Дело № 2-758/2022
22RS0066-01-2021-004983-97
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
2 сентября 2022 года город Барнаул
Железнодорожный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Рише Т.В.,
при секретаре Разживиной М.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к акционерному обществу специализированный застройщик «Барнаулкапстрой» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к акционерному обществу специализированный застройщик «Барнаулкапстрой» (далее АО СЗ «Барнаулкапстрой»), в котором с учетом уточнения просила взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за просрочку передачи квартиры в размере 111 203,10 рублей, соразмерно уменьшить цену договора и возместить истцу стоимость 2,9 кв.м, которая составляет 124 647,80 рублей, взыскать с ответчика неустойку за просрочку удовлетворения требований истца в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 179 491,68 рублей, взыскать компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, штраф 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя, расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей, расходы по нотариальному оформлению доверенности в размере 2 200 рублей.
В обоснование своих требований указала, что является собственником <адрес> по Павловскому тракту в <адрес>. Застройщиком являлся АО СЗ «Барнаулкапстрой». Ответчиком нарушен срок передачи объекта долевого строительства. В связи с чем истцом насчитана неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 111 203,10 рублей, исходя из расчета 1547353,00х154х1/150х7%. Кроме того квартира была передана меньшей площадью, что является отступлением от условий договора. Разница между переданной площадью и заявленной в договоре составляет на 2,9 кв.м. меньше. Стоимость 2,9 кв.м. составляет 124 647, 80 рублей. На претензию истца ответчик не ответил, в связи с чем за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежит начислению неустойка в размере 179 491,68 рублей. Также истцу причинен моральный вред. В связи с нарушением своих прав истец обратилась в суд.
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена, направила в суд своего представителя ФИО2, которая в судебном заседании требования поддержала, показала, что площадь переданного помещения меньше установленной договором. Вместо лоджии передан балкон, разные по своей сущности помещения. Работы произведены в квартире не влияющие на 1 кв.м. реконструкция не производилась, произведена шпаклевка стен и наклейка обоев. Моральный вред заключается в том, что квартира передана с балконом.
Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании требования не признала, показала, что неустойка за просрочу передачи квартиры несоразмерна заявленные требованиям, уменьшение цена договора не подлежит удовлетворению, может быть взыскана стоимость только 0,2 кв.м., площадь необходимо брать из официальных данных, неустойка в размере 1% не может быть взыскана в полном объеме, просила применить положения ст. 333 ГК РФ к неустойке и штрафу, судебные расходы полагала не подлежат удовлетворению, поскольку договор оказания юридических услуг заключен с обществом, сведений о том, что представитель трудоустроена в нем не представлено, в случае удовлетворения просила взыскать в разумных пределах, расходы по оформлению доверенности не подлежат удовлетворению. Компенсация морального вреда заявлена в завышенном размере. При вынесении решения просила предоставить отсрочку исполнения решения.
Представитель третьего лица ООО «Сибресурс» в судебное заседание не явился, извещался судом в установленном законом порядке.
На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав представителей сторон, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее Закон об участии в долевом строительстве /Закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1). Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3). К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (часть 9).
Согласно части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между АО СЗ «Барнаулскапстрой» и ФИО1 заключен договор № участия в долевом строительстве, предметом которого являлось строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, получение разрешения на ввод его в эксплуатацию и передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Объектом долевого строительства по данному договору являлась <адрес>, общей проектной площадью с учетом лоджии 38,9 кв.м.
Согласно п.3.1 договора согласованная стоимость квартиры составила 1 672 000 рублей, которая оплачена истцом в полном объеме.
Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.
Буквальное значение содержащихся в разделе 3 договора участия в долевом строительстве и в тексте всего договора слов и выражений не содержит указания на то, что цена договора не подлежит изменению в случае увеличения или уменьшения фактической площади возведенного объекта.
Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Таким образом, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.
В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).
Положения статьи 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.
Согласно материалам дела, по условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого № от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязался передать истцу квартиру общей площадью с учетом лоджий – 38,9 кв.м.
Приложением к данному договору является поэтажный план, содержащий описание квартиры, размеры площадей ее комнат и вспомогательного помещения.
Стоимость квартиры по договору составляет 1 672 000 руб., стоимость одного квадратно метра, исходя из цены договора, составила 42 982,00 руб. (1672000/38,9), что также следует из письменных возражений стороны ответчика.
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, АО СЗ «Барнаулкапстрой» передало, а ФИО1 приняла на основании договора № в собственность <адрес>.
Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указала, что фактически площадь переданной квартиры составила 36,8 кв.м., что отражено в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно позиции стороны ответчика площадь помещения с учетом балкона составила 38,7 кв.м., что следует из поэтажного плата и копии технического паспорта, при этом в площадь квартиры застройщик включил площадь балкона – 1,9 кв.м.
Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.
Исходя из буквального толкования условий договора, по правилам статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны при заключении договора долевого участия в строительстве жилья и с учетом переданного поэтажного плана договорились, что истцу подлежит передаче в собственность квартира, общей площадью 38,9 кв. м с учетом лоджии.
При рассмотрении дела суд учитывает, что юридически значим обстоятельством является установление типа переданного помещения.
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертизы», по результатам проведенного экспертного осмотра в совокупности с произведенным анализом имеющейся нормативно-технической документации, а именно СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные, эксперты пришли к выводу, что вспомогательное помещение жилой комнаты <адрес>, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> является балконом (выполнен в виде площадки, имеет ограждение и остекление с двух сторон и перегородку с соседним балконом, выполненную из ГКЛ, стены отсутствуют). <адрес> балкона без понижающего коэффициента составляет 6,0 кв.м.
<адрес>, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> учетом формулировки суда об определении площади жилого помещения с учетом балкона с применением понижающего коэффициента составляет 37,8 кв.м., без учета балкона 36,0 кв.м.
По смыслу положений ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. Между тем, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами. Однако это не означает права суда самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки.
В ходе рассмотрения дела судом допрошен эксперт ФИО4, который выводы, сделанные в заключении, подтвердил, показал, что был произведены измерения помещений, общая площадь с учетом балкона составила 37,8 кв.м., отделка помещения имеется, кафель в санузле, изменение площади возможны в связи с отделкой, площади которые дает застройщик в чистом виде проектные, погрешности при измерении могут быть 5,10 процентов, зависит какие приборы использовались, какие округления при расчетах использовались, техпаспорт скорее всего делался при передачи квартиры без кафеля, в ванной сделан короб - правый угол 0,44 х0,44, как раз это и составляет разницу, измерения проведены с ним, в квартире имеются колонны, монолитный дом, нужно учитывать измерения БТИ, при подготовке экспертного заключения пришли к выводу, что помещение является балконом, помещение является вспомогательным, штукатурка и обои на один квадратный метр площади не повлияют на площадь в целом.
Суд оценивает экспертное заключение по своему внутреннему убеждению, а также с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
В связи с изложенным, суд при вынесении решения принимает во внимание заключение судебной экспертизы.
Определяя площадь квартиры, суд приходит к следующему.
Согласно условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ квартира передается дольщику без выполнения следующих видов работ: без установки сантехнического оборудования (смесители, унитаза, раковины, умывальника, ванны), внутренних дверей, линолеума, обоев, электроплит, без облицовки плиткой в санузле и ванной, без шпатлевки стен и потолков, без чистовой покраски стен и потолков. Указанные виды работ не включаются в стоимость квартиры, предусмотренную п. 3.1 договора.
Квартира передана ФИО1 по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ без каких-либо замечаний со стороны дольщика.
Согласно содержащимися в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта сведениям площадь квартиры составляет 36,8 кв.м.
Из технического паспорта на объект – <адрес>, выполненного Сибирским филиалом АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», следует, что площадь коридора составляет - 6,5 кв.м.. жилой комнаты – 18,3 кв.м., кухни-ниши – 8,4 кв.м., ванной комнаты – 3,6 кв.м., балкона -1,9 кв.м., в общую площадь жилого помещения включена площадь коридора, жилой комнаты, кухни- ниши, ванной комнаты, которая составила 36,8 кв.м.
В силу СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные- площадь квартир определяется как сумма площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров) ( Приложение А п. 2.1).
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 г. № П/0393 утверждены требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места.
В силу п. 12.1 указанного приказа площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
Поскольку экспертом подтверждено в ходе судебного заседания, что ванная комната имеет короб, находящийся в правом ближнем углу, жилое помещение имеет внутреннюю отделку, что также следует из фотографий к экспертному заключению, стороной истца в ходе рассмотрения дела не оспаривалось возведение короба, проведение работ по отделке помещений, учитывая согласованные сторонами условия передачи квартиры без чистовой отделки, при расчете общей площади помещения, суд принимает во внимание представленный технический паспорт Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», а также сведения ЕГРН о площади жилого помещения.
Не находя оснований для принятия во внимание определенную судебным экспертом площадь жилого помещения, суд учитывает, что экспертом подтверждено проведение измерения площадей с учетом отделки помещения, при этом согласно пояснениям эксперта каких-либо методик с применением коэффициентов для подсчета площадей с учетом отделки нет.
Ссылка стороны истца и пояснения эксперта о незначительности изменения площади при наличии штукатурки, обоев на один квадратный метр площади, не могут служить основанием для принятия во внимание установленной экспертом площади жилого помещения, поскольку как указано ранее стороны предусмотрели передачу квартиры дольщику без чистовой отделки.
Стороной истца доказательств, произведения замеров общей площади жилого помещения до производства внутренней отделки, в материалы дела не представлено.
Кроме того, при проверке произведенного экспертного расчета, путем умножения размеров помещений указанных экспертом для получения площади, итоговая сумма не соответствует экспертному расчету, например по расчету суда площадь коридора составляет 5,63 кв.м.
На основании вышеизложенного, суд принимает к расчету площадь квартиры в размере 36,8 кв.м.
При определении типа вспомогательного помещения, суд принимает во внимание выводы судебной экспертизы, согласно которой по результатам произведенного экспертного осмотра в совокупности с анализом нормативно-технической документации вспомогательное помещение является балконом, поскольку выполнено в виде площадки, имеет ограждение и остекление с двух сторон и перегородку с соседним балконом, выполненную из ГКЛ, стены отсутствуют.
Размер балкона согласно данным технического паспорта составил 1,9 кв.м. с учетом понижающего коэффициента, данный размер включается судом в площадь жилого помещения.
Таким образом, общая площадь жилого помещения с учетом балкона составляет 38,7 кв.м.
Поскольку стороны при определении характеристики объекта долевого строительства договорились, что в общую проектную площадь входит площадь летнего помещения, суд приходит к выводу о наличии оснований для перерасчета стоимости объекта долевого строительства, поскольку разница между проектной и фактической общей площадью переданной истцу квартиры оказалась меньше на 0,2 квадратных метра.
При этом внесение сведений к Единый государственный реестр объектов недвижимости о площади квартиры без учета площади летнего помещения не может служить основанием для удовлетворения требований истца в полном объеме, поскольку указанная площадь определена в соответствии с требованиями пункта 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Как указывалось ранее, стороны пришли к соглашению о включении в общую площадь летнего вспомогательного помещения, то есть воля сторон, с учетом цели договора, выражена в передаче квартиры с вспомогательным помещением, в связи с чем суд не принимает во внимание позицию стороны истца о том, что поскольку истцу не передано помещение с лоджией, то площадь балкона не подлежит учету в общую площадь квартиры и разница квадратных метров подлежит взысканию с ответчика.
Ссылка представителя истца на планы ФИО1 использовать лоджию в качестве жилого помещения не принимается во внимание, поскольку лоджия также является вспомогательным помещением и не может в силу закона быть переоборудована в жилое помещение.
Суд учитывает, что при заключении договора истцу предоставлена вся необходимая информация о передаваемом помещении, в том числе с приложением поэтажного плана помещения с указанием на нем вспомогательного помещения.
Учитывая, что истец оплатила ответчику за квартиру цену, предусмотренную договором участия в долевом строительстве в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма в счет уменьшения цены договора в размере 8 596, 40 руб. (0,2 кв.м*42 982,00 руб.).
Рассматривая требования о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта недвижимости, неустойки за просрочку удовлетворения требований потребителя, суд приходит к следующему.
Статьей 6 Закона о долевом строительстве установлено, что объект долевого строительства должен быть передан участнику не позднее срока, предусмотренного договором (ч.1). В случае нарушения такого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч.2).
В соответствии с п. 4.1.1. договора застройщик был обязан передать дольщику не позднее ДД.ММ.ГГГГ по акту приема- передачи или иному документу о передаче квартиры.
Квартира передана истцу ДД.ММ.ГГГГ, что следует из акта приема- передачи.
Согласно ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.Согласно позиции стороны ответчика, изложенной в возражениях в настоящее время в Алтайском крае и в стране в целом наблюдается нестабильная экономическая обстановка, которая оказывает негативное воздействие на деятельность организаций в сфере производства строительных материалов, транспорта, что отказывает негативное влияние на рынок долевого строительства жилья.
В соответствии с п.3 ст.401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Доказательств того, что надлежащее исполнение ранее возникших обязательств по предоставлению жилого помещения оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, ответчиком представлено не было.
Таким образом, поскольку в установленный договором срок, ответчик свои обязательства не выполнил, квартиру в собственность истцу не передал, обстоятельств, освобождающих ответчика АО СЗ «Барнаулкапстрой» от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств судом не установлено.
В связи с изложенным, с учетом положений ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания неустойки с ответчика за просрочку исполнения своих обязательств.
Истец с учетом уточнения заявленных требований просит взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в общем размере 111 203,10 рублей, из расчета (1547353,00х154дня х 7,0%/150).
По расчету суда размер неустойки составил 119 543,27 рублей (1663403,60х1/300х2х154*7,0%).
Суд рассматривает требования истца в заявленных пределах.
В силу положений ст. 22 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
За нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (ст. 23 Закона).
В адрес ответчика до обращения в суд истцом направлялась претензия, которая получена ответчиком, обратного суду не представлено.
Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.
Таким образом, поскольку ответчиком не исполнено требование истца о соразмерном уменьшении покупной цены товара, обстоятельств, освобождающих ответчика АО СЗ «Барнаулкапстрой» от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств судом не установлено, соглашения об изменении условия договора о площади передаваемой истцу квартиры сторонами не заключалось, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания неустойки с ответчика за невыполнение требования потребителя.
Истец просит взыскать неустойку за отказ в возмещении разницы в площади квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 179 491,68 рублей, исходя из расчета 124647,00х144х1%.
Поскольку ответчик получил претензию истца ДД.ММ.ГГГГ, неустойка подлежит начислению за период с ДД.ММ.ГГГГ.
Определяя период взыскания неустойки, суд приходит к следующему.
Пунктом 1, абз. 4 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве", установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:
неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Начало действия документа - ДД.ММ.ГГГГ (в соответствии с пунктом 5 данный документ вступил в силу со дня официального опубликования (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru - ДД.ММ.ГГГГ).
Как следует из буквального толкования данного постановления, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно) неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей, застройщику не начисляются, следовательно, неустойка подлежит взысканию в пользу истца за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Исходя из суммы в счет уменьшения цены договора в размере 8 596,40 рублей неустойка за указанный период составит 12 206,89 руб. (8 596,40/100х142дня).
Рассматривая требования истца в заявленных пределах, учитывая ходатайство стороны ответчика об уменьшении размера неустойки, суд приходит к следующему.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 17 от 28.06.2012 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. При этом снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.
Таким образом, снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Критериями для установления явной несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть, в частности, длительность неисполнения обязательства либо другие обстоятельства.
С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от ДД.ММ.ГГГГ N 263-О, положения приведенной выше статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой размера ущерба, причиненного нарушением обязательства.
Суд, разрешая требования истца, полагает, что при определении суммы неустойки с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, должны быть учтены все существенные обстоятельства дела, в том числе, степень выполнения обязательств должником, длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, последствия нарушения обязательства, размер неустойки, а также компенсационную природу неустойки.
Довод представителя ответчика о несоразмерности неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору последствиям нарушения обязательства заслуживает внимания.
Принимая во внимание, что неустойка является формой гражданско-правовой ответственности за допущенное ответчиком нарушение обязательства, которая, исходя из указанного, не может служить средством получения дохода, учитывая презумпцию добросовестности участников правоотношений, кроме того, оценивая размер штрафных санкций, размер цены договора, оценивая период просрочки исполнения ответчиком своих обязательств, и то, что обязательства ответчиком исполнены, учитывая также, что деятельность ответчика заключается в выполнении социальной функции – строительство объектов, отсутствие доказательств подтверждающих неблагоприятные последствия для истцов, учитывая компенсационную природу неустойки и принцип соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, суд, применяя положения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации полагает, что заявленный размер неустойки не отвечает требованиям разумности и последствиям нарушенного обязательства, и считает возможным снизить размер подлежащей взысканию с АО СЗ «Барнаулкапстрой» неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства до 70 000 рублей, неустойки за не удовлетворение требований о соразмерном уменьшении цены договора до 7 000 рублей, находя данные суммы соразмерными нарушенным обязательствам, полагая, что данный размер позволит соблюсти баланс интересов сторон, восстановит нарушенные права истца и не отразится на деятельности ответчика.
При этом суд не находит оснований для понижения неустойки в большем размере, учитывая нарушения ответчиком норм закона и условий договора. Доказательств невозможности уплаты неустойки в таком размере без каких-либо негативных последствий для деятельности ответчика последним не представлены.
При вынесении решения суд принимает во внимание, что участники гражданских правоотношения по своему усмотрению решают вопрос о вступлении в договорные отношения, а доказательств невозможности отказа истца от заключения договора участия долевом строительстве, понуждению к заключению договора именно с ответчиком, стороной истца не представлено.
Суд учитывает, что целью судебной защиты с учетом требований ч. 3 ст. 17, ч. 1 ст. 19, ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации, является восстановление нарушенных или оспариваемых прав, при этом защита такого права в судебном порядке должна обеспечивать как соразмерность нарушенного права и способа его защиты, так и баланс интересов всех участников спора, а в ряде случаях и неопределенного круга лиц.
Законом "О защите прав потребителей" (ст. 15) предусмотрено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Поскольку моральный вред определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки, а должен основываться на характере и объеме причиненных потребителю нравственных и физических страданий в каждом конкретном случае.
С учетом объема нарушенного права истца, периода просрочки исполнения ответчиком своих обязательств по договору, нравственных переживаний истца по этому поводу, то обстоятельство, что данный договор был направлен на обеспечение ФИО1 жильем, принимая во внимание степень вины ответчика, то обстоятельство, что ответчик в правоотношениях сторон является более сильной стороной, суд полагает требования стороны истца о компенсации морального вреда подлежащими удовлетворению частично в сумме 7 000 рублей.
Частично удовлетворяя требования стороны истца о взыскании компенсации морального вреда, суд учитывает конкретные обстоятельства дела, длительности нарушения прав истцов, требований разумности и справедливости, позицию ответчика, оснований для взыскания компенсации морального вреда в большем размере не имеется.
При этом, возмещение морального вреда, хотя и является мерой гражданско-правовой ответственности, однако имеет в своей основе компенсационную природу, не предполагает получения потерпевшей стороной обогащения.
Согласно п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" указано, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
Поскольку ответчиком требования истца добровольно удовлетворены не были, размер штрафа составляет 46 298,2 рублей ((70 000 +8596,40+7000+7000)*50%).
Представителем ответчика заявлено о снижении размера штрафа, при рассмотрении дела суд исходит из следующего.
В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка (штраф) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (штраф).
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) размер штрафа может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
На основании части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки (штрафа) последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем об ее уменьшении.
При вынесении решения суд учитывает, что гражданское законодательство предусматривает неустойку (штраф) в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки (штрафа) предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств, в связи с чем довод стороны истца в данной части не принимается во внимание.
Возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки (штрафа) при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах).
Согласно пункту 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если заявлены требования о взыскании неустойки, установленной договором в виде сочетания штрафа и пени за одно нарушение, а должник просит снизить ее размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд рассматривает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств исходя из общей суммы штрафа и пени.
Заявленный истцом ко взысканию в общей сумме размер неустойки и штрафа более чем в четыре раза превышает размер процентов, определенный в соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах суд полагает, что заявленные суммы штрафа явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства с учетом цены договора, периода и обстоятельств нарушения прав потребителя.
Таким образом, оценивая продолжительность периода просрочки, размер штрафных санкций, принимая во внимание заявления ответчика на снижение штрафа, с учетом требований соразмерности мер гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательства, то, что гражданско-правовая ответственность в виде взыскания неустойки и штрафа являются самостоятельными мерами ответственности и не могут расцениваться как способ обогащения, исходя из необходимости соблюдения принципа равенства участников гражданских правоотношений, суд считает возможным при определении суммы штрафа применить положения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации, и снизить его размер до 40 000 рублей, считая данную сумму соразмерной последствиям нарушения обязательства.
Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 70 000 рублей, в счет соразмерно уменьшения цены договора сумма в размере 8 596,40 рублей, неустойка за нарушение срока соразмерного уменьшения цены договора в размере 7 000 рублей, компенсация морального вреда в размере 7 000 рублей, штраф в размере 40 000 рублей.
Согласно ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика.
Государственная пошлина, подлежащая взысканию с ответчика в доход бюджета городского округа <адрес> составляет 3 277,90 рублей.
Рассматривая требования истца о взыскании расходов по оплате услуг представителя в размере 30 000 рублей и расходов по оформлению доверенности в размере 2 200 рублей, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Истцом в обоснование своих требований представлен договор на оказание юридических услуг, заключенный с <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому исполнитель (общество) обязуется оказать заказчику юридические услуги по предоставлению интересов заказчика при рассмотрении спора по взысканию денежных средств с АО СЗ «Барнаулкапстрой», а заказчик обязуется принять и оплатить предоставленные исполнителем услуги.
В материалы дела представлены квитанции о внесении в кассу организации 30 000 рублей.
В судебных заседаниях интересы истца представляла ФИО2, действующая по доверенности, которая пояснила, что не может подтвердить наличие правоотношений с ООО «Андор».
Поскольку истцом внесены денежные средства за оплату юридических услуг в кассу ООО «Андор», доказательств поручения представления интересов от имени общества ФИО2 в настоящее время не представлено, документов подтверждающих оплату истцом непосредственного ФИО2 денежных средств за оказанные услуги также не представлено, суд лишен возможности разрешить заявление о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя при вынесении решения, в связи с чем оставляет данные требования без рассмотрения.
При документальном подтверждении несения расходов истец не лишена возможности обратиться в суд с соответствующим заявлением.
Рассматривая требования истца о взыскании расходов по оплате услуг нотариуса в размере 2 200 рублей за оформление доверенности, суд учитывает, что в абзаце 3 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.
Из представленной в материалы дела копии доверенности, не следует, что данная доверенность выдана только для участия в конкретном деле или конкретном судебном заседании. Полномочия представителя истца и иных лиц не ограничены лишь представительством в судебных органах, что позволяет использование выданной доверенности для выполнения иных поручений, предусмотренных доверенностью, в связи с чем основания для удовлетворения требований в данной части отсутствуют.
В судебном заседании представителем ответчика заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки исполнения решения суда на срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ст. 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
Рассрочка, отсрочка исполнения решения суда влечет увеличение срока исполнения судебного акта, отдаляет реальную защиту нарушенных прав или охраняемых законом интересов взыскателя, в связи с чем, основания для рассрочки исполнения решения суда должны носить действительно исключительный характер, возникать при серьезных препятствиях к совершению исполнительных действий.
Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.
Так, в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2022 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.
Таким образом, в силу вышеназванных положений Постановления Правительства РФ застройщик вправе предъявлять требования о предоставлении отсрочки исполнения решения в части неустойки (пени), убытков, штрафа до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Исходя из положений Закона РФ «О защите прав потребителей», суд приходит к выводу, что в указанный период производится отсрочка исполнения решения и в части компенсации морального вреда, так как ее взыскание является финансовой санкцией.
На основании изложенного, суд считает необходимым предоставить АО СЗ «Барнаулкапстрой» отсрочку в выплате взысканных сумм на период до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
На основании изложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с акционерного общества специализированный застройщик «Барнаулкапстрой» (ОГРН №) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина РФ №) в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве сумму в размере 8 596,40 руб., неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 70 000 рублей, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований о взыскании сумм в счет уменьшения цены договора в размере 7 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 7 000 рублей, штраф в размере 40 000 рублей.
В остальной части иска отказать.
Предоставить АО СЗ «Барнаулкапстрой» отсрочку в выплате взысканных сумм на период до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Взыскать с акционерного общества специализированный застройщик «Барнаулкапстрой» в доход бюджета городского округа города Барнаула государственную пошлину в размере 3 277,90 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Железнодорожный районный суд г. Барнаула Алтайского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Т.В. Рише