Дело № 2-3205/2023

УИД: 27RS0007-01-2023-002968-58

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 октября 2023 года г. Комсомольск-на-Амуре

Центральный районный суд г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края в составе:

председательствующего судьи Мартыненко Е.И.,

при секретаре судебного заседания Ходжер А.С.,

с участием истца ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО4, к Обществу с ограниченной ответственностью «Стимул» о признании отсутствующим обременения на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО4, обратилась в суд с иском к ООО «Стимул» о признании отсутствующим обременения на жилое помещение.

В обоснование иска указано, что (дата) между продавцами ФИО1, ФИО2 и покупателями: ФИО3, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО5 и ФИО4, а также ФИО6 (совершеннолетний сын истца) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого истцу и ее детям была продана квартира, общей площадью 20,6 кв.м, расположенная по адресу: (адрес) за 1 000 000 руб. (дата) квартира была оформлена в общую долевую собственность, где истцу принадлежит 7/10 доли в праве собственности, а троим детям – по 1/10 доли за каждым. Указанная квартира приобреталась на собственные денежные средства в размере 825 000 руб. и с использованием заемных денежных средств в размере 175000 руб., которые были получены у займодавца ООО «Стимул» на основании заключённого договора займа (№) от (дата). В соответствии с п.8 договора купли-продажи залог на квартиру возникал в пользу ООО «Стимул», погашение регистрационной записи о залоге в силу закона должно было осуществиться в течение 3-х дней с момента полного расчёта по договору займа (№) от (дата). Срок действия обременения ипотеки в силу закона, согласно записи в ЕГРН, с (дата) по (дата).

Обязательства перед ООО «Стимул» истцом исполнены в 2016 году, однако снятие обременения на квартиру так и не произошло. ООО «Стимул» не предпринял никаких действий по снятию обременения с квартиры в 2016 году. О сохранении обременения ей стало известно (дата), после заказа выписки из ЕГРН на квартиру. Найти залогодержателя для подачи заявления о снятии обременения не удалось, ни по фактическому, ни по юридическому адресу. Наличие в ЕГРН записи об обременении, ограничивает право истца на распоряжение собственностью.

Просит суд признать отсутствующим обременения на квартиру, расположенную по адресу: (адрес) – «ипотека в силу закона» в пользу ООО «Стимул», (иные данные) (регистрационная запись об ипотеке от (дата) за (№)).

В судебном заседании истец ФИО3 на удовлетворении исковых требований настаивала по доводам, изложенным в иске. Пояснила, что заёмные обязательства исполнены ею в 2016 году; в тот период она обращалась к ответчику по вопросу снятия обременения, который сообщил, что регистрационная запись о наличии обременения погашается автоматически.

Представитель ответчика ООО «Стимул», третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, третьи лица ФИО5 и ФИО6 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте его проведения извещались в установленном законом порядке, в том числе посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте суда, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли. От представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, третьих лиц ФИО5 и ФИО6 поступили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие; ФИО5 и ФИО6 просили требования истца удовлетворить.

Суд определил возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся участников процесса, в соответствии с положениями ст.117, 167 ГПК РФ.

Согласно телефонограмме, полученной (дата) от директора ООО «Стимул» - ФИО7, последний пояснил, что после погашения заемных обязательств перед ними (ООО «Стимул»), ФИО3 для подачи совместного заявления в регистрирующий орган, к ним не обращалась. Между тем они (ООО «Стимул») предпринимали попытки выйти с ней на связь, выезжали на место нахождения жилого помещения, но дверь сотруднику никто не открыл. Обязательства по договору займа действительно погашены истцом в 2016 году. На 2023 год ФИО3 к ним не обращалась, в связи с чем, у него нет желания совместно подавать заявление с истцом в Росреестр. Разрешение настоящего спора оставил на усмотрение суда.

Выслушав пояснения истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.421 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержаться элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия договора предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

Указанный в ст.1 и ст.421 ГК РФ принцип свободы договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

Согласно ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 157 ГК РФ, сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В судебном заседании установлено и из материалов дела следует, что (дата) между ФИО1, ФИО2 (Продавец) и ФИО3, действующей за себя и за свой несовершеннолетних детей ФИО5, (дата) года рождения, и ФИО4, (дата) года рождения, и ФИО6 (Покупатель) заключён договор купли-прожали, согласно которому Продавец продает, а Покупатель покупает в долевою собственность (7/10 доли на имя ФИО3, 1/10 доли на имя ФИО5, 1/10 доли на имя ФИО4, 1/10 доли на имя ФИО6) однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: (адрес). Стоимость квартиры определена сторонами в размере 1 000 000 руб. (п. 1-3 Договора).

В силу п. 4 Договора, квартира приобретается Покупателем на собственные денежные средства в размере 825 000 руб. и с использованием заемных денежных средств в размере 175 000 руб., предоставленных ООО «Стимул» по договору займа (№) от (дата).

Согласно п. 8 Договора, с момента государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору к Покупателю, 7/10 доли ФИО3 считаются находящимися в залоге в силу закона у ООО «Стимул» до полного выполнения условий по договору займа (№) от (дата). Погашение регистрационной записи о залоге осуществляется путем подачи совместного заявления представителя Общества и Покупателя в орган, осуществляющий государственную регистрацию в течение 3-х дней с момента полного расчета по договору займа.

Договор купли-продажи зарегистрирован в ЕГРН (дата).

Согласно расписки от (дата) продавцами ФИО1 и ФИО2 от покупателя ФИО3, действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей ФИО5, (дата) года рождения, и ФИО4, (дата) года рождения, ФИО6, получены денежные средства в размере 855 000 руб.

Согласно расписки от (дата) ФИО1 и ФИО2 от ФИО3, действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей ФИО5, (дата) года рождения, и ФИО4, (дата) года рождения, ФИО6, получены денежные средства в размере 175 000 руб.

Как следует из свидетельств о государственной регистрации права, а также выписки из ЕГРН, (дата) осуществлена регистрация права собственности на 7/10 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес) за ФИО3, на 1/10 доли за ФИО5, (дата) года рождения, на 1/10 доли за ФИО6; а также (дата) осуществлена регистрация права собственности на 1/10 доли за ФИО4, (дата) года рождения.

Выписка из ЕГРН от (дата) также содержит запись о наличии обременения 7/10 доли ФИО3 в праве общей долевой собственности на квартиру в виде Ипотеки в силу закона в пользу ООО «Стимул» на основании договора купли-продажи от (дата), срок действия с (дата) по (дата); номер государственной регистрации записи (№) от (дата).

Далее судом установлено, что (дата) между ООО «Стимул» (Займодавец) и ФИО3 (Заемщик) заключен договор займа (№) на приобретение квартиры, согласно которому Займодавец предоставил Заемщику займ на сумму 175 000 руб. сроком до (дата), с единовременной уплатой за пользование займом суммы в размере 25 000 руб., на приобретение квартиры по адресу: (адрес).

Согласно обязательству Заемщика по договору займа, ФИО3 обязалась в погашение займа по договору (№) от (дата) внести ООО «Стимул» 200 000 руб. (175 000 руб. – основанная сумма займа), 25 000 руб. (гашение процентов).

Из материалов дела следует и свидетельствами о рождении подтверждается, что ФИО5, (дата) года рождения, ФИО4, (дата) года рождения, а также ФИО6, (дата) года рождения, являются детьми ФИО3

Как следует из гарантийного письма КГКУ «Центр социальной поддержки населения по г. Комсомольску-на-Амуре» от (дата), на основании решения КГКУ «Центр социальной поддержки населения по г. Комсомольску-на-Амуре» (№) от (дата) ФИО3 имеет право на получение краевого материнского (семейного) капитала в соответствии с Законом Хабаровского края от 27.07.2011 №112 «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей, на территории Хабаровского края» в размере 200 000 руб.

Согласно справки от (дата) (№), выданной Отделом социальной поддержки населения по Центральному округу, в соответствии с Законом Хабаровского края от (дата) (№) «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей на территории Хабаровского края» ФИО3 были использованы (направлены на улучшение жилищных условий в июне 2016 года) денежные средства по гарантийному письму (№) от (дата) в сумме 200000 руб.

Согласно сведениям, представленным КГКУ «Центр социальной поддержки населения по г. Комсомольску-на-Амуре» от (дата) на запрос суда, дополнительные меры поддержки в форме предоставления краевого материнского (семейного) капитала на ребенка ФИО4, (дата) года рождения, в размере 200 000 руб. были выплачены (дата) на улучшение жилищных условий.

Из платежного поручения (№) от (дата) следует, что денежные средства в размере 200 000 руб. КГКУ «Центр социальной поддержки населения по г.Комсомольску-на-Амуре» были перечислены на счет ООО «Стимул», назначение платежа: компенсационные меры соц. поддержки – краевой материнский (семейный) капитал ФИО3, в счёт погашения задолженности по договору займа (№) от (дата) на приобретение квартиры.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Как предусмотрено п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 334 ГК РФ (в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Статьей 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 11 данного Федерального закона государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

В соответствии с п. 1 ст. 19 указанного Федерального закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.06.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу положений ст. 53 Федерального закона от 13.06.2015 «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (пункт 1).

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом (пункт 11).

В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. В случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Таким образом, процедуры снятия с государственного кадастрового учета объекта недвижимости и прекращения права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним носят заявительный характер.

Перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. Для погашения такой записи регистрирующий орган не вправе требовать от заявителей представления документов, не предусмотренных ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в том числе документов, подтверждающих переход прав залогодержателя иным лицам. При наступлении обстоятельств, влекущих прекращение ипотеки, и в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.

В соответствии с абз. 4 п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации переход права собственности на недвижимость регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

В силу ст. ст. 56, 57 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

На основании ч. 3 ст.123 Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Судом были предприняты меры к истребованию от сторон доказательств в подтверждение их доводов и возражений, были изучены материалы дела. Учитывая, что ответчиком не предоставлено доказательств, опровергающих требования истца или ставящих их под сомнение, суд свои выводы об указанных истцом обстоятельствах основывает на предоставленных истцом письменных доказательствах.

Какие-либо доказательства не исполнения стороной покупателя (истца) условий договора купли-продажи (в части оплаты денежных средств по договору), либо договора займа, с момента их заключения и по настоящее время ответчиком в ходе рассмотрения дела представлены не были и судом не добыты. Между тем, из представленных в материалы дела документов подтверждается исполнение ФИО3 обязательств по полному расчету, как с продавцами, так и с ООО «Стимул» по заключенному с ним договору займа от (дата). Факт полного расчета ФИО3 по договору займа от (дата) с ООО «Стимул» не оспаривал также и директор Общества в телефонограмме, данной суду (дата).

Принимая во внимание изложенное, с учетом всех обстоятельств дела и того факта, что имеющиеся ограничения препятствуют распоряжению собственникам принадлежащим им недвижимым имуществом, суд, руководствуясь положениями вышеприведенных правовых норм, в связи с фактической невозможностью погасить регистрационную запись об ипотеке путем подачи совместного заявления ФИО3 и ООО «Стимул», считает требования истца о признании отсутствующим обременение на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: (адрес), кадастровый (№) – «ипотека в силу закона» в пользу ООО «Стимул» (регистрационная запись (№) от (дата)), обоснованными и подлежащими удовлетворению, ввиду исполнения обязательств перед ООО «Стимул» в полном объёме.

Данное решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи (№) от (дата) об ипотеке в силу закона на спорное жилое помещение.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО4, к Обществу с ограниченной ответственностью «Стимул» о признании отсутствующим обременения на жилое помещение – удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона на жилое помещение – квартиру, общей площадью 20,6 кв.м, расположенную по адресу: (адрес), кадастровый (№), в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Стимул» ((иные данные)) с регистрационной записью об ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (№) от (дата).

Настоящее решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи «Ипотека в силу закона», номер государственной регистрации (№) от (дата) о государственной регистрации ограничения прав и обременения вышеуказанного объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г.Комсомольска-на-Амуре в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.И. Мартыненко