23RS0015-01-2022-000668-22 К делу № 2-699/2022
РЕШЕНИЕ
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
г. Ейск «18» ноября 2022 года
Ейский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующегосудьи ФИО1,
при секретаре Попко Ю.А.,
с участием адвоката Просвириной В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, з/лица: ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», ПАО Сбербанк о взыскании расходов на устранение недостатков в жилом доме,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО2 обратился в Ейский городской суд с иском о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ним и ФИО3, возвращении сторон в первоначальное состояние и взыскании с ФИО3 уплаченную по договору купли-продажи суммы в размере 3600000 рублей.
В ходе судебного разбирательства истец изменил исковые требования, просит взыскать с ФИО3 необходимые расходы на приведение жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в сумме 915908 рублей.
В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании ордера адвокат Просвирина В.В. пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Стоимость приобретенного имущества составила 3600000 рублей. Оплата производилась на основании целевого жилищного займа военнослужащих. При покупке дома в нем отсутствовало отопление. Дом приобретался летом и сначала никаких недостатков в нем не ощущалось. Истцом в доме оборудовано электрическое отопление. С наступлением холодов в доме стала очень высокая влажность, на стенах появилась плесень, кровля протекает, на полу возникают лужи. При строительстве жилого дома нарушения СНиП и строительных норм. Для устранения имеющихся недостатков необходимо провести работы по утеплению стен, устройство вытяжки, утепление перекрытий, обустроить отмостку. Согласно заключению экспертизы стоимость работ по устранению недостатков составит 915908 рублей, из которых 292317 рублей на устранение сырости в помещениях и 623591 рубль на приведение дома в соответствии с установленными требованиями. Просит уточненные исковые требования удовлетворить.
Истец доводы представителя поддержал и пояснил, что дом был приобретен за средства военной ипотеки, через риелтора. При осмотре дома видимых недостатков не было, так как дом покупался летом. Когда началась влага, началось испарение, как в бане. Сняли сайдинг, а там нет утеплителя, подняли ламинат-там сырость. В доме плесень. Пользоваться домом в таком состоянии не возможно. В семье двое несовершеннолетних детей, которые начали болеть. В настоящее время они в доме не проживают, так как там не возможно жить. Считает, что ФИО3 при продажи скрыла от него имеющиеся нарушения, допущенные при строительстве, на устранение которых теперь необходимы значительные денежные средства. Просит исковые требования удовлетворить.
Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности ФИО4 пояснил, что при покупке дома покупатель видел недостатки, он видел, что в жилом доме нет отопления, а имеются теплые полы, еще три обогревателя продавец передал покупателю при продаже дома. Работы, которые необходимо провести, согласно заключения экспертизы носят рекомендательный характер: обустройство водостока не является обязательным требованием, утепление фронтона и крыши производится в том случае, если чердачное помещение используется под мансардный этаж. Полы не вскрывались и определить причину влаги не представляется возможным. Что касается отсутствия штукатурки на стенах снаружи дома, на момент продажи дома он был обшит сайдингом. Все эти обстоятельства мог оценить истец при покупке дома. Цена дома соответствует его состоянию. Заявляя исковые требования о взыскании стоимости работ, истец производит удорожание приобретенного объекта за счет продавца. Считает исковые требования не обоснованными, просит в их удовлетворении отказать.
Ответчик ФИО3 исковые требования не признает. Истец имел возможность при покупке дома осмотреть все что нужно было, она его не ограничивала. Что касается каких-либо технических моментов, то она не является специалистом в строительстве, недостатки не видела. То что дом не оштукатурен сказала сразу, что отопления нет тоже истец знал. Просит в удовлетворении исковх требований отказать.
Представитель з/лица: ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.
Представитель з/лица: ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.
Выслушав стороны, представителей, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, заключения экспертизы суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, земельный участок 6/1. Согласно п. 1.3 Договора стоимость объекта составляет 3600000 рублей, из которых стоимость земельного участка, площадью 300 кв.м. составляет 650000 рублей, стоимость жилого дома, площадью 65,3 кв.м. составляет 2950000 рублей. Согласно п. 2.1.1. приобретаемое имущество приобретается за счет целевого жилищного займа предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (л.д.17-19). Право собственности ФИО2 на указанные земельный участок и жилой дом зарегистрировано в ЕГРН (л.д. 20-23).
Согласно ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами(п. 4).
Согласност. 431Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся вчасти первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии сп. 1 ст. 432Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со статьей556 ГК РФпередача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Требованиями ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст.469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В соответствии со ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель в праве по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
В обоснование исковых требований в взыскании денежных средств на приведение жилого дома в соответствие с установленными требованиями, истец ссылается на обнаруженные при эксплуатации дома существенные недостатки в качестве дома: появление сырости, плесени, протеску кровли.
Для выяснения вопроса о наличии дефектов жилого дома и стоимости их устранения по ходатайству истца по делу проведена строительно-техническая и оценочная экспертизы.
Согласно заключению строительно-технической экспертизы -технической экспертизы в ходе экспертного исследования выявлены дефекты фундамента жилого дома, трещины в отмостке, отсутствие вентиляции, отсутсиве должного утепления перекрытия и ограждающих конструкций. Данные нарушения не являются основанием для признания жилого дома не пригодным для проживания и являются устранимыми.
Согласно заключения экспертизы, проведенной экспертом ФИО5 поверхность фундамента находится в удовлетворительном состоянии, видимых повреждений, которые могли бы существенно повлиять на их несущую способность, не имеют. Горизонтальная гидроизоляция между обрезами фундаментов и кладкой стен предназначенная для предотвращения поступления в толщу кладки капиллярной влаги со стороны грунта, имеются. Отмостка находится в целом в удовлетворительном состоянии и пригодна для безопасной эксплуатации. Водостоки и навесы над крыльцом отсутствуют, в результате чего разрушается крыльцо и повышается влажность газоблоков. Фасады здания выполнены без утеплителя, отсутстуют вентилируемые фасады. Вертикальные швы наружной кладки не заполнены полностью, поэтому пропускают влагу с улицы. Под оконными отливами имеются незаполненные пространства. В целом стены находятся в удовлетворительном состоянии и могут характеризоваться как работоспособные. В помещениях обнаружено наличие грибкового поражения поверхности стен, полы выполнены без гидроизоляционного покрытия, при вскрытии части ламинированного покрытия выявлено что подложка лежит на бетонном основании со следами сильного увлажнения. В несущих конструкциях перекрытия чердачного этажа и покрытия повреждений не обнаружено, однако необходимо выполнить утеплить чердачное покрытие и отремонтировать покрытие кровли. То есть необходимо проведение комплекса мероприятий, ремонтно-восстановительных работ для приведения указанного жилого дома в соответствие со строительными нормами и правилами.
Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО5 пояснила, что действительно при строительстве жилого дома по <адрес> допущены нарушения строительных норм. Однако имеющиеся дефекты в основном не являются скрытыми и при осмотре дома их можно было увидеть. Что касается влажности подложки, то причина ее образования не устанавливала. Так как подложка сырая снизу, эксперт полагает, что причина ее возникновения отсутствие гидроизоляции, однако возможно и механическое воздействие путем проникания воды.
Суд считает, что экспертные заключения выполнены в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» и являются допустимым доказательством по данному делу. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. В судебном заседании эксперт ФИО5 дала разъяснения по вопросам, поставленным сторонами.
Согласно ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.
При этом отказывая в удовлетворении исковых требований суд исходит из следующего.
Согласно условиям договора купли-продажи от 20.10.2021 года ФИО2 приобрел у ФИО3 земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> за 3600000 рублей. На момент подписания Договора объект оценен независимым оценщиком «Агентство оценки «Регион» по рыночной стоимости 3616442 рублей (л.д. 17-19). При заключении договора истцу была передана техническая документация на жилой дом, в частности технический план здания, в котором отражены характеристики объекта недвижимости. Как поясняет истец при покупке объекта купли-продажи он нал что в доме нет отопления, так же он осматривал дом и чердак, но не тщательно, так как поверил реелтору, который сказал, что дом хороший.
Дефекты, которые изначально присутствовали на момент покупки ФИО2 жилого до по <адрес> - отсутствие водостока, трещины в отмостке, недостаточное утепление крыши, отсутствие вентиляции, трещины кровли.
На момент покупки жилого дома, данные дефекты можно было установить визуально при осмотре объекта покупки, так как они не являются скрытыми и доступны при осмотре.
ФИО2 как покупатель не был ограничена в осмотре дома, ознакомившись с техническим состоянием дома, был удовлетворен его техническим состоянием и был согласен заключить договор купли-продажи. В случае необходимости либо сомнений, истец мог пригласить специалиста для проведения осмотра домовладения, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки.
Суд считает, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что качество переданного покупателю товара не соответствовало договору купли-продажи, либо товар не был пригоден для целей, для которых такой товар обычно используется.
Кроме того, согласно заключению экспертов эксплуатация домовладения возможна по прямому назначению. Устранение выявленных недостатков возможно.
Таким образом, проанализировав и оценив все обстоятельства по делу в совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи, истец не являлся пассивной стороной, заведомо знал о результатах оценкипокупаемогообъекта, которая была проведена ООО «Агентство оценки «Регион» и составляла 3616442 рубля, имел возможность получить консультацию оценщика по вопросу технического состояния жилогодома.
При заключении сделки продавец ФИО3 действовала добросовестно и открыто, о всех технических составляющих знать не могла, так как не является его застройщиком, а приобрела его по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ все иные дефекты являются явными и видимыми на момент покупки ФИО2 указанного жилого дома либо могли появится в ходе его эксплуатации. Договорнаяценадома определена соглашением сторон, соответствует оценке независимого оценщика, с учетом имеющихся на тот момент технических характеристик, а выполнение работ, указанных в экспертном заключении, в целом приведет к улучшению технических характеристик дома, а следовательно его удорожанию.
В соответствии со ст.1 ГК РФгражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со ст.56 ГПК РФкаждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований либо возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд считает, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что качество переданного покупателю товара не соответствовало договору купли-продажи, либо товар не был пригоден для целей, для которых такой товар обычно используется.
Все перечисленные обстоятельства являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО2
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд –
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 о взыскании со ФИО3, необходимых расходов на приведение жилого дома с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> № в соответствие с установленными требованиями в сумме 623591 рублей, а также на устранение сырости в помещениях жилого дома сумме 292317 рублей - отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ейский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме, то есть с 23 ноября 2022 года.
Председательствующий :