Решение по делу № 3А-96/2025 от 19.06.2025 - об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 39OS0000-01-2025-000174-32

Дело № 3а-96/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июня 2025 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «АБЗ» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», заинтересованные лица: Правительство Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, администрация муниципального образования «Гвардейский городской округ» об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «АБЗ» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение бюджетного учреждения от 28 марта 2025 года № ОРС-39/2025/000086 об отказе в установлении по состоянию на 24 января 2025 года кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 39:02:010023:9, равной его рыночной стоимости, в размере 5 533 331 руб. на основании отчета об оценке оценщика ООО «Юрикомп» ФИО1 от 27 января 2025 года № 10-01/2025.

Сославшись на соответствие данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, на незаконность решения бюджетного учреждения и нарушение прав административного истца как собственника земельного участка на налогообложение в справедливом размере, ООО «АБЗ» просило суд установить по состоянию на 24 января 2025 года кадастровую стоимость объекта с кадастровым номером 39:02:010023:9 в размере 5 533 331 руб., указав, что установленная кадастровая стоимость в размере 19 107 661,55 руб. является завышенной.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, уточнив административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:010023:9 в размере 6 130 000 руб., определенном по результатам судебной экспертизы.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3 поддержала письменные возражения на административное исковое заявление (л.д. 95-97); просила в административном иске отказать.

Представители Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ» в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что с 19 марта 2021 года ООО «АБЗ» является собственником земельного участка с кадастровым номером 39:02:010023:9, площадью 25895 +/- 56,3 кв.м, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под асфальтобетонный завод, расположенного по почтовому адресу ориентира: Калининградская область, <...> (л.д. 18-19).

Постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», по состоянию на 01 января 2022 года.

На основании данного постановления актом ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 04 сентября 2023 года АОКС-39/2023/000110 установлена по состоянию на 01 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:010023:9 в размере 19 107 661,55 рублей, которая подлежит применению с 17 августа 2023 года (л.д. 20).

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

10 марта 2025 года ООО «АБЗ» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером 39:02:010023:9, равной рыночной стоимости, по состоянию на 24 января 2025 года, представив отчет об оценке оценщика ООО «Юрикомп» ФИО1 от 27 января 2025 года № 10-01/2025.

Как следует из оспариваемого решения от 28 марта 2025 года № ОРС-39/2025/000086, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке от 27 января 2025 года № 10-01/2025 не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности в связи с тем, что не выполнены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В разделе «Анализ рынка. Рынок недвижимости, его структура и объекты» приведена выборка, состоящая из 10 предложений о продаже земельных участков производственного назначения, расположенных в основном в сельских населенных пунктах, четыре из которых приняты в качестве аналогов при проведении расчетов стоимости объекта оценки сравнительным подходом. Минимальное значение составило 138 руб./кв.м, максимальное – 261 руб./кв.2, среднее – 199 руб./кв.2.

При проверке отчета выявлено несоответствие цен, использованных в расчетах объектов аналогов, фактическому диапазону цен рыночных данных в сегмента рынка объекта оценки в городских населенных пунктах Калининградской области, кроме областного центра и прибрежных населенных пунктов – земельные участки для размещения производственных объектов, диапазон значений которого находится в пределах 350 – 1 350 руб./кв. м, среднее – 600 руб./кв.м, медианное – 430 руб./кв.м.

Поскольку сравнительный подход учитывает тенденции рынка, его использование с достаточной степенью достоверности при отсутствии полной рыночной информации необоснованно.

Не выполнены требования пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200.

В разделе «Анализ рынка. Рынок недвижимости, его структура и объекты», в разделе «Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом», в разделе «Приложения» отсутствует ссылка на интернет-страницу с объявлением о продаже объекта - аналога № 3, в связи с чем проверка информации, использованной оценщиком в расчетах, невозможна.

Не выполнены требования пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В разделе «Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом» оценщик не применяет к аналогу № 2 (Гвардейский район, пос. Озерки) корректировку на местоположение, относя его местоположение к типовой зоне III Райцентры и поселки городского типа с развитой промышленностью. Однако местоположение аналога № 2 относится к типовой зоне V «Прочие населенные пункты» и необходимо применить повышающую корректировку на местоположение.

Согласно оспариваемому решению бюджетного учреждения, выявленные нарушения приводят к искажению рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем установленная оценщиком стоимость не может быть принята как достоверная по состоянию на 24 января 2025 года.

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В силу части 1.1 статьи 247 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Установленная актом ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» и внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка, являющаяся в силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ налоговой базой для исчисления земельного налога, затрагивает права ООО «АБЗ» как плательщика данного налога.

Административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения подано ООО «АБЗ» 09 апреля 2025 года в установленный частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячный срок со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением данного решения.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено экспертам ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № 10-1/2025 от 27 января 2025 года, выполненный оценщиком ООО «Юрикомп» ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки ?

- в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) наличия недостатков в отчете, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определить по состоянию на 24 января 2025 года рыночную стоимость объекта с кадастровым номером 39:02:010023:9.

В соответствии с заключением эксперта ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4 № 1105/6-4-25 от 21 мая 2025 года отчет об оценке № 10-1/2025 от 27 января 2025 года, выполненный оценщиком ООО «Юрикомп» ФИО1, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; в отчете имеются неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. По состоянию на 24 января 2025 года рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:02:010023:9 определена экспертом в размере 6 130 000 руб.

Экспертом сделан вывод о несоответствии отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 5, 9, 19 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, подпункта 3 пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200; подпунктов 15, 22б, 22в Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611; выявленные в отчете неточности, приводящие к искажению рыночной стоимости объекта оценки, описаны экспертом на страницах 13-24 заключения (л.д. 148-159), По мнению эксперта, итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости, определенная оценщиком, не подтверждена.

В соответствии со статьей 284 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 4).

Суд, оценив заключение эксперта ФИО4, сопоставив его содержание с иными доказательствами, содержащимися в материалах дела, приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

При таких обстоятельствах не подлежат удовлетворению требования административного истца о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 28 марта 2025 года № ОРС-39/2025/000086.

Согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено.

Достоверность определенной экспертом рыночной стоимости объекта исследования обеспечивается законностью действий и профессиональной состоятельностью эксперта.

Эксперт ФИО4 соответствует по уровню образования требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет экспертную специальность: «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости».

Судом не установлено нарушение экспертом ФИО4 методологии проведения оценки земельного участка, ее профессиональная состоятельность сомнений у суда не вызывает, оснований для назначения повторной, дополнительной экспертиз не установлено.

Допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости.

Уточненные в судебном заседании административные исковые требования об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы подлежат удовлетворению, поскольку отсутствуют объективные основания полагать искаженной определенную экспертом по состоянию на 24 января 2025 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:010023:9 в размере 6 130 000 руб.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ указанию в резолютивной части решения подлежит дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта, - 10 марта 2025 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «АБЗ» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о признании незаконным решения от 28 марта 2025 года № ОРС-39/2025/000086 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:02:010023:9 равной его рыночной стоимости.

Установить по состоянию на 24 января 2025 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:010023:9 в размере 6130000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 10 марта 2025 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 19 июня 2025 года.

Судья А.В. Шкуратова