Решение по делу № 2-2963/2023 от 24.08.2023 - о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, по встречному иску <ФИО> к <ФИО> о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой, применении последствий недействительности сделки.

Дело №2 – 2963(2023)

59RS0005-01-2023-002162-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 августа 2023 года г. Пермь

Мотовилихинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Вязовской М.Е.,

при секретаре Пироговой О.Г.,

с участием прокурора Молчановой С.В.,

с участием представителя истца ФИО1 адвоката Старцевой О.Ю., ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, представителя ответчика по ходатайству ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании утратившей право пользовании жилым помещением, выселении, указав на то, что 07 декабря 2017 г. между нею и ответчиком был заключен договор купли-продажи 1-комнатной квартиры, общей площадью 34,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры составила 1 880 000 рублей.

Согласно п. 7, 8 договора: «В указанной квартире никто не проживает и на регистрационном учете не состоит».

Продавец обязуется освободить квартиру и передать Покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту в течение четырнадцати дней после получения зарегистрированных документов, в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную санитарно-техническим, электро- и иным оборудованием и не обремененную задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии, абонентской плате за телефон и междугородние телефонные переговоры».

Ответчица в указанной квартире не прописана, но в устной форме между ответчицей и истцом была достигнута договоренность о том, что ответчица будет продолжать проживать в квартире какое-то (незначительное) время после ее продажи, пока ищет себе подходящее жилье. В письменной форме соглашение не оформлялось.

С даты приобретения ею права собственности на указанную квартиру она осуществляет уплату всех коммунальных платежей за свой счет и налогов. Ответчица живет бесплатно, не желает освобождать жилое помещение, на контакт не идет, в квартиру никого не пускает. Ключи от квартиры ей не передаёт.

В настоящее время она намерена продать принадлежащую ей квартиру. Данное обстоятельство является препятствием для осуществления законных прав собственника.

17.01.2023 истцом в адрес ответчицы было направленно предупреждение в письменной форме с просьбой освободить занимаемое жилое помещение. Однако ответчица проигнорировала указанное письмо.

Кроме того, 03.02.2023 она направила заявление в отдел полиции №4 (дислокация Мотовилихинский район) с просьбой помочь в выселении ответчицы из ее квартиры.

На основании вышеизложенного ФИО1 просит признать ФИО2 утратившей право пользования жилым помещением - 1-комнатной квартирой общей площадью 34,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, выселить из указанной квартиры.

Протокольным определением от 27 июня 2023 г. принято встречное исковое заявление ФИО2

ФИО2 обратилась со встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой, применении последствий недействительности сделки, указав на то, что договор купли-продажи квартиры от 07.12.2017 был заключен между нею и ФИО1 лишь для того, чтобы она не лишалась благоустроенного жилья, поскольку находилась в то время в тяжелом материальном положении и имела непогашенные задолженности по кредитным договорам.

Истец и ответчик договорились, что договор заключается временно без фактической передачи имущества покупателю и без фактической передачи денежных средств продавцу.

С момента подписания договора купли-продажи она продолжала проживать в указанной квартире, оплачивала коммунальные услуги и налоги. ФИО1 никаких требований и претензий не предъявляла, поэтому она считает указанный договор мнимой сделкой.

Квартира, являющаяся предметом договора купли-продажи, а также денежные средства не передавались сторонами. Таким образом, на момент совершения этой сделки ее стороны не намеревались создавать соответствующие этой сделке правовые последствия.

Договор купли-продажи спорной квартиры от 07.12.2017, заключенный между нею и ФИО1, является мнимым, так как у участников сделки отсутствовали намерения создать соответствующие договору купли-продажи правовые последствия. Акт приема-передачи квартиры не составлялся и не подписывался. Фактически квартира не передавалась покупателю продавцом. Она является фактическим владельцем квартиры. Документы, подтверждающие получение денежных средств по договору купли-продажи, отсутствует.

Полагает, что право собственности ФИО1 на квартиру никогда не возникало, а запись о переходе права собственности в Росреестре является недостоверной.

Обращение истца в суд с настоящим иском является мерой судебно-правовой защиты ее нарушенных прав. В частности, признание судом Договора ничтожным станет юридическим основанием для освобождения ее от материальных обязательств, порожденных для нее данным договором, т.е. сохранит право проживания в квартире.

Учитывая изложенное, ФИО2 просит признать договор купли-продажи 1-комнатной квартиры, расположенной по адресу <адрес> от 07 декабря 2017 г., ничтожным и применить последствия ничтожности сделки.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, об отложении дела не просила.

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, настаивала на доводах иска, возражала против встречного искового заявления, указала, что договор от 07.12.2017 был подписан и передан в МФЦ (Росреестр) на регистрацию. 15.12.2017 он был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, номер регистрации №. После регистрации денежные средства в полном объеме в размере 1 880 000 рублей были переданы истцу наличными. ФИО2 никаких претензий после получения денежных средств не заявляла. Довод ФИО2 на тот факт, что она не намеревалась заключать договор купли-продажи квартиры 07.12.2017, не может служить основанием для признания договора ничтожным, так как согласно ГК РФ, в качестве одного из признаков мнимости сделки называет наличие воли обеих сторон на достижение соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Со стороны ФИО1 факт заключения, подписания, подачи документов в МФЦ на государственную регистрацию и передача денежных средств является свидетельством её намерения заключить договор купли-продажи, её желанием и волеизъявлением приобрести квартиру у ФИО2 Кроме того, в судебном заседании (01 июля 2023 г.) ФИО2 сообщила суду, что сама подготовила договор купли-продажи, распечатала его, и они вместе с ФИО1 (покупателем), заключили, подписали и подали его в МФЦ (Росреестр) на государственную регистрацию, что также свидетельствует о намерении со стороны истца заключить договор, продать квартиру. То есть, ФИО2 лично осуществила все юридически значимые действия. Договор был составлен с соблюдением ст. 160 ГК РФ в письменной форме, заключен в соответствии со ст. 432 ГК РФ, он соответствовал всем требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав предусмотренным ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 13.06.2023) "О государственной регистрации недвижимости". Стоимость квартиры, указанная в договоре, была согласована сторонами. Ни одна из сторон договора не заявляла о принуждении к заключению вышеуказанного спорного договора, не заявляла о неполучении денежных средств, не заявляла требований о взыскании неосновательного обогащения со стороны ответчика по встречному иску. Ссылка ФИО2 на тот факт, что в квартире до настоящего времени проживает она, ФИО1 не отрицает. Она и ФИО2 договаривались, что в квартире какое-то время после ее продажи, пока ищет себе подходящее жилье, будет проживать ФИО2 В письменной форме соглашение не оформлялось. ФИО2 в квартире не была прописана. Ссылка на то, что ФИО1 не предпринимала никаких действий для того, чтобы выселить ФИО2, не подтверждается доводами ФИО2 и имеющимися в материалах дела доказательствами. ФИО1 обращалась к ФИО2 и по телефону, и направляла досудебное требование с просьбой освободить квартиру, и обращалась в правоохранительные органы. И уже после того, как ФИО1 все меры досудебного характера были исчерпаны, обратилась за защитой своих прав в суд с первоначальным иском. Представленные ФИО1 по встречному иску чеки и квитанции об оплате услуг ЖКХ за период с 2016 год (задолженность бывшего собственника – ФИО2) по настоящее время свидетельствуют о том, что Покупатель квартиры нёс бремя содержания, как собственник, владелец в соответствии со ст. 210 ГК РФ. Таким образом, доказательств того, что сделка купли-продажи квартиры от 07.12.2017, сторонами которой являлись ФИО1 и ФИО2, является мнимой, нет и быть не может, а все доводы по поводу не передачи спорного недвижимого имущества ФИО1 относятся к рассмотрению данного спора по первоначальному иску. Попытка ФИО2 о признании сделки мнимой по мотиву отсутствия воли стороны договора вообще является абсурдной и не находит своего подтверждения ни в материалах дела, ни в судебной практике. Кроме того, считает самостоятельным основанием отказать ФИО2 во встречных исковых требованиях о признании договора купли-продажи ничтожным в связи с пропуском срока исковой давности и применить положения ст. 199 ГК РФ. Так договор купли-продажи квартиры был заключен сторонами 07.12.2017. Дата государственной регистрации 15.12.2017. Считает, что ФИО2 пропущен трехгодичный срок для предъявления требований о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности. ФИО2 во встречном исковом заявлении не приводит ни одной причины, по которой она не могла обратиться со своими требованиями ранее, в период срока исковой давности с 15.12.2017 по 15.05.2021. Следовательно, срок ФИО2 пропущен и восстановлению не подлежит. На основании изложенного в удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи от 07.12.2017 просит отказать.

Ответчик, представитель ответчика в судебном заседании поддержали встречное исковое заявление, настаивали на его доводах, возражали против первоначального искового заявления ФИО1, указав на то, что истец не представила в суд какие-либо документы, подтверждающие исполнение с ее стороны надлежащим образом обязательства по оплате стоимости квартиры, указанного в п. 4 договора купли-продажи. Расчет между сторонами будет произведен полностью в течение одного дня после получения договора. Истец деньги в сумме 1 880 000 рублей ей не передавала ни наличными, ни путем перечисления на расчетный счет. Следовательно, у нее не возникла обязанность по освобождению и передаче квартиры истцу. С момента подписания договора по настоящее время квартира остается в ее владении. В квартире находятся только ее вещи, она пользуется квартирой и несет расходы по ее содержанию. Стоимость квартиры, указанная в договоре, не соответствует рыночной. Спецоценка стоимости рыночной квартиры не проводилась. Стоимость переписана из предыдущего договора купли-продажи от 26.10.2012. Истец квартирой не занималась, лицевой счет на свое имя не оформляла. Председатель ТСЖ «Пермяк» забывала оформить новый лицевой счет и оформила его на имя истца ФИО1 только с июня 2018г. согласно квитанциям. Так как ФИО1 фактически не передавала ей деньги в сумме стоимости квартиры, и при этом пытается лишить ее права владения квартирой и продать ее, она вынуждена обратиться в правоохранительные органы с заявлением о проведении проверки в отношении истца по факту мошеннических действий. Действия по оплате стоимости недвижимости со стороны покупателя также, как и действия по передаче объекта недвижимости по акту приема-передачи со стороны продавца являются обязательными условиями для регистрации перехода права собственности. В случае договора купли-продажи квартиры от 07.12.2017 указанные условия не выполнены. Поэтому ФИО1 не имеет права требовать о признании ее утратившей права пользования жилым помещением, выселении ее из квартиры. На основании изложенного просит ФИО1 отказать в полном объеме.

В ходе судебного разбирательства ответчик ФИО2 представила дополнительные пояснения на исковое заявление, согласно которым претензия об отсутствии денежных средств по договору купли-продажи не заявлялась ранее, поскольку спорных отношений не было. Платежным документом, удостоверяющим факт уплаты денежных расчетов при заключении сделки купли-продажи, является расписка о получении продавцом суммы, указанной в договоре купли-продажи. В материалы дела расписка или иной платежный документ сторонами в материалы дела не предоставлен. В материалы дела акт приема-передачи квартиры сторонами не представлен. Насколько известно, истец работает официально. Соответственно, если бы не было договорённостей, покупатель заинтересован в расписке и в подтверждении оплаты денег, т.к. имеет право на налоговый вычет при подаче декларации в ФНС для получения налогового вычета. По закону, покупатель недвижимости имеет право на возврат части уплаченного НДФЛ. Чтобы подтвердить оплату как раз и понадобится расписка. Помимо этого, у нее имелась комната на <адрес> в общежитии. И была изъята по решению Мотовилихинского районного суда г.Перми от 22 декабря 2020 года по делу № 2-3974 (2020). Таким образом, из представленных документов следует, что у ФИО2 было жилье для проживания в комнате в общежитии, при этом она фактически проживала в спорной квартире. Кроме того, ФИО1 не доказан факт наличия у нее денежных средств в размере 1 880 000 рублей. Мать и сын лица заинтересованные, судом не допрашивались, пояснений в суде не давали, пояснения матери и сына из полиции в суд не предоставлялись. То, что ее мама давала сестре деньги на приобретение, считает невозможным, т.к. мама работала консьержкой, была на пенсии, пенсия небольшая и, соответственно, ее зарплата и пенсия не позволяла откладывать деньги. Считает, что показания свидетелей по передаче денег не являются надлежащим доказательством, а также расписка не могут доказываться путем устных доказательств, путем свидетельских доказательств. По сроку исковой давности поясняет, что момент нарушенного права возник, когда сестра ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями о выселении ФИО2 и признании утратившим права пользования жилым помещением, нарушив договоренности.

Выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, заслушав заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

В соответствии с ч.1 ст.30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В силу ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Материалами дела установлено, что 07 декабря 2017г. между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> (л.д. 11-12).

Согласно п. 4 договора по соглашению сторон продавец продал, а покупатель купил квартиру за 1 880 000 рублей. Расчет между сторонами будет произведен полностью в течение одного для после получения зарегистрированного договора.

Согласно п. 7 договора в указанной квартире никто не проживает и на регистрационном учете не состоит.

Согласно п. 8 договора продавец обязуется освободить квартиру и передать покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту в течение четырнадцати дней после получения зарегистрированных документов, в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную санитарно-техническим, электро- и иным оборудованием и не обремененную задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии, абонентской плате за телефон и междугородние телефонные переговоры.

Право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: <адрес> подтверждается выпиской из ЕГРН, право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 45-48). Право собственности ФИО2 на указанную квартиру было прекращено в связи с переходом права собственности ФИО1

Как собственник указанного жилого помещения, ФИО1 оплачивает жилищно-коммунальные услуги, что подтверждается квитанциями об оплате коммунальных платежей, за капитальный ремонт, за газ (л.д. 18-25).

Согласно адресной справке УВМ ГУ МВД России по Пермскому краю от 18.05.2023, ФИО2 зарегистрирована с ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес> (л.д. 43), но фактически проживает по адресу: <адрес>.

17 января 2023г. ФИО1 направила ФИО2 предупреждение о необходимости в срок до 01 февраля 2023 г. добровольно выселиться из спорной квартиры (л.д. 27).

По поводу отказа ФИО2 добровольно выселиться из квартиры ФИО1 обращалась в правоохранительные органы (талон-уведомление № от 03.02.2023 ОП № 4 (л.д. 29, 30).

Определением УУП ОУУП и ПДН ОП № 4 (дислокация Мотовилихинский район) УМВД России по г. Перми от 05.03.2023 ФИО1 отказано в возбуждении дела об административном правонарушении, в ходе проверки заявления установлено, что при неоднократных выходах по адресу: <адрес> двери никто не открывает, рекомендовано обратиться в суд в частном порядке.

Обращаясь с исковыми требованиями о признании ФИО2 утратившей право пользования жилым помещением, выселении, ФИО1 указывает на отсутствие у ответчика права пользования спорной квартирой и отказ от освобождения жилого помещения в добровольном порядке.

Проанализировав представленные доказательства и в частности, договор купли-продажи от 07.12.2017, из пункта 8 которого следует, что именно ФИО2, как продавец, обязалась освободить квартиру и передать покупателю по передаточному акту жилое помещение после получения зарегистрированных документов, лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, согласно договора не имеется, квартира правами третьих лиц не обременена, а также учитывая, что в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес> произошел переход права собственности от ФИО2 к ФИО1, суд приходит к выводу, что право пользования жилым помещением за бывшим собственником ФИО2 договором не сохранялось.

Истец ФИО1 указывает на то, что с ее согласия ответчик могла проживать в квартире некоторое время, в настоящее время она не желает предоставлять ответчику спорное жилое помещение для проживания. Доказательств заключения иного Соглашения между сторонами о порядке пользования жилым помещением суду ответчиком не предоставлено.

Соответственно, ответчик ФИО2 утратила право пользования спорным жилым помещением и должна была по требованию собственника прекратить им пользоваться. Поскольку добровольно ответчик ФИО2 жилое помещение не освободила, то она подлежит выселению из жилого помещения по адресу <адрес> без предоставления другого жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 1,2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п.1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно п.1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно п.1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п.1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки недействительной по указанному основанию необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, для чего заинтересованной стороной должны быть предоставлены доказательства в подтверждение данного обстоятельства.

Суд считает, что истцом по встречному иску ФИО2 таких достоверных доказательств не представлено.

Представитель ФИО1 в судебном заседании доводы истца по встречному иску не подтвердила, пояснила, что волеизъявление ФИО1 было на приобретение квартиры у ФИО2, все ее действия по подписанию договора, передаче документов на регистрацию, передаче наличных денежных средств, последующая оплата коммунальных услуг и услуг по содержанию квартиры свидетельствуют о намерениях приобрести квартиру в свою собственность. Также представителем истца подвернуты сомнениям доводы ФИО2 об отсутствии у нее намерений по продаже квартиры, представитель указала, что сама ФИО2 изготовила текст договора купли-продажи, который стороны подписали.

Следует отметить, что в ходе судебного заседания истец по встречному иску ФИО2 поясняла, что у нее возникли финансовые затруднения, накопилось много долгов, поэтому она была намерена продать спорную квартиру. Родственники решили ей помочь. Однако, то обстоятельство, что ФИО2, заключая договор со своей родственницей ФИО1, для себя определила, что сделка со стороны продавца мнимая, не является достаточным основанием для признания сделки ничтожной. Намерения одного участника заключить мнимый договор недостаточно для вывода о ничтожности сделки на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ. Данная норма подлежит применению при установлении порока воли всех сторон договора.

Также судом установлено, что договор купли-продажи спорной квартиры заключен между ФИО1 и ФИО2 07.12.2017 и в тот же день ФИО2 подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: № (л.д.72). По заявлению ФИО2 Управлением Росреестра по Пермскому краю была произведена государственная регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, право собственности зарегистрировано за ФИО1, что подтверждается распиской, выданной КГАУ «Пермский МФЦ ПГМУ» Филиал Мотовилихинский и выпиской из ЕГРН (л.д. 69-72).

Заключая договор купли-продажи 07.12.2017г., стороны определили его существенные условия: определили конкретный объект купли-продажи, его цену, лиц, сохраняющих право пользования квартирой договором не определено, напротив, продавец обязался освободить квартиру и передать ее покупателю. Пунктом 6 договора купли-продажи от 7.12.2017г. определено, что после государственной регистрации договора и перехода права собственности покупатель становится собственником квартиры по адресу: <адрес> и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и придомовой территории. При этом ФИО2 в ходе судебного заседания пояснила, что когда она после регистрации получила выписку на квартиру, то отдала председателю ТСЖ для переоформления лицевого счета на ФИО1 для оплаты коммунальных услуг.

Суд считает, что данные действия истца по встречному иску однозначно свидетельствуют о передаче с ее стороны всех прав и обязанностей по объекту недвижимости новому собственнику. Тот факт, что лицевой счет в течение полугода ТСЖ не был оформлен на нового собственника не свидетельствует о мнимости сделки, тем более, что ФИО1 оплата коммунальных услуг и платежей за капитальный ремонт производилась, т.е. функции собственника по содержанию своего имущества осуществлялись.

Также из пояснений ФИО2 в ходе проверки ее заявления в ОП №4 следует, что после подписания договора купли-продажи, в дальнейшем она (ФИО2) передала ключи от квартиры сестре, что нашло отражение в Постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 26.07.2023г.

Суд полагает, что данные действия следует расценивать как исполнение сделки по передаче покупателю квартиры.

Доводы истца по встречному иску о том, что она осталась проживать в квартире, представителем ФИО1 не оспаривались, представитель указала, что учитывая родственные отношения между сторонами ФИО1 позволила ФИО2 пользоваться спорным жилым помещением до разрешения возникших у ответчика (истца по встречному иску) финансовых проблем. Об этом исходя из буквального толкования содержания текста свидетельствует и представленная переписка в мессенджере, где ФИО1 указывает на отсутствие у нее намерений в 2019г. продавать квартиру, напротив, используя данную квартиру предлагала помощь в виде сдачи квартиры в аренду, получении денежных средств для оплаты квартиры и для погашения долгов ФИО2

Обосновывая свои доводы о ничтожности договора купли-продажи квартиры истец по встречному иску также указывала на не оплату ФИО1 стоимости квартиры и на заниженную цену квартиры. Что касается цены квартиры, то она определяется по соглашению сторон, что отражено в договоре. Доказательств явно свидетельствующих о занижении цены сделки, суду истцом по встречному иску не представлено. Действительно, ответчиком по встречному иску ФИО1 допустимых и достоверных доказательств передачи денежных средств после регистрации договора купли-продажи за купленную квартиру суду не предоставлено.

Вместе с тем, данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о мнимости сделки, неуплата покупной цены по договору купли-продажи не является и основанием для признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 170 Гражданского кодекса РФ, так как законодатель предусмотрел иной механизм защиты права продавца, не получившего оплату за проданный товар (статьи 450, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика по встречному иску ФИО1 поддержала доводы возражений в части применения к требованиям о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительной сделка срока исковой давности.

Согласно ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно ч.2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как разъяснено в п. 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В определении от 08.04.2010 N 456-О-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что в порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в пункте 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц. Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов.

Учитывая вышеуказанные положения закона и правовую позицию вышестоящих судом, суд приходит к выводу об истечении срока исковой давности по встречным исковым требованиям, поскольку ФИО2, обратилась со встречным иском в суд 22.06.2023, что подтверждается протокольным определением суда от 22.06.2023 (л.д. 88-89), то есть по истечении установленного пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срока.

Суд считает, что не беря во внимание дату регистрации перехода права собственности на квартиру, однозначно можно установить, что со стороны ФИО1 началось исполнение договора и в частности его пункта 6 по выполнению обязанности по уплате расходов по капитальному ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры с 29.04.2019г. Исходя из содержания Постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 26.07.2023г. ФИО2 также исполняла договор, что следует из ее пояснений о передаче в дальнейшем после подписания договора ключей от квартиры ФИО1 Данные действия, по мнению суда, направлены на фактическое исполнение сделки, поскольку прежний собственник передал новому собственнику ключи от спорной квартиры для осуществления последним правомочий собственника. Однако, поскольку точную дату установить этим действиям не представляется возможным, суд исходит из даты начала течения срока исковой давности с 29.04.2019г. ФИО2 в суд обратилась с иском 22.06.2023г., т.е. по истечении 3-х летнего срока исковой давности. Заявлений о восстановлении срока истцом по встречному иску не заявлено, доказательств уважительности причин пропуска срока не представлено.

При таких обстоятельствах, ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, заключенного 7.12.2017г., ничтожной сделкой и применении последствий ничтожной сделки следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать ФИО2 утратившей право пользования жилым помещением по адресу <адрес> и выселить ее из указанного жилого помещения.

ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, заключенного 7.12.2017г., ничтожной сделкой и применении последствий ничтожной сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья: подпись

Копия верна. Судья: