дело № 3а-210/2022
УИД 26OS0000-04-2022-000032-03
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 августа 2022 года г. Ставрополь
Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Ивашовой К.С.,
с участием представителей: административного истца ООО «Эко-Сити» ФИО1, административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО2, заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО5, администрации ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Эко-Сити» к Министерству имущественных отношений , Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по (Управление Росреестра по СК) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ООО «Эко-Сити» обратилось в вой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений , Управлению Росреестра по , в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка кадастровый №, расположенного по адресу: в квартале 504 равной ее рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 45 824 000 рублей.
Административный иск обоснован тем, что заявитель является собственником вышеназванного земельного участка, кадастровая стоимость которого в соответствии с приказом министерства имущественных отношений от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории » утверждена в размере 109 493 670 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с представленным административным истцом отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №-К, составленным ООО ОК «Эксперт», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 45824000 рублей.
Административный истец считает, что результат государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 26:12:030501:29 нарушает его права, так как завышенная кадастровая стоимость ведет к завышению размера земельного налога.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю (представлены возражения на административный иск с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя), извещенный надлежащим образом, в суд не явился, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Представитель административного истца в судебном заседании поддержала заявленные требования, просил в порядке уточнения установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 53 616 341 рублей, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы.
Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края, заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество» и администрации г.Ставрополя просили отказать в удовлетворении административного иска по доводам возражений относительно выводов судебной оценочной экспертизы, заключение которой просили признать недопустимым доказательством.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО3, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).
Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.
В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).
Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в собственности земельный участок налоговые платежи рассчитываются из его кадастровой стоимости.
Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.
Материалами дела подтверждается, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 42 900 кв.м, расположенного по адресу: <...> в квартале 504.
Право собственности подтверждается договором купли-продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием средств ипотечного кредита от 02.04.2014, о чем в Едином государственном реестре прав 19.06.2014 была сделана запись № №
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.11.2019 № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 109 493 670 рублей, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости от №
В соответствии с представленным административным истцом отчетом об оценке от 08.11.2021 № 021-21-К, составленным ООО ОК «Эксперт» рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составила 45 824 000 рублей.
Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения его кадастровой стоимости.
В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненной экспертом Пятигорского филиала ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России ФИО7, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 53 616 341 рублей.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.
Экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ № выполнено в соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
Эксперт осмотрел объект исследования 30 марта 2022 года. Идентификация объекта проведена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела, с использованием информации для проведения исследования, соответствующей принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. Объект оценки и процесс его оценки подробно описаны, приведены общие характеристики, анализ местоположения.
Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.
В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом.
Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги указаны в соответствующей таблице. Указаны надлежащие источники информации по ним.
При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки.
Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.
Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.
Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.
Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а также подтверждающих иную рыночную стоимость сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 выводы заключения экспертизы поддержал, дал пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы, привел подробное описание проведенного исследования, а также обоснование значимости, проверяемости и достаточности использованной информации в рамках сравнительного подхода при использовании метода прямого сравнительного анализа продаж, выбора аналогов и применения корректировок. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.
Доводы представителей административного ответчика и заинтересованных лиц о несогласии с заключением судебной экспертизы являются несостоятельными, по существу сводятся к субъективной оценке того, как, по их мнению, следовало действовать эксперту при проведении исследования, какими методами руководствоваться, каким образом производить оценку и отбор объектов-аналогов, какие применять корректировки.
При этом, доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.
Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.
Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона № 1350ФЗ, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.
Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного участка. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка.
В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.
Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участков на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, выводы которой опровергают данные об оценке рыночной стоимости земельного участка, приведенные в отчете об оценке.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 19 января 2022 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск общества с ограниченной ответственностью «Эко-Сити» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 42900+/- 72 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для использования под промышленными объектами, расположенного по адресу: в квартале 504 равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 53 616 341 рублей.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:030501:29.
Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать –19 января 2022 года.
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.
Дата составления мотивированного решения суда 05 сентября 2022 года.
Судья Ситькова О.Н.