Дело № 3а-65/2022

Мотивированное решение изготовлено 29 ноября 2022 года.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2022 года город Мурманск

Мурманский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мильшина С.А.

при секретаре Лащенко И.В.

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителя административного ответчика Правительства Мурманской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец 03 июня 2022 года обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области в отношении земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *.

Решением № 49 от 15 июня 2022 года ФИО1 отказано в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Земельный участок с кадастровым номером * находится у истца на праве аренды на основании соглашения о переуступке прав и обязанностей от 16 июля 2021 года к договору аренды земли № 13080 от 20 декабря 2018 года и дополнительному соглашению № 1 от 03 февраля 2021 года.

Данное соглашение зарегистрировано в Росреестре 19 ноября 2021 года за № 51:20:003178:1246-51/055/2021-6.

На данном земельном участке находится объект недвижимости с кадастровым номером *, право собственности зарегистрировано за истцом в Росреестре 23 июля 2021 года.

Таким образом, истцом подтверждена заинтересованность в изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года определена в размере 43 915 269 рублей 60 копеек, в то время как рыночная стоимость объекта недвижимости согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 17-04/22 от 05 апреля 2022 года, выполненному ИП ФИО4, составляет 2 500 000 рублей.

Земельный участок общей площадью 4530 кв.м., с кадастровым номером *, расположенный по адресу: <...> земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - автостоянки для постоянного хранения грузовых автомобилей поставлен на государственный кадастровый учет 27 мая 2015 года.

В связи с изложенным, просил суд признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области № 49 от 15 июня 2022 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 2 500 000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Определением суда от 29 сентября 2022 года к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Мурманской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, Федеральное государственной бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», в качестве заинтересованного лица – администрация города Мурманска; Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области – исключена из числа административных ответчиков.

В судебное заседание административный истец ФИО1, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явился.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в предварительном судебном заседании 29 сентября 2022 года заявленные требования уточнила, окончательно просила суд об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В ходе судебного разбирательства представила уточненный отчет об оценке рыночной стоимости права собственности на земельный участок с кадастровым номером *, просила суд установить стоимость спорного земельного участка в размере 3 053 000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании не возражала по существу спора.

Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области), ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», заинтересованного лица - администрации города Мурманска в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что 20 декабря 2018 года между Комитетом имущественных отношений города Мурманска и Обществом с ограниченной ответственностью «Август» был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли): земли населенных пунктов; земельный участок площадью 4530 кв.м., с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *.

16 июля 2021 года между ООО «Август» и ФИО1 заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей, согласно которому ФИО1 принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды от 20 декабря 2018 года.

Таким образом, ФИО1 является арендатором земельного участка общей площадью 4530+/-24 кв.м., с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: автостоянки для постоянного хранения грузовых автомобилей; расположенного по адрес: *.

Договор аренды заключен на срок (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 03 февраля 2021 года) – с 20 декабря 2018 года по 20 декабря 2024 года.

Аренда зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19 ноября 2021 года. Дата присвоения кадастрового номера земельного участка – 27 мая 2015 года.

Из представленных Управлением Росреестра по Мурманской области в адрес суда сведений следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составляет 43 915 269 рублей 60 копеек. Дата утверждения кадастровой стоимости – 29 ноября 2016 года.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области».

Порядок проведения государственной кадастровой оценки указанного земельного участка в рамках настоящего административного дела не оспаривается.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что применение кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка имеет преимущественное значение для административного истца, и это следует из содержания статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно абзацу 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В силу части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В указанном случае продажа земельного участка осуществляется без проведения торгов (пункт 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

Цена названного земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (часть 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждено, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, проектируемое назначение – сооружения дорожного транспорта, кадастровый номер – *.

В судебном заседании представитель административного истца пояснила, что ФИО1 имеет намерение выкупить спорный земельный участок, строительство объекта, размещенного на земельном участке, в ближайшее время будет завершено, после чего возведенный объект будет постановлен на кадастровый учет.

Изложенное, по мнению суда, подтверждает заинтересованность административного истца в пересмотре кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2016 года.

Кроме того, участниками судебного разбирательства не оспаривается право ФИО1 на выкуп земельного участка, а то обстоятельство, что строительство объекта недвижимости на момент обращения в суд не завершено, не свидетельствует о том, что права последнего результатом определения кадастровой стоимости земельного участка не затрагиваются.

В качестве доказательства, подтверждающего действительный размер рыночной стоимости спорного земельного участка, административным истцом в материалы дела представлен уточненный отчет № 17-04/22 об оценке рыночной стоимости права собственности на земельный участок, выполненный экспертом-оценщиком ФИО4, дата составления отчета 05 апреля 2022 года.

Согласно отчету № 17-04/22 от 05 марта 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляет 3 053 000 рублей.

Из содержания отчета № 17-04/22 от 05 марта 2022 года следует, что оценка определялась индивидуально для конкретного земельного участка, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, сравнительным подходом к оценке методом «сравнения продаж». Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Вносимые корректировки имеют обоснование.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Выводы оценщика мотивированы, соответствуют нормам Федерального закона от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.

Согласно заключению кадастрового оценщика ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» ФИО5, по результатам рассмотрения отчета № 17-04/22 от 05 апреля 2022 года об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества с учетом связанного с ним права собственности по состоянию на 01 января 2016 года, замечания не выявлены. Примененные корректирующие коэффициенты по всем элементам сравнения технически рассчитаны верно и им дано полное обоснование. В отчете оценщик использовал один подход – сравнительный. Определенная в отчете рыночная стоимость в отношении оцениваемого земельного участка в размере 3 053 000 рублей может быть признана достоверной.

Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета, судом не установлено.

Оформление и содержание указанного отчета соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка, суду не представлено.

Ходатайств о назначении судебной экспертизы суду не поступало.

При таком положении следует признать рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года с кадастровым номером * в размере, определенном в отчете ИП ФИО4 № 17-04/22 от 05 апреля 2022 года – 3 053 000 рублей, достоверной.

Сопоставляя кадастровую стоимость указанного земельного участка с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость участка.

Учитывая, что результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости влияют на определение выкупной цены земельного участка, очевидно, что размер кадастровой стоимости земельного участка, установленный постановлением Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года №585-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области» в размере 43 915 269 рублей 60 копеек затрагивает права административного истца, следовательно, административный истец вправе требовать уточнения указанного значения.

Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено нормами статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Административный истец ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением 01 сентября 2022 года.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

РЕШИЛ:

исковые требования административного истца ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью 4530+/-24 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – автостоянки для постоянного хранения грузовых автомобилей, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости в размере 3 053 000 (три миллиона пятьдесят три тысячи) рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Датой подачи административного искового заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 01 сентября 2022 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Мурманский областной в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.А. Мильшин