УИД: 27OS0000-01-2025-000279-17
Дело № 3а-163/2025
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
01 октября 2025 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Бузыновской Е.А.,
при секретаре Мут А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
в административном исковом заявлении ФИО1 оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2022 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, и просит установить её в размере рыночной стоимости 10 187 308,46 рублей. Обосновывая свои требования, административный истец ссылается на то, что является собственником земельного участка, платит земельный налог, размер которого определяется от кадастровой стоимости объекта налогообложения. Изменение кадастровой стоимости повлечет снижение размера земельного налога.
Определением судьи краевого суда от 22.08.2025 к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация Осиновореченского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края.
Представитель КГБУ «Хабкрайкадастр» в судебном заседании признал исковые требования частично. Он не оспаривал право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной объектов недвижимости, не имел возражений относительно содержания отчета об оценке.
ФИО1, представители министерства имущества Хабаровского края, администрации Осиновореченского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Об отложение слушания дела не просили, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу. Суд, исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), признал причину неявки этих лиц неуважительной и провел судебное заседание в их отсутствие.
Исследовав имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, суд установил, что 12.07.2024 на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – земельный участок, кадастровый номер №, площадь 170 842 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – отдельно стоящие индивидуальные дома с придомовыми участками, местоположение: <адрес>. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) 12.07.2024 зарегистрировано право собственности ФИО1 (номер регистрации №).
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
Земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (часть 1 статьи 387, часть 1 статьи 388, часть 1 статьи 389).
Законом Хабаровского края от 28.07.2004 № 208 «О наделении поселковых, сельских муниципальных образований статусом городского, сельского поселения и об установлении их границ» статусом сельского поселения в Хабаровском муниципальном районе наделено Осиновореченское сельское поселение, в состав которого входит с.Восход.
Решением Совета депутатов Осиновореченского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края от 10.10.2024 № 29-39 введен земельный налог и утверждено Положения о местных налогах на территории Осиновореченского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края, которым установлены его ставки. Налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база и порядок ее определения, налоговый и отчетный периоды, порядок исчисления налога и другие элементы налогообложения определяются в соответствии с главой 31 части второй Налогового кодекса РФ.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 55, часть 1 статьи 389, части 1 статьи 390, абзацы первый части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (часть 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 № 70 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края, учтенных по состоянию на 01.01.2022. Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2023. Кадастровая оценка проводилась в соответствии с порядком, утвержденным Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке). Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № этим приказом не устанавливалась, так как на 01.01.2022 сведения о нем в ЕГРН отсутствовали.
Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости осуществляется бюджетными учреждениями. По результатам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости (части 1, 6 статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке).
Правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости определены Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336. Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости. В этом случае датой определения кадастровой стоимости является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, на основании результатов которой осуществлялось определение кадастровой стоимости (пункт 72).
КГБУ «Хабкрайкадастр» актом № АОКС27/2024/000193 от 29.07.2024 определило кадастровую стоимость вновь учтенного земельного участка с кадастровым номером № в размере 34 786 848,04 рублей. Кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2022 – года проведения государственной кадастровой оценки, на основании результатов которой осуществлялось определение кадастровой стоимости земельного участка. Сведения о результатах кадастровой оценки внесены в ЕГРН 05.08.2024 и применяются с 12.07.2024.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (часть 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, учитываются при определении налоговой базы (часть 1 статьи 389, часть 1 статьи 390, абзац первый части 1 и абзац второй части 1.1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
ФИО1, как собственник земельного участка и плательщик земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости объекта налогообложения в размере, равном его рыночной стоимости. Поэтому, исходя из положений статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, она вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, собственником которого является, путем обращения с таким иском в суд. В суд с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка административный истец обратился 21.08.2025.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (части 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку (пункт 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в ФСО VI и статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена оценщиком ООО «Оценка_27» ФИО2 (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 12.10.2015 является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Русское общество оценщиков» (реестровый № 009658), профессиональная деятельность оценщика и ООО «Оценка_27» застрахована), о чем 11.08.2025 составлен отчет об оценке № 25.101.1.ЗУ.
Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО VI. Рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2022, и на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки (пункты 11, 12, 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1, 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).
В отчете должна быть описана последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов (подпункт «13» пункта 7 ФСО VI).
В отчете об оценке № 25.101.1.ЗУ от 11.08.2025 указано, что располагая в необходимом объеме достоверной для анализа информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов, оценщик для определения рыночной стоимости земельного участка выбрал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. От использования затратного и доходного подхода, и применения иных методов в рамках сравнительного подхода он отказался, так как в открытых источниках не имеется достаточно необходимой достоверной информации (страницы 45-50, 68-72 отчета).
Проведя осмотр объекта оценки, ознакомившись с представленными заказчиком документами, оценщик установил, что земельный участок находится в Хабаровском крае, Хабаровском районе, с. Восход. На земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства. Исходя из местоположения, вида разрешенного использования земельного участка, оценщик пришел к выводу, что для определения рыночной стоимости объекта оценки необходимо подобрать объекты-аналоги - земельные участки, предназначенные для строительства жилых объектов, находящиеся в Хабаровском районе.
Используя сведения, представленные в открытых источниках информации, – интернет-ресурс «Фарпост» (http://www.farpost.ru), официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru), - оценщик проанализировал рынок земельных участков Хабаровского района за период с 01.10.2021 по 01.01.2022, и выбрал в качестве объектов-аналогов 22 предложения о продаже земельных участков с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство».
В качестве единицы сравнения оценщик использовал стоимость 1 кв.м.. Различия между объектами-аналогами и объектом оценки оценщик нивелировал путем применением корректировок: «на наличие торга», «на рыночные условия», «на местоположение», «на площадь объекта (фактор масштаба)». Описание порядка подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены, обоснование и расчет примененных корректировок, мотивы отказа от применения иных корректировок приведены в отчете (страницы 50-61 отчета).
Приведя все аналоги по ценообразующим факторам к тем же критериям, что и у объекта оценки, оценщик согласовал полученные результаты распределением Стьюдента. Определив доверительный интервал для стоимости 1 кв.м. объектов-аналогов в размере от 43,59 рублей до 78,03 рублей оценщик исключил из дальнейших расчетов объекты-аналоги №№2,6,7,8,9,10,11,12,14,17,19. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:17:0625001:8791 по состоянию на 01.01.2022 определена оценщиком в размере 10 187 308,46 рублей. В отчете приведены последовательность определения стоимости объекта оценки и её расчеты.
Оценивая содержание отчета № 25.101.1.ЗУ от 11.08.2025, суд считает, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Имеющиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.
В статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательства недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № суду не представлены, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в ходе рассмотрения дела не установлено. Поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Исходя из этого, суд признает заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175 - 180 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.
Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2022 кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер №, площадь 170 842 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – отдельно стоящие индивидуальные дома с придомовыми участками, местоположение: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 10 187 308 рублей 46 копеек.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 21 августа 2025 года.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда
В окончательной форме решение принято 02 октября 2025 года