УИД: 23RS0<№>-24
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 мая 2023 года г. Новороссийск
Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе судьи Литвинова А.Н.,
при секретаре Тесленок Т.Н., с участием представителей сторон и третьего лица, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №2-4/2023 по иску прокурора г. Новороссийска к <ФИО1, <ФИО2 и <ФИО3 о сносе самовольной постройки,
УСТАНОВИЛ :
Прокурор г. Новороссийска обратился в суд с иском в защиту неопределенного круга лиц, в котором просит признать строение, возведенное на земельном участке с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес> ул. <адрес>, самовольной постройкой, обязать <ФИО1, <ФИО2, <ФИО3 в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда снести за свой счет строение, возведенное на земельном участке с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес> ул. <адрес>, в случае неисполнения решения суда в течение указного срока, предоставить право осуществить снос администрации МО г. Новороссийск с последующим взысканием расходов с <ФИО1, <ФИО2, <ФИО3
В обоснование предъявленных требований в иске указано, что ответчикам принадлежит земельный участок с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес> ул. <адрес>, категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - специализированные магазины продовольственных и непродовольственных товаров. 22 сентября 2017 года Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Новороссийск <ФИО1, <ФИО9 выдано разрешение №23-308000-11208-2017 на строительство объекта «магазин продовольственных и непродовольственных товаров» по адресу <адрес> со следующими характеристиками: общая площадь - 3722, 78 кв.м., количество этажей - 5, количество подземных этажей - 0, торговая площадь здания - 787,69 кв.м. Проектная документация, послужившая основанием для выдачи разрешения на строительство, подготовлена с учетом постановления администрации МО г. Новороссийск от 28 августа 2017 года №6949 о выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части расположения объекта капитального строительства по фронту ул. <адрес> - без отступа, по фронту <адрес> - 0,2 метра, от точки 1 до точки 2 (согласно чертежу градостроительного плана) - 0,9 метра, от точки 4 до точки 5 (согласно чертежу градостроительного плана) 0,5 метра, увеличение максимального количества этажей - 5 этажей, увеличение максимального процента застройки в границах земельного участка - 70 % в территориальной зоне Ж-4 (зона застройки многоэтажными жилыми домами). Картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки городского округа муниципального образования г. Новороссийск, утвержденных решением городской Думы муниципального образования г. Новороссийск от 23 декабря 2014 года №439 земельный участок с кадастровым номером <№> отнесен к территориальной зоне Ж-4 «зона застройки многоэтажными жилыми домами». Градостроительными регламентами данной территориальной зоны предусмотрены следующие максимальные/минимальные размеры земельных участков, а также предельные параметры разрешенного строительства: минимальная/максимальная площадь земельного участка - 200 – 50 000 кв. м.; максимальное количество этажей зданий - 3 этажа; максимальная высота этажа - 6 м.; максимальная высота здания -21 м.; минимальные отступы от границ участка - 3 м.; максимальный процент застройки в границах земельного участка – 60%; минимальная ширина земельных участков вдоль фронта улицы (проезда) -8 м. Объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения допускается размещать с учетом следующих условий: не допускается размещать учреждения торговли, производственные мастерские и склады, являющиеся источниками шума, вибрации, ультразвуковых и электромагнитных полей, загрязнения водостоков и других вредных факторов воздействия на окружающую среду; не допускается размещать магазины с наличием взрывопожароопасных веществ и материалов, а также предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся жидкости; обустройство входа и временной стоянки легковых автомобилей в пределах границ земельного участка, принадлежащего застройщику; соблюдения норм благоустройства, установленных соответствующими муниципальными правовыми актами; запрещается размещение объектов, вредных для здоровья населения (магазинов стройматериалов, москательно-химических товаров и т.п.). При размещении отдельно стоящего объекта общественного назначения допускается располагать его по линии застройки, красной линии, при условии возможности устройства гостевой автостоянки в пределах земельного участка. Минимальное количество мест для хранения и парковки автомобилей в границах земельного участка, принадлежащего застройщику - 0,75 машино-мест на одну квартиру. Следует предусматривать открытые площадки (гостевые стоянки) для парковки легковых автомобилей посетителей из расчета 40 машино-мест на 1 000 жителей. Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 26 июня 2020 года по делу №2а-213/2020 удовлетворено административное исковое заявление прокурора г. Новороссийска в интересах неопределенного круга лиц к администрации МО г. Новороссийск о признании незаконным постановления от 28 августа 2017 года №6949 «О предоставлении гр. <ФИО9, гр. <ФИО1 разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного в <адрес> по ул. <адрес>». Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 27 октября 2020 года по делу №ЗЗа-25719/2020 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционные жалобы <ФИО1, <ФИО9 и администрации МО г. Новороссийск - без удовлетворения. В связи с тем, что разрешение №23-308000-11208-2017 от 22 сентября 2017 года на строительство капитального объекта на земельном участке с кадастровым номером <№> выдано на основании проектной документации, подготовленной с учетом признанного судом незаконным разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, прокуратурой города 12 мая 2021 года в адрес главы администрации МО г. Новороссийск внесено представление, по результатам рассмотрения которого приказом Управления архитектуры и градостроительства администрации МО г. Новороссийск от 13 мая 2021 года №62-в разрешение на строительство отменено. При изложенных обстоятельствах правовые основания для размещения объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером <№> отсутствуют. Указанный объект полностью занимает всю площадь земельного участка, что создаст проблемы с парковочными местами, а также неблагоприятные условия для неопределённого круга лиц на безопасные и комфортные условия проживания, приводит к необеспеченности строящихся зданий необходимыми ресурсами, что в последующем будет приводить к хаотичному оставлению личного транспорта посетителей данных офисных и торговых центров на придомовой территории, загромождению машинами пешеходных зон, мест для отдыха и прогулок, воспрепятствованию свободного проезда специальное техники (машин скорой помощи, пожарных машин, аварийных служб и т.д.) создаст дополнительную нагрузку на транспортную инфраструктуру г. Новороссийска. Ранее в прокуратуру города, в том числе из прокуратуры Краснодарского края, неоднократно поступали коллективные обращения жителей многоквартирных жилых домов, расположенных по ул. <адрес> в <адрес>, о нарушении требований градостроительного законодательства при возведении указанного объекта капитального строительства. Заявителями выражалась обеспокоенность строительства в зоне высокоплотной многоэтажной жилой застройки торгового центра с увеличенным процентом застройки и этажностью, уменьшенными отступами от границ земельных участков и иными отклонениями, а также полным отсутствием парковочных мест. Ответчиками нарушены требования градостроительного законодательства при возведении капитального объекта, что нарушает права и законные интересы муниципального образования г. Новороссийск.
Судом принят к производству встречный иск <ФИО1, <ФИО2, <ФИО3 к администрации МО г. Новороссийск и прокурору г. Новороссийска о признании права общей долевой собственности на объект капитального строительства – пятиэтажный магазин продовольственных и непродовольственных товаров, общей площадью 3 722,78 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес> ул. <адрес>, с определением размера долей 7/10, 2/10 и 1/10.
В судебном заседании помощник прокурора г. Новороссийска <ФИО5 иск поддержал, ссылаясь на изложенные в нем обстоятельства.
<ФИО1 в судебное заседание не явился, уведомив через своего представителя о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика <ФИО6 иск прокурора не признал, указав в своих возражениях, что строительство спорного объекта капитального строительства осуществлено на основании полученного разрешения на строительство №23-308000-1122-2016 от 26.04.2016 г., а в последующем на основании разрешения №23-308000-11208-2017 от 22.09.2017 г. При получении первичного разрешения на строительство правообладателями земельного участка было представлено положительное заключение негосударственной экспертизы «Оборонэкспертиза Юг» филиал ООО «Оборонэкспертиза» №23-2-1-3-0065-16 от 30.03.2016 г. проектной документации без сметы, результатов инженерных изысканий по объекту «Магазин продовольственных и непродовольственных товаров, расположенный по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, кадастровый <№>». При получении разрешения на строительство №23-308000-11208-2017 от 22.09.2017 г. было представлено положительное заключение негосударственной экспертизы «Национальное бюро экспертизы» №23-2-1-2-0080-17 от 28.08.2017 г. проектной документации без сметы результатов инженерных изысканий по объекту «Магазин продовольственных и непродовольственных товаров, расположенный по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, кадастровый <№>». Выдавая разрешения на строительство Администрация МО г. Новороссийск подтвердила соответствие проектной документации градостроительным и строительным нормам и правилам. На момент подготовки и утверждения градостроительного плана земельного участка №RU23 308000-047-0014-0004144, а также на момент выдачи разрешения на строительство №23-308000-1122-2016 от 26.04.2016 г., а в последующем разрешения на строительство № 23-308000-11208-2017 от 22.09.2017 г. действовал Генеральный план городского округа муниципального образования город Новороссийск, утвержденный Решением городской Думы муниципального образования город Новороссийск №158 от 22.11.2011 г. «Об утверждении генерального плана городского округа муниципального образования город Новороссийск» с учетом изменений, которые были внесены Решением городской Думы муниципального образования город Новороссийск №493 от 21.07.2015 г., Правила землепользования и застройки муниципального образования город Новороссийск, утвержденные Решением городской Думы муниципального образования город Новороссийск от 23.12.2014 г. №439 «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа муниципального образования город Новороссийск», с учетом изменений, которые были внесены Решением городской Думы муниципального образования город Новороссийск от 18.07.2017 г. №221. Градостроительный план земельного участка №RU23 308000-047-0014-0004144 утвержден постановлением Администрации МО г. Новороссийск №8306 от 26.10.2015 г. Из решения Октябрьского районного суда г. Новороссийска по административному делу №2а-213/2020 следует, что согласно градостроительному плану земельного участка №RU23 308000-047-0014-0004144, земельный участок с кадастровым номером <№> не имеет конфигурацию, инженерно-геологические или иные характеристики неблагоприятные для застройки. В градостроительном плане земельного участка указана вся информация, подлежащая указанию согласно ст. 15 ПЗЗ. В связи с чем, информация о характеристиках, неблагоприятных для застройки, в нем не должна была содержаться и не содержалась. Утвержденные главой муниципального образования город Новороссийск градостроительные планы земельных участков являются основанием для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство в порядке, определенном законодательством о градостроительной деятельности, и настоящими Правилами (п. 10 статьи 16 ПЗЗ). Из указанного следует, что до начала работ по подготовке проектной документации, ни застройщику, ни Администрации МО г. Новороссийск не могло быть известно о наличии характеристик, неблагоприятных для застройки земельного участка с кадастровым номером <№>. Сведения, содержащиеся в Генеральном плане и в ПЗЗ, были проанализированы проектной организацией, которая осуществляла архитектурно-строительное проектирование. Согласно сведениям, содержащимся в Генеральном плане земельный участок с кадастровым номером <№> расположен в зоне плотной и высокоплотной, средне- и многоэтажной жилой застройки (плотность 150-450 чел/га) (схема функционального зонирования территории М 1:25000, являющаяся приложением к Генеральному плану). На стадии проектирования установлено, что земельный участок с кадастровым номером <№> имеет сложные инженерные условия по планировочной схеме. Существующие относительные отметки земли южной части земельного участка составляют 7.365, северной части 5,35. Разница отметок составляет 2,0 м. Из-за разности отметок земли при проектировании здания было принято решение на стадии выполнения вертикальной планировки землевладения оставить естественный уклон, что вызвало необходимость выполнения цокольного этажа. Создание ровной территории по рассматриваемому земельному участку спровоцировало бы появление конструкций подпорных стен, что не надёжно и приводило бы к возможному застою воды на земельном участке, что негативно сказалось бы на эксплуатации объекта капитального строительства. Площадь застройки здания цокольного и первого этажа базируется на модульной строительной системе с шагом осей несущих конструкций 6,0х6,0 м. Ширина пролётов по зданию принята 12,0 м., что является нормальным для создания полноценного здания с точки зрения технико-экономических показателей. Контур здания по ограждающим конструкциям стен с принятой модульной системой не нарушает требования предельных градостроительных параметров и имеет нормативные отступы от границ земельного участка. Здание для размещения объектов торговли, должно иметь эвакуационные выходы, как из помещений торговых залов первого этажа, так и из торговых помещений вышележащих этажей. Ширина эвакуационного пути рассчитывается, исходя из количества посетителей торгового зала, и должна быть не менее 1,2 м. в свету. Расчётное количество людей торгового зала в соответствии с требованиями СП 1.13130.2009 составляет 3,0 кв.м. на одного покупателя. Ширина эвакуационных выходов в проекте, которые прошёл экспертизу проектной документации принята 1,4 – 1,45 м. Так же в здании принято два эвакуационных выхода с этажа и по одному выходу из каждого торгового помещения первого этажа и из каждого технического помещения, требующего собственный эвакуационный выход. В соответствии с требованиями п. 5.2.3 СП 1.13130.2009 «Перед наружной дверью (эвакуационным выходом) должна быть горизонтальная входная площадка с глубиной не менее 1,5 ширины полотна наружной двери». В соответствии с данным требованием и появились крыльца по периметру здания, которые создают снижение отступов от земельного участка, так как ширина крыльца в при эвакуационном выходе, равным 1,4 – 1,45 м., должна составлять 2,1 – 2,17 м., и данные крыльца входят в площадь застройки здания. Так же из-за появления цокольного этажа из-за сложного рельефа земельного участка отметка первого этажа относительно уровня земли составляет максимум 1,8 м., что так же заставляет сделать ступени схода на уровень планировки, которые так же выходят за уровень допустимых отступов от земельного участка. Указанное свидетельствует о наличии неблагоприятных условий застройки, связанных с наличием уклона территории. Выбранная застройщиками модульная система здания благоприятна для строительства и не возможна для уменьшения с точки зрения технико-экономических показателей. Увеличение процента застройки вызвано требованиями пожарной безопасности. Здание своими ограждающими конструкциями стен не нарушает минимальные отступы от границ земельного участка, действующих на момент проектирования. Земельный участок с кадастровым номером <№> имеет неблагоприятную конфигурацию, а именно имеет неправильную геометрическую форму, наличествует крутой уклон территории, отсутствует возможность увеличения площади земельного участка за счет перераспределения смежных территорий. Сложилась безусловно неблагоприятная ситуация по застройке земельного участка, так как он в существенной степени был обременен незавершенным строительством объектом, а его освоение «с нуля» (в обычном порядке) было невозможно. Изложенные в проектной документации ООО «РУСДЮФЕР» проектные решения предусматривают реализацию разрешения на отклонение от предельных параметров строительства, но при этом не нарушают требований технических регламентов, о чем свидетельствует положительное заключение негосударственной экспертизы ООО «Национальное бюро экспертизы» от 28.08.2017 г. №23-2-1-2-0080-17. В результате реализации отклонений не будет причинен ущерб жизни, здоровью и имуществу граждан (юридических лиц), окружающей среде, объектам культурного наследия. Проект также предусматривает расширение прилегающего проезда по <адрес> для обеспечения нормативного расстояния пожарным нормам. Благоустройство территории вне земельного участка представляет собой проезды и тротуары из твердого покрытия, асфальтобетонной смеси и бетонной плитки общей площадью 2152 кв.м., озеленение, в том числе вне земельного участка общей площадью 187 кв.м., устройство других элементов благоустройства, что положительно повлияет на состояние городской среды в квартале застройки. Из указанного следует, что заявление собственников земельного участка с кадастровым номером <№> о получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства было обоснованно и соответствовало требованиям технических и градостроительных регламентов. В соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации, Порядком проведения публичных слушаний были назначены и проведены публичные слушания по предоставлению разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства «Магазин продовольственных и непродовольственных товаров, расположенный по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, кадастровый номер земельного участка <№>». На основании положительных рекомендаций комиссии по подготовке ПЗЗ по результатам публичных слушаний №18/3 от10.08.2017 г. 28.08.2017 г. главой администрации МО г. Новороссийск было принято постановление №6949 «О предоставлении гр. <ФИО9 и <ФИО1 разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного в <адрес> по ул. <адрес>». В разрешении на отклонение и в новом разрешении на строительство было разрешено построить пятиэтажное здания, но при этом максимальная высота объекта, установленная ПЗЗ не была превышена (максимальная высота здания по ПЗЗ 21 м.), проектная высота построенного объекта 15,07 м. по кровле и 19,3 м. по самой высокой точке (выпуски теплогенераторных установок). Максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка - увеличена с 60% до 61,2 %, что вызвано требованиями пожарной безопасности. Так, ширина эвакуационного пути рассчитывается, исходя из количества посетителей торгового зала, и должна быть не менее 1,2 м в свету. Расчётное количество людей торгового зала в соответствии с требованиями СП 1.13130.2009 составляет 3,0 м2 на одного покупателя. Ширина эвакуационных выходов в проекте, которые прошёл экспертизу проектной документации принята 1,4 – 1,45 м. Так же в здании принято два эвакуационных выхода с этажа и по одному выходу из каждого торгового помещения первого этажа и из каждого технического помещения, требующего собственный эвакуационный выход. В соответствии с требованиями п. 5.2.3 СП 1.13130.2009 «Перед наружной дверью (эвакуационным выходом) должна быть горизонтальная входная площадка с глубиной не менее 1,5 ширины полотна наружной двери». Строительство здания осуществлялось в соответствии с проектно-строительной документацией и выданным разрешением на строительство №23-308000-11208-2017 от 22.09.2017 г., с учетом предоставленного разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Из заключения негосударственной экспертизы проектной документации спорного объекта капитального строительства следует, что проектная документация соответствует требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям промышленной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий. В рамках административного дела №2а-213/2020 Октябрьским районным судом <адрес> рассматривался вопрос наличия правового основания для обращения правообладателей земельного участка с кадастровым номером <№> за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства. При этом не были выяснены существенные для дела обстоятельства, такие как возможность освоения земельного участка, особенности самого объекта капитального строительства, а также не были исследованы топографические, инженерно-геологические, экологические, гидрологические, метеорологические и климатические условия территории земельного участка с указанием выявленных в результате инженерных изысканий геологических и инженерно-геологических процессов, которые могли выявить характеристики, которые не благоприятны для застройки. Проведенной по делу экспертизой установлено, что объект не создаёт угрозы для жизни и здоровья граждан. В соответствии со сложившейся судебной практикой, отраженной, в том числе, в правовых позициях Верховного суда РФ, самовольное строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки – санкцию за такое правонарушение. Ответчики не совершали правонарушения, не действовали неправомерно или в обход закона. Действия ответчиков были полностью правомерными, т.к., осуществляя строительство, они действовали на основании предварительно полученных разрешений и согласований. К ответственности, за осуществление строительства без разрешений они не привлекались. Отсутствие в действиях ответчиков признаков правонарушения, не позволяет квалифицировать возведенную ими постройку в качестве самовольной и возложить на них обязанность по ее сносу. После получения разрешением на строительство №23-308000-11208-2017 от 22.09.2017 г. и в последующем ответчики не имели права строить трёхэтажное здание по старому проекту, а должны были построить именно пятиэтажное здание по новому проекту. Ответчики не могли знать о том, что в последующем полученная ими разрешительная документация будет оспариваться. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников правоотношений и разумность их действий предполагаются. Отмена разрешения на отклонение от предельных параметров не свидетельствует о самовольности постройки. В силу положений ст. 222 ГК РФ, не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Ответчики, осуществляя строительство на основании разрешения на строительство, правомерно исходили из того, что действует в рамках ограничений использования земельного участка, установленных с учетом разрешения на отклонение от предельных параметров от 28.08.2017 г. Ответчики не знали и не могли знать, что спустя три года данное разрешение будет признано недействительным, и действие прежних ограничений как бы будет ретроспективно восстановлено. Арбитражные суды, рассматривая дело А32-36522/2021 года, признали легальный характер постройки. Так, в Решении Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-36522/2021 (и Постановлении Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда по тому же делу) указано следующее: «Администрация, отменяя разрешения на строительство, фактически нарушает имущественные права предпринимателя, поскольку отменяет легализацию возводимого объекта капитального строительства, переводя его в статус нелегально возводимого объекта, хотя он возводился на законных основаниях, по выданным разрешениям на строительство и в соответствии с утвержденной проектной документации на принадлежащем заявителю на праве собственности земельном участке». Вышеуказанные выводы судов первой и апелляционной инстанции не были отменены или изменены судом кассационной инстанции. Изложенная позиция арбитражных судов является преюдициальной в данном деле (ст. 61 ГПК РФ). Исходя из позиции, изложенной в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для признания постройки самовольной, следовательно, безусловным основанием для сноса. Аналогичные правовые позиции изложены Верховным судом РФ в обзоре Судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 16.11.2022 года. При разрешении споров необходимо учитывать, принимало ли лицо, осуществившее постройку, меры к получению разрешительной документации. Даже в условиях, когда лицо осуществило постройку без разрешения, но принимало меры к её получению, в иске о сносе постройке должно быть отказано. В нашем случае, Ответчики не только принимали меры к получению разрешений, но и получили их. В соответствии со сложившейся судебной практикой, указанная в статье 222 ГК РФ санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 г. № 101-О, от 24 марта 2015 г. № 658-О, от 27 сентября 2016 г. № 1748-О, от 28 марта 2017 г. № 609-О и др.). Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. При оценке значительности допущенных при возведении строения нарушений судом приняты во внимание положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав. Учитывая, что ответчики осуществили строительство на собственном земельном участке и на основании разрешительной документации, а также с учетом того, что требования прокурора в данном деле и в иных взаимосвязанных делах, были заявлены уже после того, как строительство было практически завершено, удовлетворение иска приведет созданию дисбаланса между публичным и частным интересом, а также к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков ответчикам. Поэтому в иске прокурору должно быть отказано, встречный подлежит удовлетворению по тем же основаниям.
<ФИО2 и <ФИО3 в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили.
Представитель администрации МО г. Новороссийск <ФИО7 просила иск прокурора удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.
Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд считает, что иск прокурора подлежит удовлетворению, в удовлетворении встречного иска следует отказать по следующим основаниям.
По смыслу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Для отнесения объекта к недвижимым вещам в материалы дела должны быть представлены доказательства того, что спорный объект создавался именно как объект недвижимости в установленном законом порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.
В силу п. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее капитальное строительство объекта, обязано осуществлять строительство не только в соответствии с заданием застройщика или заказника (в случае осуществления строительства, на основании договора), но и с требованиями проектной документации, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов, в связи с чем, Администрацией г. Серпухова не однократно направлялись письма застройщику об остановке строительства и предоставление проектной и разрешительной документации в полном объеме.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
Разрешение на строительство, в соответствии со ст. 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации ответчик не представил, отсутствуют доказательства издания органами исполнительной власти города распорядительных актов, разрешавших осуществление строительства (реконструкции) объекта недвижимости на земельном участке, согласования исходно-разрешительной документации на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, проектно-сметной документации, разрешение на строительства (реконструкции) объекта по указанному адресу, акта ввода его в эксплуатацию.
Согласно пункту 22 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и пункту 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
Как разъяснено в п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 г. N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки обладает не только собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, но и лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение.
Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Как разъяснено в определении Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 N 595-О-П законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков).
Из представленных суду документов видно, что ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес> ул. <адрес>, категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - специализированные магазины продовольственных и непродовольственных товаров.
Схемой функционального зонирования генерального плана городского округа МО г. Новороссийск (утвержден решением городской Думы муниципального образования г. Новороссийск от 22.11.2011 № 158 с изменениями от 21.03.2018 № 281), земельный участок с кадастровым номером <№> отнесен к зоне плотной высокоплотной, средне- и многоэтажной жилой застройки.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа МО г. Новороссийск (утверждены Решением городской Думы МО г. Новороссийск № 439 от 23 декабря 2014) рассматриваемый земельный участок отнесен к зоне Ж-4 (зона застройки многоэтажными жилыми домами).
Зона многоэтажной жилой застройки Ж-4 выделена для обеспечения правовых условий формирования районов с многоквартирными многоэтажными жилыми домами от 9 этажей и более, с расширенным набором услуг местного значения.
В пределах границ территориальной зоны Ж-4 градостроительный, регламентом установлены основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, к числу которых относятся земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов; земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов с размещением в нижних этажах (не более двух этажей), цокольном этаже и (или) подвале помещений общественного назначения и объектов культурно-бытового обслуживания.
В территориальной зоне Ж-4 предусмотрены следующие предельные размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства: минимальная /максимальная площадь земельного участка - 1000-50000 кв.м.; минимальное количество этажей - 9; минимальная ширина земельных участков вдоль фронта улицы (проезда) - 8 м.; максимальная высота здания - 75 м.; высота этажа - до 3 м.; максимальный процент застройки в границах земельного участка - 30 %; минимальные отступы от границ участка до жилых зданий -7м.; минимальная суммарная площадь озелененных территорий (включая площадки для отдыха, для игр детей, пешеходные дорожки) в границах земельного участка, принадлежащего застройщику - 25 %; размещение в нижних этажах, цокольном этаже и (или) подвале помещений общественного назначения и объектов культурно- бытового обслуживания при условии того, что площадь помещений, имеющих общественные функции, составляет не более 40% от общей площади здания и при поэтажном разделении различных видов использования; минимальное количество мест для хранения и парковки автомобилей в границах земельного участка, принадлежащего застройщику - 1 машино-место на одну квартиру; расстояния между крайними строениями и группами строений следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности, учета противопожарных и иных норм и правил; отмостка зданий, строений (сооружений) должна располагаться в пределах отведенного (предоставленного) земельного участка.
Постановлением администрации муниципального образования город Новороссийск №8306 от 26 октября 2015 года утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного в <адрес>, предоставленного под специализированные магазины продовольственных и непродовольственных товаров.
На дату выдачи градостроительного плана земельного участка п.п. 2.2.2., 2.2.3 установлены предельные параметры разрешенного строительства: предельное количество этажей - 3 этажа; предельная высота зданий, строений, сооружений - 21 метр; максимальный процент застройки в границах земельного участка - 60%.
Согласно градостроительному плану земельного участка №1Ш23 308000-047-0014-0004144, земельный участок с кадастровым номером <№> не имеет конфигурацию, инженерно-геологические или иные характеристики неблагоприятные для застройки.
В соответствии с чертежом градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования, ситуационным планом и кадастровым паспортом от 4 декабря 2013 года №2343/12/13-1064558 участок представляет собой геометрически правильный прямоугольник с небольшим скосом между точками 1 и 2.
26 апреля 2016 года Управлением архитектуры и градостроительства администрации МО г. Новороссийск <ФИО1, <ФИО9 выдано разрешение №23-308000-1122-2016 на строительство объекта «магазин продовольственных и непродовольственных товаров» по адресу <адрес>.
Согласно договору №114-ВР от 14 июля 2017 года на размещение объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности города Новороссийска, без предоставления земельных участков и установления сервитутов на территории муниципального образования город Новороссийск, Администрация муниципального образования город Новороссийск с одной стороны, и гр. <ФИО8, действующая по доверенности от 25 июля 2016 года №117/и-16 от ООО «Русдюфер», уполномоченной действовать от гр. <ФИО9, <ФИО1 с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем «Стороны», на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 6 июля 2015 года №627 «Об установлений Порядка и условий размещения объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов на территории Краснодарского края», статьи 39.33, 39.36 пункта 3 Земельного кодекса РФ, постановления Правительства РФ от 03.12.2014 г. №1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях и земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов», заключили настоящий договор о нижеследующем.
Администрация предоставляет пользователю право на размещение на территории земельных участков, расположенных рядом с земельным участком с кадастровым номером <№> право собственности на которые не разграничено, на землях населенных пунктах <адрес>, ул. <адрес>, площадью 158 кв. м. и 648 кв.м. согласно приложенной схеме, объекта капитального строительства.
6 февраля 2017 года <ФИО9, <ФИО1 обратились в Комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки муниципального образования г. Новороссийск с заявление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного в <адрес>, ул. <адрес>.
Постановление администрации муниципального образования город Новороссийск «О проведении публичных слушаний по вопросу предоставления гр. <ФИО9, гр. <ФИО1 разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного в <адрес>, ул. <адрес>» зарегистрировано 3 марта 2017 года за номером 1993.
На основании вышеуказанного постановления администрации муниципального образования г. Новороссийск 23 марта 2017 года, в 16:00, по адресу: <адрес> (ДК «Адмирал»), состоялись публичные слушания.
По результатам публичных слушаний Комиссией было отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного в <адрес>, ул. <адрес>. Схемой планировочной организации земельного участка, представленной заявителями на дату проведения публичных слушаний 23.03.2017, благоустройство и озеленение территории, автомобильные парковочные места для обслуживания предполагаемого к строительству объекта капитального строительства, планировалось на соседнем земельном участке. В составе правил землепользования и застройки в предельных параметрах инфраструктуру, для обслуживания и эксплуатации коммерческого и офисного здания требуется размещать в границах собственного земельного участка, в том числе стоянки и парковки автотранспорта.
6 июля 2017 года <ФИО9, <ФИО1 повторно обратились в Комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки муниципального образования г. Новороссийск с заявление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного в <адрес>, ул. <адрес>.
Постановление администрации муниципального образования город Новороссийск от 26 июля 2017 года №6354 «О проведении публичных слушаний по вопросу предоставления гр. <ФИО9, гр. <ФИО1 разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного в <адрес>, ул. <адрес>» опубликовано в газете «Официальный Новороссийск» №40 (513) от 9 августа 2017 года.
На основании вышеуказанного постановления администрации муниципального образования г. Новороссийск 10.08.2017, в 16:00, по адресу: <адрес> (ДК «Адмирал»), состоялись публичные слушания.
В Комиссию представлена схема размещения элементов благоустройства территории и малых архитектурных форм на земельном участке с кадастровым номером <№>, с учетом рекомендаций, полученных на публичных слушаниях от 23 марта 2017 года.
Заключение по результатам публичных слушаний, которым рекомендовано предоставить разрешение на отклонение от предельных параметров строительства, опубликовано в газете «Официальный Новороссийск» 16 августа 2017 года №41 (514), однако, в нем был указан лишь кадастровый номер участка, а также фамилии собственников данного участка и адрес участка был указан лишь <адрес>, ул. <адрес>. В тексте информационного сообщения также отсутствует привязка к адресу, по которому можно идентифицировать точное расположение данного земельного участка. Таким образом, собственники граничащего участка не могли знать о проведении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для земельного <№>. Никаким иным способом собственники граничащего земельного участка также уведомлены не были.
Постановлением администрации муниципального образования город Новороссийск от 28 августа 2017 года №6949 <ФИО9, <ФИО1 предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного в <адрес>, ул. <адрес>», в части расположения объекта капитального строительства: по фронту ул. <адрес> - без отступа, по фронту - <адрес> - 0,2 метра, от точки 1 до точки 2 (согласно чертежу градостроительного плана) - 0,9 метра, от точки 2 до точки 4 (согласно чертежу градостроительного плана) - 2 метра, от точки 4 до точки 5 (согласно чертежу градостроительного плана) - 0,5 метра; увеличение процента застройки в границах земельного участка с 60% до 70%; увеличено максимальное количество этажей здания - 4 наземных и 1 подземный этаж.
Настоящее постановление опубликовано в газете «Официальный Новороссийск» № 40 (513) от 9 августа2017 года.
В реестре отделе выдачи «Выдачи разрешений на строительство (реконструкцию) и ввод объектов в эксплуатацию» управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск за 2006-2019 зарегистрировано разрешение на строительство № 23-308000-11208-2017 от 22 сентября 2017 года сроком до 17 сентября 2020 года.
С учетом постановления администрации МО г. Новороссийск от 28 августа 2017 года №6949 о выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства была подготовлена проектная документация.
22 сентября 2017 года Управлением архитектуры и градостроительства администрации МО г. Новороссийск <ФИО1, <ФИО9 выдано разрешение №23-308000-11208-2017 на строительство объекта «магазин продовольственных и непродовольственных товаров» по адресу <адрес>, со следующими характеристиками: общая площадь – 3 722,78 кв.м., количество этажей - 5, количество подземных этажей - 0, торговая площадь здания - 787,69 кв.м.
Картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки городского округа муниципального образования г. Новороссийск, утвержденных решением городской Думы муниципального образования г. Новороссийск от 23 декабря 2014 года №439 земельный участок с кадастровым номером <№> отнесен к территориальной зоне Ж-4 «зона застройки многоэтажными жилыми домами». Градостроительными регламентами данной территориальной зоны предусмотрены следующие максимальные/минимальные размеры земельных участков, а также предельные параметры разрешенного строительства: минимальная/максимальная площадь земельного участка - 200 – 50 000 кв. м.; максимальное количество этажей зданий - 3 этажа; максимальная высота этажа - 6 м.; максимальная высота здания -21 м.; минимальные отступы от границ участка - 3 м.; максимальный процент застройки в границах земельного участка – 60%; минимальная ширина земельных участков вдоль фронта улицы (проезда) -8 м.
Объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения допускается размещать с учетом следующих условий: не допускается размещать учреждения торговли, производственные мастерские и склады, являющиеся источниками шума, вибрации, ультразвуковых и электромагнитных полей, загрязнения водостоков и других вредных факторов воздействия на окружающую среду; не допускается размещать магазины с наличием взрывопожароопасных веществ и материалов, а также предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся жидкости; обустройство входа и временной стоянки легковых автомобилей в пределах границ земельного участка, принадлежащего застройщику; соблюдения норм благоустройства, установленных соответствующими муниципальными правовыми актами; запрещается размещение объектов, вредных для здоровья населения (магазинов стройматериалов, москательно-химических товаров и т.п.). При размещении отдельно стоящего объекта общественного назначения допускается располагать его по линии застройки, красной линии, при условии возможности устройства гостевой автостоянки в пределах земельного участка. Минимальное количество мест для хранения и парковки автомобилей в границах земельного участка, принадлежащего застройщику - 0,75 машино-мест на одну квартиру. Следует предусматривать открытые площадки (гостевые стоянки) для парковки легковых автомобилей посетителей из расчета 40 машино-мест на 1 000 жителей.
Согласно выводам проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы (заключение Краснодарской лаборатории судебных экспертиз МЮ РФ №2-2509/2021 от 29 декабря 2022 года) возведенное на участке <№> по адресу: <адрес> ул. <адрес>, не соответствует требованиям п.6.5.6 СП 14.13330.2018 в части металлического обрамления дверных проемов в стенах из керамзитбетонных блоков. Данное нарушение является устранимым путем устройства обрамления дверного проема из металлических уголков. Угрозу жизни и здоровью людей указанное строение не создает. При возведении строения допущены отклонения от предельных параметров разрешенного строительства: отступы от точки 1 до точки 2 не соответствует отступам, указанным в постановлении №6949 от 28 августа 2017 года (меньше на 0,31 м.). Устранить выявленные отклонения возможно путем демонтажа части лестничного марша размерами 0,8 х 2,1 м.
Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 26 июня 2020 года по делу №2а-213/2020 удовлетворено административное исковое заявление прокурора г. Новороссийска в интересах неопределенного круга лиц к администрации МО г. Новороссийск о признании незаконным постановления от 28 августа 2017 года №6949 «О предоставлении гр. <ФИО9, гр. <ФИО1 разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного в <адрес> по ул. <адрес>».
Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 27 октября 2020 года по делу №33а-25719/2020 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционные жалобы <ФИО1, <ФИО9 и администрации МО г. Новороссийск - без удовлетворения.
12 мая 2021 года, в связи с тем, что разрешение №23-308000-11208-2017 от 22 сентября 2017 года на строительство капитального объекта на земельном участке с кадастровым номером <№> выдано на основании проектной документации, подготовленной с учетом признанного судом незаконным разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, прокуратурой города в адрес главы администрации МО г. Новороссийск внесено представление.
13 мая 2021 года приказом начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации МО г. Новороссийск №62-в разрешение на строительство №23-308000-1122-2016 от 26 апреля 2016 года отменено со ссылкой на решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 26 июня 2020 года по делу №2а-213/2020.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16 июня 2022 года по делу №А32-36522/2021 приказ начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации МО г. Новороссийск от 13 мая 2021 года №62 «Об отмене разрешения на строительство №23-308000-1122-2016 от 26.04.2016» признано незаконным и отменено.
6 апреля 2023 года на основании письма правового управления администрации МО г. Новороссийск №23-04-357/23 от 2 марта 2023 года Управлением архитектуры и градостроительства администрации МО г. Новороссийск вынесен приказ №4-б «Об отмене разрешения на строительство №23-308000-11208-2017 от 22.09.2017».
Таким образом, правовые основания для размещения объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером <№> отсутствуют.
Строение занимает всю площадь земельного участка, что создаст проблемы с парковочными местами, а также неблагоприятные условия для неопределённого круга лиц на безопасные и комфортные условия проживания, приводит к необеспеченности строящихся зданий необходимыми ресурсами, что в последующем будет приводить к хаотичному оставлению личного транспорта посетителей данных офисных и торговых центров на придомовой территории, загромождению машинами пешеходных зон, мест для отдыха и прогулок, воспрепятствованию свободного проезда специальное техники (машин скорой помощи, пожарных машин, аварийных служб и т.д.) создаст дополнительную нагрузку на транспортную инфраструктуру г. Новороссийска.
Сохранение строения нарушает права и интересы неопределенного круга лиц.
При таких обстоятельствах требование прокурора о сносе возведенной ответчиками строения является обоснованным и подлежит удовлетворению, что исключает возможность удовлетворения встречного иска о признании права общей долевой собственности на указанный объект капитального строительства.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ :
Исковое заявление прокурора г. Новороссийска удовлетворить полностью:
- признать строение, возведенное на земельном участке с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес> ул. <адрес>, самовольной постройкой;
- обязать <ФИО1, <ФИО2, <ФИО3 в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда снести за свой счет строение, возведенное на земельном участке с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес> ул. <адрес>;
- в случае неисполнения решения суда в течение указного срока, предоставить право осуществить снос администрации МО г. Новороссийск с последующим взысканием расходов с <ФИО1, <ФИО2, <ФИО3.
В удовлетворении встречного искового заявления <ФИО1, <ФИО2, <ФИО3 к администрации МО г. Новороссийск и прокурору г. Новороссийска о признании права общей долевой собственности на объект капитального строительства – пятиэтажный магазин продовольственных и непродовольственных товаров, общей площадью 3 722, 78 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес> ул. <адрес>, с определением размера долей 7/10, 2/10 и 1/10, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.
Судья А.Н. Литвинов