Решение по делу № 2-4623/2022 от 25.05.2023 - о расторжении предварительного договора купли-продажи с соглашением о задатке от <дата>, о взыскании задатка в двойном размере, в сумме 100000рублей.

дело № 2-534/2023 (59RS0002-01-2022-006079-68)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

<...> мая 2023г.,

Индустриальный районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Турьевой Н.А.,

при секретаре Суетиной Г.С.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности (л.д.8-9),

представителя ответчика ФИО2, действующего на основании доверенности (л.д.43),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, к ФИО4, ФИО5 о расторжении предварительного договора купли-продажи с соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании задатка в двойном размере, в сумме 100000рублей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась с иском к ФИО6 о расторжении предварительного договора купли-продажи с соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании задатка в двойном размере, в сумме 100000рублей, указав в его обоснование следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке, согласно которому ответчики именовались «Продавцом» с одной стороны, а истец - «Покупатель» с другой стороны. Согласно п. 1.1. стороны договорились заключить в срок, определенный в п. 6.1., а именно: не позднее ДД.ММ.ГГГГг., основной договор купли-продажи на следующих условиях: Продавец передает в собственность, а Покупатель принимает в собственность следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 1000кв.м, адрес (место нахождение) объекта: <адрес>, кадастровый №, и жилой дом, этажей - 3 (подземных этажей - 1), общей площадью 166,5кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый № (вместе далее «Объект» или земельный участок, дом) и оплачивает Объект в соответствии с условиями настоящего договора.

Согласно п. 1.3. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.4. Цена Объекта определена Сторонами в размере 7830000рублей, из которых стоимость земельного участка составляет 1500000рублей, стоимость дома составляет 6330000 рублей.

Согласно п. 2.1.2. Объект не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение.

Согласно п. 3.1.1. Денежные средства в размере 50000рублей Покупатель передает Продавцу наличными денежными средствами в день подписания настоящего договора, которые являются Задатком, что подтверждается распиской Продавца в тексте договора в разделе «Подписи сторон».

Задаток служит в качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору. В случае отказа Продавца или его необоснованного уклонения от заключения основного договора купли-продажи Объекта, Продавец обязан возвратить в течение 3 (трех) банковских дней полученную денежную сумму задатка Покупателю в двойном размере с момента наступления такого случая.

В случае отказа банка-кредитора от кредитования покупки Объекта, задаток признается авансом и возвращается Покупателю в размере 50000рублей в течении трех дней с момента предоставления Покупателем подтверждающего документа.

Согласно п. 4.3. Покупатель имеет право:

п. 4.3.1. Расторгнуть настоящий договор в случае выявления каких-либо обременений, не позволяющих купить Объект.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 с помощью риэлтора ответчиков были поданы документы на получение ипотеки в ОАО «Ак Барс Банк».

ДД.ММ.ГГГГ истцу позвонил риэлтор и сообщила, что истцу как физическому лицу одобрена ОАО «Ак барс Банк» в качестве заемщика по ипотеке на приобретение готового жилья. При этом в личной переписке в месенджере Вайбер в этот же день риэлтор скинула истцу сертификат №, выданный от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Ак Барс Банк» и сообщила о дальнейших шагах по подаче документов и одобрению Объекта под сертификат на ипотеку на имя истца №.

ДД.ММ.ГГГГ в личной переписке в месенджере Вайбер риэлтор ответчиков сообщила истцу, что по Объекту по адресу: <адрес> из ОАО «Ак Барс Банк» получен отказ, так как Объект находится в водоохраной зоне и для выдачи ипотеки не одобрен, нужно подбирать другой объект.

Истец полагает, что ответчики намеренно скрыли тот факт, что дорогостоящий загородный дом по адрес: <адрес>, находится в зоне подтопления, чем нарушили предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: п. 2.1.2. Объект не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение.

ДД.ММ.ГГГГ в личной переписке в месенджере Вайбер истец сообщила риэлтору ответчиков, что истцом принято окончательное решение отказаться от покупки Объекта по адресу: <адрес>, при этом истец попросила решить вопрос с ответчиками о возврате задатка по предварительному договору купли- продажи с соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. От риэлтора истец узнала, что ответчики от возвращения задатка отказались, о чем ДД.ММ.ГГГГ направили истцу письменное уведомление.

В результате указанных событий истцом было принято решение о том, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ должен быть расторгнут согласно п. 4.3.1., задаток возвращен, так как заключение основного договора купли-продажи с ответчиками невозможно, по причине их обмана.

Истец о рассмотрении дела извещена, в судебное заседание не явилась.

Представитель истца в суде на иске настаивает по основаниям, изложенным в нем.

Ответчики о рассмотрения дела извещены, в судебное заседание не явились.

Представитель ответчика в суде с иском не согласен, указав в письменных возражениях, что согласно п. 3.1.1. Договора: в случае отказа банка-кредитора от кредитования покупки объекта Покупателем, задаток признается авансом и возвращается Покупателю. Согласно п.6.1. Договора стороны должны заключить основной договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ, но по Соглашению сторон срок может быть продлен. К дате заключения основного Договора купли-продажи, ответчиками подготовлен весь пакет документов, однако заключение договора не состоялось. Предложения о заключении Соглашения о продлении срока заключения основного договора купли-продажи не поступало. Ответчики полагают, что истцом не были соблюдены условия Договора, предусмотренные п.3.1.1.; 6.1., что является основанием считать уплаченную сумму по предварительному договору задатком, которая возврату не подлежит. (л.д.44)

Подобные возражения по иску поступили от ответчика ФИО5 (л.д.41).

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает следующее.

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно статье 381 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке, согласно которого ФИО6 («Продавец»), с одной стороны и ФИО3 («Покупатель») с другой стороны, договорились заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи на следующих условиях: Продавец передает в собственность, а Покупатель принимает в собственность следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 1000кв.м, адрес (место нахождение) объекта: <адрес>, кадастровый №, и жилой дом, этажей - 3 (подземных этажей - 1), общей площадью 166,5кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый № (вместе далее «Объект» или земельный участок, дом) и оплачивает Объект в соответствии с условиями настоящего договора.

Из условий договора следует, что стороны договорились, что Объект приобретается Покупателем за счет частично использования личных средств Покупателя и частично ипотечных средств банка кредитора, которого Покупатель выберет на свое усмотрение.

Денежные средства в размере 50000рублей Покупатель передает Продавцу наличными денежными средствами в день подписания настоящего договора, которые являются задатком, служащий в качестве обеспечения обязательства. В случае отказа Продавца или его недобросовестного уклонения от заключения основного договора купли-продажи Объекта, Продавец обязан возвратить в течение 3 банковских дней полученную денежную сумму задатка покупателю в двойном размере с момента наступления такого случая. В случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи Объекта Покупатель утрачивает право требовать возврата переданной суммы задатка. В случае отказа банка-кредитора от кредитования покупки Объекта Покупателем, задаток признается авансом и возвращается Покупателю в размере 50000рублей (л.д.10-11).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 направила ФИО3 уведомление, в котором уведомила, что со стороны Продавца объект и документы полностью подготовлены для сделки. В связи с нарушением Покупателем условий договора, предусмотренных в п.п. 3.1.1., 4,2, уведомитель считает, что внесенный задаток возврату не подлежит.

ПАО «АК Барс Банк», куда ФИО3 обратилась с ипотечной заявкой по объекту недвижимости, находящемуся по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ было вынесено отрицательное заключение, так как он не соответствует требованиям Банка (находится в водоохраной зоне).

При таких обстоятельствах, по условиям договора, заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ, поскольку банк не одобрил кредит, внесенная ФИО3 сумма в качестве задатка, является не задатком, а авансом и возвращается покупателю в размере 50000рублей в течение 3-х банковских дней с момента предоставления покупателем подтверждающего документа (п.3.1.1.).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что аванс, внесенный ФИО3 по договору от ДД.ММ.ГГГГ, подлежит возврату ФИО7 в равных долях.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает свободу договора и имеет следующее содержание.

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что:

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации сказано:

1. при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Учитывая изложенные нормы права и установленные обстоятельства суд находит не подлежащими удовлетворению требования о расторжении предварительного договора купли-продажи с соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку согласно условий этого договора, он действует до ДД.ММ.ГГГГ. Потому как согласно предварительного договора купли-продажи с соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, стороны не заключили основной договор купли-продажи, в предусмотренные предварительным договором сроки, соответственно, этот договор прекратил свое действие. Прекращенный договор не может быть расторгнут.

Учитывая изложенное, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению. Следует взыскать с ФИО6 в пользу ФИО3 по 25000рублей, с каждого; в удовлетворении остальной части иска следует - отказать.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО4, в пользу ФИО3 25000рублей.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО3 25000рублей.

В удовлетворении остальной части иска, - отказать.

Решение в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме (с ДД.ММ.ГГГГг.) может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Перми.

судья Турьева Н.А.