УИД №

Дело №2-44/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 июня 2023 года г. Ростов-на-Дону

Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Борзученко А.А.,

при секретаре Шваля Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка по договору,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задатка по договору, в обоснование доводов которого указал, что 07.12.2022 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому истец должен был приобрести у ответчика квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 38 кв.м. с КН №. Согласно указанному договору стоимость объекта недвижимости составила 3450000 руб. Расчет между сторонами должен был производиться в следующем порядке: 100000 руб. Покупатель перечисляет Продавцу в качестве задатка в течение 24 часов после подписания договора; 245000 руб. Покупатель передает Продавцу за счет собственных средств посредством аккредитива, который будет открыт в день подписания основного договора. После регистрации Управление Росреестра по РО перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к Покупателю, Продавец предъявляет в Банк подтверждающие данный факт документы, а Банк производит списание денежных средств со счета Покупателя на счет Продавца объекта недвижимости; 3105000 руб. Покупатель передает Продавцу за счет кредитных средств посредством аккредитива, который будет открыт в день подписания сторонами основного договора. Задаток в размере 100000 руб. в соответствии с условиями договора истцом был перечислен на счет, указанный в предварительном договоре 07.12.2021.

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи стороны согласовали, что в случае, если оценка приобретаемого объекта недвижимости окажется ниже требуемой Банком Покупателя, то договор расторгается, продавец возвращает Покупателю сумму задатка в течение трех календарных дней с момента расторжения договора.

После подписания договора была произведена оценка квартиры. Согласно отчета об оценке № от 26.12.2022 рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: <адрес> составляет 3310000 руб. В связи с тем, что согласно отчета рыночная стоимость объекта оценки ниже указанной в договоре, то согласно предварительному договору купли-продажи, договор считается расторгнутым и ответчик обязана в соответствии с условиями договора в течение трех календарных дней возвратить сумму задатка.

Истец сообщил ответчику о результатах оценки, просил вернут задаток, после чего направил в ее адрес письменное требование о возврате денежных средств, однако требование оставлено без удовлетворения.

На основании изложенного, истец просит суд взыскать с ФИО2 в свою пользу денежные средства в размере 100000 руб., внесенные в качестве задатка по договору от 07.12.2022; взыскать понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3200 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 руб.

Истец в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Дело рассмотрено по правилам статьи 167 ГПК РФ

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд их удовлетворить.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признала, просила суд отказать в их удовлетворении, представила в суд возражения, согласно которым между сторонами 07.12.2022г. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Указанный договор был заключен в форме электронного документа при участии Агента и с использованием электронной платформы и средств связи Агента. Под Агентом в рамках настоящего Договора подразумевался любой франчайзи-партнер ООО «Этажи» или ООО «Этажи-Западная Сибирь», с которым Продавцом и/или Покупателем заключен агентский договор/договор оказания услуг на покупку/продажу объекта недвижимости. Подписав предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества ответчик взяла на себя обязанность соблюдать все условия предварительного договора от 07.12.2022г., в связи с получением задатка в размере 100000 руб., как и Покупатель с серьезными намерениями купить указанную в договоре квартиру. 28.12.2022г. ответчику по телефону работник ООО «Этажи» сообщил о том, что сделка сорвалась по каким-то обстоятельствам, по каким именно он не пояснил. 29.12.2022г. работник ООО «Этажи» вновь связался с ответчиком и пояснил что сделка не состоится из-за каких-то разногласий с Банком, который предоставлял ипотечный кредит Покупателю. 24.12.2022 года ответчиком уже был подписан предварительный договор купли-продажи на приобретение в собственность другой квартиры. Обеспечением обязательства по предварительному договору купли-продажи с задатком суммы платежа в размере 100000 руб. В связи со сложившимися обстоятельствами ответчику не хотелось терять денежные средства и найденный объект недвижимости, который предназначался для проживания ее сына с семьей. Данная квартира была подходящим объектом для улучшения жилищных условий. Впоследствии со стороны истца поступали звонки с требованием вернуть денежные средства, полученные в качестве задатка по причине того, что Банк провел оценку объекта недвижимости, и стоимость объекта составила на 40000 руб. меньше, чем указано в предварительном договоре купли-продажи. На предложение ответчика об уменьшении стоимости продаваемой квартиры на 40000 руб. истец ответил отказом. 17.01.2023г. ответчик направила в адрес истца уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества с условием обеспечения обязательства задатком от 07.12.2022г. по 20.01.2023 включительно. В связи с указанными обстоятельствами, ответчик полагает, что Покупатель намеренно уклоняется от заключения основного договора, тем более, что Банк не отказал в ипотечном кредитовании данного объекта недвижимости, а уменьшил стоимость объекта на 40000 руб. 21.01.2023г. ответчиком было получено требование о возврате задатка вследствие прекращения обязательств до начала его исполнения по соглашению сторон. В тот же день ФИО2 направила истцу ответ на претензию, в котором изложила необоснованность возврата денежных средств, обращая внимание на то, что согласно п.2 ст.381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны; если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Ответчик полагает, что Покупатель намеренно уклонялся от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества без уважительных причин. Отказ Банка о предоставлении кредитных средств по ипотеке Покупателю на приобретение квартиры не предоставлено. ФИО2 были соблюдены все обязанности для того чтобы заключить основной договор купли-продажи квартиры, документов, препятствующих заключению основного договора купли-продажи от покупателя на текущую дату не поступало в связи с чем отсутствуют основания для его расторжения по соглашению сторон. В связи с изложенными обстоятельствами, считает исковые требования необоснованными и подлежащими оставлению без удовлетворения.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи).

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

При этом Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В силу абз. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия относительно заключения основного договора в связи с утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора (в т.ч., связанное с решением вопроса о судьбе внесенного по договору задатка) возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГК РФ будет доказано отсутствие своей вины в действиях, в результате которых основной договор не был заключен.

Из анализа указанных норм следует, что специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров.

Судом установлено, что 07 декабря 2022 года между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 1.1. указанного договора стороны обязуются заключить в будущем основной договор – договор купли-продажи объекта недвижимости, в установленной действующим законодательством форме. Основной договор будет заключен сторонами в срок по 20 января 2023 года включительно (пункт 1.3 Договора).

Пунктом 1.5 Договора предусмотрено, что стоимость объекта недвижимости составляет 3450000 руб. Расчет между сторонами производится в следующем порядке: 100000 руб. Покупатель перечисляет Продавцу в качестве задатка в течение 24 часов после подписания настоящего договора на счет Продавца; 245000 руб. Покупатель передает Продавцу за счет собственных средств, посредством аккредитива, который будет открыт в день подписания сторонами основного договора на условиях, определяемых сторонами; 3105000 руб. Покупатель передает Продавцу за счет кредитных средств, посредством аккредитива, который будет открыт в день подписания сторонами основного договора на условиях, определяемых сторонами. После регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к Покупателю, Продавец предъявляет в Банк подтверждающие данный факт документы, а Банк производит списание денежных средств со счета Покупателя на счет Продавца объекта недвижимости.

В случае неисполнения обязательства, предусмотренного пунктом 2.1 настоящего Договора, вследствие наступившего обстоятельства, за которое ни одна из сторон не отвечает, задаток должен быть возвращен Продавцом Покупателю в течение семи дней с момента подписания соглашения о расторжении предварительного договора (пункт 4.4. договора).

Согласно пункту 4.5 Договора в случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то в соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы.

Ответчик получила денежные средства в размере 10000 рублей в качестве задатка в счет оплаты за квартиру на основании предварительного договора купли-продажи, что подтверждается квитанцией ПАО «Сбербанк» от 07 декабря 2022 года (л.д. 17).

Основной договор купли-продажи квартиры заключен не был.

Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке № квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимость объекта недвижимости составляет 3310000 руб., тогда как в предварительном договоре купли-продажи стоимость квартиры указана 3450000 руб.

В исковом заявлении истец указал, что основной договор купли-продажи не был им заключен по причине того, что стоимость квартиры согласно оценке Банка оказалась ниже стоимости, указанной в предварительном договоре купли-продажи указанной квартиры. В связи с чем, Банком истцу было отказано в заключении ипотечного договора.

Между тем, в судебном заседании ответчик пояснила, что готова была уменьшить стоимость продаваемого объекта недвижимости и готова была заключить основной договор купли-продажи по стоимости, установленной оценкой Банка.

Ни до, ни после истечения указанного в предварительном договоре срока, со стороны покупателя ФИО1 не было предпринято надлежащих действий, свидетельствующих о его заинтересованности в покупке квартиры ответчика, в том числе путем направления ответчику предложения о продлении срока заключения основного договора, или изменении цены объекта, тогда как со стороны ответчика такие действия были предприняты.

Так, 17 января 2023 года ФИО2 в адрес ФИО1 было направлено уведомление о том, что она готова заключить договор купли-продажи квартиры, оформление договора купли-продажи планируется до 20 января 2023 года, просила подтвердить намерения по поводу заключения сделки, определенной условиями предварительного договора. Данное уведомление было оставлено истцом без удовлетворения.

Таким образом, со стороны Продавца имело место направление оферты покупателю ФИО1 с целью заключения основного договора, тем самым ответчик в установленный в предварительном договоре срок приступила к исполнению основного договора, однако со стороны истца не последовало намерений на заключение основного договора.

21 января 2023 года от истца поступило требование о возврате задатка вследствие прекращения обязательств до начала его исполнения по соглашению сторон.

Довод истца о незаключении им договора купли-продажи по причине иной оценки объекта недвижимости не снимает с него ответственности за неисполнение предварительного договора, поскольку заключая предварительный договор с условием внесения задатка, и, соглашаясь с условием договора об оставлении задатка у Продавца в случае неисполнения соглашения, истец должен был понимать значение принимаемых на себя рисков.

Пунктом 6.2 предварительного договора предусмотрено, что в случае если оценка объекта недвижимости окаждется ниже требуемой банком, продавец возвращает сумму задатка.

Между тем, в судебном заседании истцом не представлено доказательств, обращения в кредитные организации и требования кредитных организаций к стоимости приобретаемого в будущем объекта недвижимости, напротив, представитель истца пояснил, что истцу банки отказывали в выдаче ипотечного кредита, поскольку у него уже имеется автокредит.

Из содержания пункта 6.4 предварительного договора достоверно усматривается, что в случае если сумма одобренных кредитных средств окажется ниже требуемой, либо в случае отказа покупателю в выдаче ипотечного кредита для приобретения указанного в договоре объекта недвижимости, соглашение расторгается и продавец возвращает сумму задатка.

Вместе с тем, суду не представлено доказательств отказа кредитных организаций в выдаче ипотечного кредита именно для приобретения объекта недвижимости, указанного в предварительном договоре, а также требований кредитных организаций к истцу о приобретении объекта недвижимости с определенной ценовой стоимостью.

Оценив и исследовав объяснения сторон, письменные доказательств, в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу, что внесенная денежная сумма по представительному договору купли-продажи квартиры являлась задатком, которым в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон на согласованных условиях в определенный срок в будущем заключить основной договор.

В материалы дела в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено допустимых доказательств, свидетельствующих об отказе ответчика как продавца от заключения основного договора купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Действия истца, напротив, были направлены на отказ от заключения основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Наличие у истца претензий по несоответствию рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной на основании отчета об оценке, стоимости указанной в предварительном договоре, суд оценивает критически, поскольку прежде, чем заключить предварительных договор, истец осматривал объект недвижимого имущества и самостоятельно принял решение приобрести его в том виде, в котором он находился на момент заключения предварительного договора купли-продажи.

В связи с чем суд приходит к выводу, что у истца отсутствовало намерение заключить основной договор купли-продажи, ввиду чего уплаченная им сумма задатка не подлежала возврату.

При этом суд, в силу приведенных выше норм материального права, руководствуется буквальным содержанием условий предварительного договора купли-продажи, из которого прямо следует, что 100000 рублей переданы покупателем в качестве задатка, в связи с чем оснований для удовлетворения требований истца о возврате уплаченных денежных средств в качестве задатка по договору от 07.12.20222 года не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка по договору, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Борзученко

Мотивированное решение изготовлено 15 июня 2023 года.