Решение по делу № 2-1/2022 от 30.09.2022.

Дело № 2-1/2022

УИД 44RS0011-01-2021-000462-20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 сентября 2022 года с. Парфеньево

Нейский районный суд Костромской области в составе: председательствующего - судьи Размахова В.Н., при помощнике судьи Кротовой Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ООО «Парфеньевский торговый дом» о государственной регистрации перехода права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к ООО «Парфеньевский торговый дом» о государственной регистрации перехода права, указав в исковом заявлении, что ООО «Парфеньевский торговый дом» является собственником нежилого здания №, земельного участка с кадастровым номером №, а также земельного участка площадью 1744 кв.м., доля в праве 62/100 с кадастровым номером №, с назначением для производственных целей, расположенный на землях населенных пунктов, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Между ООО «Парфеньевский торговый дом» и ФИО5 15 января 2019 года был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок и нежилое здание. ФИО5 внес денежные средства в сумме 1000000 рублей в кассу Общества 16 января 2019 года, т.е. полностью оплатил стоимость объектов. Фактически объект передан истцу 16 января 2019 года, о чем сторонами подписан акт приема-передачи. До настоящего времени государственная регистрация перехода права собственности на объекты от ответчика к истцу не осуществлена. ООО «Парфеньевский торговый дом» уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. На основании вышеизложенного просит осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое здание (столовая), назначение: нежилое здание, 2-х этажное, общей площадью 440,9 кв.м., основная площадь 316,1 кв.м., вспомогательная площадь 124,8 кв.м., инвентарный номер 1-270, литер Б, условный номер №, земельного участка с кадастровым номером № а также земельного участка площадью 1744 кв.м., доля в праве 62/100 с кадастровым номером № с назначением для производственных целей, расположенный на землях населенных пунктов, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира:

В ходе судебного разбирательства истец ФИО4 уточнил исковые требования, указав что допущена техническая ошибка и просил осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое здание (столовая), назначение: нежилое здание, 2-х этажное, общей площадью 440,9 кв.м., основная площадь 316,1 кв.м., вспомогательная площадь 124,8 кв.м., инвентарный номер 1-270, литер Б, условный номер №, а также земельного участка доля в праве 4409/8999 с кадастровым (условным) номером № с назначением для производственных целей, расположенный на землях населенных пунктов, адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира

Определением Нейского районного суда от 22 июня 2021 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

Определением Нейского районного суда от 22 июля 2022 года в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: ФИО6, ФИО7, Отделение судебных приставов по Парфеньевскому и Антроповскому районам Управления Федеральной службы судебных приставов по Костромской области.

Определением Нейского районного суда от 05 августа 2022 года в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: ФИО8, Управление Федеральной налоговой службы России по Костромской области.

В судебном заседании истец ФИО4 исковые требования поддержал в уточненном виде и пояснил суду, что требования по земельному участку с кадастровым номером 44:27:040617:609 было включено ошибочно. После подписания договора купли продажи им денежные средства в размере 1 000 000 рублей были внесены в кассу ООО «Парфеньевский торговый дом». В подтверждение получения денежных средств ему был выдан приходный кассовый ордер на указанную сумму. После заключения договора купли-продажи они, совместно с представителем продавца - директора ООО «Парфеньевский торговый дом» ФИО9, обращались к сотруднику Многофункционального центра в с. Парфеньево ФИО1 который им в устном порядке объяснил, что зарегистрировать данный договор невозможно, так как земельный участок находится в долевой собственности. ФИО1. пояснил, что ООО «Парфеньевский торговый дом» необходимо разрешить вопрос с земельными участками, на котором расположено нежилое здание (столовая). Позже они с ФИО9 со всеми документами ездили в г. Галич в филиал Росреестра. Руководитель филиала Росреестра в г. Галич им тоже сказала, что зарегистрировать договор купли-продажи не возможно, без разрешения вопроса по земельным участкам. В последующем ООО «Парфеньевский торговый дом» обратились в Арбитражный суд Костромской области для разрешения вопроса по разделу земельных участков. Сейчас дело по разделу земельных участков в Арбитражном суде рассмотрено, но он до сих пор не может осуществить регистрацию перехода права собственности на указанное здание и земельный участок. В письменном виде с уведомлениями либо претензиями к представителю ответчика ООО «Парфеньевский торговый дом» о необходимости явиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности он не обращался.

Представитель истца - ФИО10, действующий по доверенности, уточненные исковые требования ФИО4 просил удовлетворить в полном объеме. Пояснил суду, что между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого здания и части земельного участка. Данный земельный участок является двухконтурным, на котором расположено три объекта недвижимости (три здания). Здание, которое является объектом сделки, принадлежит ответчику - ООО «Парфеньевский торговый дом», второе здание принадлежит ФИО6, в третьем здании есть два помещения, одно из которых ООО «Парфеньевский торговый дом», другое - ФИО7 То есть два индивидуальных предпринимателя, у них есть свои части земельного участка, свои здания, помещения. В 2019 году после заключения договора купли-продажи ООО «Парфеньевский торговый дом» принял на себя обязательства разделить земельный участок, чтобы выделить часть земельного участка, находящегося непосредственно под зданием, предметом договора. Ответчик ФИО9 была уверена, что это необходимо сделать, чтобы в обязательном порядке произвести государственную регистрацию перехода права. До сегодняшнего дня этого не было сделано, но это не является препятствием для государственной регистрации перехода права. Вместе с объектом недвижимости может быть передана в том числе и доля земельного участка. Никаких запретов законодательство не содержало и не содержит. Ими рассчитана доля в данном праве собственности достаточно простым методом: у них есть общая площадь всех зданий, размер помещений в этих зданиях, находящихся на данном земельном участке. С учетом земельного участка, находящихся на нем строений, соответственно, каждому помещению, каждому зданию положена та доля, размер которой составляет площадь зданий. Уклонение ответчика от государственной регистрации в том, что представитель ООО «Парфеньевский торговый дом» ФИО9 полагала, что для того, чтобы осуществить переход права, необходимо разделить земельный участок. Первоначально ФИО9 было направлено уведомление сособственнику ФИО6 о намерении продать долю в земельном участке. Когда ФИО6 было отказано, то тогда ответчик ФИО9 обратилась в Арбитражный суд с иском о разделении земельного участка. Целью раздела земельного участка было выделение именно земельного участка расположенного под зданием. Если бы не ввели в заблуждение ответчика ООО «Парфеньевский торговый дом» и ФИО4 иные лица, то этого бы иска не было. У ФИО4 никакого желания, чтобы вывести активы ООО «Парфеньевский торговый дом» нет, нет никакой аффилированности между ФИО4 и ответчиком. У него была вполне добросовестная, правильная, с юридической точки зрения, цель: приобрести для себя здание за 1 000 000 рублей. Вполне нормальная юридическая сделка. Их запутали с передачей долей, возможно, пользуясь их юридической неграмотностью, ввели их в заблуждение о не возможности передачи здания с долей в земельном участке. В данном случае не имеет значение форма уклонения в государственной регистрации, потому что именно обязанностью продавца является принять действия по государственной регистрации перехода права собственности. Истец ФИО4 всегда был готов принят это здание в свою собственность. Они пытались эту сделку оформить, может быть юридически не правильно, но они пытались оформить. В совокупности все обстоятельства подтверждают, что сделка была. Сделка была, здание было передано истцу ФИО4, в настоящее время находится в его владении. В настоящее время никто не оспаривает эту сделку и не оспаривал. Единственным препятствием является государственная регистрация. Факт того, что после совершения сделки у ООО «Парфеньевский торговый дом» возникли какие-то долги, поэтому они не могут выйти на регистрацию, что у них есть долги и запреты, это не риски ФИО4 Истец ФИО4 является добросовестным приобретателем, поэтому он должен иметь права лица владеющего спорным имуществом. Если сделка будет оспорена, он вернет это имущество. ООО «Парфеньевский торговый дом» доказало свою платежеспособность. Третьи лица со стороны сособственников земельного участка не имеют права выступать от имени кредиторов, налоговых органов, судебных приставов. Ни один из этих органов не написал, что он возражает против удовлетворения иска. Никаких доказательств нарушений интересов ФИО6 и ФИО7, сособственников земельного участка, этой сделкой в материалах дела нет. Соответственно оснований не принять признания иска ответчиком у суда не имеется. А при признании иска все эти обстоятельства, которые выясняли, никакого значения не имеют, потому что ответчик признал иск, он признал, что уклонялся. Если Росреестр в последующем решит приостановить регистрацию сделки, в связи с запретами, то это никак не касается третьих лиц ФИО6 и ФИО7

В данный момент провести регистрацию через Росреестр не возможно, в связи с запретом судебных приставов. Ответчик ФИО9, возможно добросовестно заблуждаясь, не предприняла меры по оформлению регистрации перехода права собственности.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Парфеньевский торговый дом», ФИО9 уточненные исковые требования признала, пояснила суду, что между ООО «Парфеньевский торговый дом» и ФИО4 был заключен договор купли продажи. Истец ФИО4 внес в кассу ООО «Парфеньевский торговый дом» 1000000 рублей. Указанные денежные средства Обществом были потрачены на уплату задолженности по налогам, что подтверждается квитанциями. В декабре 2018 год в Арбитражном суде Костромской области рассматривалось дело о банкротстве в отношении Общества. В декабре 2018 года задолженность по налогам была 941 тысяча рублей, а когда в феврале 2019 года прекращали дело в Арбитражном суде, то задолженность уже была 100 тысяч рублей. После продажи здания она направила уведомление арендатору о расторжении договора аренды. Направлено уведомление собственникам долей земельного участка о намерении продать свою долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. Здание передано покупателю ФИО4, деньги Обществом получены, факт уклонения от регистрации считает, то что они деньги получили, свои проблемы на тот момент они решили, а документы до сих пор они с покупателем не могут юридически оформить в связи со всяческими проволоками. По вопросу оформления они с ФИО4 в устном порядке обращались в органы Росреестра в с. Парфеньево и в г.Галич. Документы на регистрацию ими не подавались, так как сотрудники Росреестра в консультативном порядке объяснили, что пока земельные участки не будут разделены, они не смогут осуществить государственную регистрацию перехода права собственности. ООО «Парфеньевский торговый дом» обращалось в Арбитражный суд Костромской области с иском по разделу земельных участков. В иске Обществу было отказано. На момент оформления договора купли- продажи 15 января 2019 года никаких запретов в отношении спорного имущества не было. В настоящее время, в связи с имеющейся задолженностью по налогам в размере 748 тысяч рублей, судебными приставами наложен запрет на совершение регистрационных действий на имущество Общества, в том числе и на спорное имущество. В Арбитражном суде Костромской области имеется дело о банкротстве ООО «Парфеньевский торговый дом» по заявлению Управления налоговой службы по Костромской области. У ООО «Парфеньевский торговый дом» достаточно другого имущества, кроме спорного, чтобы рассчитаться с долгами. У Общества есть другие здания, земельные участки, а также 4 единицы транспортных средств. Транспортные средства оценены судебными приставами на 900 тысяч рублей, то есть хватит на погашение задолженности. С момента подачи истцом ФИО4 искового заявления в суд по настоящее время, они вместе с ФИО4, в Росреестр для оформления регистрации перехода права собственности не обращались, так как шли судебные процессы в Арбитражном суде и в Нейском районном суде. Она считает, что пока идут судебные процессы, они не могут обратиться в Росреестр, тем более в настоящее время имеется запрет на регистрационные действия в отношении спорного имущества. ФИО4 является добросовестным покупателем, и он должен каким-то образом оформить имущество в собственность. В настоящее время в спорном здании никакой деятельности не ведется. Здание находится в пользовании истца. Их финансовые проблемы не должны касаться третьего лица ФИО6 Истец ФИО4 понадеялся на их добропорядочность, что все своевременно будет сделано, чего в итоге не случилось с их стороны.

Третье лицо ФИО8 в судебном заседании просила уточненные исковые требования ФИО4 удовлетворить. Пояснила, что она является истца ФИО4 Они с вместе решили приобрести спорное здание с земельным участком, так как им необходимо было перевести хозяйственный магазин, чтобы сделать там ремонт. Для приобретения спорного здания и земельного участка ею был взят кредит в Россельхозбанке в размере 750000 рублей, остальная часть денежных средств было взято из накоплений. Здание это им очень нужно. Они с добросовестно деньги заплатили, поэтому хотят оформить здание и земельный участок на себя.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился. О рассмотрении дела извещался надлежащим образом.

Представители третьего лица ФИО6 - ФИО11, ФИО12 действующие по доверенности считают, что уточненные исковые требования ФИО4 не подлежат удовлетворению. ФИО11 в ходе судебного разбирательства пояснил, что никаких объективных причин на момент заключения договора купли продажи не существовало, для того чтобы подать документы на государственную регистрацию, а также на сегодняшний день истцу ФИО4 и ответчику ФИО9, которая признает исковые требования, ничего не мешает подать документы в Росреестр для оформления сделки. Ответчик ФИО9 никаких препятствий ФИО4 не создавала, сама ходила с документами в Росреестр, все выясняла, но не сдали документы. То есть уклонения, как такого, со стороны ответчика нет по сути. Поэтому считает, что в этом случае истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права, так как не установлено никаких препятствий для того, чтобы подать документы в Росреестр. ФИО12 в судебном заседании по существу дал пояснения, аналогичные пояснениям ФИО11, при этом дополнительно пояснил, что он полагает, что есть подмена процедуры регистрации.

Представителями третьего лица ФИО6 предоставлены письменные возражения по иску ФИО4, в котором указывают, что установленным законом оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется, исходя из следующего.

Истец обратился в суд с настоящим иском основывая свои требования на положениях п.3. ст.551 ГК РФ, указывая при этом, что Ответчик уклоняется от государственной регистрации права собственности.

Ссылаясь на требование ст. 551 ГК РФ, разъяснения постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывают, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Полагают, что Истцом и активно содействующим ему формальным «Ответчиком» совокупность вышеназванных условий, необходимых для удовлетворения заявленного иска не доказана. Истец и Ответчик утверждают, что представленный ими договор купли-продажи недвижимого имущества, датированный 15 января 2019 г. (далее - Спорный договор) был исполнен сторонами 16 января 2019г., то есть, когда покупателем была внесена оплата по договору, и недвижимое имущество было передано продавцом покупателю. В судебном заседании 05.08.2022г., представитель Истца дополнительно пояснил, что недвижимое имущество после его передачи 16.01.2019г. находилось «в пользовании Ответчика, но во владении Истца». Вместе с тем, имеются обстоятельства, свидетельствующие о том, что вышеуказанная сделка не была фактически исполнена сторонами.

15 октября 2019 года в Арбитражный суд поступило исковое заявление ООО «Парфеньевский торговый дом» к ФИО6 (ФИО7 был впоследствии привлечен судом к участию в деле в качестве второго ответчика) о разделе земельного участка, выделении сервитута (дело № А 31-13651/2019).

В дальнейшем, ООО «Парфеньевский торговый дом» исковые требования уточнило и просило суд произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 44:17:000000:42 (далее - Земельный участок), расположенного по адресу: <...> между тремя сособственниками (Истцом и Ответчиками), признать за сособственниками право собственности в указываемых Истцом долях на образованные земельные участки.

Таким образом, несмотря на то, что Спорный договор по уверению его сторон был заключен и исполнен в январе 2019 года, через 10 месяцев после указанного события, ООО «Парфеньевский торговый дом», позиционируя себя в качестве собственника имущества, являющегося предметом Спорного договора обратилось в Арбитражный суд Костромской области с вышеуказанными исковыми требованиями. Рассмотрение вышеназванного дела было окончено в мае 2022 года и весь этот период ООО «Парфеньевский торговый дом» всегда позиционировало себя в качестве собственника доли в земельном участке и недвижимого имущества, являющихся предметом Спорного договора.

Указанное выше объективно подтверждается: текстом искового заявления ООО «Парфеньевский торговый дом», направленным в Арбитражный суд Костромской области; заявлением об уточнении исковых требований от 01.03.2021г.; вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Костромской области по делу №А 31-13651/2019 от 27.12.2021; аудиопротоколами судебных заседаний, в т.ч. аудиопротоколом судебного заседания 03.12.2019г., в ходе которого директор ООО «Парфеньевский торговый дом» ФИО9 лично заявила суду, что собственником недвижимого имущества являющегося предметом Спорного договора является возглавляемое ею юридическое лицо, аналогично аудиопротоколом судебного заседания от 28.02.2020, а также аудиопротоколом судебного заседания от 29.10.2021 в ходе которого, представитель ООО «Парфеньевский торговый дом», участвующий в рассмотрении судом настоящего дела, но уже в качестве представителя процессуального оппонента ООО «Парфеньевский торговый дом» (ФИО4 ), отвечая на вопрос суда о предоставлении доказательств наличия покупателя на нежилое здание, доли в праве на земельный участок (предмет Спорного договора) заявил о том, что «...на сегодняшний день (29.10.2021) ведутся переговоры, договор купли-продажи не заключен, если бы он был заключен, то и переход права был бы зарегистрирован», иными материалами вышеуказанного дела, письменными доказательствами.

Вышеизложенные обстоятельства, а также последующее поведения сторон Спорного договора, которые, несмотря на их утверждение о том, что Спорный договор был подписан и исполнен не позднее 16 января 2019 года не предприняли в разумные сроки (и вообще не предприняли) каких-либо действий по регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, свидетельствуют о недоказанности факта заключения между истцом и Ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к Истцу, а также фактическое исполнение сторонами данной сделки.

Недоказанность вышеуказанного обстоятельства исключает и уклонение Ответчика от государственной регистрации перехода права собственности, поскольку предмет обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, фактически отсутствовал.

По смыслу закона, удовлетворение судом иска о государственной регистрации возможно в ситуации, когда добросовестный приобретатель имущества не смог оформить государственную регистрацию перехода права собственности по независящим от него причинам.

В свою очередь, Истец и Ответчик подтвердили, что заявление о государственной регистрации перехода права собственности ими не подавалось. Вместо этого, Истец стразу обратился с настоящим иском в суд и лишь по прошествии двух с лишних лет после указываемой сторонами даты исполнения Спорного договора.

Как указывалось выше, и что подтверждено материалами дела ООО «Парфеньевский торговый дом» от совершения необходимых от него, как стороны договора действий по регистрации перехода права собственности никогда не уклонялось, и его (ООО «Парфеньевский торговый дом») процессуальное поведение в ходе рассмотрения настоящего дела, выразившееся, как в немедленном признание иска, так и в полном признание всех обстоятельств, указываемых ФИО4 также свидетельствует об изначальном отсутствии какого-либо спора между Истцом и Ответчиком.

В этой связи, полагают, что в настоящем случае, обращение ФИО4 с иском в суд направлено не на защиту нарушенного или оспоренного права, а на обход законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество, свидетельствует о подмене законных функций государственных органов по регистрации прав на недвижимое имущество и противоречит публичному порядку.

С учетом вышеизложенных обстоятельств в их совокупности, в т.ч. ввиду отсутствия спора о праве, полагают, что возможной целью обращения в суд с настоящим иском для сторон, действующих фактически совместно является не защита нарушенного или оспоренного права, а «узаконивание» посредством получения судебного решения действий (сделки), направленных на перераспределение активов ООО «Парфеньевский торговый дом», в целях того, чтобы максимально затруднить или сделать невозможным удовлетворение требований кредиторов последнего.

Считают, что при этом Истцом в любом случае избран и ненадлежащий способ защиты права, что является само по себе является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явился. О рассмотрении дела извещался надлежащим образом. В письменном отзыве по делу просил данное гражданское дело рассмотреть в его отсутствие. В отзыве указал, что сведения, предоставленные истцом в обоснование заявленных требований, не соответствуют фактическим обстоятельствам. Полагает, что в данном случае при обращении в суд имеет место консолидированная позиция истца и ответчика. Целью вышеуказанного обращения в суд является не защита нарушенного либо оспоренного права, в вывод вышеуказанного недвижимого имущества (активов) должника ООО «Парфеньевский торговый дом» от принудительного взыскания со стороны кредиторов. Считает, что признание иска ООО «Парфеньевский торговый дом» противоречит закону, нарушает права и законные интересы иных лиц, в т.ч. кредиторов ООО «Парфеньевский торговый дом, а также других собственников земельного участка. Просит в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области ФИО13 (действующая по доверенности) в судебное заседание судебное заседание не явилась. О рассмотрении дела извещалась надлежащим образом. Ранее в письменном отзыве по делу просила данное гражданское дело рассмотреть в отсутствие представителя Управления. В отзыве указала, что по существу настоящего дела считает необходимым обратить внимание на следующее.

В Едином государственном реестре недвижимости имеется рег.запись № 44-01.17- 10.2001-345 от 28.01.2002 о государственной регистрации права собственности ООО «Парфеньевский торговый дом» на нежилое здание с кадастровым номером 44:17:090114:108, площадью 440,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Кроме того, в ЕГРН имеется рег.запись № 44-44/004-44/004/006/2016-93/1 от 01.03.2016 о государственной регистрации права общей долевой собственности (62/100 доли в праве) ООО «Парфеньевский торговый дом» на земельный участок, площадью 1744 кв.м., с кадастровым номером 44:17:000000:42.

Иными собственниками земельного участка с кадастровым номером 44:17:000000:42 являются: ФИО6 (28/100 доли в праве) и ФИО7 (10/100 доли в праве).

При этом в ЕГРН имеются сведения о государственной регистрации ряда ограничений (обременений) права собственности ООО «Парфеньевский торговый дом» на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 44:17:090114:108, 44:17:000000:42, в виде запретов на совершение регистрационных действий, наложенных постановлениями судебных приставов исполнителей ОСП по Парфеньевскому и Антроповскому районам.

Обращают внимание суда, что ст. 11 Гражданского кодекса РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами. По смыслу закона, избранный способ защиты должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Представитель третьего лица Управления Федеральной налоговой службы по Костромской области, о рассмотрении дела извещалась надлежащим образом, в письменном отзыве по делу просила данное гражданское дело рассмотреть в отсутствие представителя Управления. В отзыве указала, что Определением Арбитражного суда Костромской области по делу № АЗ 1-9689/2021 от 12.08.2021 года принято заявление уполномоченного органа о признании ООО «Парфеньевский торговый дом» несостоятельным (банкротом).

Судебное заседание по вопросу рассмотрения обоснованности заявления уполномоченного органа назначено на 06.10.2022г.

Поскольку финансирование деятельности уполномоченного органа осуществляется из федерального бюджета, в случае подачи им заявления о признании должника банкротом применительно к статье 41 Закона о банкротстве он обязан приложить к заявлению доказательства, обосновывающие вероятность обнаружения в достаточном объеме имущества, за счет которого могут быть покрыты расходы по делу о банкротстве.

В качестве доказательств, в частности, могут рассматриваться ответы компетентных органов, осуществляющих учет транспортных средств, регистрацию прав на недвижимое имущество по месту нахождения должника, на соответствующие запросы; иные документы, полученные в ходе проведения налоговым органом или службой судебных приставов действий по поиску имущества должника, на которое может быть обращено взыскание.

Уполномоченный орган в своем заявлении о признании ООО «Парфеньевский торговый дом» банкротом указывает на наличие у должника имущества, в том числе и на спорный объект (нежилое здание с кадастровым номером 44:17:090114:108, по адресу: <...>, а также земельный участок по адресу: <...> кадастровый номер 44:17:000000:42), с приложением выписки из ЕГРН №99/2021/392269650 от 11.05.2021.

Исходя из специальных оснований главы III. 1 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

Таким образом, в настоящее время есть повод полагать, что в случае признания несостоятельным (банкротом) и введения процедуры банкротства в отношении ООО «Парфеньевский торговый дом» имеются основания для признания договора купли- продажи земельного участка с нежилым зданием недействительным, по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

УФНС России по Костромской области оставляет принятие решения на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Отделения судебных приставов по Парфеньевскому и Антроповскому районам Управления Федеральной службы судебных приставов по Костромской области о рассмотрении дела извещались надлежащим образом, в судебное заседание не явились, каких- либо ходатайств суду не заявили.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1 ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Исходя из положений статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников

Исходя из положений пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 1).

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела следует, что ООО «Парфеньевский торговый дом» является собственником нежилого здания (столовая) площадью 440,9 кв. м., расположенного по адресу с условным номером объекта 44:17:090114:1-270:0000 (свидетельство о государственной регистрации права о 06 мая 2044г.), земельного участка площадью 1744 кв.м. расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: с кадастровым номером 44:17:000000:42, доля в праве 62/100 (свидетельство о государственной регистрации права от 01.03.2016г.).

Судом установлено, что иными собственниками земельного участка с кадастровым номером 44:17:000000:42 являются ФИО6 (28/100 доли в праве) и ФИО7 (10/100 доли в праве).

Согласно договора купли-продажи от 15 января 2019 года продавец ООО «Парфеньевский торговый дом» продал, а покупатель ФИО14 купил в собственность: земельный участок с кадастровым номером 44:17:000000:42, площадью 1744 кв.м., доля в праве 4409/8999, с назначением для производственных целей, расположенный на землях населенных пунктов, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: и расположенное на нем здание (столовая) назначение: нежилое здание, 2-х этажное, общей площадью 440,9 кв.м., основная площадь 316,1 кв.м., вспомогательная площадь 124,8 кв.м., инвентарный номер 1-270,литер Б, условный номер 44:17:090114:1-270:0000.

Согласно расписки в получении денежных средств от 16 января 2019 года ООО «Парфеньевский торговый дом» получило от ФИО14 сумму 100000 рублей в счет расчетов по договору купли-продажи нежилого здания и земельного участка.

В соответствии с передаточным актом от 15 января 2019 года ООО «Парфеньевский торговый дом» в лице представителя ФИО9 передала, а ФИО14 принял вышеуказанное имущество, расчет в сумме 1000000 рублей произведен полностью, претензий у сторон не имеется.

Из записи в прошитой и пронумерованной кассовой книге от 16 января 2019 г. под № 144 следует, что в кассу ООО «Парфеньевский торговый дом» принято от ФИО4 1000000 рублей.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО2 пояснила суду, что она работает кассиром в ООО «Парфеньевский торговый дом» с 2017 года. 16 января 2019 года ФИО4 принес в кассу Общества деньги в размере 1000000 рублей. О поступлении денежных средств в кассу Общества ею была сделана запись в кассовую книгу. ФИО4 был выдан приходно-кассовый ордер на 1 миллион рублей. При этом присутствовала ФИО9. В последующем из этих денежных средств оплачивалась задолженность Общества по налогам.

Оснований сомневаться, в осуществлении вышеприведенных действий по заключению договора купли-продажи, передаче имущества по акту, выплате денежных средств за осуществленную сделку, у суда не имеется.

Из акта возврата помещения от 15.02.2019 г. по договору аренды от 30.05.2018 г. следует, что помещения расположенные по адресу возвращены арендатором ФИО3 арендодателю ООО «Парфеньевский торговый дом». 31 мая 2019 года в здании по указанному адресу введено полное ограничение режима потребления электрической энергии (акт б/н от 31.05.2019).

13 марта 2019 года директором ООО «Парфеньевский торговый дом» в адрес ИП ФИО6 направлено уведомление о намерении продать свою долю 62/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1744 кв. м., с кадастровым номером 44:17:000000:42, расположенный по адресу: и находящийся на вышеуказанном земельном участке объект недвижимости. На момент заключения договора купли-продажи доли в земельном участке стоимость сделки указана 500 000 рублей.

21 марта 2019 года в адрес ИП ФИО6 направлено уточнение к уведомлению, в котором указано что размер продаваемой доли составляет не 62/100 а 50/100 доли в праве, стоимость сделки не меняется.

02 апреля 2019 года ИП ФИО6 рассмотрев уведомление ООО «Парфеньевский торговый дом» указывает, что возможная продажа доли (62/100) в праве общей долевой собственности на земельный участок без продаж всех находящихся на этом участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ООО «Парфеньевский торговый дом» будет являться ничтожной сделкой на основании ст. 166,168 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ. В связи с этим уведомление от 13.03.2019 г. не может быть признано надлежащим, свидетельствующим о соблюдении ООО «Парфеньевский торговый дом» положений ст. 250 ГК РФ. Одновременно с этим выражает свою готовность купить у ООО «Парфеньевский торговый дом» всю долю (62/100) в праве общей долевой собственности на земельный участок, а также все принадлежащие ООО «Парфеньевский торговый дом» объекты недвижимости, расположенные на земельном участке. На уточнение просит пояснить, где находятся 50/100 доли в праве, какие объекты недвижимости на них расположены. После этого он тоже готов приобрести указанные 50/100 доли.

В ответе на запрос Отделения судебных приставов по Парфеньевскому и Антроповскому районам УФССП по Костромской области, поступившем в суд 21.07.2021 года, указывается, что по состоянию на 31.05.2021 года ОСП на исполнении находится сводное исполнительное производство №8670/19/44021-СД о взыскании задолженности в пользу различных взыскателей, в состав которого входят 59 исполнительных производств на общую сумму взыскания 4662292,27 рублей. В рамках исполнительных производств входящих в состав сводного исполнительного производства в отношении здания, площадью 440,9 кв. м., расположенного по адресу кадастровый номер 44:17:090114:108, земельного участка, площадью 1744 кв.м., расположенного по адресу с кадастровым номером 44:17:000000:42 судебным приставом исполнителем 23.08.2019 года вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации.

Из определения Арбитражного суда Костромской области от 27 июня 2022 года следует, что в производстве Арбитражного суда находится дело по заявлению Федеральной налоговой службы России в лице Управления Федеральной налоговой службы России по Костромской области о признании несостоятельным (банкротом) Общества с ограниченной ответственностью «Парфеньевский торговый дом», общая задолженность перед кредиторами указана 1595295 рублей.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. При этом необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1).

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457, федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственную регистрацию прав и ведение Единого государственного реестра недвижимости, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) и ее территориальные органы.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена соответствующая процедура оформления права собственности путем обращения в Росреестр.

Следовательно, если стороны ранее в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности не обращались, суд при рассмотрении дела по такому заявлению по существу фактически подменяет исполнительный орган, поскольку осуществляет, таким образом, его функции.

Представителем ответчика ФИО9 представлено заявление о признании исковых требований.

Вместе с тем, в соответствии с частью 2 статьи 39 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В данном случае признание иска представителем ответчика ФИО9 противоречит закону и нарушает права взыскателей Управления Федеральной налоговой службы по Костромской области, в связи с чем, также усматриваются основания для отказа в принятии признания иска ответчиком.

В судебном заседании истец ФИО4 и представителя ответчика ФИО9 поясняли, что совместно обращались за устной консультацией в отделения Росреестра, но фактически документы на государственную регистрацию ими не подавалось.

Истцом не представлено суду доказательств о направлении уведомлений, претензий в адрес ответчика, с требованиями о необходимости явиться на регистрацию в отделение Росреестра, то есть, то что ООО «Парфеньевский торговый дом» уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности истцом не предоставлено.

Не обращение с документами на государственную регистрацию договора купли-продажи истец ФИО4 и представитель ответчика ФИО9 обосновали иными препятствиями при оформлении документов, а не уклонением представителя ответчика ФИО9 от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

С учетом изложенного и принимая во внимание, что стороны с заявлением в Росреестр не обращались, ни одна из сторон сделки не уклоняется от ее регистрации, суд приходит к выводу, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права о государственной регистрации перехода права, законных оснований подменять исполнительный орган при осуществлении функций регистрации у суда не имеется, в связи с чем, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Судом также учитывается, что на момент обращения ФИО4 в суд с иском 30.04.2021 года в отношении спорного имущества здания и земельного участка, постановлением судебного - пристава исполнителя от 23 августа 2019 года наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении указанного имущества, на дату рассмотрения дела указанный запрет не отменен, в связи с чем оснований для государственной регистрации права собственности истца ФИО4 на здание и земельный участок не имеется.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требования ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца к обществу с ограниченной ответственностью «Парфеньевский торговый дом», ИНН <***>, юридический адрес: <...>, о государственной регистрации перехода права, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Нейский районный суд с. Парфеньево в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: В.Н. Размахов

Решение в окончательной форме

принято 07 октября 2022 года