РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 декабря 2022 года адрес
Басманный районный суд адрес
в составе председательствующего судьи Курносовой О.А.
при секретаре фио
с участием представителя истца, представителя ответчика,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2902/22 по иску Товарищества собственников недвижимости «Аквамарин» к ФИО1 об истребовании машиноместа Б12 (кадастровый номер 77:01:0002013:2004, общая площадь 12,8 кв.м., этаж подвал 2, номера на поэтажном плане: подвал 2, помещение I, комната 191) из незаконного владения, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества № 001НОР-22 от 20 января 2022 года, признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома расположенного по адресу адрес на машиноместо Б12 (кадастровый номер 77:01:0002013:2004, общая площадь 12,8 кв.м., этаж подвал 2, номера на поэтажном плане: подвал 2, помещение I, комната 191),
УСТАНОВИЛ:
ТСН «Аквамарин» обратилось в суд в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО1 об истребовании машиноместа Б12 (кадастровый номер 77:01:0002013:2004, общая площадь 12,8 кв.м., этаж подвал 2, номера на поэтажном плане: подвал 2, помещение I, комната 191) из незаконного владения, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества № 001НОР-22 от 20 января 2022 года, заключенного между ФИО1 и ООО «Нордсервис» в лице ООО «АФИ РУС» и признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома расположенного по адресу адрес на машиноместо Б12 (кадастровый номер 77:01:0002013:2004, общая площадь 12,8 кв.м., этаж подвал 2, номера на поэтажном плане: подвал 2, помещение I, комната 191).
В обоснование заявленных требований истец пояснил, что общим собранием собственников многоквартирного дома по адресу адрес, оформленным протоколом №1 от 09.11.2020, был выбран способ управления – ТСН «Аквамарин». На двух подземных этажах указанного многоквартирного дома (в соответствии с поэтажными планами БТИ Подвал 1, Подвал 2) расположены парковочные машиноместа. Часть парковочных машиномест, в случае размещения на них транспортного средства, перекрывают доступ к местам общего пользования. Так, 31 марта 2022 года на парковочном машиноместе Б12 (кадастровый номер 77:01:0002013:2004, общая площадь 12,8 кв.м., этаж подвал 2, номера на поэтажном плане: подвал 2, помещение I, комната 191) было размещено транспортное средство марка автомобиля GLE 63s. Указанное транспортное средство перекрыло доступ в техническое помещение, предназначенное для доступа к вентиляционной камере (пом. 37 на поэтажном плане) с целью ее обслуживания и ремонта, что подтверждается представленными в материалы дела фотографиями. В соответствии с вышеуказанной выпиской из ЕГРН, собственником машиноместа Б12 с кадастровым номером 77:01:0002013:2004 является ФИО1. Таким образом, машиноместо Б12 (кадастровый номер 77:01:0002013:2004, общая площадь 12,8 кв.м., этаж подвал 2, номера на поэтажном плане: подвал 2, помещение I, комната 191), расположенное в многоквартирном доме по адресу адрес подлежит включению в состав общего имущества многоквартирного дома, как препятствующее доступу к вентиляционной камере (пом. 37) и должно быть истребовано из чужого незаконного владения. Кроме того, заключая договор купли-продажи недвижимого имущества № 001НОР-22 от 20 января 2022 года, ответчик был обязан получить согласие Товарищества в связи с его отсутствием подлежит признанию недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества № 001НОР-22 от 20 января 2022 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Нордсервис» в лице ООО «АФИ РУС».
Представитель истца в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что удовлетворение иска не приведет к восстановлению нарушенного права.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного разбирательства.
Представители третьих лиц - ООО «АФИ РУС» (ИНН: <***>) и ООО «Нордсервис» (ИНН <***>) в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного разбирательства.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.
Исследовав письменные материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Общим собранием собственников многоквартирного дома по адресу адрес, оформленным протоколом №1 от 09.11.2020, был выбран способ управления – ТСН «Аквамарин».
Как указано в ч. 2.2. вышеприведенной статьи при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме.
Таким образом, ТСН «Аквамарин» несет ответственность за содержание общего имущества в многоквартирном доме по адресу: Москва, адрес.
На двух подземных этажах указанного многоквартирного дома (в соответствии с поэтажными планами БТИ Подвал 1, Подвал 2) расположены парковочные машиноместа.
Часть парковочных машиномест, в случае размещения на них транспортного средства, перекрывают доступ к местам общего пользования.
Так, 31 марта 2022 года на парковочном машиноместе Б12 (кадастровый номер 77:01:0002013:2004, общая площадь 12,8 кв.м., этаж подвал 2, номера на поэтажном плане: подвал 2, помещение I, комната 191) было размещено транспортное средство марка автомобиля GLE 63s.
Указанное транспортное средство перекрыло доступ в техническое помещение, предназначенное для доступа к вентиляционной камере (пом. 37 на поэтажном плане) с целью ее обслуживания и ремонта, что подтверждается представленными в материалы дела фотографиями.
При этом ранее в адрес Товарищества поступило информационное письмо от ФИО1, которым он, приложив выписку из ЕГРН, просит переоформить лицевой счет для оплаты коммунальных платежей за машиноместо Б12, выдать пульт от въезда в паркинг и магнитный ключ для доступа на паркинг через лифт.
В соответствии с вышеуказанной выпиской из ЕГРН, собственником машиноместа Б12 с кадастровым номером 77:01:0002013:2004 является ФИО1.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, указано, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Частью 2 ст. 36 ЖК РФ также установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017)»).
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности (Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).
Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующая имущественные отношения собственников помещений в многоквартирном доме, призвана обеспечить баланс прав и законных интересов всех собственников помещений в здании (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25 января 2018 года № 86-О, от 29 мая 2018 года № 1209-О и др.) и - в том числе с учетом того, что она во взаимосвязи с иными нормами гражданского и жилищного законодательства, в частности статьями 289 «Квартира как объект права собственности» и 290 «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме» ГК Российской Федерации, закрепляет принадлежность общего имущества в многоквартирном доме всем собственникам помещений в нем.
Определением суда от 22 июля 2022г. по ходатайству истца назначена строительно-техническая экспертиза.
Экспертиза поручена экспертам ООО «Агентство судебных экспертов».
На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:
- необходимо ли спорное машиноместо, расположенное по адресу адрес, № Б12 (кадастровый номер 77:01:0002013:2004, общая площадь 12,8 кв.м., этаж подвал 2, номера на поэтажном плане: подвал 2, помещение I, комната 191), для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме;
- препятствует ли использование спорного машиноместа по назначению (размещение автотранспортного средства) доступу к общедомовым коммуникациям;
- если спорное машиноместо препятствует доступу к общедомовым коммуникациям, имеются ли другие машиноместа, расположенные на подземных парковках многоквартирного дома по адресу адрес препятствующие доступу к общедомовым коммуникациям в случае использования их по назначению (размещение автотранспортного средства).
Согласно выводам эксперта, содержащимся в заключении № 90 от 27 октября 2022г.:
1. Машиноместо, расположенное по адресу: адрес, № Б12 (кадастровый номер 77:01:0002013:2004, общая площадь 12,8 м2, этаж подвала 2, номер на поэтажном плане: подвал 2, помещение I, комната 119), необходимо для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
2. Использование машиноместа по назначению (размещение автотранспортного средства) препятствует доступу к общедомовым коммуникациям.
3. Спорное машиноместо препятствует доступу к общедомовым коммуникациям, а также имеются другие машиноместа, расположенные на подземных парковках многоквартирного дома по адресу: адрес, препятствующие доступу к общедомовым коммуникациям в случае использования их по назначению (размещение автотранспортного средства), а именно, подвал 2, помещение I, машиноместа №№ Б15, Б3, А11, А9, А4, А3, А16, А69, А68, Б88, Б89, Б101, Б106, Б120, Б123, Б121, Б117, Б116, Б109, Б18, А95, А105, А74, Б92, Б34, Б44 и подвал 1, помещение I машиноместа №№ Б15, Б12, Б9, Б3, А8, А6, А1, А14, Б104.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, о чем имеется соответствующая запись в экспертном заключении.
В силу требований ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.
В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные ст. 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-Ф3.
При решении поставленной судом задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний.
Экспертом выполнены требования ст.ст. 85, 86 ГПК РФ и ст.ст. 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 г. № 73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность.
Выводы в заключении эксперта сформулированы экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.
Суд, оценив данное заключение, считает, что выводы проведенного исследования могут быть использованы в качестве доказательства, так как отсутствуют основания сомневаться в достоверности сведений, изложенных в заключении.
Таким образом, судом установлено, что машиноместо Б12 (кадастровый номер 77:01:0002013:2004, общая площадь 12,8 кв.м., этаж подвал 2, номера на поэтажном плане: подвал 2, помещение I, комната 191), расположенное в многоквартирном доме по адресу адрес подлежит включению в состав общего имущества многоквартирного дома, как препятствующее доступу к вентиляционной камере (пом. 37) и должно быть истребовано из чужого незаконного владения.
Так же судом установлено, что на подземных этажах многоквартирного дома по адресу: адрес наличествуют иные машиноместа (поименованные в экспертном заключении), препятствующие доступу к общедомовым коммуникациям.
В соответствии с выпиской из ЕГРН право собственности Ответчика возникло на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 001НОР-22 от 20 января 2022 года, заключенного между ФИО1 и ООО «Нордсервис» в лице ООО «АФИ РУС».
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом.
Как указано выше, право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников, при этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, заключая договор купли-продажи недвижимого имущества № 001НОР-22 от 20 января 2022 года, ответчик был обязан получить согласие Товарищества.
Доводы ответчика отклоняются судом в связи со следующим.
Как указано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.12.2018 № 11-КГ18-31 если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако, право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
В силу ст. 98 ГПК РФ с фио в пользу ТСН «Аквамарин» подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Истребовать машиноместо Б12 (кадастровый номер 77:01:0002013:2004, общая площадь 12,8 кв.м., этаж подвал 2, номера на поэтажном плане: подвал 2, помещение I, комната 191) из незаконного владения ФИО1.
Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества № 001НОР-22 от 20 января 2022 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Нордсервис» в лице ООО «АФИ РУС».
Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома расположенного по адресу адрес на машиноместо Б12 (кадастровый номер 77:01:0002013:2004, общая площадь 12,8 кв.м., этаж подвал 2, номера на поэтажном плане: подвал 2, помещение I, комната 191).
Взыскать с ФИО1 в пользу ТСН «Аквамарин» расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Апелляционная жалоба подается через Басманный районный суд адрес.
Судья: О.А. Курносова
Решение в окончательной форме изготовлено 10 января 2023г.