дата обезличена> заключил с ответчиком ФИО2 договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес обезличен>. Стоимость объектов составила 3300000 рублей. Расчет по договору произведен полностью <дата обезличена> В процессе пользования жилым домом стали выявляться его скрытые существенные недостатки, не позволяющие использовать жилой дом по прямому целевому назначению. Данные недостатки не были оговорены при заключении договора. Полагает, что дом предназначен только для проживания в нем летом. В доме очень холодно, при максимальном обогреве температура в жилых помещениях не поднимается выше 15-16? С. При вскрытии пола выяснилось, что под ним отсутствует утеплитель. Стены дома сложены из бревен, между которыми частично отсутствует пакля. Между бревенчатым срубом и наружной кирпичной кладкой в полкирпича обнаружена ничем незаполненная пустота, зазор шириной 10-15 см. Окна пластиковые продуваются. На крыше дома уложен утеплитель толщиной всего 50 мм. В кухне и входной группе отсутствует отопление, в ванной и кухне отсутствуют вентиляционные шахты и каналы. Электричество проведено скрытой проводкой и прикреплено к внутренней деревянной части стен без гофры и кабель-каналов, в выключателях и розетках отсутствуют подстаканники. Фундамент выложен частично в полкирпича, стена в подвале намокает. Полы по центру дома прогнутые, прогиб составляет 7 см. Прогиб произошел, так как под лагами полов отсутствуют упорные стойки. Считает, что при совершении сделки он был введен ответчиком в заблуждение относительно качественных характеристик приобретаемого жилого дома, возможности круглогодичного комфортного проживания в нем. Устранение недостатков технически невозможно и экономически нецелесообразно. Просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенный <дата обезличена> между ФИО1 и ФИО2; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 3300000 рублей, уплаченные по договору от <дата обезличена>

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель адвокат Якупова Л.Т. поддержали исковые требования, пояснив, что в спорном жилом доме выявлены скрытые недостатки, среди которых имеются неустранимые, в частности недостатки фундамента. Для устранения недостатков необходимо разбирать несущие конструкции дома, фактически полностью демонтировать дом, что является экономически нецелесообразным и технически невозможно.

Ответчик ФИО2 не признала иск. Суду пояснила, что не согласна с выводами судебной экспертизы, проведенной АНО «Региональное бюро экспертиз». Истец перед покупкой осмотрел дом, никаких претензий к качеству дома не имел. Если в доме и есть недостатки, то они являются явными, скрытых недостатков в доме не было. Никто истца в заблуждение относительно качества дома не вводил. В случае возврата ей дома в собственность готова вернуть истцу денежные средства после его продажи другому покупателю. В удовлетворении исковых требований и требований о взыскании судебных расходов просит отказать.

Выслушав участников судебного процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующий договору.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.ст. 16 и 17 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от <дата обезличена> ФИО1 приобрел у ФИО2 жилой дом с подвалом, кадастровый <№>, общей площадью 129,90 кв.м и земельный участок кадастровый <№> площадью 913 кв.м, расположенные по адресу: РБ, <адрес обезличен>.

Стоимость указанных объектов недвижимости по договору купли-продажи составила 3300000 рублей, из которых 50000 рублей ФИО1 уплатил ФИО2 <дата обезличена> в качестве задатка, оставшиеся 3250000 рублей переданы покупателем продавцу в день подписания договора в Управлении Росреестра по РБ.

Жилой дом и земельный участок передан ФИО1 по акту приема-передачи от <дата обезличена> Согласно данному акту покупатель принял жилой дом с подвалом в качественном состоянии. Претензий к техническому и санитарному состоянию земельного участка и расположенного на нем жилого дома с подвалом, включая все оборудование, полы, стены, потолки, двери, оконные рамы не имел.

Переход права собственности на указанные объекты недвижимости к ФИО1 на основании указанного договора купли-продажи зарегистрирован <дата обезличена>

<дата обезличена> ФИО1 направил ФИО2 требование о расторжении договора купли-продажи, в котором указал, что в доме выявились существенные скрытые недостатки, о которых он уведомлен не был. Просил в срок до <дата обезличена> вернуть ему 3300000 рублей.

<дата обезличена> ФИО2 получила указанное требование и письмом от <дата обезличена> отказала в его удовлетворении.

В ходе рассмотрения гражданского дела по ходатайству истца была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт».

Экспертное заключение ООО «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт» <№> от <дата обезличена> вызвало у суда сомнения в его правильности и обоснованности, поскольку содержит противоречия. Так, в исследовательской части экспертного заключения перечислены и описаны дефекты и недостатки, в результате которых жилой дом является непригодным для постоянного проживания, а в выводах эксперт указывает, что жилой дом не имеет дефектов и повреждений, влияющих на снижение эксплуатационной пригодности.

В связи с чем судом была назначена повторная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам Автономной некоммерческой организации «Региональное бюро экспертиз».

Согласно заключению экспертов АНО «Региональное бюро экспертиз» от <дата обезличена> <№> в ходе проведенной экспертизы установлено несоответствие жилого дома, расположенного по адресу: РБ, <адрес обезличен>, требованиям строительных, санитарно-гигиенических норм и правил. Конструктивные элементы жилого дома, находятся в неисправном и неработоспособном состоянии, техническое состояние строительных конструкций и жилого дома в целом находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Жилой дом, имеет дефекты, недостатки, в результате которых данный дом является непригодным для постоянного проживания. Недостатки возникли до <дата обезличена> Выявлены недостатки, которые являются скрытыми и не могли быть обнаружены при обычном осмотре в момент купли-продажи дома. Данные недостатки (за исключением недостатков фундамента – л.д. 52 заключения) устранимые, но их устранение невозможно без разбора, демонтажа основных конструктивных элементов жилого дома. Стоимость устранения выявленных недостатков составляет 639694,80 рублей. Появление вновь после их устранения невозможно. Жилой дом представляет угрозу жизни, здоровью граждан, их имуществу в результате выявленных недостатков. Рыночная стоимость жилого дома с учетом выявленных недостатков без учета земельного участка по состоянию на <дата обезличена> составляет 2458000 рублей, с учетом выявленных недостатков и со стоимостью земельного участка – 2835000 рублей.

При разрешении спора суд принимает во внимание экспертное заключение АНО «Региональное бюро экспертиз» от <дата обезличена> <№>. Оснований не доверять выводам данной экспертизы у суда не имеется. Представленное в материалы дела заключение экспертов выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, судебная экспертиза проведена в порядке, установленном ст. 84 ГПК РФ. Заключение составлено специалистами, имеющими профильное образование, стаж работы экспертной деятельности. Эксперты в установленном порядке предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено.

Изучив указанное экспертное заключение в совокупности с иными исследованными доказательствами по делу, принимая во внимание, приобретенный истцом жилой дом является непригодным для постоянного проживания, поскольку имеет скрытые недостатки, возникшие до его передачи истцу ответчиком и не оговоренные в договоре купли-продажи, в результате выявленных недостатков представляет угрозу жизни, здоровью граждан, их имуществу, при этом устранение недостатков невозможно без разбора, демонтажа основных конструктивных элементов жилого дома, а недостатки в фундаменте дома являются неустранимыми, суд приходит к выводу, что выявленные нарушения являются существенными, так как истец в данном случае в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ), а именно лишился права пользоваться приобретенным домом по назначению, а, следовательно, вправе требовать расторжения договора купли-продажи и возврата уплаченных по договору денежных средств.

При таких обстоятельствах, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.

Поскольку в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства, отсутствие соответствующих указаний применительно к договору купли-продажи означает, что удовлетворение требования о расторжении такого договора и возврате уплаченной за товар денежной суммы (ст.ст. 450, 475 ГК РФ) не должно влечь неосновательного приобретения или сбережения имущества на стороне покупателя или продавца (гл. 60 ГК РФ), то есть нарушать эквивалентность осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений.

Следовательно, рассматривая спор о расторжении договора купли-продажи, по которому продавец передал в собственность покупателя определенное имущество, и установив предусмотренные п. 2 ст. 475 ГК РФ основания для возврата уплаченной покупателем денежной суммы, суд должен одновременно рассмотреть вопрос о возврате продавцу переданного покупателю товара, поскольку сохранение этого имущества за покупателем после взыскания с продавца покупной цены означало бы нарушение согласованной сторонами эквивалентности встречных предоставлений.

С учетом неразрывной связи и взаимозависимости требований о возврате покупной цены, возвращении товара в натуре и возмещении убытков при расторжении договора по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 475 ГК РФ, суд должен урегулировать вопрос о возврате товара независимо от предъявления продавцом соответствующего требования.

На основании изложенного суд прекращает право собственности на спорные жилой дом и земельный участок за ФИО1 и признает право собственности на указанные объекты за ФИО2

В силу ст. 98, 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в виде расходов на уплату государственной пошлины в размере 24700 рублей, на оплату судебных экспертиз в размере 125300 рублей, на уплату банковской комиссии за перевод денежных средств экспертным организациям в размере 1000 рублей, на оплату юридических и представительских услуг в размере 50000 рублей. Расходы на оплату юридических и представительских услуг с учетом степени сложности, категории дела, продолжительности его рассмотрения, объема оказанных услуг, а также объема удовлетворенных судом исковых требований суд находит разумными, оснований для уменьшения этих расходов не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный <дата обезличена> между ФИО2 и ФИО1.

Прекратить право собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес обезличен>.

Признать за ФИО2 право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес обезличен>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 3300000 (три миллиона триста тысяч) рублей, уплаченные по договору от <дата обезличена>

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы на уплату государственной пошлины в размере 24700 рублей, на оплату судебных экспертиз в размере 125300 рублей, на уплату банковской комиссии за перевод денежных средств экспертным организациям в размере 1000 рублей, на оплату юридических и представительских услуг в размере 50000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РБ через Мелеузовский районный суд РБ в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме <дата обезличена>

Председательствующий судья: А.И.Маликова.

Копия верна.

Председательствующий судья: А.И.Маликова.