Дело №2-264/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с.Карагай 15 сентября 2022 года

Карагайский районный суд Пермского края в составе председательствующего судьи Политова А.В.,

при секретаре ФИО4,

при участии истца ФИО9,

представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО10,

ответчиков ФИО11, ФИО12,

представителя ответчиков ФИО2, ФИО3 адвоката ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО9 к ФИО11, ФИО12 об уменьшении покупной цены недвижимого имущества и взыскании денежных средств,

установил:

ФИО9 обратилась в суд с иском к ФИО11, ФИО12 об уменьшении покупной цены недвижимого имущества - жилого дома, общей площадью с кадастровым номером № расположенного по адресу: , приобретенного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании с ФИО11, ФИО12 денежных средств в размере .

Свои требования мотивирует тем, что между истцом и ответчиками ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор 7 на покупку жилого дома общей площадью с кадастровым номером № и земельного участка, расположенных по адресу: стоимостью , из которых стоимость дома составляет , который приобретен с привлечением кредитных денежных средств. После приобретения дома начала производить ремонтные работы, убрала обшивку дома и обнаружила, что дом сгнил. Согласно заключению экспертизы, проведенной ДД.ММ.ГГГГ, в качестве фундамента под основание деревянного сруба уложены деревянные шпалы, с внутренней стороны в подполье выполнена земляная завалинка. Фундаментом под деревянный пристрой для помещения прихожей выполнен из монолитного бетона, также выявлены дефекты и повреждения фундамента. С учетом выявленных дефектов механическая безопасность наружных стен не обеспечена, техническое состояние оценивается, как аварийное. Дом не пригоден для проживания, ремонту не подлежит в связи с 100% биологической коррозией ограждающих конструкций – деревянного сруба. Указанные недостатки были выявлены в процессе ремонта и не были оговорены продавцом при заключении договора. Согласно п.9 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, если недостатки имущества не были оговорены продавцами, покупатель в случае приобретения имущества ненадлежащего качества праве потребовать по своему выбору от продавцов: соразмерного уменьшения покупной цены, или возмещения своих расходов на устранение недостатков, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Действуя в рамках указанного пункта, истцом ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков была направлена претензия об уменьшении цены договора, которая оставлена без ответа. Выявленные экспертом недостатки были обнаружены только после вскрытия обшивки дома, чего невозможно было сделать до подписания договора купли-продажи. Обнаруженные недостатки являются существенными и делают невозможной эксплуатацию дома, поскольку он аварийный, истцу продан дом ненадлежащего качества, выявленные недостатки не могли возникнуть за три недели владения им, поскольку возникли в процессе длительной эксплуатации дома. Учитывая высокую стоимость дома стоимость затрат на устранение недостатков, рассчитанной по итогам проведенной экспертизы, которая составляет более половины стоимости жилого дома, выявленные экспертом недостатки являются существенными. Рассчитывая на добросовестность стороны договора, истец приобрела дом, находящийся, а аварийном состоянии, с существенными недостатками, что нарушает ее права как покупателя. Согласно выводам эксперта, дом необходимо ремонтировать, цена такого ремонта ориентировочно составляет . При этом, поскольку цена дома указана , истец полагает, что на эту сумму необходимо уменьшить покупную цену.

Истец ФИО9 в судебном заседании исковые требования уточнила, просила взыскать с ответчиков ФИО11 и ФИО12 денежные средства в размере в возмещение расходов на устранение выявленных недостатков приобретенного ей жилого помещения по адресу:

Представитель истца ФИО10 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО11 действующая в своих интересах и в интересах недееспособной ФИО12 в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что дом продала в хорошем состоянии после ремонта, претензий от ФИО9 не было.

Представитель ответчиков ФИО11, ФИО12 адвокат ФИО5 доводы ответчика ФИО11 поддержал, пояснил, что в случае заключения мирового соглашения при условии отказа истца от исковых требований ответчики согласны уплатить истцу с рассрочкой платежа на 16 месяцев до ДД.ММ.ГГГГ.

Свидетель ФИО6 пояснил, что занимается строительством, ДД.ММ.ГГГГ присутствовал при осмотре экспертом дома по адресу . Знаком с заключением эксперта ФИО13 и ФИО14, полагает, что стоимость работ и материалов в экспертных заключениях завышена, считает, что дом можно отремонтировать за меньшую сумму.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п.1 ст.476 ГК РФ).

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению.

Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась - как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

По смыслу указанных норм, право покупателя предъявить продавцу некачественного товара, имеющего существенные недостатки, требования, предусмотренные пунктом 2 статьи 475 ГК РФ, не лишает покупателя возможности при наличии тех же недостатков воспользоваться правом предъявить требования, перечисленные в пункте 1 указанной статьи.

Таким образом, в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору предъявить любое из пяти требований, перечисленных в пунктах 1 и 2 статьи 475 ГК РФ.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11, ФИО12 и ФИО9 был заключен договор купли-продажи земельного участка с домом, удостоверенного нотариусом Карагайского муниципального округа ФИО7; по условиям, которого продавцы ФИО11, ФИО12 продали в собственность покупателя ФИО9 жилой дом общей площадью с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью , категории – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: расположенного по адресу: Согласно п.4 указанного договора жилой дом продан покупателю за , земельный участок-. Пунктом 9 договора купли продажи предусмотрено, что покупатель визуально осмотрел указанные объекты собственности в натуре и ознакомился с их качественными характеристиками, планом, правовым положением земель, сведениями об ограничениях права на объект недвижимости, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества, претензий к продавцам по поводу продаваемых объектов не имеет. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию продаваемой недвижимости по назначению, на момент приобретения покупателем не обнаружены. Продавцы отвечают за недостатки, если покупатель докажет, что они возникли до передачи имущества покупателю или по причинам, возникшим до этого момента(л.д.13-19).

Согласно выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО9 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, а также жилого дома с кадастровым номером № общей площадью , расположенных по адресу: (л.д.27-33).

Исходя из обследования технического состояния жилого дома по адресу: проведенной специалистом строителем ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ, сделаны выводы о том, что на основании визуального обследования основных строительных конструкций данного жилого дома выявлено состояние объекта в целом как аварийное; основной причиной такой оценки является полное отсутствие фундамента под стенами объекта, а также нарушение несущей способности стен деревянного сруба из-за полного поражения древесины биологической коррозией, вследствие чего нарушена связка бревен в «лапе»; жилой дом эксплуатируется с ДД.ММ.ГГГГ, сведений о ремонте, а также заметных видимых следов произведенного ремонта экспертом не обнаружено, как следствие полное разрушение конструкции сруба под влиянием неблагоприятных условий, а также временного фактора(52 года); выполненный косметический ремонт фасада декоративным и металлическим сайдингом, а также подшивка углов стен(округление формы) и оклейка обоями внутри дома без решения вопроса фундаментов и стен сруба, явилось лишь бесполезной тратой средств и материалов; эксперт не видит возможности восстановления конструкции стен дома, так как при разборке отдельных элементов сруба он неизбежно рассыплется весь; обращает на себя внимание наличие неприятного запаха от гниющих, разлагающихся бревен стен; эксперт считает невозможным проживание в доме с точки зрения безопасности, так как устойчивость конструкции сруба не обеспечена, о чем свидетельствуют фрагменты углов. Ориентировочный расчет стоимости перестройки дома: разборка существующего строения с сохранением материалов – кровельного сайдинга, облицовочного сайдинга, демонтажа системы отопления, включая газовый котел и оборудование – больше ничего сохранить не удастся(10% от стоимости дома – ); очистка площадки от строительного мусора, с вывозкой на свалку (с учетом погрузки, отвозки – ; сбор исходных данных для проектирования нового жилого дома, в том числе разрешительных документов, получение новых т.у. на газоснабжение, электроснабжение, канализацию и водоснабжение, работа с проектировщиками (ориентировочная стоимость з.п. инженера в месяц ); проектирование нового дома, аналогичное демонтированному, но с учетом новых существующих нормативных документов(8% от стоимости жилого дома ); строительство нового дома, согласно проекта ; оформление ввода нового строения с постановкой на кадастровый учет ; итого .

В соответствии с отчетами об оценке ООО «АН «Риэл-Оценка» № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка, общей площадью и жилого дома площадью по адресу: , определенная для обеспечения кредита в финансовой организации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, составляет , рыночная стоимость земельного участка составляет , рыночная стоимость жилого дома общей площадью составляет .

Согласно заключения эксперта ФБУ Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: не пригоден для проживания с учетом безопасности для жизни и здоровья. Физический износ жилого дома составляет 68%, при котором техническое состояние дома ветхое. Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта (реконструкции), при котором затраты на капитальный ремонт составляют от 90 до 120 % восстановительной стоимости конструктивных элементов. Ограждающие конструкции не обеспечивают тепловую защиту жилого помещения от проникновения наружного воздуха, в холодный период года, через поврежденные угловые соединения сруба, что не соответствует требованиям таблицы № 3 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий». Поврежденные угловые соединения бревенчатых стен не обеспечивают микроклимат для проживания и пребывания человека, что не соответствует требованию статьи 10.2 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Угловые соединения венцов поражены биологическими разложениями древесины, не обладают прочностью и устойчивостью, что не соответствует требованиям ст.7 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Для приведения дома в состояние пригодное для проживания, необходимо произвести замену сруба (строение без пола и крыши, состоящее из нескольких венцов, уложенных друг на друга) с использованием строительных материалов, которые после разборки пригодны для повторного применения с имеющимся физическим износом. Производить иные работы, кроме реконструкции, по приведению жилого дома в удовлетворительное техническое состояние технически невозможно и экономически нецелесообразно. В жилом доме, расположенном по адресу: на момент его продажи ДД.ММ.ГГГГ имелись существенные недостатки (дефекты) в виде повреждений угловых соединений сруба, препятствующие его использовать по назначению (жилое помещение). Данные недостатки (дефекты) являются неустранимыми, устранение которых без полной замены конструкций технически невозможно и экономически нецелесообразно. При визуальном осмотре с должной осмотрительностью определить, имеются ли существенные недостатки (дефекты) в конструктивных элементах жилого дома, которые скрыты последующими работами (отделка помещения), не представляется возможным. Техническое состояние дома и физический износ, определенные в отчет об оценке № №, не соответствует фактическому физическому износу, который строительные конструкции дома, дома в целом, получили за период эксплуатации в течение 52 лет. Стоимость работ (реконструкции) по устранению существующих недостатков жилого дома, расположенного по адресу: , которые имелись на момент приобретения ДД.ММ.ГГГГ, составляет (л.д.124-144).

Суд не может согласиться с доводами ответчиков, что дом продан в хорошем состоянии, что стоимость работ и материалов в экспертных заключениях завышена, исходя из показаний специалиста строителя ФИО6.

Исходя из пояснений истца, материалов дела, при заключении сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом был осмотрен истцом только в доступных визуальному исследованию местах, при этом у дома не имелось недостатков, которые истец мог определить визуально, при этом имелись скрытые недостатки, которые не могли быть обнаружены им на момент осмотра дома при совершении сделки по приобретению жилья. При этом эксперт ФБУ Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, делает выводы, что выявленные недостатки (дефекты) в жилом доме на момент его продажи ДД.ММ.ГГГГ, являются неустранимыми, устранение которых без полной замены конструкций технически невозможно и экономически нецелесообразно. При визуальном осмотре с должной осмотрительностью определить, имеются ли существенные недостатки (дефекты) в конструктивных элементах жилого дома, которые скрыты последующими работами (отделка помещения), не представляется возможным. Стоимость работ (реконструкции) по устранению существующих недостатков данного жилого дома, которые имелись на момент приобретения ДД.ММ.ГГГГ, составляет .

При этом суд отдает предпочтение и берет за основу заключение эксперта ФБУ Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, так как оно отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, представленных в материалах гражданского дела. Эксперт имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальности и стаж работы, предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Поскольку по смыслу части 1 ст. 475 ГК РФ покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены недвижимости в случае, если объект передан покупателю с недостатками, приведшими к ухудшению качества такого объекта, либо потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков, суд считает, что уточненные исковые требования ФИО9 денежных средств в размере в возмещение расходов на устранение выявленных недостатков приобретенного ей жилого помещения по адресу: подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО9 удовлетворить.

Взыскать с ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ года рождения(паспорт № выдан Отделом внутренних дел Карагайского района Пермской области ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №) и ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ года рождения(паспорт № выдан Отделом внутренних дел Карагайского района Пермской области ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №) в пользу ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ года рождения(паспорт № выдан Отделением УФМС России по в , ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №) денежные средства в размере солидарно.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд, через Карагайский районный суд в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.В.Политов