Решение по делу № 2-1654/2025 от 19.08.2025 - о возложении обязанности привести в первоначальное состояние общедомовое имущество, взыскании денежных средств.

Дело № 2-1654/2025

УИД: 23RS0058-01-2025-001338-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 августа 2025 г. г. Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края

в составе председательствующего судьи Ткаченко С.С.,

при секретаре судебного заседания Михайловой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности привести в первоначальное состояние общедомовое имущество, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором, уточнив исковые требования на основании ст.39 ГПК РФ, просит:

обязать собственника нежилых помещений цокольного этажа ФИО2 демонтировать все рекламные конструкции и вывески с фасада жилого дома и о приведении фасада дома в первоначальное состояние;

обязать собственника нежилых помещений цокольного этажа ФИО2 демонтировать козырек (пристроенную капитальную крышу) и приведении фасада дома в первоначальное состояние;

обязать ФИО2 привести в соответствие с архитектурным дизайном поврежденное и демонтированное покрытие стен из декоративного камня входной группы и лестницы жилого дома по адресу: г<адрес> и компенсировать ущерб в фонд жилого дома;

взыскать с ФИО2 в фонд жилого дома по <адрес> за пользование чужими денежными средствами сумму в размере 30 672,73 рублей;

в случае неисполнения решения суда ответчиком добровольно, взыскать с ответчика неустойку в размере 1 500 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная с даты, установленной судом для добровольного исполнения, до фактического исполнения требований судебного акта.

Исковые требования мотивированы тем, что истец являющаяся собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, ответчику является собственником нежилых помещений в том же доме. В ноябре 2021 года ответчик самовольно без согласия собственников, осуществила установку навеса на фасаде многоквартирного дома, затронув элементы, относящиеся к общему имуществу собственников, а также заняла часть придомовой территории, находящейся в общедолевой собственности. Также на фасаде здания без согласия размещены рекламные конструкции, нарушающие архитектурный облик здания и нормы действующего законодательства. Истец ссылается на положения ст. 36 ЖК РФ, ст. 246-247 ГК РФ, положения Градостроительного кодекса РФ, Правил благоустройства г. Сочи, а также указывает, что действия ответчика нарушают её право собственности, ограничивают доступ к общему имуществу и нарушают принцип добросовестного владения. Рекламные конструкции, установленные арендаторами ФИО2, размещены без согласия собственников помещений и без заключения договоров на пользование общим имуществом. Истец также указала на повреждение облицовки декоративным камнем лестничной группы входа в дом, произведённое ответчиком. Также истец полагает, что за длительную просрочку в оплате содержания общего имущества, с последующим погашением задолженности только в ноябре 2024 года, на основании ст. 395 ГК РФ с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 30 672,73 руб.

В письменных возражениях на исковое заявление ответчик ФИО2 и ее представитель Андреев С.С., действующий на основании доверенности, выражают несогласие с исковыми требованиями. Указывает, что согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования «для индивидуальной жилой застройки», а не для размещения МКД, в связи с чем понятие «общедомовое имущество» не применимо. Полагает, что поскольку земельный участок принадлежит на праве обей долевой собственности собственникам помещений в жилом доме, а соглашения между собственниками о порядке его использования и использования жилого дома не имеется, ответчик фактически пользуется своей долей. Обращает внимание, что спорный козырек по своей сути служит для устранения неблагоприятных последствий при эксплуатации нежилого помещения (отводит воды от сливов кондиционеров). Считает, что доказательств нарушения прав истца действиями ответчика не имеется, внутренняя отделка подъезда была повреждена не в следствие действий ответчика, а из-за бездействий истца по устранению протечек и затоплений. Просит в иске отказать.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала.

Представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, подробно изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежаще, об отложении рассмотрения дела не просила, обеспечила явку своего представителя.

Представитель ответчика ФИО2 – адвокат Андреев С.С., действующий на основании доверенности и ордера, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи Краснодарского края, в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, об отложении рассмотрения дела не просил.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела и представленные доказательства в совокупности, суд пришел к следующим выводам.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как установлено ч. 2 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В судебном заседании установлено, что согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № площадью 537 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, имеет вид разрешенного использования «для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилого дома» и принадлежит на праве общей долевой собственности ряду граждан, в том числе, истцу и ответчику.

Ответчику ФИО4 принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 84,4 кв.м, расположенное на цокольном этаже №1, местоположение: РФ, <адрес>, в границах объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Истец ФИО1 является собственником жилого помещения с кадастровым номером №, площадью 43,5 кв.м, на 1 этаже, местоположение: <адрес>, в границах объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Согласно общедоступной информации, размещенной в сети Интернет, объект недвижимости с кадастровым номером № расположен по адресу: <адрес>, и представляет собой жилой дом, в границах которого расположено 44 помещения.

В соответствии с протоколом №4 общего собрания помещений, проведенного в форме очно-заочного голосования от 17 июля 2024 г., ФИО1 избрана председателем совета дома и наделена полномочиями обращаться в суд и представлять интересы всех собственников помещений в доме в суде по следующему ограниченному перечню вопросов: взыскание задолженности по ОДН с собственников, обязать их возместить все судебные расходы по подаче иска, проведение капитального ремонт, относительно качества и количества работ, а также уплаты госпошлины, а также заключение договоров на предоставление юридических услуг или представительства в суде по вышеуказанным вопросам.

Таким образом, ФИО1 как председатель совета дома не наделена полномочиями представлять интересы всех собственников помещений в жилом доме по адресу: <адрес>, по вопросам о взыскании процентов на основании ст.395 ГК РФ, начисленных на задолженность по платежам на общедомовые нужды.

Таким образом, в нарушение ст.56 ГПК РФ истцом суду не представлено доказательств наличия у нее как процессуального права на предъявление исковых требований о взыскании с ФИО2 в фонд жилого дома по <адрес> за пользование чужими денежными средствами сумму в размере 30 672,73 рублей, так и материально-правового интереса, не противоречащего закону, в удовлетворении данного требования.

В связи с чем оснований для взыскания с ФИО2 в фонд жилого дома по <адрес> за пользование чужими денежными средствами сумму в размере 30 672,73 рублей не имеется.

Также истцом указывается и не оспаривается ответчиком, что ФИО2 на фасаде жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, установлены рекламные конструкции и вывески, а также козырек (пристроенная капитальная крыша). В связи с отсудившем возражений ответчика в части того, что именно ею были установлены указанные рекламные конструкции, вывески и козырек, суд считает данный факт доказанным.

В силу части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путём восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Здания и сооружения являются недвижимыми вещами (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 287.4 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении.

В соответствии со статьей 287.5 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.1). Предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений, машино-мест может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест о приобретении, создании или об образовании общего имущества (пункт 1).

Согласно части 2 указанной нормы к общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом.

Согласно ч.1 ст.259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество). Состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом (части 2).

Исходя из изложенных выше норм права, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Постановка спорных нежилых помещений на кадастровый учет сама по себе не свидетельствует о том, что данные помещения имеют самостоятельное назначение и не выполняют обслуживающую функцию по отношению к другим нежилым помещениям.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 сентября 2017 г. №5-КГ17-155 указано, что по смыслу положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности, такие помещения, как межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Таким образом, фасад жилого дома является общедомовым имуществом всех собственников жилого дома.

Также судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № находится в общей долевой собственности всех собственников помещений здания, расположенного на нем, в том числе истца и ответчика.

В силу статей 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно чч.1, 2 ст.259.3 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом.

За исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом.

Частями 4 и 5 указанной нормы также установлено, что пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем двумя третями голосов собственников недвижимых вещей.

Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону.

Таким образом, из приведенных норм права и фактических обстоятельств дела следует, что фасад жилого дома и земельный участок под ним являются собственностью всех собственников помещений дома по адресу: <адрес>. В связи с чем вопрос об их использовании должен разрешаться всеми собственниками помещений данного дома. Передача части общедомового имущества в пользование собственнику помещения в доме или третьему лицу может быть осуществлена только с согласия собственников помещений в доме.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, вопрос об установке на фасаде дома рекламных конструкций и вывесок, а также возведения козырька собственниками помещений в доме не разрешался.

В связи с этим, независимо от прав на нежилое помещение, ни у одного из собственников отдельного помещения, в том числе ответчика, права на единоличное принятие решения об использовании имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в данном доме, не имеется.

Из изложенного следует, что козырек, рекламная конструкция и вывеска размещены на фасаде дома и прилегающем к нему земельном участке в отсутствие согласия собственников помещений и заключения соответствующего договора, а стало быть, размещены незаконно.

В данном случае доводы ответчика о назначении козырька и об обращении в администрацию города за согласованием размещения рекламных конструкций правового значения не имеет.

Также суд отмечает, что довод ответчика о том, что она пользуется своей долей общего имущества основан на неверном толковании закона, поскольку выдела в натуре общедолевого имущества в собственность ФИО2 не имеется.

При указанных обстоятельствах, суд полагает возможным удовлетворить требования истца о возложении на ответчика обязанность демонтировать козырек (пристроенную капитальную крышу), демонтировать все рекламные конструкции и вывески с фасада жилого дома и привести фасад дома в первоначальное состояние.

Разрешая требование о возложении на ФИО2 обязанности привести в соответствие с архитектурным дизайном поврежденное и демонтированное покрытие стен из декоративного камня входной группы и лестницы жилого дома по адресу: <адрес> и компенсировать ущерб в фонд жилого дома, суд исходит из нижеследующего.

В соответствии со ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Общие основания деликтной ответственности предполагают, что лицо, причинившее вред, освобождается от его возмещения в том случае, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ).

Вместе с тем. в нарушении ст.56 ГПК РФ, истцом не представлено доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что именно в результате действий ответчика было повреждено и демонтировано покрытие стен из декоративного камня входной группы и лестницы жилого дома. В связи с чем оснований для удовлетворения данного требования не имеется.

ФИО1 также заявлено требование о взыскании судебной неустойки за неисполнение судебного акта в размере 1 500 рублей в день за каждый день просрочки исполнения.

Суд пришел к выводу о том, что данное требование заявлено истцом преждевременно и не может быть удовлетворено ввиду следующего.

По смыслу пунктов 31, 33 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства. О присуждении судебной неустойки выдается отдельный исполнительный лист. Принудительное исполнение судебного акта осуществляется только после того, как истечет установленный судом срок исполнения обязательств, факт неисполнения или ненадлежащего исполнения устанавливает судебный пристав-исполнитель.

Вместе с тем, судебная неустойка должна начисляться с момента неисполнения судебного акта, а не с даты подачи заявления о ее взыскании.

Таким образом, суд полагает возможным указать истцу на право обращения с заявлением о взыскании неустойки после установления факта уклонения ответчика от исполнения решения суда.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 (паспорт РФ серии №) к ФИО2 (паспорт РФ серии №) о возложении обязанности привести в первоначальное состояние общедомовое имущество, взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Обязать ФИО2 демонтировать рекламные конструкции и вывески с фасада жилого дома и привести фасад жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в первоначальное состояние в течение 20 дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Обязать ФИО2 демонтировать козырек (пристроенную капитальную крышу) и привести фасад жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в первоначальное состояние в течение 20 дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.

В удовлетворении остальной части исковых требований первоначального иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19 августа 2025 г.

Председательствующий: С.С. Ткаченко

На момент публикации решение суда в законную силу не вступило.