УИД 61RS0053-01-2025-001466-47

дело № 2-1285/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 октября 2025 года сл. Большая Мартыновка

Семикаракорский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Большаковой И.А.,

при секретаре судебного заседания Котляровой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на реконструированную квартиру, третье лицо: администрация Зеленолугского сельского поселения, администрация Мартыновского района Ростовской области,

УСТАНОВИЛ:

истец обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на реконструированную квартиру, третье лицо: администрация Зеленолугского сельского поселения, администрация Мартыновского района Ростовской области.

В иске указано, что ему принадлежит 1/2 доля жилого дома на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (на самом деле это отдельная квартира, с отдельным входом и земельным участком), расположенная по адресу: <адрес>. Постановление администрации Зеленолугского сельского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ квартире и земельному участку присвоен адрес: <адрес>. За время проживания была произведена реконструкция (пристрой) в результате чего увеличилась площадь. Просит прекратить право долевой собственности, доля 1/2 за ФИО1, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. Признать за ФИО1 право собственности на реконструированную квартиру в многоквартирном жилом доме, общей площадью 79,2 кв.м., в том числе жилой 47 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, в заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили дело рассмотреть в их отсутствие, с исковыми требованиями согласны.

Представитель третьего лица - администрации Зеленолугского сельского поселения в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещены. От главы администрации Зеленолугского сельского поселения ФИО4 поступило заявление, из которого следует, что возражений по иску ФИО1 не имеется, просит рассмотреть дело без их участия.

Представитель третьего лица - администрации Мартыновского района Ростовской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, просили дело рассмотреть в их отсутствие исходя из материалов дела.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, либо через многофункциональный центр с документами, указанными в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 данного кодекса (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.

Понятие «реконструкции» дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ с 04.08.2018 утратили силу части 9-9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства.

По смыслу действующего Градостроительного кодекса РФ, в случае если строительство (реконструкция) объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта начато до получения в установленном порядке разрешения на строительство и до вступления в силу Федерального закона № 340-ФЗ, правообладатель такого земельного участка вправе до 01.03.2019 направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса (в редакции Федерального закона № 340-ФЗ) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке объекта ИЖС (часть 5 статьи 16 Федерального закона № 340-ФЗ).

Суд установил, что ФИО1 на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит ? доля жилого дома, общей площадью 130,9 кв.м., в том числе жилой 93,4 кв.м. по адресу: <адрес>, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (л.д. 21).

На основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 925 кв.м. по адресу: <адрес> передан ФИО1 в аренду для ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 19-20).

Постановлением главы администрации Зеленолугского сельского совета № от ДД.ММ.ГГГГ жилому дому с земельным участком присвоен почтовый адрес: <адрес> (старый адрес: <адрес>): <адрес> - ФИО1, квартира № 2 – ФИО5 (л.д. 18).

Право собственности на земельный участок по указанному адресу зарегистрировано в ЕГРН – правообладатель Администрация Большеорловского сельсовета. Ограничения прав и обременение объекта недвижимости зарегистрировано за ФИО1, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-15), квартира на кадастровом учете не состоит.

Из технического паспорта следует, что квартира № 1 по адресу: <адрес> представляет собой самостоятельное помещение, имеет отдельный вход, необходимый набор помещений для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в помещении, помещения изолированы друг от друга (л.д. 32-41).

Право общей долевой собственности на <адрес> зарегистрировано за ФИО2 в размере 2/3 доли и за ФИО3 в размере 1/3 доли, которые с исковыми требованиями согласны, о чем написали заявления.

Таким образом, установлено, что <адрес> состоит из двух самостоятельных помещений – кв. 1, кв. 2, которые изолированы друг от друга, в связи с чем требования истца о прекращении права долевой собственности подлежат удовлетворению.

При рассмотрении дела установлено, что в квартире по указанному адресу произведена самовольная реконструкция.

Часть 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

По смыслу ст. 222 ГК РФ и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).

На основании технического заключения ООО «Бюро технических и кадастровых работ Ростовской области», произведенная реконструкция квартиры № 1 в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, соответствует требованиям санитарно-технических, противопожарных, экологических и других действующих на территории РФ, и обеспечивающих безопасную для жизни и здоровья людей, эксплуатацию объекта в соответствующими градостроительными нормами и не нарушает права третьих лиц, не создает угрозы для безопасности и здоровья жильцов, не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Является пригодным для постоянного проживания граждан, соответствуют противопожарным и строительным требованиям (л.д. 22-31).

Ставить под сомнение указанное заключение у суда нет оснований, поскольку оно соответствует квалифицированной форме доказательств, предусмотренной ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, является полным, мотивированным и не противоречивым.

Следовательно, дальнейшая эксплуатация квартиры № 1 в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии по своему назначению возможна.

Главным архитектором администрации Мартыновского района Ростовской области 29.07.2025 ФИО1 было отказано в предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта, квартиры по адресу: <адрес>, в связи с отсутствием необходимых документов (л.д. 17).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истцом предпринимались меры к легализации самовольной постройки.

Доказательств в подтверждение доводов о том, что произведённая истцом реконструкция квартиры осуществлена с нарушением градостроительных норм и правил, материалы дела не содержат.

При рассмотрении дела достоверно установлено, что истец является собственником квартиры № 1 по адресу: <адрес>. Нарушения прав третьих лиц указанной реконструкцией квартиры судебном заседании не установлено. Требований о приведении квартиры в прежнее состояние ни органом местного самоуправления, ни иными лицами, не заявлено.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным удовлетворить исковые требования истца о признании за ним права собственности на реконструированную квартиру № 1 по вышеуказанному адресу.

На основании статей 14 и 58 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года (ред. от 28.02.2025) решение суда о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании на него права собственности является юридическим основанием для регистрации права собственности и внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО1 - удовлетворить.

Прекратить право долевой собственности в размере 1/2 доли за ФИО1, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № №, право собственности на реконструированную квартиру общей площадью 79,2 кв.м., в том числе жилой 47 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для регистрации права собственности и внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Семикаракорский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 07.11.2025.

Председательствующий И.А. Большакова