БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

31RS0011-01-2023-000251-40 33-4378/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород 29 августа 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Филипчук С.А.,

судей Иконникова А.А., Черных Н.Н.,

при секретаре Булановой М.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Мясные фермы-Искра" к ФИО1, ФИО2, КФХ ФИО3 о признании договора аренды земельного участка от 21.03.2016 заключенным, договора аренды земельного участка от 03.05.2022 недействительным, аннулировании записи о регистрации и прекращении права пользования земельным участком

по апелляционной жалобе ООО "Мясные фермы-Искра"

на решение Корочанского районного суда Белгородской области от 29 мая 2023 года

Заслушав доклад судьи Филипчук С.А., объяснения представителей ООО «Мясные фермы –Искра» ФИО4, ФИО5, поддержавших жалобу, представителя КФХ ФИО3 – ФИО6, полагавшего жалобу необоснованной, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Мясные фермы – Искра» (далее ООО «Мясные фермы – Искра») обратилось в Корочанский районный суд Белгородской области с иском к ФИО1, ФИО2, КФХ ФИО3, о признании договора аренды земельного участка от 21.03.2016 заключенным, договора аренды земельного участка от 03.05.2022 недействительным, аннулировании записи о регистрации и прекращении права пользования земельным участком.

В обоснование иска указало, что 21.03.2016 между ФИО1 и ООО «Мясные фермы – Искра» заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №, согласно которому ФИО1 передал ООО «Мясные фермы – Искра» во временное владение и пользование (аренду) принадлежащей ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Согласно п. 5.6 договора он имеет силу передаточного акта, арендодатель сдал, а арендатор принял земельный участок. Договор аренды заключен на срок с 21.03.2016 по 21.03.2032. Пунктом. 2.1 договора определена арендная плата. Согласно условий договора обязательства сторон по передаче арендодателем арендатору спорного земельного участка и его приемке исполнены полностью, замечаний не имеется. Договор не был своевременно зарегистрирован в связи с отсутствием у арендодателя зарегистрированного права собственности на земельный участок. 29.03.2022 истец обратился с заявлением о государственной регистрации договора, но ему было отказано. В апреле 2022 года ФИО1 распорядился земельным участком, продав его ФИО2, который в свою очередь, несмотря на имеющийся договор аренды с не истекшим сроком действия, заключенный ООО «Мясные фермы – Искра» и ФИО1, о чем ФИО2 было известно, заключил новый договор аренды с КФХ ФИО3, которому также было известно том, что земельный участок находится в пользовании истца на протяжении длительного времени Истец о переходе права собственности уведомлен не был. Истец полагал, что ответчик ФИО2 злоупотребляет своими правами в ущерб интересам истца, допуская ситуацию двойной аренды земельного участка. Договор аренды между истцом и ФИО1, несмотря на отсутствие госрегистрации, является заключенным, поскольку согласованы все его существенные условия, договор аренды сторонами исполняется. Смена собственника имущества не является основанием для расторжения договора аренды. Земельный участок находится в пользовании истца по настоящее время.

Истец просил суд признать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № от 21.03.2016, согласно которого ФИО1 передал ООО «Мясные фермы – Искра» во временное владение и пользование (аренду) принадлежащей ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенным; признать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> от 03.05.2022, заключенный между ФИО2 и КФХ ФИО3, недействительным, и прекратить его действие; прекратить право пользования ИП КФХ ФИО3 земельным участком сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>; аннулировать запись о регистрации № от 13.05.2022 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Белгородская область, Корочанский район, в границах АКХ «Россия» от 03.05.2022, заключенный между ФИО2 и КФХ ФИО3

Решением суда в иске отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Мясные фермы-Искра" просит об отмене решения суда первой инстанции и удовлетворении иска в заявленном объеме. Ссылается на то, что суд первой инстанции не дал должной оценки доводам истца, приведенным в обоснование иска, между тем эти доводы нашли свое подтверждение при разрешении спора. Полагает, что выводы решения не основаны на установленных по делу обстоятельствах.

Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы и возражениям против них, по правилам ст. 327.1 ГПК РФ, согласно которой суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 10, 12 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно п. 1, 2 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: предать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Вопросы заключения договора аренды регламентированы главой 34 ГК РФ,

Ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи); в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Право сдачи имущества в аренду в силу ст. 608 ГК РФ принадлежит собственнику имущества.

Ст. 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме; договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды согласно ст. 610 ГК РФ заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В силу ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество; при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.); неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно положениям ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Данная статья регулирует порядок и формы установления арендной платы.

Пользование арендованным имуществом осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Судом первой инстанции установлено, что между ФИО1 и ООО «Мясные фермы – Искра» заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № от 21.03.2016.

Согласно условиям указанного договора ФИО1 передал, а ООО «Мясные фермы – Искра» приняло во временное владение и пользование (аренду) принадлежащий ФИО1 земельный участок площадью 7 га с кадастровым номером №, предназначенный для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу: <адрес> (п. 1.1 договора аренды).

Договор заключен сроком с 21.03.2016 по 21.03.2032 (п. 1.3 договора аренды). Арендодатель гарантировал, что земельный участок свободен от прав третьих лиц (п. 1.4 договора аренды).

Договором предусмотрена и сторонами согласована арендная плата: ежегодно в виде сельскохозяйственной продукции в срок до 1 декабря текущего года из расчета 1000 кг зерна, 100 кг муки, 50 кг сахара, 60 кг подсолнечника, в виде предоставления услуг – вспашка огорода, принадлежащего арендодателю, 1 раз в год на площади не более 50 соток, единовременная выплата на погребение; по согласованию между сторонами возможна замена указанных продукции и услуг их равнозначной стоимостью (п.п. 2.1 – 2.3 договора аренды).

Договором определены права и обязанности сторон.

Договор подписан сторонами.

Согласно п.5.6 договора аренды настоящий договор имеет силу передаточного акта, арендодатель сдал, а арендатор принял земельный участок, указанный в п.1 договора.

Согласно условиям договора он составлен в трех экземплярах, один из которых предназначался для органа, осуществляющего государственную регистрацию (п. 5.5 договора аренды).

Судом со ссылкой на представленные ведомости установлено, что ООО «Мясные фермы – Искра» в установленном договором порядке и размере выплачивало ФИО1 арендную плату.

Выпиской из реестра земельных участков, расположенных на территории Корочанского района, подтверждено, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 70 000 кв.м., участок № 93, принадлежащий ФИО1, обрабатывается ООО «Мясные фермы - Искра», договор аренды № от 21.03.2016.

Указанный договор аренды не зарегистрирован по причине отсутствия регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок.

Обратившись 29.03.2022 за регистрацией договора аренды, истец узнал о смене собственника арендуемого земельного участка.

Выпиской из ЕГРН от 18.04.2022 № подтверждено, что право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 70 000 кв.м, расположенный по адресу <адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, зарегистрировано 14.03.2022, запись №, ограничений не зарегистрировано.

Согласно выписке из ЕГРН от 05.09.2022 № 26.04.2022 зарегистрировано право собственности ФИО2 на указанный земельный участок, а 13.05.2022 зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости – аренда, в пользу ФИО3; основание: договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 03.05.2022, срок ограничения прав и обременения – с 13.05.2022 по 03.05.2025 (выписка из ЕГРН от 05.09.2022 №).

Судом первой инстанции исследована представленная копия регистрационного дела в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, которое содержит договор купли-продажи земельного участка между ФИО1 и ФИО2 от 15.04.2022, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 03.05.2022.

Судом установлено, что ФИО1 распорядился земельным участком, продав его 15.04.2022 ФИО2, который, зарегистрировав свое право собственности на этот участок, передал его в аренду ФИО3, заключив договор аренды 02.05.2022.

Судом установлено также, что договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенный между истцом и ФИО1, исполнен, участок передана истцу, находится в пользовании у истца, заявлений о расторжении договора, о ненадлежащем его исполнении от ФИО1 не поступало.

Вместе с тем наличие договора аренды не является для собственника препятствием к распоряжению этим участком путем его продажи иному лицу.

Судом также принято во внимание, что договор купли-продажи от 15.04.2022 не оспаривается.

При этом у истца, исходя из времени пользования спорным земельным участком, имелась возможность в разумные сроки реализовать вопрос о государственной регистрации договора аренды, обременения земельного участка. Доказательств своевременного обращения в регистрирующий орган с вопросом о регистрации договора аренды, своевременного вручения арендодателю ФИО1 требования о предоставлении документов, необходимых для регистрации, уклонения арендодателя от предоставления документов и регистрации договора аренды, обращения в суд с иском о понуждении арендодателя предоставить документы и зарегистрировать договор аренды истец суду не представил.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (п.п. 13,14).

При таком положении, отсутствие государственной регистрации договора аренды, заключенного между ФИО1 (арендодатель) и ООО «Мясные фермы – Искра» (арендатор) лишает арендатора права требовать заключения договора аренды с новым собственником земельного участка – с ФИО2

С учетом изложенного выводы решения об отсутствии оснований к удовлетворению иска являются правильными.

Вопреки доводам жалобы, судом установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, все представленные суду доказательства исследованы судом с участием сторон и получили свою оценку в обжалуемом решении по правилам ст. 67, ст. 198 ГПК РФ. Оснований к иной оценке доказательств и установления по иному обстоятельств спора, на что направлена жалоба, не имеется. Нарушений норм материального права, способных повлечь отмену решения суда первой инстанции и принятие нового решения об удовлетворении иска, судом первой инстанции не допущено. Решение следует оставить без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Корочанского районного суда Белгородской области от 29 мая 2023 года по делу по иску ООО "Мясные фермы-Искра" (ИНН <данные изъяты>) к ФИО1 (паспорт <данные изъяты>), ФИО2 (паспорт <данные изъяты>), КФХ ФИО3 (ИНН <данные изъяты>) о признании договора аренды земельного участка от 21.03.2016 заключенным, договора аренды земельного участка от 03.05.2022 недействительным, аннулировании записи об регистрации и прекращении права пользования земельным участком оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Корочанский районный суд Белгородской области.

Апелляционное определение изготовлено 08 сентября 2023 года.

Председательствующий

Судьи