Дело №2-2042/2025
УИД 39RS0002-01-2025-000270-98
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
3 июля 2025 года г. Калининград
Центральный районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Сараевой А.А.,
при секретаре Дождёвой В.К.,
с участием представителя истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску отдела опеки и попечительства над несовершеннолетними комитета по социальной политике администрации городского округа «Город Калининград» в интересах ФИО8 ФИО18 к ФИО8 ФИО14, ФИО8 ФИО15, ФИО8 ФИО16, ФИО5 ФИО17 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности, с участием третьего лица ПАО «Сбербанк России»,
УСТАНОВИЛ:
Распоряжением комитета по социальной политике администрации городского округа «Город Калининград» от 08.08.2024 №-о несовершеннолетней ФИО2, действующей с согласия родителей ФИО3 и ФИО4, было выдано разрешение на совершение сделки купли-продажи принадлежащих ей 4/100 праве общей долевой собственности на квартиру при условии последующего приобретения жилого дома и земельного участка, по 1/4 доле в праве общей долевой собственности на которые будет принадлежать несовершеннолетней ФИО2 Указанное распоряжение должно быть исполнено в течение двух месяцев с момента его издания. В ходе проверки Комитетом исполнения распоряжения установлено, что квартира принадлежит на праве собственности ФИО5 на основании договора купли-продажи от 20.08.2024 и находится в залоге (ипотеке) у ПАО Сбербанк, а жилой дом и земельный участок по 1/4 доле в праве общей долевой собственности на которые должно принадлежать несовершеннолетней ФИО2 не приобретен. ФИО3 и ФИО4 не исполнили условия распоряжения от 08.08.2024 №
Отдел опеки и попечительства над несовершеннолетними комитета по социальной политике администрации городского округа «Город Калининград» посчитав нарушенными имущественные и жилищные права несовершеннолетней ФИО2 обратился в ее интересах в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО5 о признании сделки купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: < адрес > от 20.08.2024 между ФИО3, ФИО4, ФИО6, несовершеннолетней ФИО2, действующей с согласия родителей, ФИО3 и ФИО4, и ФИО5, недействительной; применить последствия недействительности сделки купли-продажи путем возврата указанного жилого помещения, приведении сторон в первоначальное положение - до заключения сделки купли-продажи; восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи об основных характеристиках и зарегистрированных правах на жилое помещение: ФИО3 – 46/100 долей в праве, ФИО4 – 46/100 долей в праве, ФИО6 – 4/100 доли в праве, несовершеннолетняя ФИО2 – 4/100 доли в праве.
Представитель отдела опеки и попечительства над несовершеннолетними комитета по социальной политике администрации городского округа «Город Калининград» по доверенности ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении по основаниям и доводам изложенным в иске.
Несовершеннолетняя истец ФИО2, извещенная о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, о причине неявки суду не сообщила, ходатайств об отложении не заявляла. Представила письменные возражения, в которых просила в удовлетворении заявленные исковых требований отказать.
Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО6, извещенные о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причине неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении не заявляли. Представили письменные возражения, в которых просили в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
Ответчик ФИО5, извещавшаяся о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, своего представителя не направила, о причине неявки суду не сообщила, ходатайств об отложении не заявляла, возражений по существу требований не представила.
Третье лицо ПАО «Сбербанк России», извещенное о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, ходатайств об отложении не заявляло, представило письменные пояснения по заявленным требованиям, указав на отсутствие оснований для признания договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки.
Выслушав доводы стороны истца, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
Положениями статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
В силу пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу положений статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
Из пунктов 1, 3 статьи 173.1 ГК РФ следует, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.
Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180) (пункт 1 статьи 174.1 ГК РФ).
При рассмотрении дела истец указывает на то, что оспариваемая сделка совершена ответчиками с нарушением условия, при котором органом опеки и попечительства было дано согласие на продажу квартиры, в которой проживал несовершеннолетний ребенок, а именно - на одновременное с продажей этой квартиры приобретение в собственность ребенка другого конкретного жилого помещения. Таким образом, по мнению истца, оснований для вывода о том, что оспариваемая сделка была совершена с согласия органа опеки и попечительства, не имеется, поскольку согласия на отчуждение принадлежавшей несовершеннолетнему ребенку на праве собственности недвижимости без обеспечения их другим равноценным жильем ответчиками получено не было.
Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем (пункт 1 статьи 26 ГК РФ).
Из пункта 2 статьи 19 Федерального закона от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.
Согласно статье 21 указанного Федерального закона опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
В соответствии с частью 3 статьи 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).
В силу положений пункта 2 статьи 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
ФИО3 (46/100), ФИО4 (46/100) и их дочери ФИО6 (4/100) и ФИО2 (4/100) являлись собственниками квартиры, расположенной по адресу: < адрес >, на основании договора купли-продажи с использованием кредитных средств от 07.02.2023, соглашения от 31.07.2024, приобретенной в том числе за счет средств материнского капитала.
06.08.2024 в комитет по социальной политике администрации городского округа «Город Калининград» обратилась несовершеннолетняя ФИО2, < Дата > рождения (в возрасте 16 лет), действующая с согласия родителей, ФИО3, ФИО4 с заявлением по вопросу выдачи разрешения на совершение сделки купли-продажи принадлежащих ей 4/100 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: < адрес >, при условии последующего приобретения жилого дома общей площадью 126,4 кв.м и земельного участка площадью 1180 кв.м, расположенных по адресу: Московская область, городской округ Серпухов, д. Родионовка, территория потребительского кооператива «Дачный поселок «Родники», 4, по 1/4 доле в праве общей долевой собственности на которые будет принадлежать несовершеннолетней ФИО2
Распоряжением комитета по социальной политике администрации городского округа «Город Калининград» от 08.08.2024 № 800-р/КпСП-о «О разрешении совершения сделки купли-продажи 4/100 долей в праве собственности на жилое помещение по адресу < адрес > несовершеннолетней ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующей с согласия родителей, ФИО3, ФИО4, было выдано разрешение на совершение сделки купли-продажи принадлежащих ей 4/100 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение общей площадью 56,5 кв.м, кадастровой стоимостью 3 611 940 рублей, расположенное по адресу <...>, с переходом права ФИО5 (без установления залога в силу закона в пользу несовершеннолетней ФИО2) при условии последующего приобретения жилого дома с кадастровым номером 50:32:0030225:10398 общей площадью 126,4 кв.м, кадастровой стоимостью 3 072 728 рублей и земельного участка с кадастровым номером № площадью 1180 кв.м, кадастровой стоимостью 754 090 рублей, расположенных по адресу < адрес >, территория потребительского кооператива «< ИЗЪЯТО > принадлежащих на праве собственности ФИО7, по 1/4 доле в праве общей долевой собственности на которые будет принадлежать несовершеннолетней ФИО2
В соответствии с пунктом 2 указанного распоряжения ФИО3 и ФИО4 в течение двух месяцев с момента издания данного распоряжения обязаны были предоставить в отдел опеки и попечительства над несовершеннолетними комитета по социальной политике администрации городского округа «Город Калининград» копии документов о государственной регистрации права несовершеннолетней ФИО2 на объекты недвижимости, расположенные по адресу Московская < адрес >
20.08.2024 между ФИО3, ФИО4, ФИО6, несовершеннолетней ФИО2, действующей с согласия своей матери ФИО4 (далее также продавцы) и ФИО5 (далее также покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры по условиям которого продавцы продали в принадлежащих им долях, а покупатель купила в собственность квартиру площадью 56,5 кв.м. по адресу: <...>. В отношении квартиры установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России». Квартира продана за 5800000 рублей, кадастровая стоимость составляет 3611940 рублей. Квартира приобретается покупателем, в том числе за счет средств в размере 3800000 рублей, предоставляемых ПАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора от 20.08.2024 №, заключенного между покупателем и ПАО Сбербанк сроком на 288 месяцев с даты фактического предоставления кредита. С момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в ипотеку в силу закона в пользу Банка в ЕГРН квартира считается находящейся в последующем залоге (ипотеке) у Банка. Совершение указанной сделки разрешено Комитетом по социальной политике администрации городского округа «Город Калининград» в соответствии с распоряжением №№о от 08.08.2024 при условии последующего приобретения жилого дома и земельного участка по адресу: < адрес >, территория потребительского кооператива «< ИЗЪЯТО > по 1/4 доле в праве общей долевой собственности на которые будет принадлежать несовершеннолетней ФИО2
По данным ЕГРН, 21.08.2024 за ФИО5 зарегистрировано право собственности на квартиру на основании указанного договора купли-продажи.
В силу положений пункта распоряжения Комитета от 08.08.2024, ФИО3 и ФИО4 не позднее 08.10.2024 должны были представить в отдел опеки и попечительства копии документов о государственной регистрации права несовершеннолетней ФИО2 на объекты недвижимости, расположенные по адресу < адрес >, территория потребительского кооператива < адрес >
По данным ЕГРН право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Московская область, городской округ Серпухов, д.Родионовка, территория потребительского кооператива «Дачный поселок «Родники», 4 зарегистрировано 28.12.2024 за иным лицом. Сведений о зарегистрированных правах за ФИО3, ФИО4 и ФИО2 в едином государственном реестре не имеется.
Указанное распоряжение ФИО3 и ФИО4 не исполнено.
При обращении в суд и при рассмотрении дела в суде истец ссылался на то, что при совершении оспариваемой сделки нарушены требования закона, поскольку условие, содержащееся в разрешении на отчуждение квартиры, принадлежащей в том числе несовершеннолетней, не исполнено, чем нарушены жилищные права несовершеннолетнего ребенка.
Из письменных возражений ФИО3 и ФИО4 следует, что их семья является добропорядочной и законопослушной. ФИО3 в 2022 году ушел добровольцем в зону СВО, при освобождении города Изюм получил тяжелые ранения, вернувшись с госпиталя нуждался в постоянной медицинской помощи, реабилитации в госпитале города Подольска Московской области. В связи с чем и было принято решение о продаже квартиры при покупке которой были использованы средства материнского капитала. При обращении в органы опеки по вопросу правильной продажи квартиры, предложили вернуть средства материнского капитала или заморозить средства на счете ребенка, на что получили отказ. В связи с чем, им пришлось дистанционным способом подписать договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: Московская область, городской округ Серпухов, д.Родионовка, территория потребительского кооператива «Дачный поселок «Родники», 4, был оплачен задаток в размере 3000000 рублей. При переезде по адресу дома поняли, что предлагаемые условия для проживания в реальности не соответствуют никаким нормам. В связи с чем было принято решение о поиске нового жилья. Задаток был потерян. Принято решение о строительстве дома по адресу: < адрес > 2, < адрес >, с привлечением кредитных средств, поскольку рядом находится школа №9, в которой обучается ФИО2 и военный госпиталь города Подольска. По завершению строительства дома ФИО2 будет выделена доля.
Об указанных обстоятельствах, 09.10.2024 семьей ФИО8 было сообщение органам опеки, что подтверждается скриншотом сообщения направленного по адресу электронной почты.
Изложенные супругами ФИО8 обстоятельства, подтверждаются благодарственным письмом главы администрации городского округа «Город Калининград» ФИО9 от 17.10.2023, заключениями ГБУЗ «Областная клиническая больница Калининградской области» и главного внештатного специалиста травматолога – ортопеда МЗ КО от 04.08.2023, сообщением ФГБУ «НМИЦ ТО им.Р.Р. Вредина» от 24.12.2024, договором подряда №101 от 26.02.2025, заключенным между ФИО4 и ФИО10 на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № по сроку завершения работ – 27.05.2025, за счет средств предоставленных АО «Альфа-Банк»; заявлением депонента о заключении договора счета эскроу для расчетов по договору строительного подряда, дополнительным соглашением к договору подряда от 26.02.2025 года, материалами кредитного досье по кредитному договору № от 26.02.2025, заключенному между ФИО4 и АО «Альфа-Банк».
ФИО3 является ветераном боевых действий, что подтверждается соответствующим удостоверением, выданным 15.06.2023, а также инвалидом третьей группы бессрочно – военная травма, что подтверждается справкой № ФКУ < ИЗЪЯТО > от 16.09.2024.
Из письменных возражений несовершеннолетнего истца ФИО2 (17 лет) следует, что она не согласна с заявленными исковыми требованиями, повторяя позицию изложенную супругами ФИО8 в своих возражениях, указав, что родители действуют в ее интересах, после несостоявшейся покупки дома и земельного участка, они сняли квартиру и сделали временную регистрацию по адресу: < адрес > для определения ее в школу №№ в которой она проходит обучение. Возникли трудности с приобретением жилья. В конце февраля 2025 родителям одобрили ипотеку в АО «Альфа-Банк», заключен договор с подрядчиком и продавцом земельного участка по адресу: < адрес >№ находится в пешей доступности, развитая инфраструктура находится поблизости. Цель переезда их семьи – дальнейшее обучение и проживание в Московской области. В данный момент дом достроен и они уже в нем проживают, ждут постановки на учет и в последующей ей будет выдела доля в доме. Просила в удовлетворении исковых требований отказать. Интересы ее семьи совпадают с ее личными интересами.
Из письменных пояснений ПАО Сбербанк следует, что перед заключением оспариваемой сделки законным представителям несовершеннолетней было получено разрешение на продажу квартиру. То обстоятельство, что распоряжение органов опеки и попечительства было исполнено не в полной мере, не влияет на действительность сделки, поскольку использование после заключения соглашения денежных средств (постдоговорные обстоятельства) никак не характеризуют законность условий договора на момент его заключения. При этом, даже если оценивать оспариваемый договор, как заключенный не в полной мере с предоставленным органами опеки разрешением, то в сиу прямого указания в законе это не приводит к его недействительности. Оснований для признания договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки не имеется.
Заключив оспариваемую сделку, ФИО3, ФИО4 не выполнили требование, предусмотренное распоряжением Комитета, в части покупки в собственность несовершеннолетней ФИО2 другого конкретного жилья с установленный срок. Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела достоверно установлено, что в настоящее время с целью соблюдения законных прав и интересов несовершеннолетней ФИО2, которые как следует из ее возражений совпадают с интересами родителей, супругами Ковтун ведется строительство жилого дома для комфортного проживания семьи, в частности несовершеннолетней ФИО2, с последующим выделением в ее собственность доли в указанном жилом доме.
Судом установлено, что воля несовершеннолетней на отчуждение доли подтверждается ее письменной позицией, которую в силу возврата она вправе выразить в ходе рассмотрения настоящих исковых требований. Сторонами оспариваемого договора в отношении объекта недвижимости находящегося в долевой собственности соблюдена обязательная нотариальная форма сделки, при наличии соответствующего согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению спорной доли в квартире.
Суд принимает во внимание тот факт, что заключение оспариваемого договора купли-продажи с множественностью лиц на стороне продавца также и несовершеннолетней ФИО2 в отношении принадлежащей ей лично 4/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, ограничений предусмотренных статьей 209, пунктом 2 статьи 246 ГК РФ прав сособственников - по своему усмотрению распоряжаться принадлежащими им долям в имуществе, не установлено с учетом также положений статьи 250 ГК РФ.
В рассматриваемом случае при признании недействительной сделки в части распоряжения имуществом несовершеннолетнего в силу положений статьи 180 ГК РФ не является основанием для признания также недействительной сделки и в части распоряжения своим имуществом (долей в праве на него) другими сособственниками, совершеннолетними, дееспособнымы продавцами.
Признание сделки недействительной в отношении проданной квартиры, применение последствий недействительности сделки, возвращение сторон в первоначальное положение, очевидно породит претензии к семье ФИО8 со стороны покупателя ФИО5 по возврату денежных средств, уплаченных по договору, а также возмещению иных убытков, связанных с приобретением квартиры, что приведет к ухудшению материального положения семьи ФИО8, в частности несовершеннолетней ФИО2, находящейся на обеспечении родителей, при наличии у них кредитных обязательств на строительство жилого дома.
Более того, семья ФИО8 после продажи квартиры в г.Калининграде убыла на постоянное проживание в Московскую область, ведет строительство жилого дома, несовершеннолетняя обучается в школе по месту жительства, ФИО3 получает необходимое лечение после ранения в зоне СВО, с целью чего и была совершена оспариваемая сделка. Приведение сторон в первоначальное состояние приведет к необходимости изменения сложившегося образа жизни.
Таким образом, учитывая волеизъявление продавцов ФИО3, ФИО4, ФИО6 и несовершеннолетней ФИО2 на отчуждение принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на квартиру, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отдела опеки и попечительства над несовершеннолетними комитета по социальной политике администрации городского округа «Город Калининград» в интересах ФИО8 ФИО19 к ФИО8 ФИО20, ФИО8 ФИО21, ФИО8 ФИО22, ФИО5 ФИО23 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности, с участием третьего лица ПАО «Сбербанк России» – отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г.Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья А.А. Сараева
Мотивированное решение изготовлено 9 июля 2025 года.
Судья А.А. Сараева